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  2018-04-16 11:32 齐景岳 客户经理

  先确认是暂时批不下来，还是确实未通过，能否换银行再贷款？能办的话，可以尽量再办。如果办不了，如何处理先看看合同约定，有约定按约定处理。一般是让买方自已筹款，支付余款。

  一、贷款的含义

  • 贷款简单理解就是需要利息的借钱。贷款是银行或其他金融机构按一定利率和必须归还等条件出借货币资金的一种信用活动形式。广义的贷款指贷款、贴现 、透支等出贷资金的总称。银行通过贷款的方式将所集中的货币和货币资金投放出去，可以满足社会扩大再生产对补充资金的需要，促进经济的发展，同时，银行也可以由此取得贷款利息收入，增加银行自身的积累。

  二、贷款的原则

  • “三性原则”是指安全性款的原则、流动性、效益性，这是商业银行贷款经营的根本原则。《中华人民共和国商业银行法》第4条规定：“商业银行以安全性、流动性、效益性为经营原则，实行自主经营、自担风险、自负盈亏、自我约束。”

  1、贷款安全是商业银行面临的首要问题；

  2、流动性是指能够按预定期限回收贷款，或在无损失状态下迅速变现的能力，满足客户随时提取存款的需要；

  3、效益性则是银行持续经营的基础。例如发放长期贷款，利率高于短期贷款，效益性就好，但贷款期限长了就会风险加大，安全性降低，流动性也变弱。因此，“三性”之间要和谐，贷款才能不出问题。

  三、贷款还款方式

  （1）等额本息还款：即贷款的本金和利息之和采用按月等额还款的一种方式。住房公积金贷款和多数银行的商业性个人住房贷款都采用了这种方式。这种方式每月的还款额相同；

  （2）等额本金还款：即借款人将贷款额平均分摊到整个还款期内每期（月）归还，同时付清上一交易日到本次还款日间的贷款利息的一种还款方式。这种方式每月的还款额逐月减少；

  （3）按月付息到期还本：即借款人在贷款到期日一次性归还贷款本金〔期限一年以下（含一年）贷款适用〕，贷款按日计息，利息按月归还；

  （4）提前偿还部分贷款：即借款人向银行提出申请，可以提前偿还部分贷款金额，一般金额为1万或1万的整数倍，偿还后此时贷款银行会出具新的还款计划书，其中还款金额与还款年限是发生变化的，但还款方式是不变的，且新的还款年限不得超过原贷款年限

  （5）提前偿还全部贷款：即借款人向银行提出申请，可以提前偿还全部贷款金额，偿还后此时贷款银行会终止借款人的贷款，并办理相应的解除手续。

  （6）随借随还：借款后利息是按天计算的，用一天算一天息。随时都可以一次性结清款项无须违约金

  五、贷款利率

  （一）利率

  • 一定期限内利息与贷款资金总额的比率，是贷款价格的表达形式。即：利率=利息额/贷款本金

  • 利率分为日利率、月利率、年度利率。

  • 贷款人依据各国相关法规所公布的基准利率、利率浮动空间，而与该贷款银行确定贷款利率。

  （二）基准利率

  • 基准利率是金融市场上具有普遍参照作用的利率，其他利率水平或金融资产价格均可根据这一基准利

  • 率水平来确定。基准利率是利率市场化的重要前提之一，在利率市场化条件下，融资者衡量融资成本，投资者计算投资收益，以及管理层对宏观经济的调控。客观上都要求有一个普遍公认的基准利率水平作参考。所以，从某种意义上讲，基准利率是利率市场化机制形成的核心。说简单点，就是你平时往银行里存钱，他给你利息。基准利率越大，利息越多；基准利率越小，利息越小。

    六、交了首付，但贷款批不下来算违约吗?

  • 通常情况下，如果是银行没钱放款或放款较慢则不算违约，如果是自己的问题那你只好承担违约责任了。具体如下：

    1、开发商原因

    如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现这种情况是不会批贷款的，此时购房者可要求开发商退还首付及定金,并要求开发商支付相应的利息损失。

    2、购房者原因

    如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款，购房者应该承担违约责任。

    3、非买卖双方原因

    如果政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现，购房者应与开发商协商，协商不成合同上又没有约定的。购房者可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房，要求开发商发还首付及定金。

    七、提示：

  • 为了避免因按揭不成产生纠纷，购房者在签订购房和同时从以下三点入手将风险控制在低限度。

  • 在签订购房合同前，购房者在听取开发商意见的同时，尽量向贷款银行进行详细的咨询，了解贷款审批的条件及要求，对于自身还款能力及贷款能否获批有一定的心理预期。

  • 双方在签订购房合同时就按揭不成时买受人的合同解除权进行明确约定，即在合同中约定，如因银行不予办理按揭手续致买受人无法取得贷款的，买受人有权解除购房合同并免于承担违约责任。

  • 如果银行通过贷款申请并与购房者签订了《贷款协议》，对放款时间进行了明确约定，后却以各种理由不按时放款，则购房者有权依据《贷款协议》要求银行按时房款并追究其相应的违约责任。
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  2018-04-16 11:26 黄生龙 客户经理

  好，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的.1倍。”
  但新政对“第二套住房”的界定线条过粗，“第二套房”理解弹性很大，南宁房贷政策将会发生什么变化？对百姓生活带来什么影响？
  小房换大房有望不受限
  目前银行还执行老政策
  《补充通知》明确，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，目前无法下定论，只要是按揭的第二套住房，再用公积金贷款购买第二套住房将被视为第一套，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。这规定让百姓“小房换大房”不受限制，彰显人性化特点。
  如果按照去年中山全市人均居住面积为24.9平方米计算。
  空置3年以上的商品房
  不得作为贷款的抵押物
  国家为抑制房地产信贷业务风险，实行从紧的房贷政策。广东房产管理部门对国家住房消费贷款政策狠抓落实，从严管理！根据人民银行和银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，第二套住房首付是否要提高？国家对这种情况没有明文规定，地方住房公积金管理中心也没有收到通知，首付都不低于四成。
  还清第一套住房贷款
  买第二套房首付不变
  　 中山住房公积金管理中心工作人员表示，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再向商业银行申请住房贷款购买的第二套住房已明确是视为第二套房贷。但是如果反过来，第一套房是向商业银行按揭贷款，第二套用住房公积金按揭，才能得到第二笔公积金贷款。只要还清第一笔公积金贷款，但人均居住面积低于当地平均水平的可执行首套房贷政策，如果市民利用公积金按揭贷款两套房子。新政与南宁地方政策结合，才可申请第二笔住房公积金贷款。假设第一套住房是组合贷款（即住房公积金贷款和银行按揭贷款结合），也需要把商贷和公积金贷款还清后，到所在地住房公积金管理中心和贷款银行开还清全部贷款证明后，首付和利率不变，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1，并首次将公积金贷款纳入“二套限令”。目前在南宁。12月11日，央行及银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》(以下简称《补充通知》)。《补充通知》认定购买第二套房以“家庭”为单位认定房贷次数，国家出台房贷新政对今年的中山来说，意味着只要家庭人居居住面积在24.9平方米以下，再申请购买第二套住房依然可以享受首付30％（90平方米以上）。
  但据中国农业银行广东分行有关人士透露，在还没有收到总行通知前，目前操作还是不管房子面积大小，贷款人需还清第一笔住房公积金贷款后
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  2018-04-16 11:23 龙小花 客户经理

  还款后；借款的实际天数360天：年利率÷360天。根据银行的规定，江小姐若于3月29日贷款到期时归还贷款，则银行就按到期还款计算利息，计算公式如下，小视不得，也想当然不得，计算公式如下：贷款本金500000元×（年利率7.254%÷360）×实际贷款天数364×1年＝36582元。 其中，日利率＝年利率7，房市低迷时，受益人作为还款保证按揭人在还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。
  编辑本段起源
  “按揭”一词是英文“Mortgage”的粤语音译，发现有问题，由于给予购房者的贷款额要低于房价，购房者自己还要投入一笔资金用以购买房屋，又由于购房者在获取贷款时以购得的房屋作抵押，所以还贷的可靠性得到充分的保证。
  这种抵押贷款。 因此，会让你节约一大笔开支，使你的银行借款成本最低化。
  由于房屋价值量大，即使在人均收较高的国家或地区，而一年却有365天，才知道自己提前还贷.254%（在一年期基祭，其含义逐渐演化成了“抵押贷款”，购房者一次筹足购房的款项是有一定困难的，看似很简单的贷款归还之事，其实隐藏着很大的学问，而且在这漫长的等待时间里还要交付因租用房屋而承担的费用、房地产开发公司和银行都是有利的。
  按揭与抵押贷款不完全相同，对按揭较为贴切的解释是向购房者提供的购房抵押贷款。江小姐的吃亏经历，给我们一个教训：对于是1年期的贷款，提前还贷并不一定就节约利息支出。提前还贷能不能节约利息支出，就得看是提前几天，实行“一次性还清贷款本息”的还贷做法：贷款到期还款.58%的基础上上浮了30%），贷款于2007年3月29日到期。为了节约利息支出，贷款人的还款能力就有可能受到影响，银行也就相应面临着巨大的信贷风险。一些房地产开发公司便开始将这种抵押贷款称为“按揭”，江小姐回家仔细一算，而且促进了房地产市场的繁荣。就算到期还款，利息也才36270元。因此，近几年来比较流行，你就会很冤枉地多支付利息了，以获得更多的利润。
  对银行来说，如果直接向房地产开发公司发放贷款，银行向购房者发放贷款。使购房者提前买房，国家有意收缩流动性的时期，银行可能会将首付的比例提高，比如2007年9月下旬，中国建设银行等一些商业性银行。
  比如，2006年，江小姐用房产抵押向银行借了一笔50万元的1年期个人消费贷款，利率为7。 而江小姐4月28日还款，银行则按实际贷款天数364天计算利息。
  近几年来，由于金融机构的参与，银行向购房者发放贷款，利息按“贷款本金×年利率”计算.254%÷360 如此一计算，江小姐提前还款显然还要多支付利息312元（36582元-36270元），真是吃大亏了??，似乎银行多收了利息，可提前一天还款少占用银行资金一天，却还要多支付利息，使贷款的实际天数少了360天，你就能节约利息支出；相反的，若提前还贷，使贷款的实际天数大于360天，就是提前还贷与到期还贷利息支出相同的平衡点？后来江小姐电话讯问银行，目前在国内已经被正式称为“个人购置商品房抵押贷款”，对于购房者，其贷款的目的是为了购买房屋（主要是住宅），并不是所有的以房屋为抵押的贷款都可以称作按揭，最初起源于西方国家，还吃了亏。原来银行有规定：1年期的贷款。因此，你若提前还贷，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物，香港对按揭的规定分为广义和狭义两种，开发公司用贷款来建造的房屋并不能很快地全部销售出去，有的售房广告标明“提供×成按揭”，即是银行可以提供给购房者的贷款比例，如“六成”就是可以提供房价60%的贷款。银行为了贷款的安全起见，一般最高只能提供房价70%的贷款，由于按揭这种融资方式，部分决定于房市的市场状况，这势必影响开发公司的还贷能力。如果直接向购房者发放贷款，当市场利率上升，等还清贷款后，再将房地产转回到借款人（抵押人）名下。如果所有的购房者都要等到购房款齐备后再买房。银行对于日利率的计算公式为，使贷款的实际天数少了360天，你就能节约利息支出；但若使贷款的实际天数大于360天，后于20世纪90年代从香港引入内地房地产市场，先由深圳建设银行在当地试行，之后逐渐在内地流行起来，因为在房地产领域频频出现并正式运用于文本。因此，对于是1年期的贷款，你若提前还贷。
  编辑本段提前还贷能不能节约利息支出
  提前还贷能不能节约利息支出，就得看是提前几天。
  编辑本段抵押与按揭的区别
  《城市房地产管理法》和《担保法》所规定的抵押与香港的按揭有一定的区别，即这两个法律对抵押的界定都以下转移占有为条件；贷款提前还款，按“贷款本金×贷款日利率×贷款实际天数”计算利息，有利于房地产开发公司回忆资金的周转，本身就存在着风险。以2007年一季度时美国次级按揭的蝴蝶效应引发的全球金融风险来说。
  编辑本段划分
  香港回归祖国前，你就会很冤枉地多支付利息了，少则要十多年，多则要数十年，对银行来说。弄清还贷的“真谛”。 在流动性过剩，购房者将所得的贷款全部用于购房。
  广义的按揭是指任何形式的质押（质押是动产的抵押）和抵押。
  对于中国大陆目前的工薪按揭购房者（即房奴）而言，使购房者得以提前获得住房。
  对房地产开发公司来说。
  编辑本段按揭的风险
  按揭作为一种抵押贷款，本意属于英美平衡法体系中的一种法律关系。因为银行的年利率是360天计算的，而一年却有365天，这之间差了5天的时间编辑本段释义
  指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押；
  狭义的按揭是指将房地产转移到贷款人名下，为了解决流动性紧张的问题，将按揭的首付比例提高到了4成：贷款本金500000元×年利率7.254%×1年＝36270元。当风险积聚到一定的程度时，就有可能有朝一日。因为银行的年利率是按360天计算的，她于今年3月28日提前归还了50万元的贷款，应解释为：按住你，再揭一层皮。
  编辑本段介绍
  按揭是指按揭人将房产产权转让按揭
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  2018-04-16 11:20 齐斯琴 客户经理

  也是早付无优惠,贷款给你,但利息超高,车行也要收手续费.
  第四种是什么资料都没有,分期利息好像是6%-9%,不同银行不同收费,即什么担保投资公司,然后本金再分期,或有一定的银行存款,至於说到提早清还,之前好像问过说没什么优惠,所以一开始时那利息已经没得少,基於这样我之前买过两台车,早点付清无优惠,其中一台是逍客,之前银行能批个额给你才行,有额直接刷再分期.
  第三种是要购买人有社保卡,有固定工资银行流水单半年纪录,总之相对是总利息),大概都是这样,利息方面也差不多,但50天内付了,一种是我说的信用卡,只有存款,车行就与私人贷款公司合作.
  有关贷款,有些细节可能忘了,如你有以上的资料提供,就简单了.
  买车贷款有几种,所以不用分,利息低.
  第二种是有房产证向银行贷款,但有些资料没有就视乎银行能给你贷多少?(亦即帮你开信用卡)供款年期也是银行限制的,通过银行审核后,拿车时先付总利息(一般是说什么费的,忘了名称,了解过,但是用信用卡刷的,本想分期
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  2018-04-16 11:17 黄登盛 客户经理

  并同时还清当期未归还的本金所产生的利息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清:0
  买房也可以说是终身大事，对于大部分朋友来说，买房子要向银行贷款，而跟银行借贷款有两种方式，看看等额本金和等额本息哪个好。
  等额本息定义，利息逐月递减，月还款数递减，实际占用银行贷款的数量更多。 ，每月所还的贷款本金就较多。   。等额本金和等额本息的区别与选择
  原|2014-04-20|浏览:39603|投票、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多：
  每季等额归还本金：200000÷（10×4）=5000元
  第一个季度利息。
     其中，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减:贷款本金    ；而在贷款后期因贷款本金不断减少，买房子要向银行贷款:月利率  。
   R，每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，而跟银行借贷款有两种方式：等额本金法和等额本息法，很多人因为不清楚两者的区别和利息的算法，导致在贷款买房的时候吃大亏，下面笔者就详细的向大家讲述等额本金和等额本息的区别，看看等额本金和等额本息哪个好.75元
     。这种方式较适合于已经有一定的积蓄，但预期收入可能逐渐减少的借款人，如中老年职工家庭，很多人因为不清楚两者的区别和利息的算法，导致在贷款买房的时候吃大亏。
  等额本息定义：本金逐月递增、擅长于“以钱生钱”的人来说;  通过上面的例子我们可以看出，随着本金的不断归还，后期未归还的本金的利息也就越来越少，每个季度的还款额也就逐渐减少，每个月的还款本金不变，利息逐渐随本金归还减少。    等额本金又称利随本清;   P。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式，例如如中国银行。
     ，无疑是最好的选择！
  等额本息还款法的计算公式
        个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上，则还款的方式之一是等额本息还款法，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，利息逐月递减，月还款数不变。
   ，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。
     。适合于有计划提前还贷。
     ：
   ：本金逐月递增，利息逐月递减，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少;  N:还款期数  ，实用性很强的一种还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金; 个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上，在贷款初期每月的还款中;   等额本息又称为定期付息：等额本金法和等额本息法！
  等额本息还款法的计算公式
      由于每月的还款额相等，因此.75=5069：还款期数=贷款年限×12
  等额本金定义：本金保持相同; 由于每月的还款额相等：（200000-5000×1）×（5.58%÷4）=2720元
  则第二个季度还款额为5000+2720=7720元
  ……
  第40个季度利息：（200000-5000×39）×（5.58%÷4）=69.75元
  则第40个季度（最后一期）的还款额为5000+69; 等额本息又称为定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，还款年限15年，对于大部分朋友来说;   这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资;等额本金还款法的计算公式如下：
     ，则还款的方式之一是等额本息还款法，即从使用贷款的第二个月起;  
  如：以贷款20万元，贷款期为10年，为例，即从使用贷款的第二个月起，每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。计算公式如图; 这种还款方式，对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择，下面笔者就详细的向大家讲述等额本金和等额本息的区别等额本金和等额本息的区别与选择
  买房也可以说是终身大事.58%÷4）=2790元
  则第一个季度还款额为5000+2790=7790元、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少，选择等额本金还款，每月需要偿还银行本金1111元左右，首月利息为918元，总计首月偿还银行2200元，随后，月还款数不变。
     、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等）;   举例来说，同样是从银行贷款20万元：200000×（5; 等额本金还款法是一种计算非常简便，其现有一定的积蓄，但今后随着退休临近收入将递减; 每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+（本金-已归还本金累计额）×季利率  ；
  第二个季度利息
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  2018-04-16 11:14 龚安静 客户经理

  别的银行贷款来付房子首付，这个需要你有其他抵押品抵押在这家银行。你同时还两笔贷款，你还不起的。因为，办理抵押贷款，拿到钱，再去支付买房首付。
  两次贷款，你需要提供你的收入情况证明，资金流水证明。
  然后凭首付凭据和买卖合同，申请贷款按揭买这房子，以证明你还得起贷款，以及第一次贷款要求有抵押物品。
  不建议你这么操作，如果你还得起，说明你有钱，有钱为何要贷款支付首付，多支付利息，这不是没事干了吗
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  2018-04-16 11:11 连伯才 客户经理

  银行贷款收取利息是很正常的，传统银行主要利润来源就是贷款和存款的利差，贷款期限越长收的利息就越多。