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  2018-04-18 00:58 符翠红 客户经理

  提前还款，缩短还款期限，月还款不变，
  每月还款2606.4元，
  新的还款期限2017年，
  节省利息支出227889.16元，
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  2018-04-18 00:52 黄盛波 客户经理

  买房提前还贷 真的很划算么？
  来源：搜狐焦点网成都论坛 2009-12-04
  又快到年底了，许多人又开始准备提前还贷了。提前还贷，究竟有什么好处？哪些人不适宜提前还贷呢？提前还贷有什么窍门？记者采访了相关的理财人士。
  提前还贷可减少一部分利益支出
  提前还贷究竟有什么好处？光大银行武汉分行私人业务部刘经理说，提前还贷可减少一部分利益支出。例如钱先生现在向银行贷了20万元商业性贷款，期限20年，办理等额还款，每月还贷1376元。随即他找到银行，想提前还贷5万元，避免明年升息给自己增加利息负担。
  提前还贷后，是选择缩短期限还是减少月供呢？刘经理给钱先生算了笔细账，结果显示，选择缩短期限可以多省将近一半的利息。刘经理称，如果钱先生选择缩短贷款期限，那么他提前还贷5万元，可以缩短3年还款时间，节省利息5.9万元左右。如果选择减少月供，那么每月还款额将减少344元，降为1032元，节省利息3.26万元左右。
  刘经理提醒市民，如果房贷月供压力不大，建议市民在提前还贷时尽量选择“缩短还款期限”，可以节省较多的利息；如果觉得月供压力较大，那么可以选择“减少月供”。
  怎么提前还贷才划算？
  记者联系了多家银行，发现都有提前还贷业务。如果购房者选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，先还商贷会“优惠”很多。由于公积金贷款含政策性补贴的成分，所以贷款利率比商贷低不少，所以购房者提前归还贷款利率较高的商贷，相对划算些。
  一般来说，每家银行提前还贷大致分为全部提前还款、部分提前还款两大类。全部提前还款法，是最节省利息的方法，办理手续也最简单。招行武汉分行消费信贷中心经理邓涛提醒说，借款人选择这种方法要量力而行，不能为全部提前还清银行债务而打乱其他资金计划。部分提前还款法有三种方式可选择。
  例如，陶女士向银行贷了22万元，贷款期限是2003年9月～2013年9月共120期，采用等额本息还款法，月供2338元。目前，已还16期，还剩104期，贷款余额为198155元，现申请提前还款5万元。
  第一种：月供不变，将还款期限缩短。银行工作人员计算，陶女士这5万元可把贷款期限缩短两年半，即2011年5月就可全部还清贷款，节省利息23295元。
  第二种：减少月供，还款期限不变，陶女士的月供款将由原来的2338元减少到1781元，节省利息12543元。
  第三种：月供减少，还款期限也缩短。经银行工作人员计算，这5万元可在月供减少到2000元的同时，把贷款年限缩短1年，即到2012年9月可还清贷款，节省利息17783元。
  由以上实例可见，月供、贷款年限同时减少的还款方式最节省利息。如果个人经济能力允许，选择这种方式也不错。
  并非所有人提前还贷都划算
  是不是只要提前还贷就划算呢？光大银行一位理财师说，对于一些市民来说，提前还贷其实并非都划算。那么，什么样的人提前还贷并不划算呢？
  1、1998年底前办理房贷的客户。据光大银行一位相关人士介绍，1998年底前办理房贷的客户比较特殊，他们当时的还款方式均为等本等息还款法。也就是说，将贷款全程利息分摊到每个月，而前面有部分利息实际上被摊到了后面还，所以如果客户需要提前还款，就必须补上这块息差。提前还贷十几万元，息差得补上1万多元。对此，银行人士建议这类客户不要选择提前还贷。
  2、月供一样且贷款快要到期的客户。对于选择了等额本息还款法的市民来说，如果现在贷款已经偿还了一大部分，那么现在提前还贷并不一定划算。光大银行相关专家称，目前市民贷款买房选择的主要是两种还款方式，即等额本金还款法（递减法）和等额本息还款法。而绝大多数市民选择的都是等额本息法。等额本息法每月还款额是固定的，但一开始还的大多是利息，到后面主要还本金。比如贷款十年已经还到八九年了，那还的基本上是本金，简直相当于低息甚至无息贷款，提前还贷没有意义。而递减法是利随本清，客户啥时候还都可以为自己节省出相应的利息。
  3、贷款在一年之内的客户。据记者了解，几乎所有银行如果在贷款一年之内提前还贷，就须交一定的违约金，有的达到贷款总额的1％，白交这笔钱，就不是很划算了。
  提前还贷，不必先还公积金
  一位理财师提醒说：
  1、如果是提前还贷，在借贷一年之后，尽可能提前一些还贷，因为相对来说，利率是固定的，贷款金额越高，利息就越高。
  2、组合贷款不必先还公积金贷款。目前，房贷一般采用“个人住房组合贷款”方式，即由住房公积金贷款和住房商业性贷款两部分组成。所以，专家提醒，市民若要提前还贷，可先归还贷款利率较高的商业性贷款，再来考虑公积金贷款的归还。
  3、记得办理抵押注销。由于许多贷款人对抵押权比较淡漠，提前还款后往往忘记了去产权部门办理抵押注销，这样贷款虽然还清了，但房屋仍在产权部门备案，会为日后的房屋交易带来不必要的麻烦。贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表(注意不要跨区办理)，最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。
  4、提前还贷，选择部分提前还贷方式，保持月供，缩短年限，每次还贷不能少于1万元。
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  2018-04-18 00:49 辛培剐 客户经理

  等额本息提前还款来说有4种方案：1、“月供不变、缩短还款年限”的还贷方式是相对最合适的选择，因每月还贷压力不会变大，需要支付的利息额较少；2、“减少月供、还款期不变”的方式能减小月供负担，每月还款压力最轻，但需支付的利息是最多的；3、“减少月供、缩短还款期限”的方式介于前面两者之间；4、“增加月供、缩短还款期限”的方式虽然利息支出最少，但是每月还贷压力增加不少，对于普通家庭而言会造成比较大的经济负担。
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  2018-04-18 00:46 龙展航 客户经理

  等额本金还款方式每月的还款数额是不同的。
  通常情况下，银行在客户提前还部分款后，会按下欠本金核减月供数额而不是缩短还款期限。如果您跟银行商定好了，那么应是在结清一年中已供本息后，再核减您提前还款本金，将所余本金按约定利息再重新计算。因为不知道您的利息是多少，所以，在月供不变的情况下，无法计算缩短时间。
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  2018-04-18 00:43 米大丽 客户经理

  搜索下载超级好用的房贷计算工具---《原创好用☆按揭房贷月供还款计算》，你能想到的算法它都有，怎么算都可以的。
  若是等额本息方式还款,2010年12月开始还300000元180个月的贷款,那么要还到2025年11月,
  2010年12月起年利率为6.14%的1倍,还到2010年12月,每月月供额2554.31749553314;
  2011年1月起年利率为6.4%的1倍,还到2011年12月,每月月供额2596.66315544674;
  2012年1月起年利率为7.05%的1倍,还到2012年2月,每月月供额2698.18035597528;且提前还款150000元;
  此时如果选择缩短还款期限而让月还款额接近，那么:
  2012年3月起年利率为7.05%的1倍,还到2017年1月,每月月供额2705.39594175862;支出的贷款总利息为(元)48728.99664
  此时如果选择还款期限不变而显著减少月还款额，那么:
  2012年3月起年利率为7.05%的1倍,还到2025年11月,每月月供额1275.89756029447;支出的贷款总利息为(元)99633.7335214329
  若是等额本金方式还款,2010年12月开始还300000元180个月的贷款,那么要还到2025年11月,
  2010年12月起年利率为6.14%的1倍,还到2010年12月,首月月供额3201.66666666667,逐月递减8.53元;
  2011年1月起年利率为6.4%的1倍,还到2011年12月,首月月供额3257.77777777778,逐月递减8.89元;
  2012年1月起年利率为7.05%的1倍,还到2012年2月,首月月供额3301.875,逐月递减9.79元;且提前还款150000元;
  此时如果选择缩短还款期限而让月还款额接近，那么:
  2012年3月起年利率为7.05%的1倍,还到2016年3月,首月月供额3285.39540816327,逐月递减14.99元;支出的贷款利息为(元) 41661.66667
  此时如果选择还款期限不变而显著减少月还款额，那么:
  2012年3月起年利率为7.05%的1倍,还到2025年11月,首月月供额1491.95075757576,逐月递减4.45元;支出的贷款利息为(元)84255.4166666667
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  2018-04-18 00:40 赵颐轩 客户经理

  如是部分提前还款,你可以与银行约定后续贷款偿还方式，一是还款期限不变、月供减少；二是月供不变、还款期限缩短。前者会减少你的月供压力，但后者可大幅度降低利息支出。如何选择，视你的个人情况而定。
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  2018-04-18 00:37 边友康 客户经理

  在贷款额，利率不变的前提下，月供越高，还款期限会提前，这样总利息会减少