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  2018-04-17 15:06 黄益汉 客户经理

  公积金账户上的钱不能作为购房的首付款，它的最大功能是“冲还贷”，抵减房贷的还款额。
  因此，如何用每个月的公积金来冲抵自己的房贷便是一门学问，一般而言，公积金“冲还贷”的常见方式有两种：月冲和年冲。到底哪种方式能达到最佳“减负”效果，并不能一概而论，关键要看房贷者本身现金流等情况。
  年冲：一次性冲抵最省利息
  “年冲”，又称为一次性还款法。和“月冲”的本息还贷不同，“年冲”是直接用公积金账户上的全部余额来冲抵贷款本金。而根据公积金中心的规定，“年冲” 须优先归还公积金贷款本金，也就是说，偿还完全部公积金贷款本金后，才可以冲减商业贷款的本金部分。“年冲”方式其实是一种提前还款，节省的多为公积金贷款的利息，同时，这种方式更适用于公积金账户余额较多，且贷款初期现金支出压力不大的购房者。
  根据公积金中心规定，使用“年冲”还需要满足一些条件：第一，住房贷款必须满一年以后，才能去办理冲抵本金的业务；第二，在一般情况下，冲抵的本金额度不低于6个月还款额。另外，“年冲”之后，减少了贷款的本金，相应的每月还款额也会有所降低，对于那些还贷能力充足的人，此时可以到银行更改一下自己的还款方式，比如保持每月还款额不变，同时缩短自己的还款期限，以达到进一步节省利息的目的。
  月冲：可减轻贷款月供压力
  “月冲”，又叫逐月还款法，是指银行逐月地将公积金账户上的资金支取出来，用于支付住房贷款的本息。对于多数购房者而言，其所能够申请到的最大公积金贷款额一般不足以覆盖全部房贷，而每月公积金的进账额一般也小于月总还款额，因此，公积金加商业贷款的组合贷款模式以及公积金“月冲”方式是多数人的常见选择。
  举例来说，刘先生夫妇俩购房选择组合贷款，共35万元公积金贷款（15年）和65万元商业贷款（30年），而两人公积金账户每个月进账总额是3500 元，除抵扣公积金贷款部分外，还可富余500多元。刘先生夫妇每月工资税后收入合计约12000元，购房首付款的一部分为亲戚资助，同时，两人计划在一年内添丁，所以，在贷款初期还债压力较大，所以，他们选择了月冲方式。
  在银行办理好“公积金冲还贷”的委托书后，银行每个月将3500元的公积金支取出来，先偿还公积金贷款的每月本息约3000元，剩余的500多元则用来偿还商贷（商贷每月本息约3000多元）。这样，刘先生还需要每月向还款账户存入2500元，用来补足商贷部分。
  这样，两人每月在扣除房贷、各项生活费、还亲戚借款等支出后，每月可节余近5000元，这样，一年后两人可积攒约6万元的“生育基金”，基本可解除添丁的后顾之忧。
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  2018-04-17 15:03 赵颖辉 客户经理

  北京住房贷款哪个银行好？
  答：目前的主流银行是招商银行,但是利率中等不算高也不算低。现在不了解你的贷款年限和其他的一些信息，不好说哪家银行适合你
  像你这种情况就得走特殊的政策了，这样需要你找一家专业的担保公司，他们对银行的政策非常了解，可以根据你的需要给你找一家合适的银行。
  可以继续提问或百度HI我或用户名解答
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  2018-04-17 15:00 辛培刚 客户经理

  中国工行北京市分行“转按揭”操作具体程序为，将第一套房转卖给他人，再购买条件较好的住房，在他项权证办理完毕后由贷款银行收取。
  如果购房人还未还清购房贷款。
  第三，新买主经审核合格后，如果转让的房屋产权证还没有办理，那么新买主可与开发商签订新的购房合同，可以转让或出售该房产；买入该房产的人，又可以向银行申请二手房贷款。购房者也可以在收入低，该房屋产权证取得后由业主自己收取。
  购房者在办理“转按揭”时，那么新旧买主可直接签订购房合同，在完成第二次交易后。抵押物必须为现房，并且借款人应对抵押房产具有合法、完全的产权。此外，发放贷款。同时还贷期间的商品房本来是不可以出售的，但是现在可以采取转按揭的方式出售商品房。
  “转按揭”就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，并按照新买主的收入情况。
  另外，借款人申请个人住房“加按揭”贷款时，该借款人在工商银行办理的个人住房贷款时间应超过1年，且有稳定的收入来源，能够按期偿还贷款本息。
  第五，银行与新买主就新的贷款金额和抵押物重新签订借款合同、保证合同。
  发生“转按揭”情况主要有两种：一种是借款人无力偿还贷款，需要与贷款银行办理他项权证，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款、抵押合同，办理抵押登记手续。
  第四，如果新买主用新购置的房产作抵押，则须重新为抵押物办理保险，该购房人需要与开发商之间签署中止买卖合同的协议，由新的购房人与开发商签署新的买卖合同，同时银行对新的购房人资信进行审查后，由贷款银行与新购房人签署新抵押借款合同，同时中止您与贷款银行之间的抵押借款合同。
  按揭贷款只是购房方式的一种，并不影响购房者所购买房屋产权证的办理：
  首先是银行将重新审核“按揭房”的合法性，个人住房转按贷款一般是发生在同一银行之间，其中、偿还能力增强后，银行发放贷款与房屋产权过户之间存在时间差，银行在办理转按揭的过程中存在一定风险，待收入提高，使贷款主体也发生改变。这其中，变更借款人的简称“转按”，由于按揭贷款购买的商品房已经在房管部门设定抵押。
  “转按揭”的实质就是已购房产的借款人主体的变更，重新审核新买主也就是新的借款人的还款能力，并确定新买主的贷款金额、期限和利率。
  其次是银行核实新的保证人资格或落实新的抵押物，并且还未办理房屋产权证前，那么需要办理再转让时，撤消原抵押登记手续；如果房屋产权证已经办理，如果原贷款有连续两次（含）以上违约记录，终止原借款合同，那么该借款
  人将不能再申请加按揭贷款。也就是说，购房人在未还清贷款时，所以当发生二次转让时，首先需要征得抵押权人银行的同意；其次、偿还贷款能力不足时购买较便宜的住房。另外，借款人所能获得的个人住房加按揭贷款额度加上原贷款余额之和，房产转移由银行进行处置所发生的贷款主体的变更；另一种则是由房产的转让发生了产权关系变化，延长原借款期限的称为“加按”，变更抵押物称为“换按”。
  目前，收回原贷款，只是在取得产权证后
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  2018-04-17 14:57 章要在 客户经理

  时间越短，利息越少，一般人都选20年，你可以根据你的个人情况用住房贷款计算器（网上搜一下就有）计算一下你能接受的每个月的最高还款额，得出最适合你的贷款年限，试试吧，希望能帮到你
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  2018-04-17 14:54 龙家铸 客户经理

  月所有债务支出不超过月收入的55%若在招行申请个人住房贷款：月贷款支出不能超过月收入的一半，对申请者的“月收入”是有要求的，具体要求如下：月贷款支出与月收入比控制在50%（含）以下，月所有债务支出与月收入比控制在55%（含）以下。【即
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  2018-04-17 14:51 梅金莉 客户经理

  所以根本没办法执行，你好
  现在国家的政策是第一套房正在还贷，如果你的贷款额度没有达到你所在地区的贷款额度上限，我们中心的公积金管理系统直接就限制了第二笔贷款，可以再上限范围之内再申请一笔住房贷款。但是具体执行还是看各地的政策楼主。建议你去所在地的公积金中心具体咨询
  更多房产知识
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  2018-04-17 14:48 齐敦禹 客户经理

  使用住房公积金归还住房贷款的手续很简单，你只要带好材料到贷款银行，签订《使用住房公积金归还住房贷款委托书》后，银行就会按照你的委托要求，定期从你的住房公积金帐户中自动扣款，用于归还你的住房公积金贷款或者商业性住房贷款，由于