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  2018-05-19 16:49 齐晓娇 客户经理

  这两天，北京、上海、深圳相继出现按揭贷款利率大幅上调的新闻，部分银行首套房按揭贷款最低为基准利率的1.1倍，二套房为1.2倍。

  这股“寒风”已经刮到了杭州。

  今天，记者从杭州多家银行了解到，从6月开始，首套房房贷利率几乎都没有折扣了，实行基准利率，个别银行已将首套房贷利率上浮10%，实行1.1倍利率，甚至也有银行已停办住房按揭贷款。

  记者从杭州多家银行了解到，首套房房贷利率，目前还能申请到95折的，是中国银行，而杭州银行只针对部分优质客户，可以给出97折或95折。
  

  工商银行、建设银行、交通银行、光大银行等均已实行基准利率，并且额度非常紧张。

  另外，个别银行已经直接将首套房贷利率上浮10%，实行基准利率的1.1倍，二套房上浮20%，实行基准利率的1.2倍，甚至停办。

  杭州招商银行工作人员告诉记者：“从5月底开始，已经调整到基准利率，但其实已经不再接受按揭业务。”

  “今年银根收得厉害，按揭基本全停了，接下去会更紧。”一位中信银行工作人员表示，要么接受首套房1.1倍的贷款利率，二套房1.2倍利率，否则不能办理按揭贷款。

  可以看到，除国有银行外，很多商业银行都停止办理房贷按揭了。

  对此，相关部门负责人分析：“大背景是国家金融去杠杆化，抑制金融泡沫，金融资金走向将面临大洗盘。”

  他进一步解释，今年新增贷款受宏观政策影响，银行提高了盈利指标考核，而房贷因为时间长，盈利能力差，因此出现好多银行停贷，或谁愿意上浮利率就优先贷给谁的状况。

  首套房贷款利率上浮，对目前楼市的杀伤力不小。

  据某楼盘营销负责人透露，“这是6月刚发生的情况，要么客户得接受利率上浮，要么贷不出来，目前因为贷款问题，我们项目可能流失四成左右的客户。”

  按照200万元贷款计算，首套房房贷执行基准利率4.9%时，30年期月供为10615元；如果首套房贷执行最低1.1倍基准利率，即贷款利率5.39%，30年期月供为11218元。而两个月前杭州首套房贷款利率还能打9折。200万元贷30年，月供10027元。

  如果上涨到基准利率的1.1倍，意味着购房者每个月将多还1191元。而首套房购买者往往是刚需，每月多还1000多压力不小。

  “最惨的，其实是现在已经认筹了，但还在排队等网签的这一批购房者。因为只要可以网签，就可以去办按揭，但现在网签还没轮到，贷款已经收紧。这部分购房者要么接受利率上浮，购房成本增加，要么只能退房。”一位开发商人士表示。

  房企为回笼资金筛选购房者

  有楼盘要求首套房也要首付六成

  事实上，随着楼市调控持续，网签也受限，而不通过网签就不能办按揭，开发商就拿不到按揭款。
  

  有楼盘出于回笼资金的压力，要求购房者必须支付六成首付，否则将失去购房资格。

  上周末，李先生收到置业顾问的通知，第二天就得先交六成首付，否则买不了。

  “我们这套房总价240多万元，原先以为是三成首付，我们还是借了钱的。现在一夜之间又要多凑出70多万。”李先生非常无奈，咬牙再次借钱，才终于将这笔钱付了。

  他告诉记者：“当天去付款时，还是排队，排在那批全额付房款的购房者后面。”据了解，当天付全款的购房者还是占了多数。

  知情人士透露，现在网签被卡的情形下，一些开发商不得不为了回笼资金，筛选购房者。

  浙江厚道资产管理有限公司CEO丁浚哲告诉记者：“现在杭州楼市的供应量不足，开发商不愁卖。但目前的按揭贷款批下来要等4-5个月，对于回笼资金要求比较严格的房企，就要挑客户了。首付六成或者全款才卖，否则三成首付，按揭还要等近半年，回款压力就太大。”

  他说：“这种情形，往往是调控非常严厉，但楼市仍比较火热的两三个月内才会出现。等两三个月以后，市场会逐渐冷静，客户少了，开发商就不敢这么做了。”

  专家称调控已进入尾声

  还差最后一根稻草

  丁浚哲表示：“房地产调控，从资金层面上，一般都是先从开发商开始，收缩开发贷，一开始保护购房者整场购房需求，而当房贷利率开始大幅上调，甚至有的银行停止按揭贷款，往往是调控的尾声，调控的威力也将显现。”
  

  事实上，从去年底以来，围绕着房地产公司获取资金的各种方式，几乎都逐渐打上了“镣铐”。

  公开资料显示，去年12月到今年1月前后，各大银行都已收缩了开发贷的贷款规模，并且明确限制了中小房企的开发贷，同时也斩断了相关资管计划和信托，公司债也逐渐被限制。

  丁浚哲说，从过去的楼市调控过程看，房价下行或者房价打折，都有一个共同的前提，就是开发商没钱过冬了。如果没有调控到房企的资金链，那么房企主动降价来回笼资金的机率是微乎其微的。

  “杭州这一轮的‘最严调控政策”’，其实还差‘最后一根稻草’。”丁浚哲认为，这根“稻草”，可以有三种情况，一种是杭州也像某些城市一样出台“限售”政策，那房价也会立刻下降；第二种，就是土地市场冷却；第三种，一旦有个别开发商因为资金压力开始清仓跑量，就会引发市场的跟跌效应。

  随着楼市调控逐渐加码，开发商内心实际非常焦灼，“三根稻草”不管出现哪一根，一定会有开发商将以走量的形式来回笼资金。

  不管怎么调，关键是能让刚需的人买上房！

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  2018-05-19 16:46 桑风月 客户经理

  要看你第一套房子是商业贷款还是公积金贷款。
  如果第一套房子是公积金贷款，可以使用商业贷款购买第二套房子。
  如果第一套是商业贷款，可以使用商业贷款购买第二套，不可以使用公积金购买第二套。
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  2018-05-19 16:43 齐文瑞 客户经理

  银行贷款在杭州分为五种，不同的杭州银行贷款种类对客户的要求也是不同的。但是无论是哪种，都要求客户有良好的信用记录 ，并且额度是根据客户实际的收入状况和征信情况来确定的。 而抵押贷款还对客户有以下两点要求：1. 房屋抵押贷款。要求就是名下必须有一套至少50平方以上并且无任何尾款的商品房;只要客户已婚，无论房产证上有无配偶的名字，都必须夫妻双方签字同意。 2. 车辆抵押贷款。在杭州做汽车抵押贷款的车必须是浙A牌照的，09年以后购买的轿车。
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  2018-05-19 16:40 齐智善 客户经理

  一、婚前一方贷款购房，如为全款购房或贷款已还清，属于首套房；如果没有还清贷款，是属于二套房的。
  二、二套房的概念：
  “二套房”是第二套普通自住房的简称，是指以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定的，借款人家庭人均住房面积高于当地平均水平的，再次向商业银行申请住房贷款的房贷房。
  三、银行认定为二套房的七种情况
  1、父母名下有住房，以未成年子女名义再购房
  详解：根据新的政策，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以以未成年子女的名义申请贷款购房时，就会按照二套房政策执行。
  2、未成年时名下有房产，成年后再贷款购房
  详解：根据目前银行"认贷又认房"，如果不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房的，将按照二套房的政策执行。如果按过去政策，未成年时的房产只要没贷款，再申请房贷不算二套。
  3、个人名下有全款购买的住房，再贷款购房
  详解：过去只"认贷"，这种情况不算二套房，但现在加了"认房"，虽然没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。
  4、个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房
  详解：目前银行对二套房认定是"认房又认贷"，也就是说虽然贷款买的房产出售以后，家庭名下已没有任何住房，但因为其之前有贷款记录，再申请房贷也会被算做二套房。
  5、首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款
  详解：目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过房贷记录，不论房贷是否结清、房产是否出售，即便从未使用过公积金贷款，首次申请公积金贷款也会被算做二套房。
  6、婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起
  详解：夫妻双方结婚后虽然户口没有落在一起，但在民政局有过结婚登记。现在，银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻是不能提供单身证明的，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。
  7、婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房
  详解：只要央行的征信系统中能够查到房贷记录，那么即便离异后房产判给一方，另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。