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  2018-04-19 15:50 黄益江 客户经理

  二手房过户流程主要有以下四步：
  一、买卖双方无贷款： 买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将首付款支付给卖方；并约定一个房产进交易中心的时间。进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户，最后在交房时，下家将尾款结清给卖方。
  二、卖方有贷款未还清： 买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将首付款支付给中介公司进行监管；卖方、买房和中介公司三方共同见证还清房东未付清的银行贷款。7个工作日后，银行贷款审结结束，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。
  20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，买房将尾款结清给卖方。
  三、买方贷款购房： 首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将首付款支付给卖方；买方和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，买方将尾款结清给卖方。
  四、买卖双方均有贷款： 首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将首付款支付给中介公司进行监管；卖方、买方和中介公司三方共同见证还清卖方未付清的银行贷款；7个工作日后，银行贷款审结结束，买方和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，买卖双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，买方将尾款结清给卖方。
  房产证办理过户所需时间：
  材料都没有问题的话，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。材料都交给房产局之后，会有一个回 执单，一定要在上面说明的日期去缴纳税金，一般需要15个工作日左右。税金交清以后就在那里排队等着去拿新房产证。房产证办理时限为10个工作日(自登记 受理后次日起)。
  二手房过户所要缴纳的费用：
  交易税费共涵盖8个税种，主要有契税、营业税、印花税、城建税、个人所得税、土地增值税、教育费附加、地方教育费附加等。各税种的征收比率依地域有所差异，但区别不大。
  1、契税：基准税率3%，优惠税率为1.5%和1%。
  普通住宅征收比率为成交价的1.5%，非普通住宅为成交价的4%。具体征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；别墅等非普通住宅（成交价的4%）。
  2、营业税：税率为5.5%。
  根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。
  3、印花税
  第一种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为0．05%，同时适用于房屋租赁合同，税率为1%，房产购销合同，税率为0．03%；
  第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证和土地使用证，税率为每件5元。
  4、个人所得税：税率为交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方承担。
  征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。
  注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的退还。
  5、城建税、教育费附加和地方教育费附加等
  此类税种的征收以营业税税额为计税依据，按实际缴纳营业税税额的7%、3%、1%分别缴纳城建税、教育费附加和地方教育费附加。
  注意：资金监管对二手房卖家和买家都有好处，它由独立的第三方（资金监管机构/银行）出面，保障双方利益，避免二手房买卖纠纷，从而起到降低二手房交易风险的作用。
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  2018-04-19 15:47 连东英 客户经理

  你们签合同的时候有没有体现这件事请 要是合同上没有体现违约金，那可能就没有事情，贷款并不是你的原因，年后批贷款都比较慢，尽量还是在多和房主沟通一下，要是通过了中介，您就去找中介公司问问情况，让他们帮你催催，其实应该没什么太大的事情。
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  2018-04-19 15:44 龙展航 客户经理

  我认真的研究了一下这个问题：
  1、你付款60万的时间延期了10天，应该支付违约金4400元（88万乘以万分之五）
  2、但是你在9月15日之前，银行支付了款项，那么房东应该交房。你仔细看看合同里有没有写：”假如乙方不支付违约金，则房东可以不交房 等内容“，假如没有相关内容，房东应该如期交房，不然房东也构成违约。
  3、约定了全款到位交房，我觉得对你有利，因为在9月11日，你付全款了，房东应该交房。
  4、假如合同没有写“因为乙方不支付违约金，甲方可以不予交房”相关内容，甲方依然不交房的话，甲方也应构成违约。
  5、房子在你名下，手续办妥，你应该有权对该房屋进行改造，换锁等等
  6、关于贷款没有如期发放，假如是你委托了中介操作，你可以找中介追责。假如自己操作的贷款，那就没办法了。
  7、第二张截图里面最后一句话，“逾期五日以上未履约，视为悔约。。。。另有约定的除外。” 这里的”另有约定的除外“帮了你，因为手写部分属于另有约定，请注意一下，另有约定在9月15
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  2018-04-19 15:41 贾麒麟 客户经理

  你看下你们的贷款协议，提前还款违约金的相关条款，如果没有则不需要交违约金。 没提到也可以还款的。一年以上的要付贷款额的三个月利息，等额本息就没有这个要求了，可以提前还贷
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  2018-04-19 15:38 黄益泉 客户经理

  如果是买方的原因没有批准贷款，卖方应该支付违约金。
  因为产权已经过户，卖方难以收回产权。
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  2018-04-19 15:35 车巧怡 客户经理

  如果合同上规定贷款不通过要在规定时间现金补齐，超过规定时间就要承担违约责任
  如果合同中规定贷款不通过选择另一家银行进行贷款，那么就只能等待。
  如果合同中约定了过户日期，买方不过户的话，承担违约责任。
  如果不过户是因为对方没有取得批贷函而延迟过户的话，卖方不需要承担责任
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  2018-04-19 15:32 齐暑华 客户经理

  我看完了，感觉你是不想买这个房子了。
  先说违约责任。违约金和定金同时出现的话，只能取其一。定金不得超过放款的20%
  由于买方个人原因导致贷款无法批下来，过错不在卖方，所以卖方不能因你们的过失而承受不必要损失。此时，违约金用来弥补卖方损失并不为过。
  如果违约金过高，你可以要中介牵头来协商。比如提高首付，减少贷款数额。或者说减少违约金，双方解除合同等等。
  中介费方面。中介机构在此次交易中是有过错的。他并没有提供专业的服务，依据你们的实际收入证明来为你评估可贷款数额（当然，如期间你们给中介的信息是不准确的，他们免责），也基于此导致你们无法贷款。无法达到成功交易的目的。所以说，居间方是失败的居间方，没有促成交易，那么就没有资格要求中介费用。反而，如果因他们的过错造成你们双方不必要的损失，我想，你们有权利要求他们承担过错责任的。
  总之：如果你们是诚心买这套房子，现在应该做的是想尽各种办法促成交易，而非想着违约金。至于假的收入证明，违背良心之类的，可以看出你是个守承诺的人，既然你如此守信用，那么请再解约时，如数支付约定数额违约金。谢谢。