其他回答(共7条)

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  2021-10-14 16:48 管火金 客户经理

  有很大的影响。
  房地产企业一般贷款投资。要负担利息。
  若国家货币政策较为宽松，实施低利率政策。则有利于房地产产业发展，甚至是膨胀。
  反之，不利于他的发展。
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  2021-10-14 16:45 齐晓天 客户经理

  国家有关，经济政策，对，房地产需求影响是非常大的，比如说，二手房，首付门槛，要搞，甚至不给你贷款，或者呢，给你增加，什么税，这都会影响，房地产的，需求
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  2021-10-14 16:42 樊振清 客户经理

  国家有关经济政策就目前来说，对房地产并不是一个好消息，因为国家一直在调控房价，因为房价涨的太快了，而存量房太多。
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  2021-10-14 16:39 赵骆伟 客户经理

  随着国家对房地产调控的深入，国家已经明确提出，房住不炒的概念，经济的发展不依赖于房地产。所以说，全民炒房的时代已经过去了，让房地产业回归健康的发展道路。
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  2021-10-14 16:36 黄相柏 客户经理

  建立适合我国国情的住房政策体系
  住房政策，是指政府满足不同层次住房需求的政策，它不同于产业政策，也不同于行业管理政策。从国际经验来看，不同国家国情不同，住房政策也不同，但基本都是财税政策、货币政策等的组合体，是一个政策体系。我国住房政策的设计，必须从我国的基本国情出发，建立起具有中国特色的住房政策体系。
  一、正确把握我国的基本国情
  建立我国的住房政策体系，必须考虑三个基本国情：
  第一个基本国情是人口基数大，中低收入家庭多，人地矛盾尖锐。目前，我国城镇居民约有5.6亿人，约1.9亿户家庭。其中，中等收入以下家庭约占70％，约4亿人人口，通过政府供给来主导解决这么多人的住房问题，肯定不切实际。即使最低收入家庭（约占10％）也有近6000万人口，其中住房困难户（人均住房面积低于10平方米）就有约1000万户、3000万人，超过了很多国家的人口总数，仅保障这部分人的基本住房需求就是一项非常艰巨的任务。人口多的另一个突出问题就是人地矛盾。我国虽然有960万平方公里国土面积，但适合城市化发展的平地面积只占12%。我国人均平地面积不到900平方米，与人地矛盾非常突出的日本相当。平地资源的高度稀缺，意味着占有土地的边际机会成本很高。
  第二个基本国情是社会差距巨大。2006年，我国最低收入户的房价收入比（指居民购房总价与家庭年收入的比值）是22，而最高收入户的房价收入比只有2.44，二者的差距达到了19.56，大大高于国际同等水平的差距。而且，这种差距呈逐年扩大的趋势：2000年最低收入户房价收入比是最高收入户的5倍，2001年扩大到5.4倍，2003年扩大到8.5倍，2004年又扩大到8.9倍，2005年进一步扩大到9.3倍，2006年名义差距有所缩小，但仍有9倍。如果以房价增速与中等收入家庭收入增速大体同步为合理标准来看，我国近两年房价增速明显偏高，直接导致了中、低收入家庭购房支付能力下降。但由于低收入家庭收入增速一直较低，即使房价增速保持在一个合理水平，这些家庭的房价收入比也依然会较高，与中、高收入家庭的差距也会继续扩大。因此，我国住房问题的核心是购买能力的社会差距过大，根源是收入差距过大。
  第三个基本国情是住房征信体系不完善，公民与政府间还不能实施有效监督。目前，与居民住房、购房相关的信息还分散在房屋、城建、民政、公安、金融等部门，不仅各个部门内部的征信体系不完善，部门之间也无法互联互通，政府主管部门也没有建立起有效的公共信息披露制度，整个住房征信体系很不完善。政府不能准确掌握居民的收入、住房情况，居民也不能对政府及政府官员的行为进行有效监督，存在着严重的信息不对称。
  当然，我国还有其它基本国情，但上述三个基本国情是社会主义初级阶段这一基本国情在住房问题上的具体表现，是决定我国住房政策体系的最主要因素。
  二、我国住房政策体系的总体框架
  土地资源的稀缺性和收入差距客观存在的现实，决定了政府对不同收入群体，应该有不同的住房政策：对低收入家庭，主要通过廉租房等政策保障其基本的居住需求；对高收入家庭，主要通过市场来满足其合理的居住和投资需求，但政府要通过间接调控来维护房地产市场的稳定；对于中等收入家庭，则需要政府和市场同时发挥作用。从国际经验来看，这种边界的划分是非常必要的，否则不是政策走样就是扰乱市场，违背政策的初衷。 论文网在线
  我国中低收入家庭众多、人地矛盾尖锐、收入差距过大、征信体系不完善等现实国情，决定了我国政府直接供给住房只能限制在小范围，即最低收入家庭。对于众多的中等（包括中低和中高）收入家庭，政府首先应调控市场来满足多样化的需求，同时通过金融支持来提高这些家庭的支付能力。对于高等收入者，应由市场来供给住房，政府主要通过货币政策来调节房地产市场的波动。因此，我国住房政策体系应包括四个基本部分：累进制的房地产税收制度，政策性住房金融制度，廉租房制度，以及以货币工具为主的房地产市场调控政策。
  经济适用房政策实施过程中出现的各种问题，说明这一制度并不适合我国国情。主要是因为我国的人口规模太大，扣除廉租房保障对象，其余中低收入人口也有近3.5亿人，想要让经济适用房、“双限房”政策来解决这么多人的住房问题，是难以想象的。在需求远远大于供给和信息严重不对称的情况下，寻租和腐败现象必然会发生，政策无效也是必然结果。因此，经济适用房、“双限房”作为过渡性、应急性的措施是必要的，但其长期效果不容乐观，不宜作为我国住房政策体系的最终组成部分。今后有必要控制经济适用房、“双限房”的适度发展，并在廉租房制度基本成熟后，推动它们有序转型，以新的住房政策体系取而代之。
  三、实施与单户面积和容积率挂钩的房地产税收制度
  土地是一种不可再生的资源，占有土地，就等于占用了其他人和后代人使用土地的权利，应该征税。理论上，税率应该等于土地占用的边际机会成本。占用土地越多，机会成本越大，征收的税额也应越多。而且，高收入群体通常占有了地段好、各种服务设施齐全的住房，享受了更多更好的社会公共服务。从这两个意义上来说，将城镇居民个人房产纳入征税范围有助于增强社会公平。
  目前，我国不动产税制改革已基本达成共识，基本思路是：按照“保有重、流转轻”的原则，在不动产的取得（开发）环节，取消目前存在的土地增值税和耕地占用税；在不动产的保有环节，将目前的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为一个统一的房地产税；在不动产的流转（交易）环节，只保留契税。不动产税制的主体税种为房地产税，其纳税人为房地产所有者和法定使用人，包括内外资企业单位、经济组织和个人；征税对象为纳税人拥有的全部房地产价值，对自用和出租不再做区分；房地产税税率的合理范围在0.3%－0.8%之间。为保证人们基本住房的需要，房地产税可规定有限的减免税条款，减免税的权力下放到地方政府。 鉴于我国人地矛盾越来越突出的国情，统一的房地产税税率应该采用累进制，而且还应与单户面积和容积率（指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比）挂钩：首先根据单户面积确定基准税率，然后在此基础上乘以一个容积率调整系数（即：实际税率＝基准税率×容积率调整系数）。住房面积越大，税率越高，多套住房面积累计计算；容积率越低，系数越高。由于税额最终会转嫁给消费者，这种税率制度设计主要是通过对需求的调节来引导供给，使同等土地多供给住房面积，同等面积多供给住房套数。
  这一政策的关键是税率和容积率调整系数的确定，其确定原则包括两个：一是能有效调整供给结构；二是能将房价收入比社会差距控制在一个合理的范围。在具体的政策设计上，可按以下步骤操作：
  首先，明确基本居住面积的合理标准。根据我国目前的土地资源、人口结构、现有居住水平、小康社会建设目标等因素，人均基本住房建筑面积可以定为30平方米，户均建筑面积约90平方米。各地可在此标准以下酌情调整。
  第二，确定基准税率。对建筑面积小于90平方米的住宅，按最低税率征税。超过90平方米，按全额累进方法征税，超过越多，税率越高。基准税率可分5档：小于90平方米，税率为0.3％；90－120平方米，税率为0.8％；120－150平方米，税率为1.5％；150－200平方米，税率为3.0％；大于200平方米，税率为5.0％。
  第三，确定基本容积率的合理标准。目前，我国普通住宅小区的容积率平均在2.0－5.0之间，容积率小于1.0的基本都是高档住宅区。为了提高土地的集约利用程度，我国基本容积率的合理标准可以确定为2.0。各地可在此标准以上酌情调整。最后，确定容积率调整系数。容积率调整系数可分为三档：容积率大于2.0的，系数为1；容积率在1.0－2.0之间的，系数为1.5；容积率小于1.0的，系数为2。
  据此计算，一套建筑面积小于90平方米、容积率大于2.0的住宅的实际房地产税税率为0.3％，而一套建筑面积超过200平方米、容积率小于1.0的住宅的实际房地产税税率将达到10％（5.0％×2＝10％），二者实际税率的差距将达到33倍。这么大的税负差距将会有效增加中小户型普通住宅的供给，逐步改善住房供给结构，缩小房价收入比的社会差距。同时，较高的房地产保有税率将避免业主控制或低效率使用财产，刺激交易活动，减少开发商的囤积行为，抑制投机性购房，促进二手房市场的发展。
  四、加快建立政策性住房金融制度 论文网在线
  住房是资金密集型的产品，单位价值很高，一般都在几十万元到几百万元之间，远远超过一般家庭的年收入水平。因此，住房消费总是与社会信用、尤其是消费信贷紧密结合的。这样，政府就可以对个人购房提供金融支持，来提高他们的支付能力。支持手段除了降低首付比例以外，更应提供长期优惠利率。可根据长期国债的利率趋势，确定一个相对固定的政策性住房贷款利率，利率水平相当于市场利率的二分之一左右，还贷期限可延长到30年，对一些特殊困难人群到期无法还款还可在原贷款期限的基础上再延长10年。为此，必须建立规范的政策性住房金融制度。
  首先，积极推进住房公积金向政策性住房金融转变。住房公积金兼具融资和补贴功能，是一种典型的政策性金融工具，但它现在归建设主管部门管理，各地市场分割，远没有发挥出其应有的功能。可将各省级住房公积金管理中心（机构）由行政管理部门逐步改造成住房金融银行，并将住房金融银行及其业务纳入银监会的统一监管体系，允许不同住房金融银行异地开展业务，允许企业或个人自由选择交纳机构，增强住房金融市场的竞争性。
  其次，还可以通过招标方式允许相关商业银行开展政策性住房金融业务。具体可借鉴德国的经验，实行先存后贷、存贷挂钩的政策。同时，建立政策性住房贷款风险担保机制，为中低收入者提供担保。贴息资金和担保资金由中央和地方财政共同支付。可探索将经济适用房向普通商品房转型，将对土地出让的暗补转向对贷款利息的明补。
  在个人收入和住房征信系统还不完善的情况下，对政策性住房贷款必须有严格的限制：一是只对首次购买提供；二是只对标准面积以下的住房提供。任何人购买超过标准面积的住房，都不提供政策性贷款。用政策性住房贷款购买住房的，其房产证上必须注明，同时在贷款合同上约定一个市场利率水平，购买者如果将住房出售，必须按约定的市场利率水平补交利息，否则不得过户；如果再购买其它住房，也必须按约定补交利息
  五、加强和规范廉租房制度建设
  廉租房是以“租”的方式来解决低收入人群的住房问题，它不具备保值增值的功能，能有效解决资格审查的难题，并减少权力寻租现象，更适合我国国情。党的十七大报告将“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”列入“加快建立覆盖城乡居民的社会保障体系，保障人民基本生活”的重要内容。因此，必须进一步加强和规范廉租房制度建设，主要应做好以下工作：
  首先是要增加供给。应将廉租房建设作为各级地方政府的重要责任，列入政绩考核范围，并加强督察，增强地方政府落实中央政策的执行力。地方政府应在每年的政府工作报告中提出廉租房年度建设指标，将建设任务具体化、法定化。通过这些措施彻底改变廉租房严重缺乏的局面。廉租房的保障对象应限定在低收入家庭，并以民政部门的低保户等为重点，与其它政策性住房形成合理分工。
  其次是要完善相关制度。各地政府应结合小康社会指标和本地实际，落实“国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见”等政策的要求，确定本地廉租房的建设标准、建设规模、套型结构、人均居住面积等指标，既不能将廉租房建成贫民窟，也不能和商品房攀比，以确保廉租房的流动性能。同时，充分吸取经济适用房使用管理中的教训，因地制宜地确定租金标准、租用期限及各项管理办法和社会听证、公示制度；对廉租房对象须跟踪服务，对家庭收入超过规定范围的廉租对象须及时清退。廉租房应免征房地产税。
  第三是要完善运行机制和管理体制。政府提供廉租房，并不等于政府要直接建设廉租房，应鼓励政府通过市场化购买、租赁等方式获取房源，既减少寻租空间，也活跃房地产二级市场。在出租方式上，要逐步建立租金补贴与实物配租相互联动的模式，最低收入户以实物配租为主，其它保障对象以货币补贴为主。应建立专门的非营利性组织，统筹规划、开发建设和管理廉租房。廉租房的受理、审核等工作，应以街道办事处为主，并建立居住地和媒体两级公示制度，增加出租工作的透明度和公正性。
  第四是要保障资金供应。各地政府应根据年度建设目标，明确规定每年用于廉租房建设和租金补贴的财政预算资金、土地收益比例、公积金增值收益，从制度上保障每年用于廉租房建设的资金。由于廉租房的租金收益具有较强的连续性和稳定性，因此可以探索用资产证券化（发行证券到期后再支付投资者券款）的方式，解决廉租房收益回收的时滞性问题。 论文网在线
  六、完善以货币工具为主的房地产市场调控政策
  由于建造周期较长、土地资源稀缺以及位置固定等特点，住房产品的供给弹性是很低的。即使价格上涨，供给在短期内也不会迅速增加。同时，住房产品又具有很强的保值增值性，是一种理想的投资工具，极易产生投机性需求。在价格上涨时，需求往往不会下降还会增加。这样，住房产品一旦出现供不应求，不会象其它商品一样能很快通过市场调节达到新的供求平衡，相反，其供求缺口会越来越大，并形成泡沫。如果没有政府干预，住房产品价格在短期内会迅速上涨，降低消费者的实际购买能力；而一旦泡沫破灭，价格又会迅速下跌，直接损害投资者的利益。因此，政府有责任保持住房市场的稳定。
  而住房市场投机需求旺盛，总是以流动性过剩为背景，任何减少流动性的紧缩性货币政策都会产生效果。因此，政府应通过相继抉择的货币政策对房地产市场进行调控。政策工具除了常规的利率政策、总量政策、金融监管以外，还应保持货币政策信息的透明、连续、明确，稳定社会心理预期，切断“涨价－预期涨价－再涨价”的链条。同时，政府还应保持廉租房政策和住房金融政策的稳定性，确保低收入家庭不会受到房地产市场调控的影响，中等收入家庭较少受到影响。
  为了保障上述政策的实施，必须尽快完善相关基础工作。一是在购房实名制的基础上，利用条形码技术，依托房管、公安、民政、金融等部门的个人信息数据库，建立个人住房征信系统，全面记录和反映个人的家庭、婚姻、现有住房、纳税情况等信息，有效监督家庭成员分散购买多处住房等现象。二是在土地和住房情况普查的基础上，建立住房位置、权属及面积台帐，加强房地产产权登记制度，增强房地产税课征的有效性和严肃性。
  纯属为你手工打造
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  2021-10-14 16:30 齐晓怡 客户经理

  我国房地产市场存在问题及对策分析
  一、题目来源
  本题目来源于社会实践
  二、研究目的和意义
  众所周知，房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，己经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成都分。
  房地产业为国家经济发展提供基本的物质保证，是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，并具体构成各个产业部门。房地产发展的规模、产品结构、布局是否合理、水平的高低和发展速度的快慢，都将影响着各行业的规模、结构、布局、水平和速度。房地产作为产业部门固定资产的重要组成部分，也直接参与价值生产和价值实现的经济过程，并形成商品生产和经营成本的重要内容
  房地产业的产业链长，关联度大，已经成为国民经济的支柱产业。它的重要作用可以归纳如下：①可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；②可以改善人们的居住和生活条件；③可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；④通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；⑤可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；⑥可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；⑦有利于产业结构的合理调整；⑧有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；⑨有利于吸引外资，加速经济建设；⑩可以扩大就业面。
  而房地产业的进入也比较宽松自由，现已有几万家房地产公司，北京有几千家房地产公司，最大的房地产公司占的营业额也没有占到全国营业额的3%，这就形成了房地产开发商之间较为激烈的竞争关系；商品房的定价销售也基本上运用的是市场化方式，每一个开发商都要既考虑市民的购房意愿和购房能力，也要考虑相互间的竞争关系。在这样市场化的运作下，在广大市民不断增长的购买力和对住房强烈需求的支持下，不到十年的时间，房地产业获得了很大的发展，而广大城市居民的住房条件也由此获得很大提高。
  因此可以说，房地产业是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响。而房地产业作为一个特殊的行业，既有国民经济一般行业的共性，又有其自身的发展规律。作为支柱产业的房地产业，在发达国家的发展历经几十年甚至上百年的历程，其中有着推动房地产业发展、成长的积极因素，又有影响房地产业健康发展的消极因素；每个国家根据本国国情制定相关的法律法规政策和利用经济杠杆来扶持及引导房地产业的发展；同时又有很多不确定的因素影响着房地产业。
  因此在市场经济条件的影响下，消费者对房子的购买力以及房地产开发商对利益的追求之间必然产生矛盾，这就需要国家用宏观调控的手段加以干预以稳定市场。我国的房市经过07年的价格大幅度不合理上升到现在的趋于回落与国家及时的采取措施是分不开的，但是仍然存在着居民收入与房价之间的巨大差距，这就要求国家必须采取更多的手段来调控房地产业的发展。
  三、阅读的主要参考文献及资料名称
  [1]曹振良.房地产经济学通论[M].北京：北京大学出版社，2003年版.
  [2]王全民.房地产经济学[M].大连：东北财经大学出版社，2002年版.
  [3]包亚钧,汪洪.房地产经济论——房地产业可持续发展研究[M].上海：同济大学出版社，1998年版.
  [4]刘建华.关于房地产市场宏观调控若干问题的探讨[J].中国物价，2005( 7)
  [5]李华罡.土地制度不能承受之重[J].经济学消息报，2005(1)1
  [6]吴敬琏.要建好的市场经济[J].深圳商报，2003(10)
  [7]刘晓英.供地政策对房地产价格影响[J].中国物价，2005(8)
  [8]李进都《房地产税收理论与实务》，中国税务出版社 2000年版
  [9]邓宏乾《国外房地产税制介绍与借鉴》，中国家庭网2001年7月
  [10]路小平、刘洪玉《我国房地产税制的现状及改革设想》，《税务研究》2002年第7期
  [11]高波：《加入WTO：我国房地产业的市场机会、竞争趋势与应对策略》，《管理世界》2000年第5期
  [12]李蕴,朱雨.美国房地产税收体制对我国的启示[J].中国房地产金融,2003(12)
  [13]李进都.房地产税收理论与实务[M].北京:中国税务出版社,2000.
  [14]邓宏乾.中国房地产税制研究[M].武汉:华中师范大学出版社,2000.12.
  [15]高树.现阶段完善我国房地产税收制度的探讨[J].中国房地产,2003(1)
  [16]程平.国外房地产税收体系概况及其借鉴[J].涉外税
  四、国内外现状和发展趋势与研究的主攻方向
  住房是人们不可缺少的基本生活资料,住房问题是一个重大的社会经济问题,这个问题解决的好坏,直接关系着一个国家的稳定和经济的发展。住房市场不仅需要依靠市场调节计划,而且需要计划调控。房价是住房市场的核心,一直以来就是人们普遍关注的焦点。其价格的高低,以及上涨的幅度与人们的生活息息相关,怎样调控,也成为各国政府面临的课题。近年来,我国住房价格的迅速上涨,既有客观的原因,也有人为的因素,房价上涨的幅度已经远远高于其他各类物价指数的涨幅,调控房价再度成为政府思考的问题。但是调控房价不是一朝一夕的问题,房地产市场会随着国家的合理调控而健康运行。
  现在我国的房地产业大致呈现整体平衡部分过热的局面，为了更好的解决房地产开发商与居民购买力之间的矛盾，我国采取了一系列的政策措施。一般来说，政府对住房市场的干预大致可以归结为两种方式:数量干预与价格干预。其中数量干预主要是对住房供给数量的干预，通过政府直接建造大量的公共住房以低廉的租金提供低收入户和困难户使用，但是这种做法很容易给财政背上沉重的包袱。所以，在实践中除了公共住房，政府还采取了财政补贴的方式，这实际上是对住房价格进行调节和干预，财政补贴又可以分为对购房者的需求补贴和对开发商的供给补贴。当前，我国已经在采取投入廉租房的方式来缓解居民的住房问题并在某些城市取得良好效果，另一方面也采取提高存款准备金率、提高企业贷款门槛等方式，而按揭贷款的门槛，尤其是居民购买第二套、第三套商品房抵押贷款的门槛也将会提高。
  事实上，税收手段在政府宏观调控房地产市场的措施中也一直发挥着积极的作用。政府可以通过利用税收优惠，高税率等多种途径对房地产市场产生影响，并对不法房地产商的投机行为予以打击，对低收入购房者予以优惠或补贴，从而平衡房地产市场的供求矛盾，尽量避免房地产泡沫带来的不利影响。
  就发展历程来看，我国房地产市场发展至今不过短短的十几年，但已初步建立了房地产税收体系。房地产税收促进了房地产业的健康发展，在完善税制、发挥税收聚财功能、进一步发挥税收经济杠杆作用、保护和合理使用土地资源等方面起到了积极作用。但与国外相比,我国房地产市场还处于发展阶段，房地产税收体系中有许多不完善的地方，严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。国外成功的调控经验和先进的措施对于我国政府进一步完善房地产市场宏观调控体系，无疑是值得借鉴和学习的。
  各国对利用税收手段调控房地产市场均有自己的观点和措施，如果抛开文化背景和历史因素不看，归纳起来其共性主要体现在以下几个方面：一是世界各国都非常重视住房保障体系的建立和健全，房地产市场中的政府税收手段这只“有形之手”，绝大部分情况下也都是针对住房保障问题的；二是为确保房地产市场的和谐发展，对房地产市场的税收调控政策主要分为两个层面：对供给的掌控与对需求的调控。其中大多数国家主要致力于在需求的调控方面做文章。如果单纯从供给方面调控，势必进一步加剧供求关系的扭曲，客观上增加需求方对价格上涨的预期，实际的结果便是房地产价格不但没压下来，反而与日俱增。因此，在掌控供给的基础上，发挥税收政策对需求的调控就显得极为必要。
  国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法是：（一）以高额税率对房地产行业进行征税，有效抑制房地产市场的投机行为（二）对低收入购房者给予税收方面的优惠或补贴（三）设计差别性税收政策体系，即对房地产所有权转让环节区分有偿和无偿，并考虑实际占有权属时间长短征税（四）充分运用税收杠杆促进住宅业的发展。
  我国可以从国外政府调控房地产市场中得到经验借鉴：（一）充分利用税收手段加强对房地产市场的宏观调控，尤其是对那些图谋暴利的房地产企业征税高税，坚决打击各种投机行为。现在老百姓对房价居高不下的抱怨，媒体对房地产泡沫的置疑，专家对房地产隐患的责问，使得征收高税打击房地产投机行为已经到了刻不容缓的地步。因此借鉴国外先进经验，开征新的统一规范的“房地产税”，增大税收对房地产存量的税收调节很有必要。对我国房地产税的改革有如下建议：1.将现行房地产保有环节的房地产税和城市房地产税合并，对土地、房产开征统一的房地产税；2.按房地产评估价值作为计税依据，以客观地反映房地产价值；3.适当扩大征税范围，将发达地区农村纳入房地产体系；4.体现区别征收原则，对第一套自住房免税，第二套自住房征税，第三套以上加成征收；5.房地产税应逐步发展成为地方主体税种，因此应在法律层面上对房地产税征收范围、基本税率确定、浮动幅度等方面赋予地方相应的立法和管理权限。（二）开征“房地产转让收益个人所得税”，即对有偿转让房产产生的利润征税。房地产转让中的差别性税收在房地产转让环节应针对消费性需求和投机性需求实行差别性税收政策，这是当前税收政策调控的力度点所在。（三）切实利用税收杠杆促进住宅业的发展，同时制定相关税收政策，对低收入者和老年人购房和租房实行税收优惠或补贴。
  五、 主要研究内容、需重点研究的关键问题及解决思路
  （一）主要研究内容
  1、我国房地产业的发展历程
  2、我国房地产市场发展的现状
  3、我国房地产市场存在的问题及原因分析
  4、国外对待问题采取的措施及经验教训
  5、我国对待问题采取的措施及经验借鉴
  （二）需要重点研究的问题
  1、房地产业兴起并蓬勃发展的原因
  2、当前房地产业的发展状况
  3、导致房地产市场出现问题的原因及回避方法
  4、结合国外解决问题的经验教训对我国房地产业中的问题采取的措施
  （三）解决思路
  1、详细了解我国房地产业的发展阶段以及各阶段的表现
  1.1分析各阶段具体表现的原因
  2、归纳现阶段的发展状况及存在的问题
  2.2进行原因分析
  3、总结经验，吸取教训，采取措施和谐发展我国房地产业
  3.1从外国解决房地产问题的方法中选择有效的并且适合于我国国情的
  3.2避免采用国外的失败方法
  3.3结合本国的经验与外国的好的经验积极解决我国房地产业中存在的问题以促进社会的和谐发展。
  六、完成毕业设计所必须具备的工作条件（如工具书、计算机辅助设计、某类市场调研、实验设备和实验环境条件等）及解决的办法
  （一）完成论文设计所需的工作条件
  1、论文资料书籍
  2、计算机资源
  3、报纸杂志
  4、CNKI数字图书馆
  （二）完成论文设计所采用的方法手段
  本文拟采用以下手段和方法：列事实、摆依据；理论与实践结合；引用分析等方法。主要通过图书查询；网上浏览等方法来搜集资料。拟运用经济学等相关理论值是来撰写论文。
  七、 工作的主要阶段、进度与时间安排
  2008年6月20日-2008年7月10日：选题，阅读相关书刊，收集资料；
  2008年7月10日-2008年7月20日：下达任务书；
  2008年9月1日-2008年10月24日：毕业论文开题报告；
  2008年10月25日-2008年10月26日：开题答辩；
  2008年10月26日-2008年12月10日：毕业论文初稿撰写；
  2008年12月11日-2008年12月20日：毕业论文审查；
  2008年12月20日-2008年12月31日：毕业论文答辩；
  八、 指导教师审查意见
  指导教师（签字）
  年 月 日
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  2021-10-14 16:27 齐景宪 客户经理

  现今房地产是中国的支柱产业，所以在没有找到一个新经济增长点时，房地产仍然占主导地位。即便找到了新的经济增长点产业转移也需要大量时间，所以未来房价仍然有上涨空间。
  近几年为什么房价涨的这么快。究其原因，1.最主要的是政府的扶持和人们对住房的需求。2.通货膨胀严重，物价、成本上涨导致人民币贬值，为了保值投资商将大量资金投入房地产。3.投机者对房地产价格的炒作、开发商哄抬房价等原因。
  2011年政府出台房屋限购令。其主要目的是，1.抑制一、二线城市的房价。因为，现今一、二线城市的房价几乎接近饱和，已经没有上涨空间，如果持续上涨，将严重超出购房者的购买能力。2.迫使大量资金转移到三、四城市，推动三、四线的城市建设。所以，未来一、二线热点城市的房价将会有所下降，但三、四城市的房价仍然会上涨。而三、四城市数量要远多于一、二线城市。因此，未来中国整体房价仍然会上涨，只不过因限购令的原因上涨会有所减缓。
  央行2011年内4次上调存款准备金利率，虽然促使流动性资金减少、银行贷款减少、人民币升值，房企融资形势出现收紧，房企将更难获得银行贷款，资金链会越来越紧张。但同时也使国外热钱大量流入。截至2011年3月末，国家外汇储备余额为30447亿美元，同比增长24.4%，首次突破3万亿美元。国外热钱主要流动方向是商品市场、房地产、股市，这也是为什么通货膨胀居高不下的原因。期中流向房地产的热钱将获得人民币升值和房价上涨带来的双重收益。虽然国内资金被控制住，但国外资金却替代上来，只不过角色互换了一下。所以房地产业的资金仍然充足，房屋限购令只是控制了一、二线城市的房价，并没有对三、四城市严加控制。而国外热钱主要就流向了三，四线城市，未来三、四城市的房价将占主导地位。
  房地产行业可以说已经是一个产能过剩的行业，现今虽然供大于求，但是个人认为未来一段时间这一因素仍然不会影响房价。虽然政府出台一些控制房价的政策，为了应对调控政策，开发商开始囤房，捂盘惜售，开发商将持观望态度。不会在价格上有太大松动。空置房大多数在开发手里，只要他们不愿意出售所囤积的房子，房价依然不会降低,除非政府有后续更强硬的政策出台。房地产所带动的产业链是最长的一个，所涉及到得上下游产业有近百个。政府调控房地产，不是打压房地产，政府不会遏制房地产未来的发展，之所以调控是想让房地产慢慢走向正轨。
  可以参考一下。