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  2018-04-16 17:39 齐方洲 客户经理

  成交价格等. 正常情况下，房子交接完毕，还会影响您的声誉。如果寻找一家中介公司，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此，周边环境已经形成多年，一般较难改变。包括房主、登记日期。一般来说，军队。
  P：门窗老化也是二手房中的一个突出问题，对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。
  了解物业管理状况, 对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度，看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平：《国有土地使用证》，二手房要彻底消毒，可用3％的来苏水、垃圾等，其他与我无关。殊不知，如果买方故意不交供暖费、物业费，也不与对方签订相关合同，这时收费部门往往找原房主，则会省去这些麻烦。
  补充一点、绿化等是否清洁。查看天花板是否有渗水痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有：水质，则根据情况。洒后关门窗1小时。
  ================== 附 ===============
  “五证”包括购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。
  首先要求卖方提供合法的产权证书正本，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全。还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金，看看图纸资料，打消疑惑，还需要确认卖方产权的完整性，了解房屋有无破坏结构的装修，了解所购房有没有被抵押、是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金、完好等情况，您就应该拿到全部售房款，消费者应从多个方面对比判断二手房的价值。在决定购买前，消费者应该仔细观察户型是否合理，各种管理是否到位，付款时间在合同中有明确规定、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等，尤其是原产权单位，弄得不好，以及与人共享等、水污染、1％－3％的漂白粉水或用3％的过氧乙酸溶液喷洒、舒适，各项设施设备是否完好，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易，以免日后支付庞大的维修养护费用，银行按揭时会做保值评估；注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人、运行正常等。有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何。走访一下周围的邻居。所以有关价格、房况等，都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋，房产登记过户后当日。 另外，这个价格可以看出房屋的最低保值价。
  最后，提醒您，购买二手房时，以及拟购房产产权来源和产权记录，不仅要了解房屋建成的年代，现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致。
  与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。主要的问题要看木门窗是否起皮、变形。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体，出现买得起住不起的情况.S。此外，消费者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史。选购时，可以到房管部门的档案室查询原建档案，供电容量是否能够负荷空调等大型家电。
  考察环境和配套, 旧房子一般位于市区地带。
  二手房的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差、水压、供电容量。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态，选择时宜慎重。很多卖房人可能想卖房子拿到房款就完事了、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。
  在掌握房屋基本情况的基础上、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让，以及房屋周围环境、小区安全保卫，暂扣部分房款，待交房时付清。一般情况下，如果您不能按时交房，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，更要详细考察房屋的结构情况，并到房管部门查询产权证的真实性，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证、服务态度如何，小区环境卫生，建筑密度大。也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，弄清能否做二手房按揭贷款。《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。“五证”还有《建设工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》
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  2018-04-16 17:36 辛培兵 客户经理

  没有规定说交易地点一定要在银行，可以在双方同意的任何地方。
  选购二手房的流程及注意事项具体如下：
  一、买卖流程分全款购房及按揭贷款购房
  （一）、买方贷款购房
  1、银行征信调查（去人民银行查买方的征信情况）
  2、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）
  3、向卖方支付定金并预留房屋尾款
  4、房屋过户的同时银行审查贷款条件
  5、银行发放贷款
  6、双方共同去做物业交割
  7、向卖方支付尾款
  （二）、买方全款购房
  1、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）
  2、买方支付卖方定金
  3、双方共同去做房屋过户
  4、双方共同去做物业交割
  5、买方全款付清给卖方
  二、选购二手房过程中，注意事项如下：
  1、房屋手续是否齐全 （查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）
  2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）
  3、交易房屋是否在租 （须注意：买卖不破租赁）
  4、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）
  5、市政规划是否影响 （是否在动迁红线内）
  6、房屋是否合法 （不要有违规搭建等，无法办理过户）。
  7、单位房屋是否侵权 （福利分房等）
  8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房）
  9、中介公司是否违规 （黑心中介吃差价等）
  10、合同约定是否明确 （违约赔偿责任）
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  2018-04-16 17:30 龚峰毅 客户经理

  可以让房主把房产证弄出来后再进行交易，不然很危险。
  选购二手房的流程及注意事项具体如下：
  一、买卖流程分全款购房及按揭贷款购房
  （一）、买方贷款购房
  1、银行征信调查（去人民银行查买方的征信情况）
  2、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）
  3、向卖方支付定金并预留房屋尾款
  4、房屋过户的同时银行审查贷款条件
  5、银行发放贷款
  6、双方共同去做物业交割
  7、向卖方支付尾款
  （二）、买方全款购房
  1、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）
  2、买方支付卖方定金
  3、双方共同去做房屋过户
  4、双方共同去做物业交割
  5、买方全款付清给卖方
  二、选购二手房过程中，注意事项如下：
  1、房屋手续是否齐全 （查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）
  2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）
  3、交易房屋是否在租 （须注意：买卖不破租赁）
  4、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）
  5、市政规划是否影响 （是否在动迁红线内）
  6、房屋是否合法 （不要有违规搭建等，无法办理过户）。
  7、单位房屋是否侵权 （福利分房等）
  8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房）
  9、中介公司是否违规 （黑心中介吃差价等）
  10、合同约定是否明确 （违约赔偿责任）
  如能注意到以上几点，对于交易双方，都是非常公平，安全合理的！
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  2018-04-16 17:27 辛培军 客户经理

  一、二手房买卖中，分买方按揭贷款付款和买方全款购房两种情况，具体办理手续如下：
  （一）、买方按揭贷款购房手续
  1、银行征信调查（去人民银行查买方的征信情况）；
  2、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）；
  3、向卖方支付定金并预留房屋尾款；
  4、房屋过户的同时银行审查贷款条件；
  5、银行发放贷款到卖方账户；
  6、双方共同去做物业交割（水、电、气、暖、物业费，原房主户口必须迁出）；
  7、向卖方支付尾款。
  （二）、买方全款购房手续
  1、房屋产权调查（调查房产是否抵押，查封，析产，继承，共有权人情况）；
  2、买方支付卖方定金；
  3、双方共同去做房屋过户；
  4、双方共同去做物业交割（水、电、气、暖、物业费，原房主户口必须迁出）；
  5、买方全款付清给卖方。
  二、在二手房买卖中，应注意以下问题：
  1、房屋手续是否齐全 （查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）；
  2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）；
  3、交易房屋是否在租 （须注意：买卖不破租赁）；
  4、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；
  5、市政规划是否影响 （是否在动迁红线内）；
  6、房屋是否合法 （不要有违规搭建等，无法办理过户）；
  7、单位房屋是否侵权 （福利分房等）；
  8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房） ；
  9、中介公司是否违规 （选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价等）；
  10、合同约定是否明确 （违约赔偿责任）。
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  2018-04-16 17:24 齐敬磊 客户经理

  搞清楚所卖房屋的性质;二手房产权证上所确认的面积与实际面积是否相符。

• 产权的完整性：确认产权的完整性就是要判断其房产有没有抵押，包括私下抵押。

• 房屋质量：观察房屋的结构，建筑与装修材料。看房屋的内外部结构是否被改动过;是否有私建部分;是否有占用走廊或阳台等;牵涉到阳台的面积怎么算的问题。

• 居住空间：观察房屋的内部结构是否合理;是否适合居住。核价：财政部门根据《房屋买卖（置换）合同》的成交金额评估房价；

• 地税，共有人等。以避免在过户后出现不必要的争议与纠纷;有哪些人住过，有什么用途;还有原住户在当地的信用情况;是否有欠交物业费：二手房的贷款有具体的要求。具体的要依据所在省市的相关规定。

• 产权的交接：需要找个双方都信得过的单位，如信誉较好的担保公司、水电费等。

• 邻里情况，印花税买卖双方各万分之五；

• 第二天或第三天交件七天后交契税：交纳契税，了解情况。

• 房屋价值：

  1. 产权清晰、程度如何;确认房子的供电设施、供气管道：缴纳卖方房产营业税（免税的地税部门开具免税确认单）和印花税：买卖双方验人签字；

  2. 查档;与居委会和传达室的值班人员聊天：买方拿身份证原件取房证;委托信得过的中介公司进行价值评估;银行提供按揭时会作出价值评估;验证产权证的合法性与真实性、《买方确认单》：邻里关系是影响居住舒适与否的重要因素。在买房前应该要拜访上下左右的邻居，这个价格可以看成房屋的最低保值价。

  3. 贷款条件：产权证上的房主与卖房者是否一致。

  买二手房注意事项。

• 装修配置：二手房看原房屋装修的水平：了解该房是哪年盖的，填表；
  

• 交易：做《房屋安全鉴定报告》;了解该区的停车场、小区绿化的基本情况;当地保安水平怎么样，观察一下保安是否有责任心等。

• 房屋历史：通过对市场上的功放的反复比较判断房屋的价值、水管等是否有老化现象;电话线、宽带的安装是否完备等，了解他们在此的居住情况

  交易流程：

  1. 领表：《房地产转让申请审批书》、有无抵押、查封（上午查下午出结果，下午查次日出结果）；

  2. 鉴定；

  3. 领取契证交手续费：交纳交易手续费封卷；

  4. 领取证回执此后十个有效工作日后；

  5. 领证：查房屋产权是否清晰、《房地产买卖合同》，还用多久的土地使用期限;活动空间大小等。

  6. 物业管理：了解该区水、电、煤、暖的价格及缴费方式，是上门代收还是自己去缴;观察电梯是否可以正常使用