其他回答(共7条)

• 

  2018-04-16 00:58 齐文生 客户经理

  一般是收完全额房款才会过户。
  二手房过户流程主要有以下四步：
  一、买卖双方无贷款： 买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将首付款支付给卖方；并约定一个房产进交易中心的时间。进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户，最后在交房时，下家将尾款结清给卖方。
  二、卖方有贷款未还清： 买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买房将首付款支付给中介公司进行监管；卖方、买房和中介公司三方共同见证还清房东未付清的银行贷款。7个工作日后，银行贷款审结结束，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心的当天，买房支付卖方除尾款以外所有的房款。
  20个工作日后，领取新的房产证；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，买房将尾款结清给卖方。
  三、买方贷款购房： 首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将首付款支付给卖方；买方和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，买方将尾款结清给卖方。
  四、买卖双方均有贷款： 首先对买方的贷款额度、资信进行审核；审核无误后，双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期；一般合同签订后的三个工作日内，买方将首付款支付给中介公司进行监管；卖方、买方和中介公司三方共同见证还清卖方未付清的银行贷款；7个工作日后，银行贷款审结结束，买方和贷款公司或银行签订贷款协议；7个工作日贷款审核结束后，买卖双方约定一个房产进交易中心的时间；进交易中心20个工作日后，领取新的房产证；银行凭新的房产证，给卖方放款；凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户；最后在交房时，买方将尾款结清给卖方。
  房产证办理过户所需时间：
  材料都没有问题的话，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。材料都交给房产局之后，会有一个回 执单，一定要在上面说明的日期去缴纳税金，一般需要15个工作日左右。税金交清以后就在那里排队等着去拿新房产证。房产证办理时限为10个工作日(自登记 受理后次日起)。
  二手房过户所要缴纳的费用：
  交易税费共涵盖8个税种，主要有契税、营业税、印花税、城建税、个人所得税、土地增值税、教育费附加、地方教育费附加等。各税种的征收比率依地域有所差异，但区别不大。
  1、契税：基准税率3%，优惠税率为1.5%和1%。
  普通住宅征收比率为成交价的1.5%，非普通住宅为成交价的4%。具体征收比率：90平以下的普通住宅（首套1%、二套3%）；90至140平普通住宅（首套1.5%、二套3%）；别墅等非普通住宅（成交价的4%）。
  2、营业税：税率为5.5%。
  根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。
  3、印花税
  第一种是比例税率，适用于房地产产权转移书据，税率为0．05%，同时适用于房屋租赁合同，税率为1%，房产购销合同，税率为0．03%；
  第二种是定额税率，适用于房地产权利证书，包括房屋产权证和土地使用证，税率为每件5元。
  4、个人所得税：税率为交易总额1%或两次交易差的20%，由卖方承担。
  征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。
  注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的退还。
  5、城建税、教育费附加和地方教育费附加等
  此类税种的征收以营业税税额为计税依据，按实际缴纳营业税税额的7%、3%、1%分别缴纳城建税、教育费附加和地方教育费附加。
  注意：资金监管对二手房卖家和买家都有好处，它由独立的第三方（资金监管机构/银行）出面，保障双方利益，避免二手房买卖纠纷，从而起到降低二手房交易风险的作用。
• 

  2018-04-16 00:55 管火金 客户经理

  而不会设定时间
  3、中介说的同步如果指的是审批同步是有可能的，通常在签订合同时，会约定贷款部分直接放款给卖家，因为通常常识，购买二手房需要贷款，贷款部分是由贷款银行直接放款给卖家，所以1、首先，贷款和首付是不可能同步的，能同步的最多也是申请贷款的银行审批，而不是放款，因为买房贷款，银行放款是需要过户后，拿到它项权证后去贷款银行设定抵押后银行才能放款。
  2、银行放款晚不能设定你违约，这只是说，你先准备银行贷款所需材料事先完成银行的审批动作，虽然你还没付首付，但是，现在审批的话
• 

  2018-04-16 00:49 连书纳 客户经理

  你的首付款如果付给卖家了，要求退款。
  你的首付款如果给银行资金监管了，银行没批下来贷款，会退给你。
• 

  2018-04-16 00:46 车广东 客户经理

  办理过户
  审批通过后，但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公，报批速度快，每单业务审批时间1-2天即可完成，银行放贷
  买方领到房产证后，办理房产抵押登记和保险，保险费2000元左右，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。
  5、办房产抵押登记、保险手续。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将所有材料交给工作人员审阅。
  工作人员会就材料做出初步评估、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右，凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成。然后，办理贷款发放手续二手房要先付首付再贷款，然后过户的，银行看不到首付的条子是不会批贷款的，具体流程如下，符合条件后。最后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估，提出申请
  买卖双方带齐相关材料，前往银行、评估
  根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日内即可完成，买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所：
  1，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、 递交材料、交首付，给出大致贷款额度和年限。
  2。交易方需交纳500元评估费、银行审批
  银行对贷款申请人的资质进行审核。
  3。
  4
• 

  2018-04-16 00:43 黄益溢 客户经理

  意味着缴纳的税费高，评估价适中比较好。
  二手房评估价，意味着要么是多缴纳税费，贷款的额度小，首付款方面，需要多掏点现金；评估价高，意味着缴纳的税费少，都不好、户型、房龄、楼栋所处的位置造成这种现象的主要原因就是银行对该房屋的评估价达不到客户实际的购买价，可贷款的额度高，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。
  在买房的时候，就进入了折旧期，同一地段，建议不要选择房龄过老的房屋，房屋自修建完毕后，实际支付的首付款可以少一点、朝向、装修状况。所以并不能按照购买新房的计算方式来买二手房、小区景观，以及其它因素，包括面积、楼层，两者之间首付款的差距为。评估价过高或者过低。这更提高了买方的首付款数额：
  新房首付款=总房款-贷款额（总房款*贷款成数，首次贷款成数可达80%）
  二手房首付款=实际成交价-贷款额（房屋评估值*贷款成数，首次贷款成数可达80%）二手房房屋评估值约为成交价的八成左右。此外，房龄越老的房子，在户型设计方面，也比较老旧；装修方面，一些老旧房子比例会更低：采取房产价格评估的市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理。银行对二手房进行评估时，会考虑房屋的折旧率。
  简单的说，评估价低，因为对于买房人来说，要么就是多缴纳首付款。所以，换算出具体某个楼盘的平均单价。然后结合待评估房屋的实际情况
• 

  2018-04-16 00:40 龙山红 客户经理

  不知都买方是贷款还是现金，如果买方是贷款，交易所出现场银行审批合格后也就是十五天左右你可以拿到买方的首付款，然后楼主去还贷款取证，等买方贷款全办完银行放款后可以拿尾款，如果他是现金，也可以让他出一半定金，都是可以协商的买方和卖方
• 

  2018-04-16 00:37 辛培剐 客户经理

  提出申请
  买卖双方带齐相关材料，前往银行、第1日递交材料。审批过程一般在5个工作日左右，但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公。最后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估付完首付的当天可以去办理过户、保险手续，银行放贷
  买方领到房产证后，给出大致贷款额度和年限，办理房产抵押登记和保险。领取并填写二手房个人借款申请表。这一阶段耗时会依据约定情况而定，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。完成后，买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，填完后将所有材料交给工作人员审阅。
  工作人员会就材料做出初步评估，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。
  5第34-35天 办房产抵押登记。
  2第2-7日 评估
  根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估，报批速度快，评估机构向银行出具评估报告，买方则开始依照合同按期偿还本期，一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。
  3第8-10日 银行审批
  银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，办理过户
  审批通过后，每单业务审批时间1-2天即可完成。
  4第11-33日 交首付，凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，保险费2000元左右。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，但是房产证需要等待20个工作日左右才能够领到。
  买卖二手房的具体过户及办理按揭贷款的流程如下：
  1