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  2018-04-18 00:39 黄真敏 客户经理

  又碰到来济南闯荡的朋友了，我也是，给你提点意见吧，买二手房要注意很多事情。
  从你提问来看，你懂的还是比较少的，应该多看看资料，尤其是房产的资料，而不是办贷款的手续过程，不知道你资金有多少，是想商贷还是公积金，首付准备付多少？是否留够了装修的钱？还是先住着？毕竟现在放假涨的太快了。你为什么不买新房呢？新房的手续要比二手房简化很多，能少交很多手续费的，而且现在济南的二手房（尤其是学区房）已经价格不低了。
  好了，我假设你已经看中了一套房子，而且就是想买二手房的情况下来回答你的疑问。
  第一，你们毕业几年了？你和你对象的户口都在学校？为什么没有调到济南工作单位呢？大学毕业生可以在单位落户的，即使集体户口也可以，也算济南的常驻户口了，最好户口都在济南，这样买房子贷款有好处，不然还会让你找担保人（担保人要找亲戚或者关系好的，不然别人不一定愿意给你担保，会影响别人的贷款额度），比较麻烦领证以后再买房会省不少事，我和老婆还没举办仪式急领证了，买房子贷款时少了很多麻烦，一是两人共同贷款，好批，而是我俩都是济南户口，就没找担保人（如果你找不到合适的担保人，就只能找担保公司了，要交几千元钱担保费）。
  买二手房一般都要找中介的，不然过程更加麻烦。户口本是一定要有的，你咋会没有呢？户籍卡总有吧，那可以代替户口本的作用。
  你对象没有工作单位，他（她）贷款比较麻烦，只能你做主贷人，因为要开收入证明的，你是要在辞职前办好贷款还是辞职后再找新工作之后再办贷款呢？两者都需要资信证明（即收入证明）。
  找中介买房，交中介服务费，这个我不说你也知道，不过你还得办贷款，那还得交贷款服务费用 公积金3000，商业1800，组合4800，其它正常费用我列举一下
  总房价 印花税 总房价0.05%
  契税 总房价1.5%（90一下是1%，90以上是1.5%，不过90以上你可以落户） 工本费 5元
  权证代办费 买卖双方各500元 中介服务费 买方1%，卖方2%
  都由买方付
  土地出让金 1560×1%×建筑面积 中保费 买卖方各1000元
  营业税 2年内征收5.5%（过了今年2年这个优惠政策可能就取消了），五年以外普通住宅免税，非普通5.5%
  个人所得税 5年内按照合同价与原购买价、合理费用差额的20%或合同价1%
  此外可能还有公共维修基金，如果户主不转让，还需要支付。
  你这种情况下，公积金很难，商贷可能性大些，现在商贷利率很低，也不算很吃亏，我再列举一下需要的证件，括号里是部分解释，你看看
  （1）人事部门盖章的“年收入证明”；
  （2）财务部门盖章的“缴纳公积金证明”（如果你是公积金的话）；
  （3）户口簿原件及复印件（我在建行办的，主贷人必须要户口本原件，另一个可以只用复印件）；
  （4）身份证复印件；
  （5）未婚的要提供未婚证明，在民政部门办理（结婚的要拿结婚证）；
  （6）中介提供的“申请人资信资料表”，主要内容有：单位情况、公积金帐号、个人工作情况、申请贷款方式等；
  （7）中介提供的中央国家机关住房资金管理中心（因为我办的是国管）出具的“借款申请人工作及收入情况证明”两份；
  （8）中介提供的“支付首付款声明”，这个要买卖方都签字。
  其实具体手续中介会给你讲的，挺麻烦
  过程我粘贴一些我以前查过的资料，你参考一下
  1．确定手头所有可以使用的钱款，得出总数。
  2．计算自己能够贷到的最大额度，公积金贷款数目需从公积金管理网站查询，商业贷款最多25年，这样对于自己的首付有个大体了解。
  3．由于二手房一般要找中介，因此在房款的基础上，还要计算中介费用（房屋总价的2%~3%），过户契税（1.5%），如果需要中介帮助做贷款，还要有贷款费用（公积金3000，商业贷款1800），装修费用（一般4-6万），另外至少需要留出1万机动费用。剩余钱款即为房款的首付，因为二手方首付为50%，因此首付×2就是自己能购买的房屋总价。
  4．确定需要购买地段平均价格，房屋大小及构造（朝向、几居、楼型）。
  5．找房屋中介，告知自己的需要如地段、房屋大小、构造、自己能支付的总房价（要稍微少说几万，因为在真正开始买房的时候，总房价会提高），多找几家中介，问清楚各自的中介费用，进行比较。
  6．根据中介提供的房源，进行看房，看房注意以下：
  （1）最好选择晚上和下雨后看房。夜晚是人休息的时候，这个时候可以观察房屋外界的灯光、噪音是否影响休息。下雨后可以观察屋顶和墙壁，是否漏水；
  （2）看房时一定要户住在场，防止中介吃差价；
  （3）户主应提供房物产权证和身份证，验证房物所有人，看房屋是否有共有人，（如果有其他人共有该套房子，应该了解共有人是否同意卖房，否则以后会有法律纠纷），房屋的建造年代；
  （4）向户主咨询相关信息，如：什么原因卖房，房子是否经过改造，小区的物业管理费多少，如何供暖，房屋是否有抵押等。如果户主急于出手，一定要有技巧地询问原因，防止购买后后悔；
  （5）看房屋周围的配套设施，如餐厅、商场、娱乐、交通、银行、医院等等是否便利，更详细的可以咨询周围是否有托儿所、幼儿园和学校等；
  （6）去物业询问物业费用。
  7．多看几处房源，货比三家，一定要基本符合要求的才买，不要因为中介的催促而仓促决定，不好的就不买，好的就赶紧下手。
  8．决定购买的时候，如果总房价比自己预期的要高一些，可以进行砍价，如果知道户主是急于出手，更可以一方面表示自己要购买的诚意，一方面要求将价格降低。谨记：不要超过自己的能力，如果超过了，宁愿不买也不能硬着头皮购买，因为这样会使自己之后的生活变得窘迫。
  砍价的时候，建议与中介谈出自己的想法，而不要在户主面前进行砍价，因为这样的话，户主会说出自己的若干理由，甚至让你觉得很不好意思，弄到最后价格也无法砍下来，而且一般谈价格的地方在中介场地，一群的中介你一言我一语，除非你有很强的意志力与惊人的说服力，否则很难将价格降下来。因此直接跟中介说出自己的价格，超过这个价格就不买，这样由中介与户主去说。当然，如果自己特别喜欢这套房子，并且对于它的价格还是可以承受的话，也可以直接与户主进行谈价。
  9．谈妥后，双方签定合同，签定合同那天应该在早晨，这样有充足时间仔细查看合同各项细则，特别是违约责任方面。
  由于现在签定的合同为国家同意的“存量房合同”，之间关于贷款一项，是说如果买方不能公积金贷款或者贷款不足，则选择两种方式，一种是进行商业贷款，第二种是买方终止合同，不付违约责任。第二种对于买方是十分有利的，但大多数情况下卖方是不会同意的，因此在这一项要进行慎重考虑。
  签定的合同上一定要有买卖双方的联系方式，否则拒绝签署，中介不愿意买卖双方互相联系，但是一旦房屋有问题时，买方找不到卖方就会很麻烦，要记住：签定合同前买方是强者，如果一定坚持的话，中介会同意的。
  10．合同签定后，买方交付10%的总房款作为定金，可根据自己需要进行签定补充协议，作为买方，可能需要的条款有：
  （1）在过户前一天做物业交验，交验完毕后第二天进行过户；
  11．之后，买方需提供：
  （1）人事部门盖章的“年收入证明”；
  （2）财务部门盖章的“缴纳公积金证明”；
  （3）户口簿原件及复印件；
  （4）身份证复印件；
  （5）未婚的要提供未婚证明，在民政部门办理；
  （6）中介提供的“申请人资信资料表”，主要内容有：单位情况、公积金帐号、个人工作情况、申请贷款方式等；
  （7）中介提供的中央国家机关住房资金管理中心（因为我办的是国管）出具的“借款申请人工作及收入情况证明”两份；
  （8）中介提供的“支付首付款声明”，这个要买卖方都签字。
  12．支付首付期间，中介会对买方贷款能力进行初审，要签定首付款协议（即要付多少首付），买方人具体信息（单位，联系方式，要贷款多少，多少年以什么方式进行还款），需要人事部门盖章的收入证明（包括月收入，月支出等）。
  关于贷款：可以从网上查询贷款计算器，确定自己需要还贷的方式：
  （1）等额本息：每月相同，方便计算及家庭预算花费；
  （2）等额本金：每月不同，第一月为最多，相对于等额本息，可以少支付利息，偿还贷款时如果有额外一笔钱用来提前还贷，本方式为好。但要考虑每月偿还钱数是否可以支付。
  办理公积金贷款由于是委托中介办理，不清楚具体事项。
  13．买方与卖方一起去物业办理物业费及取暖协议转让。
  14．买方交纳中介服务费及贷款服务费，另外还有评估费。
  15．买方与卖方、中介一起交纳土地转让金（国土资源局），办理契税申请（地税局），缴纳契税（招商银行），缴纳印花税及过户（建委）。
  16．过户后5-8个工作日进行物业交验，如果因为卖方逾期，每天交房款万分之四滞纳金。物业交验包括：（建议在过户前做，因为过户后，卖方很快拿到房款，这样买方对于卖方就没有制约力），自带笔，纸，计算器，最好带上别家交纳过的电费、水费及煤气费发票，这样有个价格依据。
  （1）房屋是否有大面积损坏，水、电是否完好，卫生间有无堵塞；
  （2）水表读数及最近交纳水费通知单，两者之间差值×通知单上注明的单价的费用需要卖方支付。煤气费用同上，电费需要看电卡指数，乘以单价后的数值需要买方支付；
  （3）有线电视与电话进行过户，建议这两者都不要，因为比较麻烦，特别是电话；
  （4）房屋钥匙，之后要换锁，如果近期装修的话，也可以等防盗门装好；
  （5）公共维修基金交纳发票，一般现在都是顺延，这个不是很清楚；
  （6）户口是否迁出，如果卖方没有迁出的话，买方的户口就无法迁入
  （7）最后一定要加上一句：从？月？日（交验日）之后房屋费用由买方支付，之前费用由卖方支付。
  17．由中介将贷款房款交给卖方。
  18．之后如何建立贷款帐户，如何还款？如何提前还贷
  总结买方过程，有几件事情再次强调：
  （1）小心谨慎，量力而行，买房是件大事，现在卖方的价格都是净值，即买方除了付净值外，还需要支付双方的中介费、担保费，之后需要支付契税、土地转让金等等一笔不小的费用，最后还有一笔贷款需要偿还，因此在预算的时候必须要考虑到各方面因素，不要因为头脑发热，一时冲动而带来大笔的债务。
  （2）其次最重要的是，要找好的卖方和中介，这一点很难做到，但如果真做到的话，将事半功倍。所谓“相由心生”，从相貌还是可以粗略判断出一个人的处事方式，而从他的言谈举止也是可以看出这个人的性格，
  （2．1）在与中介见面时，可以问一些问题，比如：买方的过程，贷款的手续，贷款的种类，提前还贷用哪中贷款方式比较好，所需要交纳的费用（这个一般他们都很清楚），物业如何交验，如果他基本上能回答出，那还是比较熟悉业务，如果这些还得问别人，或者与上面所写的不一致，那就要小心了，以后的事情够你操心的，因为他不懂，你就得不断地询问催促，甚至挨骗。
  （2．2）与中介交谈时，也可以看出他做事及考虑问题是否信心，是否有责任心，有责任心的中介会提前告诉你所要准备的资料，需要考虑的事情，而不会本来是让你签定合同，结果等你到现场，说进行贷款资料填写，弄得你措手不及。最后，不要因为他说几句好话就冲昏头脑，以为与自己是一家人，记住：中介和卖方永远是一伙的，他们都是从买方身上赚钱的。
  （2．3）卖方装可怜，说自己工资很少，自己的孩子又不争气，现在孩子要结婚买了大房子，就等着这个房子卖了才能交齐贷款，三说两说，博得了你的同情心，心一软，这钱可就大把大把地花出去了。诚然，他们说的有些情况是真实的，但要记得：您不是百万富翁，您买一套房子也是用自己的血汗钱，不能因为同情别人就浪费自己的金钱，如果您说人家太可怜了，多给点吧，那我建议您捐给希望工程，这样还能得到点荣誉。
  （2．4）卖方相当矫情和斤斤计较，在我买房到最后进行物业交验的时候，算水电煤气费的时候，卖房说上个月交的发票丢了，水费单找到一张，上面只有水费的单价，幸好我向别人借了他们家之前交纳的各种费用发票，水费单应该有两张，一张是水费单价，一张是污水处理费单价，之后要结算电费，因为他们家怕电涨价，一下子买了2000个电，现在要转给我，由于期间电费涨了0.8分，我的意思是按照以前的价格来结算，他们不同意，认为涨的钱就是他们赚的，如此讨论了几番，我也懒得在这10元上下的钱上计较了，也就算了，没想到他们提出阳台的铝合金窗户是他们自己装的，如果我们装修，就得还给他们，这个如果真的计算起来，是应该包括在房费里的，但是对于我们来说没有什么用，也就同意了，您认为现在结束了？没有！
  签定了个补充协议：（1）交验日期前与房屋有关的费用由甲方支付，之后由乙方支付（防止以后再有以前的债主跟我们要钱）；（2）如果乙方装修时，不需要阳台的铝合金窗户（后来他们又要防盗门，TMD都给都给），则通知乙方，乙方在三个工作日内进行处理，否则视为放弃；（3）甲方取得现在购买房的房本后，即将户口迁出
  （3）最后一点，也是最重要的一点，毛主席说“枪杆子出政权”，为什么？就是因为你手里有货，人家才听你的。在买房子过程中，钱就是权威。买房从开始到过户，买房是爷，之后就是孙子了，因此在做爷的时候，应该充分利用自己的权力，来争取原本就属于自己的权益！
  （3．1）看到自己满意的房子后，总是要讨价还价的，此时中介会跟你说：您自己与卖方谈吧，我们在中间不好掺合。甭理他，你就说我现在对这套房子比较满意，但是价格太高，你让卖房再降降，这些事情让中介去做，所谓“谈钱伤感情”，你与卖方一坐下来就谈这事，任谁心里都不舒服，不舒服的事情让中介去做，拿了你的钱就应该给你办事！
  （3．2）有意向后，要求中介提供合同样本，好好研究研究内容，如果他不提供，也没事，现在北京同意“北京存量房合同”，网上也有，不要到签的那天才看，很多内容都不能细看，就糊涂地签了。
  （3．3）要求签定补充协议，其中一条就是“过户前**天进行物业交验，交验后进行房屋过户”，原本合同上是过户后物业交验，但从我这次惨痛教训来看，必须得过户前进行物业交验，其中优势有：（1）此时钱虽然已经在中介帐户上，但是不过户，卖方拿不到钱，权力仍然在你手中；（2）权力在手中，说话就硬气，卖方急切想拿到钱，在水电煤气费用上也就不会矫情，也不会不迁出户口，更不谈要什么铝合金窗户了，否则你就说：那物业交验不了，再等等吧，这个时候，卖方和中介都会急的，我想他们也就老实多了；（3）物业交验后，钥匙就在你手里了，这样不会发生过户后，虽然房子是你的，但是别人还住在里面的尴尬局面。我就这样倒霉，合同上规定过户后5-8个工作日进行物业交验，结果人家拿到钱了，也就不急了，直到我说如果再不交验，就按照违约责任进行索赔，他们才进行交验，而此时的中介也已经拿到服务费了，说话态度明显跟以前不一样，从爷变成孙子的滋味很不好受！
  （3．4）通知中介，每次要通知办事时，要提前几天告诉自己，去到底办什么事情，要准备什么材料。如果到那里后，他除了这件事情，又让你办另一件，你完全可以拒绝，或者带回来细细推敲后再做决定，中介经常干这样的事情，让你在短时间内做出决定，而你真的这样做的话，一般情况下做出的决定正是他想要的结果，不能上这个当
  卖方在考虑周围房屋均价后，初步给自己房子进行估价，然后委托中介进行卖房，只需说明，要的是净收入，其他全部由买方支付。
  签约当天卖方需携带证件：项目标准房屋所有权证书原件，购房协议书原件，产权人身份证原件，产权人户口本原件。如产权人有配偶，则还需携带配偶同意出售证明、结婚证、配偶身份证、配偶户口本。
  合同签定后，可根据自己需要进行签定补充协议，作为卖方，可能需要的条款有：
  （1）过户完当天中介将买方支付的房款交付给卖方；（在新的存量房合同中就不需要了，因为有资金监管帐户，由国家代为保管，如何取得房款不是很清楚，估计应该是拿过户后的证明进行提取钱款）
  总之，买房要慎重！同为在济南打拼的兄弟，我多说了几句，别嫌唠叨，买房费心费力费钱，所以要仔细又仔细，从选房，买房，贷款，我也是忙了很长时间才办好，真是累啊，祝你早日买到如意的房子！
  希望对你有所帮助
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  2018-04-18 00:36 齐文玲 客户经理

  看买方是不是通过中介来购买你的房子，如果是的中介会全权来处理的，如果不是，首先先看看你的房子的房龄有多少年了，银行评估价是多少，他能贷多少钱出来，自己是单身贷款还是夫妻贷款（一般以夫妻的名义贷款比个人多些），如果是外地人还要他外地流动人口计划证明，银行半年的流水证明，如果是本地人贷款出示自己的社保或1年的纳税证明，而且还要看是在那个银行贷款，不同的银行规定有的不一样！不然就算他首付够了，银行这边贷款批不下来也很麻烦！如果前面的银行面签全部通过了，银行会开张东西（具体的名字忘记了）再去房地局用2证换他项权证给银行，这时银行手里有他项权证（他项权证就是你的2证，但是银行不能拿你的2证），就能放贷了，时间也是根据不同银行的放贷时间也不一样，等贷款下来，你们双方再去房地局过户（一定要等银行的贷款批下来），过户完了，买房再把首付款和银行的贷款一次性给你。你这边要是不放心，找个好点的中介做，钱让买家出（找中介的价位就是买家贷款钱的1%），千万别让中介跟你做代办，不然花的钱多些了，找个中介会做银行面签和过户的，花不了多少钱的！ 希望你安全过户，呵呵！
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  2018-04-18 00:33 管火金 客户经理

  首先说中介公司扣留房产证是非法的，他的目的就是怕你不卖了，就像买方压了2万块一样！买房人3万多的代理费要不要给要看你们的合同的具体条款，刨除代理费先不说，买方违约正常情况下是应该赔偿合同另一方也就是你违约金的！具体还是要看合同的具体条款是怎样约定的。至于你的房产证，首先前面说了中介扣留肯定是违法，他们的目的是在没拿到那3万块的代理费之前不能让你脱离干系，把你加在其中更有利与给买房施压，中介可能希望你也能因房证被扣而找买方理论。还有可能就是中介扣留房证就可以把你的房子变成其独家的资源！至于怎么能拿回房证就要看你的沟通说服能力了，不行就要走法律程序。压不压房证跟你们这次交易没有关系，压房证是你跟中介公司之间的事，但买方违约了也要最终有个结论，这也是中介公司想要的，就是把你们的那份合同画上个句号，你们应该协商好怎样解决，在签订份补充合同，大概内容就是说那份合同（编号，甲乙双方是谁，第三方是谁，什么交易，哪套房子）因买方违约而终止，买方如何赔偿卖方及中介方等内容，最后我还要提醒你下也是最重要的一点，你这房子有个特殊性，就是有贷款，有贷款的情况下，你是这房子的权利人（所有权人），银行是它项权利人，在没有得到它项权利人的同意的情况下你可能是没有权利去卖这套房子的，也就是说你们的买卖合同可能是无效的，这个具体你还要拿着合同咨询下资深的法律人士了！合同无效的话就等于你们没有订立过合同，就是说买方不用赔偿你和中介方！你也可以以此来说服中介方收了2万了差不多得了，别太贪了，他们也没操太大的心，2万块够多的了！这次交易就到此为止吧，你的房产证也应该还给你了！
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  2018-04-18 00:30 赵风茹 客户经理

  一般都去当地建行办理公积金，无需中介。
  当然就是比较麻烦了。
  先准备首付30%，存在建行的折子里。
  到房管局，卖方贷款还清，在房管局将房屋抵押撤销。
  双方持本人身份证、房产证过户，房管局会提供一份格式合同，一般你们还需要提供的信息有成交价格、腾房时间等。
  过完户持购房合同原件、房产证、土地证复印件、买卖双方方夫妻双方身份证、户口本、结婚证复印件（你夫妻双方还要持原件，复印件建议至少各准备5份，二代身份证必须复印正反两面在同一张纸上）、收入证明（加盖单位公章，根据你的月还贷额确定你的收入不能低于一个底限，去银行确定）、公积金卡（办理贷款前，先凭卡去银行打印清单）。首付款存折及复印件，去预约贷款合同面签日期。
  面签贷款合同，需要交纳一些费用，比如担保费之类的（提前询问银行）
  大概2-3月时间后，银行通知你领取贷款合同，并将其中一份送至房管局
  大概半个月时间，从房管局领取他项权证，送银行，银行见证放款至买方账户。
  你等着领取产权证即可。
  以上是流程的概述，各地也有区别，可以参考。
  关键是要先过户，这个卖方很很容易不理解
  有疑问可以给我留言。
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  2018-04-18 00:27 连伟杰 客户经理

  您好，
  如果买方是贷款的话是需要先过户的，
  因为只有将产权证过户给了买房，
  买方才可以将其抵押进行贷款，否则银行是不放款的。
  因为有中介办理，
  他们会想得很周全，
  为了安全起见，建议在合同上注明中介的责任就可以了。
  希望能够帮助您。
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  2018-04-18 00:21 窦连水 客户经理

  1、联系房屋中介，一般知道具体情况，因为一般房屋中介都会陪同买房人去贷款，并且贷款成功后中介是知道的。
  2、如果你们是私下交易，就比较麻烦了，有可能是买家真的没有贷款，都是伪造的贷款证据，这种情况下一定要收集证据，向法院起诉。
  3、如果贷款人已经在还贷，确实贷了款，那么就是某个环节出了问题，建议报案请求公安调查此事。
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  2018-04-18 00:18 齐春敏 客户经理

  您的问题有些乱，从您的大概描述中，我大概的回答一下，
  您出售的房子是有抵押贷款的，贷款有两种方式还款（1.您自己筹集资金还款，2.使用客户的首付款为您还款），只有还清银行的按揭贷款，才可以上市交易，
  “我好迷茫啊 通过中介卖的 程序不懂 我担心有事，买方会先给我首付帮我还款赎证，然后我直接把房照给他们，去银行审核贷款，审核通过后我就要过户？”答：房照（即产权证），是一直在您的手里的，只有过户的时候才递交到窗口，
  “我怎么应该知道在什么情况下可以放心过户？”答：在见到商贷的批贷函，即可以过户，或者公积金的贷款受理单。
  “就这个时候我也没有收到余款，要等贷款下来后 他们说银行会直接把钱打到我账户，这资金是冻结的，谁也拿不走，我真不明白啊 对吗？”答：对的，买房的贷款钱是到您的账户里面的，因为在买方申请贷款的时候，您本人是要到场的，留您的银行卡号，银行直接把买方的贷款尾款打入您的账户
  
  后面的问题，问的不清楚，冻结的是只什么？？资金监管的？还是什么的？
  
  流程{签约（同时交定金）—赎楼（及预约银行提前还贷，自行筹集资金或者用买方的首付款）—网签（出售方与买受方进行网上签约）—评估（及评估公司对房产市值的评估）—面签（即购买方向银行申请贷款，贷款的去向是购房。购买出售方的房子，贷款的资金是给出售方）—批贷（商贷有批贷函，公积金有受理单）—过户（买卖双方交税，做产权转移（即过户）—办理抵押登记（买方的新产权证办理银行的抵押）—放款（即买方的贷款资金由银行放款到出售方预留的账户里面）—物业交割（双方办理房屋交接（即结算各项费用））}