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  2018-04-21 00:55 连伟智 客户经理

  你好。我 认为有 一点风险，不过合同写好避免他 钻空子应该 可以 了，，还 要看 他的 证明，恐他 是 租来 的 倒来 贩卖骗钱，找律师事务所咨询下比较 好，还 要 公正
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  2018-04-21 00:52 黄百煜 客户经理

  这样你可以先了解这些房子有哪些风险，再进行决断啊！因为一般这种房子业主没钱还给银行的，价格会比市场价低很多，你可以省些钱买房子。 但前提还是要了解这房子如果买过来会有哪些风险，如果风险可以排除的话，那就尽快下手就对了。
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  2018-04-21 00:49 龙子鹏 客户经理

  ①一车多贷。汽车经销商同购车人相互勾结，以同一套购车资料向多家银行申请贷款，而这一套购车资料是完全真实的。 ②甲贷乙用。实际用款人取得名义借款人的支持，以名义借款人的身份套取购车贷款。情节较轻的，实际用款人基本能以名义借款人的身份还本付息;情节严重的，名义借款人失踪，实际用款人悬空贷款。 ③虚报车价。经销商和借款人相勾结，采取提高车辆合同价格、签订与实际买卖的汽车型号不相同的购车合同等方式虚报车价，并以该价格向银行书请贷款，致使购车人实质上以零首付甚至负首付形式购买汽车。 ④冒名顶替。盗用普通客户的身份资料购买汽车并申请银行贷款。 ⑤全部造假。犯罪分子伪造包括身份资料、购车资料、资产证明等一整套资料套取银行贷款。 ⑥虚假车行。不法分子注册成立经销汽车的空壳公司，在无一辆现货潮车可卖的情况下，以无抵押 贷款为诱惑，吸引居民办理个人汽车贷款，并达瑚骗贷骗保的目的。个人汽车贷款：合作机构的担保风险 合作机构的担保风险主要是保险公司的履约保证保险以及汽车经销商翔专业担保公司的第三方保证担保。 ①保险公司履约保证保险。银行在与保险公司的合作过程中可能存在下列风险： a.保险公司依法解除保险合同，贷款银行的债权难以得到保障。 b.免责条款成为保险公司的“护身符”，贷款银行难以追究保险公司的保险责任。 c.保证保险的责任限制造成风险缺口。 d.银保合作协议的效力有待确认，银行降低风险的努力难以达到预期效果。 ②第三方保证担保。第三方保证担保主要包括汽车经销商保证担保和专业担保公司保证担保。这一担保方式存在的主要风险在于保证人往往缺乏足够的风险承担能力，在仅提供少量保证金的情况下提供巨额贷款担保，一旦借款人违约，担保公司往往难以承担保证责任，造成风险隐患。 合作机构管理的风险防控措施①加强贷前调查，切实核查经销商的资信状况。 ②按照银行的相关要求，严格控制合作担保机构的准人，动态监控合作担保机构的经营管理情况、资金实力和担保能力，及时调整其担保额度。 ③由经销商、专业担保机构担保的贷款，应实时监控担保方是否保持足额的保证金。 ④与保险公司的履约保证保险合作，应严格按照有关规定拟定合作协议，约定履约保证保险的办理、出险理赔、免责条款等事项，避免事后因合作协议的无效或漏洞无法理赔，造成贷款损失情况的发生。
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  2018-04-21 00:46 齐春敏 客户经理

  法律问题：我通过中介看中一套房子，房主房产证正在办理中，说马上就可以办下来，房主现在让我先交首付款帮忙一起还，等房产证下来再过户给我，请问我可以给首付款吗?要是给需要签订哪些合同? 秦律师：一般二手房均是这样操作的，但付首付赎楼你是有一定风险的。因为赎楼后才能签房管部门的备案合同，如赎回楼业主和别人签备案合同，你的买卖就落空了。 宋律师：可以给首付款,但在购房合同中必须明确约定。 如果您需要更专业的解答，请进入首页进行免费律师在线咨询，拨打免费法律咨询电话。 相关知识——二手房贷款的基本操作流程 1、 确定按揭服务公司和贷款方案 借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。 2、 查询公积金(如需公积金贷款) 与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。 3、签定房屋买卖合同 借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心要求不同，江岸、江汉、桥口、洪山等区的房屋，需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。 4、准备贷款资料，审核贷款资质 按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估;并且由按揭服务公司进行初步审核。 5、签贷款协议，公证，保险 按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。 6、办理房屋过户和抵押手续 借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。 7、办理房产证和抵押证明 贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。 8 、银行放款 银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。
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  2018-04-21 00:40 齐晓娇 客户经理

  主要风险是:
  1、房价不确定风险:购房贷款时房价已定，比方说这套房子总价为100万元，你贷款70万元，分20年还，经计算，按现行商业贷款利率，20年的总利息是582410.41元，加上你首付的30万及本金70万，这套房子的价格是182.24万元。如果若干年后房价下跌了，同类房子比原来下跌了20万，是80万了，而你贷款的剩余本金和应还利息超过80万元。这时你心中很郁闷，而且很顾虑，贷款还要不要继续还下去？（原先付出的钱不算，贷款剩余本金和应付利息也够买一套相同 的房子。
  2、银行利率调整风险:上面讲了，贷款70万元、20年的总利息是58.24万元，如果国家利率调整，年年走高，调整到是原贷款利率的1.2倍时，总利息息是721994.21 元，1.5倍时，总利息是943560.44元。对一般家庭来说是一个很大的压力（但估计不会这样，也有可能会调低）。
  3、逾期还款信用风险:如果购房人家庭经济情况出现变化，不能按时还款，银行要按合同约定加收逾期利息和滞纳金（增加了购房支出），如果长期不能按时还款，按合同约定银行有权处置抵押物，将该房产拍卖或变卖，所和价款垫付购房人的银行欠款；另外购房人在资信上也受到了影响，将进入“信用黑名单”，影响今后的银行贷款、信用卡办理等等。
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  2018-04-21 00:37 龚安静 客户经理

  二手房交易挺麻烦的，而且存在一定风险，建议以后自己先了解一下二手房交易的流程和注意事项，您抵押贷款这边达不到预期只能自己想办法了。

  二手房交易流程及风险（附上自主交易和提供中介交易流程）
  

  一、通过中介交易：

  
  

  1、买方看房

  
  

  2、双方商谈，签定《房产居间合同》买方交定金

  
  

  3、申请报税、申请还款、申请公积金、商业贷款、（做资金监管）

  
  

  4、权籍调查

  
  

  5、银行委托评估公司现场评估

  
  

  6、办理还款手续

  
  

  7、领取产权证，注销抵押

  
  

  8、办理过户、付首期款、交接物业

  
  

  9、领取新证、出评估书

  
  

  10、作抵押

  
  

  11、银行放款、供房

  
  

  二、自主交易流程：

  
  

  （ 二手房手续繁多，自主交易各种忐忑、各种杂乱、各种心烦、各种矛盾、各种纠纷 ；

  
  

  上海房产交易管理法律条文规定： 9月10日起，不允许买卖私自交易，房管局不允许受理，必须通过房产机构办理手续！）

  
  

  1、看房

  
  

  2、产权调查

  
  

  3、买卖双方商谈

  
  

  4、 若房产还在抵押状态，买方可先交定金签定《定金合同》

  
  

  5、业主赎楼

  
  

  6、签定买卖合同、付首期款

  
  

  7、买方提交资料申请贷款、 银行评估

  
  

  8、等待银行同意贷款通知书

  
  

  9、买方与银行签订贷款合同

  
  

  10、涂销和递件

  
  

  11、完税

  
  

  12、出新房产证

  
  

  13、归档

  
  

  14、入押

  
  

  15、出押

  
  

  16、银行放款

  
  

  17、交接物业、收房

  
  

  下面是自主交易的详细流程及风险：

  
  

  1、看房

  
  

  不多说，说多了都是泪

  2、 产权调查

  
  

  查册可以了解房屋的以下情况：

  a、业权人的真实性

  b、房产证的地址和真正的地址是否相符；

  c、该物业的抵押情况；

  d、该物业有否被查封。

  当事人：买方

  地点：房屋所在地的区属房地产交易登记所

  资料/证明：①房屋的具体地址或房产证的登记字号；②查询人身份证

  流程：1）取号；2）登记查询；3）交费；4）取打印的资料

  费用：查看不收费，按需打印的材料收费，一般打印基本资料收取40元。如果有抵押或者查封的情况就会打印出来，没有的就不打印不收费，这几项各自费用均小于30元；

  注意事项：有抵押需要赎契或转按揭才能过户，有查封必需解封过能过户。

  3、买卖双方商谈

  
  

  协商交易细节、价钱

  4、 若房产还在抵押状态，买方可先交定金签定相关协议

  
  

  如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管

  如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约
  

  如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上

  一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少需要约定物业地址成交金额交楼时间违约金和违约责任等
  

  
  

  风险提示：

  
  

  a、当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本但定金或违约金不得高于成交金额的20%;

  
  

  b、卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明交由第三方监管即视为卖方收讫;

  
  

  c、为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金在查验家具电器完好，水电物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金

  
  

  5、业主赎楼

  
  

  一般来说，赎楼是业主方的责任，针对业主房贷没有还完的情况赎楼有两种操作方式：

  其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;

  其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼

  风险提示：

  
  

  因赎楼产生的风险，为此环节中最大买家拿现金赎楼是不可取的方法如果发生交易因意外原因终止房屋被查封等问题，买家会冒风险

  赎楼流程赎楼流程

  
  

  6、签定买卖合同、付首期款

  
  

  卖方提供了房屋的合法证件，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)买卖双方通过协商，对房屋坐落位置产权状况及成交价格房屋交付时间房屋交付产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式

  
  

  三份的房屋买卖合同

  
  

  其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担日期也是非常重要，像交定金过户交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本，也可以

  
  

  去中介公司索要合同文本

  
  

  风险提示：

  
  

  a、如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能

  
  

  b、如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败

  
  

  c、如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况

  
  

  d、如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件

  
  

  e、要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的

  
  

  7、买方提交资料申请贷款、银行评估

  
  

  如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场， 根据各贷款银行的要求提供相关资料。

  
  

  1、贷款预批材料

  
  

  a、存量房交易合同或网签合同；

  
  

  b、买卖双方的银行卡和复印件；

  
  

  c、买卖双方身份证，户口簿，婚姻证明（验原件收复印件）；

  
  

  d、买方及配偶的收入证明原件；

  
  

  e、卖方的房屋所有权证（验原件收复印件）；

  
  

  f、其他资料（根据各贷款银行的要求提供）。

  
  

  提醒：需买方卖方夫妻双方本人到场

  
  

  2、抵押登记材料

  
  

  a、买方的房屋所有权证；

  
  

  b、夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明（或单身证明）。

  
  

  3、卖方取款材料

  
  

  a、资金监管协议

  
  

  b、身份证

  
  

  c、银行卡

  
  

  评估价影响银行贷款金额，如评估价低于成交价，贷款以评估价来计算贷款金额。

  
  

  风险提示：

  
  

  如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。

  目前二套房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情况，那么为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。

  8、等待银行同意贷款通知书

  
  

  静静等待银行审批，10~15个工作日，审批通过1工作日出同贷书

  9、买方与银行签订贷款合同

  
  

  银行内部各级对申贷人审核后会二手房按揭贷款审批书，写明同意贷款的金额、期限、利率。

  
  

  注意事项：部分银行同贷书上不写贷款利率，以放款时利率执行；除同贷书同意贷款金额剩余是首期款。

  
  

  商业贷款费用：

  
  

  按揭手续费：贷款额x1%(具体按各按揭公司收费)

  
  

  转按揭手续费：1200元/单（办理转按揭才收取,具体按各按揭公司收费）

  
  

  注意事项：楼龄加借款期限不能超过30年；贷款成数不得超过房价七成；利息较高；选择性大；流程快。

  
  

  公积金贷款费用：

  
  

  按揭手续费：贷款额x1.0%(具体按各按揭公司收费)

  
  

  保险费：贷款额×0.1%×按揭年限×折扣

  
  

  注意事项：借款期限不能超过20年；贷款成数不得超过房价七成(首次购买房产小于90平方纯公积金贷款优质客户可以申请8成)公积金个人最高贷款额度为50万元，两个人以上共同购买空卖空同一住房最高

  
  

  贷款额度不得超过80万元；公积金贷款流程慢，利息低。

  
  

  组合贷款贷款费用：

  
  

  按揭手续费：贷款额x1%(具体按各按揭公司收费)

  
  

  保险费：个人公积金贷款的保险计算公式=贷款额×0．2‰×年限 贷款50万保险费2000；提前还款可以申请退部分。

  
  

  注意事项：借款期限不能超过20年；贷款成数不得超过房价七成；公积金贷款流程慢，利息低。

  
  

  10、涂销和递件

  
  

  业主申请涂销抵押，涂销需7个工作日，可与递件一齐办理。

  
  

  递件，就是把买卖双方资料交给房地产交易所审核，领取回执，凭回执再完税，再出新的 房产证。

  
  

  11、完税

  
  

  交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场;如果是业主实收，就只需要买家到场。

  
  

  12、出新房产证

  
  

  买家拿身份证，受理回执 领取新房产证

  
  

  13、归档

  
  

  交易登记部门把档案送达市房地产档案馆归档，归档完毕并提供档案利用

  
  

  14、入押

  
  

  将房产证抵押给银行，银行会出一个它项权利证，在你还不起贷款式，它有权利收回处理你的房子

  
  

  15、出押

  
  

  出押其实就是出一本新的的证叫房产他项权证，是银行留存的，上面写着在哪家银行贷了多少款。

  
  

  他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。

  
  

  16、银行放款

  
  

  17、交接物业、收房

  
  

  卖买双方交接房屋；包括合约附带家私家电维修基金等；办理附属房屋包括有水费，电费，煤气有线电视，管理费过户及银行划扣帐号变更及费用结算。

  
  

  a、验收房屋设施

  
  

  对照合同约定查看房屋、装修和设施等。

  
  

  b、办理户口迁移

  
  

  携带相关证件提前去房屋对应的派出所或公安局办理落户手续

  
  

  c、结清相关费用

  
  

  水、电、燃气、宽带、电话、有线电视、物业费、其他费用

  
  

  d、办理相关过户

  
  

  水、电、燃气、宽带、电话、有线电视等过户

  
  

  e、房屋尾款交接

  
  

  注意保留收据，防止以后不时之需。

  
  

  请中介、按揭公司还是自行办理各有优势，归根到底就是一个省钱还是省心的选择，有的选择省心，有魄力的选择省钱，如此简单而已。

  
  

  （文章仅供参考）

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  2018-04-21 00:34 龚子顺 客户经理

  房子这一套，我没有经验