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  2018-05-19 01:06 齐春怡 客户经理

  按揭是每月付款方式,是有担保物的即有抵押,房贷按揭是用申请人所买的房作为抵押物给银行，银行才给贷款的,而分期付款一般没有要求抵押物的.
  购买期房应注意事项
  一、认真查验相关文件
  （1）查验开发商的开发经营资格是否合法。
  （2）查验开发建设的手续是否合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》；
  （3）查验开发商是否取得《商品房销售（预售）许可证》，并核实自己拟购买的房屋是否在《商品房销售（预售）许可证》上所载的房屋栋号范围内。
  二、注意定金条款
  购房者在购买期房时，一般要向开发商交付定金。《担保法》规定，双方约定的定金数额不能超过合同总价款的20%。定金合同以实际交付之时成立，虽然已订立了定金条款，但购房者在交付定金前要充分了解自己履行合同的能力。因为一旦交付定金之后，定金合同生效，届时若购房者履行不能，要承担定金罚没的风险。
  三、区分定金和预付款
  预付款也是预先支付，但是它的性质与定金完全不同，预付款是总房款中的一部分，而定金是担保购房合同能够顺利进行的一种担保形式。如果购房者在买房时预先支付的是预付款，就不能适用定金罚则。
  四、注意购房合同中的面积
  期房最大的特点就是在预售合同签订之时，房屋所有权并未现实存在，有关房屋状况只能体现在图纸上，使得按图纸预测的建筑面积和竣工后现场实测的建筑面积常有误差；而预售面积的价格往往是按图纸预测的建筑面积来计算的。在此，购房者最好能与开发商协商，尽量在购房合同中约定房屋的套内面积。
  五、注意购房合同中不可抗力条款
  根据法律规定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任。因此，一旦延期交房，开发商多以“不可抗力”为由推卸责任。为防止这方面的损失，购房者在签约时，一定要对涉及不可抗力等有关免责的条款给予高度重视。一般来说，购房合同示范文本中会约定不可抗力是延期交房的免责条款。
  六、对开发商产权证办理义务的约定
  在期房纠纷中，很多纠纷产生于房屋产权证发放期限的问题。一般情况下开发商解释产权证的发放进度为何一再拖延时，常用的借口是有关部门不给办理。但根据《城市房屋权属登记管理办法》规定，登记机关对权属清楚、产权来源资料齐全的，登记机关应在受理登记之日起两个月内核准登记并颁发房屋产权证。
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  2018-05-19 01:03 黄益溢 客户经理

  一、按揭买房基本条件
  1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力;
  2、已与公司签订了《市商品房预(现)售房买卖合同》，根据个人信用情况，并已支付了银行规定的首付款比例，较低为30%以上;
  3、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。
  二、按揭买房提供资料
  1、购房人与公司签订的《市商品房预(现)售房买卖合同》、30%以上房款收据;
  2、购房人有效身份证件、婚姻状况证明(结婚证或单身证明);
  3、购房人收入证明(银行提供置于售楼处);
  三、按揭买房一般规定
  1、贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人(男)65岁、(女)55岁的年龄。
  2、贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息;期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。
  3、按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种，购房人可自由选择。等本金为按月还本付息，先多后少;等本息为按月还本付息，每月还款额不变(利率调整变化)。
  四、住房按揭贷款流程
  1、项目销售组与购房人签订《市商品房预(现)售房买卖合同》，根据合同要求，付清所需首付房款;
  2、自签订商品房买卖合同之日起5日内，向房产交易核心市场所申请合同备案登记。
  3、自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接向公司合作银行提出申请。具体包括：房屋买卖合同(备案登记)、房款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行认为需要提供的其他资料。
  3、贷款行对购房户的各方面情况及手续进行调查、审查，与符合基本条件的购房人(包括购房人之妻)办理初步手续，具体包括借款申请书、共同还款声明、承诺、谈话笔录、借款合同、借据等;随后购房人在贷款行开立存款账户或银行卡，银行报上级行进行审批。
  4、申请审批期限一般为7日内。对超过该期限的，营销部及时与银行对接、了解情况、解决问题，积极协助购房人办妥贷款，及时与按揭银行签订阶段担保手续。
  五、银行贷款买房注意事项
  许多消费者现在都采用贷款方式买房，然而，贷款毕竟不是件小事，要充分考虑周全才行。有关专家指出，消费者在贷款买房时要注意做到“六不要”:
  银行贷款买房注意一、申请贷款前不要动用公积金。如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，这就意味着您将申请不到公积金贷款。
  银行贷款买房注意二、在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满一年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。
  银行贷款买房注意三、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。工行的客户可向工行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，工行就会受理您的延长借款期限申请。
  银行贷款买房注意四、贷款后出租住房不要忘记告知义务。当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。
  银行贷款买房注意五、贷款还清后不要忘记撤销抵押。当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产其他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易核心撤销抵押。
  银行贷款买房注意六、不要遗失借款合同和借据。申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据。
  所谓按揭是指购房者向开发商购买房屋时，先预付购房款的一部分(一般为30%-50%)，其余房价款向银行贷款，而以购房合同项下的房地产及其相关权益抵押给银行做为还贷的保证，并由开发商为购房者作担保的行为。
  购房者选择按揭买房时，需向提供按揭的银行(贷款行)提供以下资料：
  1、具有法律效力的身份证明。
  2、固定经济收入证明。
  3、经房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
  4、贷款行要求的其他文件。
  银行对购房者提供的资料进行真实性、可靠性、合法性审查。审查合格后，由贷款行、开发商和购房者签订《房地产抵押(按揭)合同》、《楼宇按揭贷款合同》(此合同必须进行公证或律师见证，由此发生的费用由购房者承担)。三方共同去房地产管理部门办理购房贷款抵押(按揭)登记。其中，购房者应提交如下证件：
  1、房地产管理部门见证的商品房买卖契约正本。
  2、身份证明复印件。
  3、依此生效的楼宇按揭贷款合同。
  4、抵押申请表及抵押合同原件。
  5、委托他人代为登记的，需提交有效的授权委托书原件。
  根据《房地产抵押(按揭)合同》、《楼宇按揭贷款合同》规定，购房者必需履行以下义务：
  1、将房地产抵押登记证明连同契约正本交贷款行执管。
  2、期房交付后，三个月内办理房屋过户手续，取得《土地使用证》、《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，直接将三证交贷款行保管(此时开发商的担保责任解除)。
  3、自费为抵押的房产办理保险，保险期不短于按揭期，投保金额不低于抵押物总值，并以贷款行为第1受益人，将保险单交贷款行持有。
  4、未经贷款银行书面同意，买房者不能对房产进行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其他方式处分抵押物。
  5、每月按时归还本息，逾期则按天数加收罚金。
  6、结清全部贷款本息、罚金和应负担的各项费用后，会同贷款行向原抵押登记机关办理注销抵押登记，收回《土地使用证》、《房屋所有权证》及保险单。
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  2018-05-19 01:00 齐星星 客户经理

  一、按揭房贷需要办理以下几个手续：选择房产——确认贷款是否获得银行的支持——办理按揭贷款申请——签订购房合同——发放同意贷款通知或按揭贷款承诺书——签订《商品房预售、销售合同》——签订楼宇按揭合同——办理抵押登记、保险——开立专门还款账户——借款人按合同规定定期还款。

  二、按揭房贷需要注意贷款额度、银行以及还款方式的选择等。

  一、按揭买房贷款的流程如下：

  1、选择房产；

  2、确认开发商建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得；

  3、办理按揭贷款申请；

  4、签订购房合同。经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭

  贷款承诺书；

  5、购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》；

  6、签订楼宇按揭合同。明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务；

  7、办理抵押登记、保险。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，

  要求购房者申请人寿、财产保险；

  8、开立专门还款账户；

  9、并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的

  购房款；

  10、借款人按合同规定定期还款。

  二、按揭买房注意事项：

  1、申请贷款额度要量力而行：在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己目前的经济实力、还

  款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测；

  2、办按揭要选择好贷款银行：对借款人来说，如果借款人购买的是现房或二手房，借款人就可

  以自行选择贷款银行。按揭银行的服务品种越多越细，借款人将获得更灵活多样的个人金融服

  务，以及丰富的服务与产品组合；

  3、要选择最合适自己的还款方式：目前基本上有两种个人住房贷款还款方式：一种是等额还款

  方式，另一种是等额本金还款方式。等额还款方式的优点在于，借款人可以准确掌握每月的还

  款额，有计划地安排家庭的收支。而等额本金还款方式较适合于还款初期还款能力较强、并希

  望在还款初期归还较大款项以此减少利息支出的个人；

  4、向银行提供资料要真实：申请个人住房商业性贷款，银行一般要求借款人提供经济收入证

  明，对于个人来说，应提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明；

  5、提供本人住址要准确、及时。借款人提供给银行的地址准确，就能方便银行与借款人的联

  系，每月能按时收到银行寄出的还款通知单。遇人民银行调整贷款利率，借款人就可在年初时

  收到银行寄出的调整利率通知；

  6、每月要按时还款避免罚息。对借款人来说，必须在每月约定的还款日前注意自己的还款账户

  上是否有足够的资金，防止由于自己的疏忽造成违约而被银行罚息，千万不要因为自己的一时

  疏忽，而造成资金损失，同时在银行留下不良信用记录。
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  2018-05-19 00:57 黄皖疆 客户经理

  我不是上海人，不了解你说的那个小区，不过我可以教你怎么防止受骗。
  期房都有《商品房预售许可证》，就是常说的“五证”中的最后一个，前四个分别是《国有土地使用证》《建筑用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《施工许可证》。《商品房预售许可证》是最后一个拿到的，只要有这个证，其他四个肯定都有。
  订房之前，你有权让出卖方出示《商品房预售许可证》，记录下它的编号，去当地的房管局市场科（有的地方可能叫备案科、交易科等）进行查询，看这个证号是否属实，特别是，这个预售证是不是你要买的那栋楼的，还要查询你所要买的房子是什么状态，比如：可售、已售、限制、抵押等。如果你要买的那栋有预售证，房子的状态也是可售，那么你就可以安心的购买。
  购买时，一定要让开发商开具正规的房地产发票。签约时，一定要进行网上签约（上海应该有网签吧？），《商品房买卖合同》是当地房管局的制式合同，有唯一的合同编号。签约后，要出卖方盖合同章、法人章方能生效。所签合同要提交当地房管局进行备案，并加盖房管局备案章。这样你的合同就算合法、有效地了。
  贷款如果是住房按揭贷款，需提供：本人身份证、户籍证明、《商品房买卖合同》、房地产发票、结婚证（离婚证、未婚者需向户籍所在地民政局开具单身证明）、收入证明、工资表（工资卡近三个月流水账），如果是个体工商户，需提供营业执照、近三个月税票，此外，还有银行存款证明、固定资产证明、行车证、有价证券证明、国债持有人证明等视贷款金额、借款人实际情况有选择的提供。
  如果是公积金，需要你本人身份证，户籍证明，所购房屋的《国有土地使用证》《建筑用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《施工许可证》《商品房（预）销售许可证》复印件、《商品房买卖合同》、房地产发票。
  按揭贷款需要注意的是，目前国家以家庭为单位，来界定首套住房贷款。如果你或你的配偶名下已有房产，即为二套房贷。首付百分之五十，利率上调1.1倍。三套住房，或三次房贷，目前银行都是不予受理的。
  此外，你的银行信誉也决定你的贷款审批。银联系统有征信记录，无论你在哪个银行有不良贷款记录，信用卡逾期还款等不良记录，都会导致你不能办理按揭贷款。
  我说的这些，在你购房时，你的置业顾问都会详细给你说明的，希望我的回答能帮到你。