其他回答(共3条)

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  2018-07-17 14:58 贾麒麟 客户经理

  一、基本案情
  申请执行人湘潭市岳塘建筑安装工程有限公司（以下简称岳塘建安公司）与被执行人湘潭市锦宏房地产开发有限公司（以下简称锦宏公司） 执行一案，岳塘法院在执行过程中冻结了锦宏公司在中国银行的存款282075元。案外人中国银行以该款是贷款保证金，其对该保证金享有优先受偿权为由向法院提出执行异议，请求法院停止对该保证金账户存款的强制执行。
  理由为：中国银行与被执行人锦宏公司签订了《房屋按揭贷款合作协议》，约定由中行为锦宏公司开发的锦宏名苑提供最高不超过5200万元按揭贷款。被执行人锦宏公司同意自《借款合同》生效之日起，至办妥小业主的房地产权证、土地使用权证和房地产他项权证，并将小业主上述三证交予中行管理止，为借款人提供阶段性担保，并在中行开立贷款保证金账户，按照按揭贷款总额的住房贷款5%、商铺贷款10% 交纳阶段性担保保证金，并接受中行的监督和管理。协议签订后，被执行人锦宏公司在中行开立了保证金人民币存款账户，分14笔共入账705400元。中国银行认为法院对保证金账户采取冻结、扣划措施，侵犯了其优先受偿的权利，使保证金丧失了保证的功能，不符合合同约定和法律规定。
  二、执行结果
  本案的争议焦点是案外人中国银行与被执行人锦宏公司关于保证金账户的约定是否构成质押担保，案外人中行湘潭分行对保证金账户中的存款是否享有优先受偿权。法院认为，案外人中行湘潭分行与被执行人锦宏公司签订的《房屋按揭贷款合作协议》关于交纳保证金的约定，未明确该保证金账户的用途是质押担保，应认定双方并无将保证金账户用于质押的合意。该账户虽由案外人中行湘潭分行控制，但账户内的存款不特定，数额变动频繁，不符合质押物特定化的要求，中行湘潭分行取得的仅是债权性质的担保，未取得物权性质的担保，那么优先受偿的前提不存在。而且现行法律及司法解释无禁止性规定人民法院在执行案件时不能冻结及扣划该类性质账户上的资金，资金被法院扣划后造成保证金账户金额不足的，案外人中行湘潭分行可以要求被执行人补足。因此，案外人中行湘潭分行提出执行异议理由，法律依据不足，不予支持。遂裁定驳回案外人中国银行的异议请求
  三、评析
  本案的关键是被执行人在案外人中行湘潭分行的贷款保证金账户存入的资金是否构成质押担保，能否作为被执行人财产予以执行冻结、划拨问题。
  第一种意见认为，该贷款保证金账户的款项已特定化，专用于贷款质押担保，构成动产质押，案外人异议成立，法院不能执行贷款保证金账户的款项，不能扣划该类账户的资金。
  第二种意见认为，该贷款保证金账户的款项是否特定化，是否构成质押担保，需要依当事人协议的约定和资金的实际变化状态来确定。本案中被执行人锦宏公司签订的《房屋按揭贷款合作协议》不具有质押担保的性质，案外人异议不成立，法院可以执行贷款保证金账户的款项。
  笔者同意第二种观点。《中华人民共和国担保法》第六十三条规定“本法所称动产质押，是指债务人或者第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产为质物。”第六十四条规定，“出质人和质权人应当以书面形式订立质押合同。质押合同自质物移交于质权人占有时生效”。为明确金钱是否可作为质物进行质押的问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第85条规定，“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”这是保证金质押的明确法律依据。
  根据以上规定，贷款保证金等账户资金可以作为质押。但要满足三个条件：第一，出质人和质权人有将该账户用于质押的合意，出质人不论是债务人或者其他第三人同意在发生债务不能如期清偿时，可以特定账户的资金优先偿还给质权人的债权，且合意须以书面的形式进行约定；第二，该账户的资金应由质权人进行掌控、支配，非由出质人进行掌控，如果仅设立了该账户，或者仅有债权人与债务人或第三人的协议约定，但没有将特定保证金账户的资金转移给质权人占有，则该保证金账户资金不构成质押，法院可以依法扣划用于实现其他案件的执行。第三，贷款保证金的账户需要“特定化”。这是一个容易发生争议较大的问题，也是实践中不容易把握的问题。
  对于如何确认账户“特定化”，笔者认为，根据《物权法》第二百一十条规定“质权合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）质押财产的名称、数量、质量、状况；（四）担保的范围；（五）质押财产交付的时间”。依据该规定对金钱质押进行分析，贷款保证金账户要构成“特定化”，首先需要对该账户资金担保的具体主债权种类、数额，担保的范围（不论是对全部债务金额或是按债务金额的一定比例进行担保），主债务的履行期限等予以明确约定，即保证金金额应该与所担保的债权一一对应，关系明确。当事人之间对账户资金担保的主债权没有具体约定，仅概括地约定贷款账户资金可对债务或对一定比例的债务可以优先受偿，该债务具体是哪笔债务不明确，甚至债务是否实际已经发生也没有确定，就不构成账户担保的特定性，也就不具备金钱质押的基础条件。第二，该账户资金在债务关系存续期间，金额必须是固定的。账户资金不能随意进出，也不能把该贷款保证金账户当作蓄水池，把超出优先受偿债务数额的其他资金也源源不断地充实到该账户中，以可能逃避其他案件的执行，损害其他债权人的利益，如果发生以上情形，该账户资金不特定，不具备金钱质押的属性。
  在现实中，出于各种利益的考虑，设立特种保证金账户的当事人对该账户资金的具体设立、功能等情况的约定内容五花八门，该账户资金是否构成金钱质押，需要结合现实情况和法律规定进行综合分析，判断是否符合金钱质押的根本属性，从而决定是否可以在执行中予以扣划。本案中的贷款保证金账户对优先受偿的主债权约定不明确，账户中的资金金额也不确定，保证金和主债权不具有明确的对应关系，虽然该账户可由案外人进行管理，该账户也不具备质押的属性，可以在执行中对其资金进行扣划。
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  2018-07-17 14:55 齐斯琴 客户经理

  现在正规担保和小贷公司都是只可以做当地的业务的
  如果有人说某家公司可以做全国范围的无抵押和信用卡
  而且不用面签，只要身份证就行
  那基本上就是冒充这家公司的骗子！
  不要相信他们说的话
  贷款，只在你生活的当地去做！
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  2018-07-17 14:52 赵风蕾 客户经理

  您好，
  房屋抵押贷款：
  房屋抵押贷款要求房屋的年限在20年之内;要有较强的变现能力。 房屋抵押贷款额度是房屋评估值的80%。 新房贷款的贷款期限最长不超过30年，二手房不超过20年。 贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行。 一般为“房龄+借款人年龄”不得超过70岁
  申请贷款的基本条件：
  1、具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人;
  2、持有有效的身份证明文件;
  3、具有稳定、合法的收入来源;
  4、抵押房产有房地产证，产权明晰，可上市流通;
  5、银行规定的其他条件。
  贷款的金额及期限：
  1、商品住宅的抵押率最高可达 80% ;
  2、写字楼和商铺的抵押率最高可达 60% ;
  3、工业厂房的抵押率最高可达 50% ;
  4、最长期限可达30年;抵押包括商铺、办公楼、住宅、别墅、厂房、仓库等等。
  房产抵押登记的操作流程：
  房地产抵押贷款登记办理时限：7个工作日
  需提供以下证件资料：
  1、房屋所有权证;
  2、评估报告;
  3、房地产抵押银行贷款合同;
  4、抵押人身份证(留与原件核对无误的身份证);
  5、其它相关材料。
  办理流程：受理登记1天,初审2天,复审1天，审批3天，缮证1天，缴费、发证1天，归档