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  2018-04-19 13:03 符腾丹 客户经理

  一、签订了按揭贷款合同，即已经完成了贷款手续，此时改为全款视为提前还款，大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。
  二、以下三种情况不宜提前还贷
  1、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。
  2、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
  3、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
  三、房贷提前还款注意事项
  1、银行允许提前还贷时间不同
  大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。在国有行里，中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷，工行需半年才可以提前还贷。此外，招行、交行等银行都需要一年后才能申请提前还贷，华夏银行则表示可以随时申请还贷。
  2、银行调整利息周期不同
  一般房贷期限都在10年以上，在这个周期里，央行调整利息是难免的，而各家银行根据调整利息的时间也不一致。工行、农行、建行等中资银行大都一般是每年1月1日开始按照最近的央行基准利率调整为新的还款利息。
  外资银行一般会选择在当月或当季度调整。花旗银行是在下一个季度初按照新利率执行，而汇丰银行当日便开始按新利率执行。
  对于房贷族来说，如果处在降息通道中，显然是越快调整越划算;若在加息周期周，则是越晚调整越划算。
  3、"还完房贷"后别忘记撤销抵押登记
  无论是在合同期内还完贷款的，还是提前还款的，市民在还贷完成之后都不要忘记办理撤销抵押登记。
  根据产权证在谁手里情况不同，还完贷款后领回产权证的程序也分好几种，一种最简单的情况就是产权证正本已经抵押在银行了。如果是这种情况，购房者还完了贷款，或者是提前还完贷款后就会领到一个还款凭证，银行还会把产权证正本、买卖合同正本一并还给购房者。这样购房者就可以拿回完全属于自己的产权证，和银行没有什么关系了。
  但由于各个银行不同分行的操作规定不统一，有些分行只需做一个抵押登记，购房者可以自己持有带有抵押登记标志的房产证。就是贷款未还清前，提前拿到房产证，房产证上其他项中会注明房屋现状。如果是这种情况，购房者在还完贷款之后，除了重复上面的步骤外，还要进行一个撤销抵押登记的程序。购房者和银行办完结算手续后，一起去房管局撤销抵押登记，即在房产证他项栏目中盖上注销的章即可。
  四、适合提前还款的人群
  1、不愿意有负债，不想承受过大生活压力的人。
  2、购房不久，处于还款初期的人。由于刚开始还贷，本金基数大，利息相应高，如果手头有闲置资金，而又没有较好的投资方向，提前还贷也是一个不错的选择。
  3、希望将房子作为融资工具、从银行获取更多贷款的情况。近年房价上涨较快，部分房屋评估价值相比购买初期已经上涨较多，如果将房屋按揭贷款还清，再以房产抵押从银行贷款往往能获得更大授信额度。
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  2018-04-19 13:00 赵飞行 客户经理

  银行贷款利率有两套计算办法，一是等额本金，一是等额本息。计算的都是月还贷额。前者要比后者的总利息少！
  等额本金： 每月还款额＝贷款本金43W/贷款月数96月＋（本金43W－已归还本金的累计额）×月利率（年利率6.55%/12月＝5.46%）
  等额本息： 每月还款额2732＝贷款本金43W×月利率5.46%×（1＋月利率）还款月数。
  如果你贷的是等额本息每个月还的钱是一样的2732上下，累计还款总额是983520元
  如果你贷的是等额本金第一个月还款为4479左右，每个月递减。
  等额本金刚开始还款时候的压力大，但是还款总额少！
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  2018-04-19 12:57 龚家达 客户经理

  按揭一般有等额本息及等额本金两种还款方式，逐一介绍一下：
  等额本息是指一种购房贷款的还款方式，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，和等额本金是不一样的概念。
  每月还款额计算公式如下：
  [贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]
  下面举例说明等额本息还款法，
  假定借款人从银行获得一笔20万元的个人住房贷款，贷款期限20年，贷款月利率4.2‰，每月还本付息。按照上述公式计算，每月应偿还本息和为1324.33元。
  上述结果只给出了每月应付的本息和，因此需要对这个本息和进行分解。仍以上例为基础，一个月为一期，第一期贷款余额20万元，应支付利息840.00元（200000×4.2‰），支付本金484.33元，仍欠银行贷款199515.67元；第二期应支付利息（199515.67×4.2‰)元。
  等额本金是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
  等额本金贷款计算公式：
  每月还款金额= （贷款本金/ 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率
  等额本息还款法特点：等额本息还款法本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变；相对于等额本金还款法的劣势在于支出利息较多，还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。但该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。
  等额本金还款法特点：等额本金还款法本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减；由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
  二者相比，在贷款期限、金额和利率相同的情况下，在还款初期，等额本金还款方式每月归还的金额要大于等额本息。但按照整个还款期计算，等额本金还款方式会节省贷款利息的支出。
  总体来讲，等额本金还款方式适合有一定经济基础，能承担前期较大还款压力，且有提前还款计划的借款人。等额本息还款方式因每月归还相同的款项，方便安排收支，适合经济条件不允许前期还款投入过大，收入处于较稳定状态的借款人。
  两种还款方法比较，最终到期算，等额本息比等额本金要多付出可观利息。
  网上也有利率表，你可根据自己的贷款额及贷款年限计算月供。
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  2018-04-19 12:54 黄益溢 客户经理

  　2015年最新央行贷款基准利率如下：
  六个月以内（含6个月）贷款 5.35
  六个月至1年（含1年）贷款 5.35
  一至五年（含3年）贷款 5.75
  五年以上贷款 5.9
  目前人民银行规定的3年期贷款利率为6%，但各银行执行的不完全一样，可上下有些浮动。
  
  以工商银行为例：
  2015年3月1日工商银行3年期贷款利率为：5.75%
  如果是按月还贷款
  如果是按月还贷款有2种还款方式：一种是等额本息、另一种是等额本金还款，选择不同的还款方式，所产生的利息不同！
  等额本息计算公式：
  〔贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕
  等额本金计算公式：
  每月还款金额 = （贷款本金 ÷ 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率
  （其中＾符号表示乘方）
  银行贷款8万每月还多少钱利息？
  8万元本金在银行贷款3年，按月还款，基准利率是5.75％，以下两种贷款方式的贷款每月利息如下：
  等额本息还款法：
  利息总额：7289.32
  累计贷款还款总额：87289.32
  每月还款利息：2424.70
  等额本金还款法 ：
  利息总额：7091.67
  累计贷款还款总额：87091.67
  每月还款利息：2605.56
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  2018-04-19 12:48 黄真强 客户经理

  向银行贷款24万元，然后每月付本金和利息，1年还完，也就是12个月每个月还2万本金。
  第一月还本金2万元,利息：240000×0.5%=1200元,合计：21200元；
  第二月还本金2万元,利息：220000×0.5%=1100元,合计：21100元；
  第三月还本金2万元,利息：20000×0.5%=1000元,合计：21000元；
  ……
  第12月还本金2万元,利息：20000×0.5%=100元,合计：20100元；
  累计还贷：21200+21100+21000+…+20100
  =20000×12+100(12+11+10+…+1)
  =240000+100×13×12÷2
  =240000+7800
  =247800元.