曾几何时，贷款买房还并不普遍。然而，近5年来，伴随着住房制度改革力度的不断加大，这一现象开始慢慢向大众化方向转化。不少老百姓“拿明天的钱买今天的享受”，过去那种“先存款再买房”的旧观念正经受着前所未有的严峻考验。对中国老百姓来说，提前消费是一种新观念，但提前偿还贷款可以说是一种普遍的做法，是一种老传统。有道是，“有借有还，再借不难”。在这种观念指导下，能够按期偿还贷款是一种最普遍的信用，而若能够提前偿还贷款则被认为是一种更高、更好的信用。也许是与国际接轨使然，也许是中国经济不断发展的缘故。过去被世人称道的“提前还贷”的传统美德，正面临新的经济伦理观的冲击和挑战，相反，按期还贷理所当然地成为不少商家奉行的一种不得更改的经济“硬约束”。据了解，在日前由上海市工商银行举办的置业理财咨询中，提前还贷成了近70％的咨询者关心的主要话题。可见，提前还贷正在成为一种难以阻挡的新潮流。一、提前还贷是与非虽然提前还贷被认为是“上海居民购房信心日增”的一个信号，但是大量的提前还贷现象，开始使银行忍不住要说“不”。提前还贷，这个被多数人认为是信誉良好表现的行为，现在却遭遇到了一些银行的红牌警告。对于突如其来的红牌警告，各界众说不一，是非难断。反响最强烈的是上海市民。对上海大多数的工薪阶层来说，购房仍需银行的贷款支撑。离开了贷款，购房只能是一种奢望。由于种种原因，市民对收入和支出的预期往往难以把握，例如企业突然效益不好；突发疾病；孩子教育费的支出不确定以及其他天灾人祸等等。因而在签订借款合同时，尽可能地为自己留有余地。一般情况，按时还款；一旦钱有富余时，则可能提前还贷，以防不测。令很多上海市民不解的是，众多银行联手惩罚，使广大的购房者面临滞后和提前的双重违约风险，与银行处于不平等地位。一些市民还表示，银行联手推出“政策”，有垄断之嫌，使得借款人的心理受到影响，并可能会导致贷款速度放慢或减少贷款的不良后果。金融界人士则认为，提前还资本身是一种违约行为，收取违约金也是国际惯例。比如在美国，贷款者提前还贷时须支付一定费用，以弥补银行资金安排变化带来的损失；在香港，一年之内提前还贷，将收取全部利息的40％作为违约金。而一家外资银行的营业代表还分析认为，随着外资银行的进入，客户争夺战将越来越激烈，中资银行此举也是保护现有客户资源不流失的一项有效措施。提前还贷未必合算。部分银行有关负责人也向市民建议，在提前还贷时一定要谨慎，因提前还贷成本的提高，如果有相对较好的投资回报，就不要提前还贷，目前商业贷款的年利息也只有5％左右。上海提前还贷需缴违约金尚未面世已满城风雨。据了解，目前还没有人为提前还贷而支付违约金。业内人士进一步分析指出，提前还贷的原因是多方面的：首先，货币化分房政策出台后，一些市民获得了一次性住房补贴，而住房公积金政策的改变，也让许多购房者能每年一次用公积金冲抵住房公积金贷款本金，使部分借款人具备了部分或全额提前还贷的能力。其次，一些有能力一次性付清购房款的借款人向银行申请住房贷款时，原本就是出于保留一定资金用于投资，当投资收益低于房贷利息支出时，便选择提前还贷来减少住房贷款的利息支出。第三、降息引发提前还贷。自2002年2月银行再次降息以来，对经济运行还没有产生立竿见影的效果，但从降息引发的提前还贷款热值得关注。不仅上海购房贷款者提前还贷人数日众，而南京也有相同的情形。据江苏省建行房贷部介绍，2002年春节前后是个人资金积累的高峰期，尤其是二三月份以来，该行的个人住房消费贷款的专用还贷账户上存款量激增，提前还款出现了一个高峰期，最多一天会有二三十笔，降息因素会继续影响居民的还款行为。此外，一些政策的改变也引致提前还款。如上海市蓝印户口政策的停止实施，导致一些外地人开始提前还款，担心政策有变。有经济学家指出，对提前还贷设置壁垒，会令市民放缓“提前还贷”的脚步。事实上，与购车贷款等其他个人贷款项目相比，作为不动产的个人住房贷款风险更低，而且随着个人信用征信系统的实施，在银行呆坏账中个人住房贷款所占的比例是微乎其微的。一些律师人士认为，银行的做法违反了《合同法》的有关规定，剥夺了借款人的选择权；借款人提前还款是止当权益，不属于违约行为。也有个别法学专家指出，如果贷款合同标明可以提前还贷的，银行就必须执行，否则银行作为商业单位，有权按合同规定执行还贷规则。市民也应当改变观念，提前还贷并不意味着诚信，只有按合同规定进行还贷才是真正的诚信。二、提前偿还贷款有学问根据中国银行法律法规的规定，个人住房贷款的种类有两种：一种是公积金贷款，一种是商业贷款。个人住房贷款还款法有三种：一是等额本息还款法。二是等额本金还款法。三是累进还款法。就执行情况而言，多数银行普遍采用的是第一种还款法即每月等额本息还款法，这也是老百姓最能接受和能够很快看明白的还款法。提前还款是一门学问，对此马虎不得。这里包含两方面内容：一是要选择好按期还贷方式；二是要选择好提前还贷方式。1．我们先来看看哪种还款方式比较划算据银行的一项调查表明：在选择购房贷款的同时，90％的人都开始注重选择还款方式、合理贷款期限等问题。特别是一些预期较好的人，往往会提前还款。对于这部分人，选择贷款方式很重要。一般的偿还贷款方式有：按月还款法和按季还款法。具体偿还贷款又可选择“等额本息还款法”或“等额本金还款法”。“等额本息还款法”又称“月均等额还款法”，目前较为常用，它是在你还贷期限内，以固定的数目每月还贷。也就是说，不仅每年每月本金保持不变，而且每年每月利息保持不变。具体的计算公式为；月还款额=本金×月均还款额系数。可以看出，其特点是每月的还款额都固定不变。“等额本金还款法”目前采用的不算太多，它是在你还贷期限内，以并不固定的数目每月还贷。也说是说，虽然每年每月本金保持不变，但每年每月利息则会由多到少不断变化。具体的计算公式为：月还款额=本金÷贷款期限(月)+(本金-已还本金)×月利率。不难发现，每月的还款额并不固定，而是随着每月利息的变化而变化的，是一个递减的过程。2002年5月30日，王先生购买了一套40万元的房子，首付15万元后，剩余25万元进行为期20年有240个月的商业贷款。如果按“等额本息还款法”，每月还款额为1655．5元(25万×66．22％)。其中，月均本金为1041．67元，月均利息为613．83元。在20年当中，你每月都要还这么多，连本带息一共要还397，320元。如果用“等额本金还款法”来计算，月均本金与前者相同为1041．67元，不过每个月的利息不同，所以每个月的还款额也不相同。第1个月的还款额为2091．67元(1041．67元+25万元×0．0042)。第2个月的还款额为2087．3元11041．67元+(25万元-1041．67元)×0.0042)。以后每月依次类推，到第20年亦即第240月时，一共要还清375，191．26元。前一还法与时间无关，每月均还1655．5元；后一还法与时间有关联，每个月还款均不相同，随着时间的推移，月还款额会越来越少。从每月还款额来看，按月等额本息还款法，每月还款额均为1655．5元；而按月等额本金还款法则每个月还款均不相同，其中第一个月为2091．67元，第2个月为2087．3元。以第1个月相比较，等额本金还款法要比等额本息还款法多还436．17元；以第2个月相比较，等额本金还款法要比等额本息还款法多还421．8元。由此可见，等额本金还款法前期压力较大，但随着时间的推移，你的压力将会逐渐减小。从每月还款利息来看，等额本息还款法，本金一直大于利息，且本金、利息都固定不变，所以，还的利息自然就多一些；等额本金还款法，一开始是利息大于本金，但大部分时间则是本金大于利息，但利息逐年减少，其结果是还的利息相对少一些。等额本息还款法20年还款总额为397，320元，其中利息总额为147，320元；等额本金还款法20年还款总额为375，191．26元，其中利息总额为125，191．26。哪一种还款比较划算呢“等额本金还款法”比较划算。为什么“等额本金还款法”要划算一些呢因为从上述例子可以看出，一方面，等额本金还款法还贷初期的压力较大，但其本金的偿还逐月减少，以后会很轻松。另一方面，等额本金还款法要比等额本息还款法少还利息221，287．74元。什么样的人适合“等额本金还款法”并非所有的人都要用“等额本金还款法”来还贷，这要看你自己的财政计划如何了。对于高薪者或收人多元化的人们，不妨采用“等额本金还款法”；假如你现在的资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议你也采用“等额本金还款法”还贷。因为，这种还款方式虽然前期资金压力较大，但可减轻日后压力，其特点是随着时间的推移，越到后来还款越少，越轻松。如果你是一位公务员、普通教师、一般研究人员或者是一位工作四平八稳、与世无争的人，建议你还是选择“等额本息还款法”。2．我们再来看看什么是提前还贷哪种提前还贷方式比较划算所谓提前还贷是指借款人在保证按月按额偿还个人住房贷款本息的基础上，提前偿还部分或全部购房借款的一种经济行为。它包括两种形式：一种是提前偿还部分个人住房贷款；另一种是提前偿还全部个人住房贷款。例如，谢先生申请公积金贷款30万元，贷款期限为20年，在没有逾期不还款的前提下，可以分次提前归还一部分本金，每次提前还款后，相应冲减余贷款本金。银行根据尚未归还的贷款本金重新计算借款人的月均还款额，直至贷款本息全部还清。假设当剩余还款总额为9万元(本金是6万元，利息是3万元)，谢先生决定提前还5万元，那么，本金就只剩下1万元，利息仍是3万元。根据有关规定，提前清偿的5万元本金在以后期限不再计息，银行只就尚未清偿的1万元本金及3万元利息，按不变的期限和利率重新计算的月均还款额。提前还款并不是空穴来风，既有国家的一些规定，也有地方的一些细则。从国家来看，1998年3月中国建设银行总行下发的《中国建设银行个人住房贷款办法》规定，借款人不必在原定的期限内逐月平均还清，只要有条件，也可以提前归还贷款。该办法还规定了提前还贷的两种方式：一种是提前还清全部贷款，一种是提前归还一部分。这一规定既适用于商业贷款，也适用于公积金贷款。从地方来看，1998年5月北京市建设银行制定了《个人住房贷款操作细则》，该细则规定，北京市建设银行可办理借款人提前部分还款或提前一次性全部还清剩余贷款本息的业务。2000年4月北京建设银行又对相关业务进行了修订，并下发了《中国建设银行北京市分行个人住房贷款实施细则》。同时，为规范业务操作，北京市建设银行专门制定并下发了《中国建设银行北京市分行个人住房贷款操作规程》，该规程第10条规定：贷款期限在1年以上的，借款人从贷款发放的次月起偿还贷款本息；借款人在正常归还某一月均还款额时，可同时归还部分贷款本金，冲减其剩余贷款本金，但归还额度必须为1万元的整数倍；贷款期间在1年以内(含1年)的，执行中国建设银行总行规定。如何办理提前还贷，提前还贷有何要求一是借款人须在按月正常偿还贷款本息6个月后，方才可提出首次提前偿还部分贷款或全部贷款；二是贷款机构为严肃贷款管理，对提前偿还部分贷款规定了最低限额，一般需1万元以上；三是借款人提前还贷一般需提前10天或15天告知贷款机构，并须持原借款合同、银行还贷储蓄卡、每月还资本金利息表、本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请，并须经其审核同意；四是借款人在当月仍需要偿还原定的月贷款本息还款额，同时再将需要提前偿还的贷款金额存人银行储蓄卡内。贷款机构经确认后，对属于是提前偿还部分住房贷款的，则将再按原借款合同中确定的计息还贷方式以“先息后本，每月等额减少，缩短还款期限”的计算原理，重新计算提前偿还部分贷款后的借款余额和最终偿还期限，重新打印“每月还资本金利息表”，重新与借款人签订“借款变更合同”。贷款利息是随着本金的不断减少而相应下降的。那么，怎样才能少还利息一种办法是贷款前最好选择等额本金还款法。由于“等额本金还款法”前期还的本金多，所以，当你提前还款时，利息的损失就小。而“等额本息还款法”由于前期还的利息多，本金少，则当提前还款时就要吃些亏。所以，选择合情合理的还贷方式十分重要。以前述王先生购房为例：贷款年利率为5．04％，月利率为4．2‰。如果是等额本息还款法，借款人获得贷款后20年所还利息总额为147，320元；如果是等额本金还款法，借款人获得贷款后20年所还利息总额为125，191．26元。可以看出，随着时间的推移，到第20年，等额本金还款法要比等额本息还款法少还利息22，128．74元。另一种办法是确定提前还款的最佳时间。提前还款在何时最好专家建议最好在5年以内。在偿还贷款过程中，随着经济实力的提升，许多人愿意提前归还部分或全部贷款。2002年2月21日起，银行贷款年利率5年内公积金为3．6％，商业贷款为4．77％，5年以上公积金为4．05％，商业贷款为5．04％。因此，在确定提前还贷时尽量不要跨过5年的最佳时间段。毫无疑问，只要提前还贷，王先生不管是采取等额本息还款法还是等额本金还款法，都可以少还贷款利息。第三种办法是确定提前还贷的具体方式。如果是采取等额本息还款法，还款总额为397，320元，借款人还款五年即第60个月还款后，剩余贷款本金变为234，990元。对于提前还款的，可以采用两种方式：一是提前全部还清贷款，将剩余贷款本金234，990元全部还清。二是提前还款一部分如5万元，剩余贷款本金变为184，990元，剩余贷款期限变为180个月，贷款利率为5．04％，以按月等额本息还款法的公式计算，月均还款额变为1225元，每月还款额下降430．5元。进一步计算可以发现，全部还贷，买房人少还利息为63，000元；部分还贷，买房人少还利息为27，490元。如果是采取等额本金还款法，还款总额为375，191．26元，借款人还款五年即第60个月还款后，剩余贷款本金为187，500元，提前还款可以采用下列两种方式：一是提前全部还清贷款，将剩余贷款本金187，500元全部还清。二是提前还款一部分如5万元，剩余贷款本金变为137，500元，剩余贷款期限变为180个月，贷款利率为5．04％，由按月等额本金还款法的计算公式可知，第一个月还款额变为572．92元，月还款额下降468．75元。进一步计算，我们可以发现，全部还贷，买房人少还利息为71，048．7元；部分还贷，买房人少还利息为21，241．26元。提前偿还全部贷款后，一是您可别忘了到保险公司退还提前期内的保险费。在借款人提前偿还全部贷款后，贷款机构将同时交还给借款人原一直由贷款机构保管着的个人住房贷款房屋保险单正本。而由于借款人原在办理贷款时已一次性付清了借款期限内的所有保险费，故原个人住房贷款房屋保险合同此时已提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前期的保费。提前还清贷款退还保险费，须根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保费实际期限(半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去1年计算)、原一次性交付保费的贴现利率与速算系数等因素，其计算公式为：提前还清贷款退还保险费=已交保险费在提前归还时的现值—提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。二是您可别忘了到税务部门退还提前期内的税。当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。三是您可别忘了降息可以减少还贷利息。以个人住房商业性贷款10万元，期限30年采用按月等额还款方式为例，老利率月还款572．8元，采用新利率后月还款下降为539．3元，每月可减少33．5元。在整个贷款期内，原30年10万元贷款到期本息总额为206，208元，新贷款利率到期本息总额为194，148元；总计可减少12，060元的还款利息。