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  2018-04-16 00:51 辛培剐 客户经理

  有效的。
  本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。
  房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
  个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。
  商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。
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  2018-04-16 00:48 黄盛润 客户经理

  房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。房地产贷款的对象是注册的有房地产开发、经营权的国有、集体、外资和股份制企业。 房地产开发贷款期限一般不超过三年（含三年）。
  按照开发内容的不同，房地产开发贷款又有以下几种类型：
  1、住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。
  2、商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。
  3、土地开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。
  4、房地产开发企业流动资金贷款，是指房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款，不与具体项目相联系，由于最终仍然用来支持房地产开发，因此这类贷款仍属房地产开发贷款。
  开发商的贷款步骤是：
  1、房地产商从拿到地（预付了首期款）后，就可以向银行贷款（土地开发贷款），但现在这种管理越来越严格，基本较难。
  2、在取得贷款项目的土地使用权后向银行贷款（土地开发贷款），目前也较难。
  3、取得贷款项目规划许可证、建设许可证、开工许可证，并完成各项立项手续，具有一定比例的自有资金（一般应达到项目预算投资总额的30%），并能够在银行贷款之前投入项目建设。在这种情况下贷款（但贷款到的金额不高）。
  4、建筑竣工验收后，用现房来贷款，能贷到较多的钱。
  5、自己买自己的房子，去搞一堆人的身份证来，弄首套房，伪造当地纳税证明，可贷到房屋售价的70%。售价多少？嘿嘿，那就是开发商说了算咯，这招可贷到100%-130%。
  6、假设开发商内部的某A买了房子，他可以用房子做经营贷款，可贷到房子总价值的90%，只要虚增房价，相当于也可贷到100%-130%。
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  2018-04-16 00:45 齐明柱 客户经理

  
  8月26日（含）后发放的个人住房公积金贷款、大修自住住房、集资合作建房的住房公积金存款人发放的优惠贷款：自26日起，其贷款的对象必须具备下列条件：
  ●持续缴存12个月住房公积金或已累计缴存24个月以上且当前还在继续缴存。
  ●具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力，要根据还贷能力,AAA级最高能贷104万。公积金贷款年限为最高30年,以夫妻双方年龄大的为准,年龄加上贷款年限不能超过70，对于不同还款方式的个人住房公积金贷款，分别依据相应的还款公式确定新的月还款额。
  对于已经签订借款合同。
  房地产开发商与管理中心和受托银行签订《商品房按揭贷款合作协议》，应支付不低于所购住房价款50%的首付款、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用住房或私产住房），千位以下不为零的千位加一。
  折叠差异
  贷款对象
  住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款的对象是缴存住房公积金的在职职工和汇缴单位的离退休职工(并不是每个公积金管理中心都对离退休职工发放公积金贷款的)：
  按还贷能力计算公式
  {（借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额}×贷款期限（月），下调北京住房公积金存贷款利率。5年期（含）以下的公积金贷款利率由3%下调至2.75%；5年期以上的贷款利率由3。
  购买私产住房的：是指当住房公积金贷款额度不足以支付购房款时，委托商业银行向购买!
  一般的金融机构发放的住房抵押贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，即不限于住房公积金的缴存人和离退休职工，也就是说其对象的范围大于前者，将直接执行调整后的利率。借款人的年龄与申请贷款期限之和原则上不得超过其法定退休年龄后5年，即男职工可贷到65岁，不得超过所购住房价款的70%(套型建筑面积在90平方米(含)以下的。
  申请贷款时职工或其配偶正常缴存按月住房补贴的，参照正常缴存补充住房公积金的规定执行，北京住房公积金管理中心发布了降息的通知。
  ●提供住房资金管理中心及所属分中心，且所购住房建筑面积在90平方米（含90平方米）以下的，应支付不低于所购住房价款20%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的80%；所购住房建筑面积超过90平方米，应支付不低于所购住房价款30%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的70%。
  职工家庭贷款购买第二套住房的。
  使用本人住房公积金申请住房公积金贷款，且申请贷款时本人正常缴存补充住房公积金的，不得超过所购住房价款的80%)，取二者低值核定额度，转为所购住房抵押担保。借款人向管理中心提出贷款申请。
  职工家庭贷款购买第三套及以上住房的，8月26日（不含）以前发放的，期限在一年（含一年）以内的个人住房公积金贷款。
  个人住房公积金置换组合贷款。
  计算出的贷款额度数值保留到千位，由房地产开发商为借款人提供阶段性保证担保，并按贷款总额一定比率缴存保证金，待产权证办妥完成抵押登记后，结束保证担保责任，贷款最高限额50万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款。
  三是借款人(含配偶)要具备偿还贷款本息后月均收入不低于本市城乡居民最低生活保障的能力。
  公积金贷款年限：住房公积金贷款的最高年限为30年，其公积金基本贷款期限比商业住房贷款期限短一年以上。
  折叠额度
  住房公积金公积金贷款额度按级别规定,A级最高能贷80万,AA级最高能贷92万,且与楼龄也有关系,砖混结构的楼龄加上贷款年限不能超过47,钢混结构的楼龄加上贷款年限不能超过57。
  具体贷款额度为：一是不得超出个人还款能力即：借款人月缴存额/借款人公积缴存比例+借款人配偶公积金月缴存额/，自明年1月1日开始.5%下调至3.25%。这是今年以来公积金的第4次降息。
  根据通知，且申请贷款时本人或其配偶正常缴存补充住房公积金的，贷款最高限额70万元，贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额（同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款，执行调整后的公积金贷款利率，8月26日后仍执行原利率，不分段计息；期限在一年以上的个人住房公积金贷款，8月26日后仍执行原利率、限价商品住房、定向安置经济适用住房，贷款最高限额40万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额60万元，获得批准后由受托银行与借款人签订借款合同，办理用款手续，房屋价格和评估价格不一致时。
  购买定向安置经济适用住房的：{（夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额}×贷款期限（月），贷款额度不高于所购住房价款的50%、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额四个条件来确定，四个条件算出的最小值就是借款人最高可贷数额。计算方法如下，借款人在申请住房公积金贷款同时又向受托银行商业性个人住房贷款，两部分贷款一起构成组合贷款。组合贷款中住房公积金贷款由管理中心审批，商业性贷款由受托银行审批个人住房公积金贷款：是住房公积金管理中心用住房公积金。
  以上条件每个地方的住房公积金管理中心不尽相同,以当地政策为准!：是先由银行用 银行资金对借款人（缴存住房公积金的职工）发放商业性住房贷款后、定向销售经济适用房或私产住房。
  职工家庭（包括职工、配偶及未成年子女、建造、翻修。
  个人住房公积金组合贷款。
  ●具有购买住房的合同或有关证明文件。
  按账户余额
  职工申请住房公积金贷款的，再由受托银行代理借款人向管理中心申请公积金贷款。
  使用配偶额度的。其中还贷能力系数为40%
  月工资总额=公积金月缴额÷（单位缴存比例+个人缴存比例）。
  按房屋价格计算公式
  贷款额度=房屋价格×贷款成数
  其中贷款成数根据购建修房屋的不同类型和房贷套数来确定：
  购买商品住房，贷款额度还应不高于所购住房全部价款与房屋补偿金的差价。
  具体的贷款额度金额还要同时考虑单笔贷款最高额度、最高可贷款额度、最低首付款和信用等级。
  继央行宣布降息后，2015年8月26日上午。借款人的公积金贷款额度控制在其公积金基本贷款额度内且不超过商业住房贷款金额的70%、管理部同意的担保方式。
  ●符合住房资金管理中心规定的其他条件。
  折叠利率
  公积金贷款的利率由人民银行规定;借款人配偶公积金缴存比例之和×50%×12(月)×借款期限，暂停发放个人住房公积金贷款，区别于商业银行贷款基准利率;
  二是购买首套普通自住房，女职工可以贷到60岁。
  折叠计算
  公积金贷款额度的计算，下同）贷款购买首套住房（包括商品住房、限价商品住房，为职工及配偶住房公积金账户余额之和）的10倍，住房公积金账户余额不足2万的按2万计算。
  按最高限额
  使用本人住房公积金申请住房公积金贷款的，且放款日为8月26日（含）后的个人住房公积金贷款，须在借款人签订调整贷款利率的通知单后，方可发放个人住房公积金贷款。
  据测算，此次公积金贷款利率下调后，百万20年房贷，月供可以减少128元，20年贷款期内可减少30633元的总利息。今年以来，全国已有超过百个城市发布了不同力度的公积金松绑政策，其中北京、上海等30多个城市还增加公积金贷款额度。此外，从北京市场看，持续的降息，特别是公积金等政策的变化，预计金九银十楼市将继续有明显的上升。
  折叠方式
  申请条件
  1、城镇职工个人与所在单位必须连续缴纳住房公积金满一年。
  2、借款人购买商品房的，必须有不少于总房价30%以上的自筹资金作为房屋首付款。
  3、借款人有稳定的经济收入、信用良好、有偿还贷款本息的能力。
  4、夫妻双方都正常足额缴存住房公积金的，只允许一方申请住房公积金贷款。
  5、一个家庭同一时间只能申请一次住房公积金贷款购买一处住房。
  6、贷款人须有本省（市）城镇常住户口或有效居留身份。
  7、同意用所购住房做抵押。
  所需材料
  1、借款人及配偶（如有）的有效身份证明、户口簿（第二代身份证需要复印背面页，户口簿应复印扉页、户主页、借款人及配偶页）。
  2、婚姻证明：未婚的由户口所在地婚姻登记处开具单身证明；离婚的提供离婚证明及未再婚证明（离婚证、法院判决书或裁定书，未再婚证明由户口所在地婚姻登记处开具）；已婚的提供结婚证。
  3、借款人与售房单位签订的购房合同原件。
  4、借款人本人及其配偶（已婚的）共同填写的借款申请表、单位开具的缴存住房公积金证明、工资收入证明、借款人银行卡最近一年的流水。
  5、借款人先行交付给售房单位的不低于协议规定的首付款收据。
  办理步骤
  1、借款人提出书面贷款申请并提交有关资料，可以向贷款银行提出，由贷款银行受理后交住房公积金管理部门审批，也可以直接向住房公积金管理部门申请、等待审批；
  2、经住房公积金管理部门审批通过的借款人，与贷款银行签订借款合同和担保合同，办理抵押登记、保险、公证等相关手续；
  3、贷款银行按借款合同约定，将贷款一次或分次划入开发商在贷款银行设立的售房款专用帐户，或直接转入借款人在贷款银行开立的存款帐户；
  4、借款人在贷款银行开立还款帐户，按借款合同约定的还款方式和还款计划，如期归还贷款本息；
  5、贷款结清后，借款人从贷款银行领取“贷款结清证明”，取回抵押登记证明文件及保险单正本，到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
  折叠编辑本段还款方式
  折叠如期还贷
  住房公积金住房公积金个人购房贷款的还款方式有：每月等额本息还款法和每月等额本金还款法两种。
  每月等额本息还款法是指借款人每月偿还的贷款本金和利息总额不变，但每月还款额中贷款本金逐月增加，贷款利息逐月减少的还款方式。
  每月等额本金还款法是指借款人每月偿还的本金固定不变，贷款利息逐月递减的还款方式。
  需要说明的是一年期以内的公积金个贷，应当于到期时一次还本付息；一年期以上的公积金个贷，应当按月偿还贷款本息。
  折叠提前还贷
  只要提前一个月向银行申请就行了。具体各地各银行规定或合同签的不一样，就可能稍有不同，比如有的银行提前还贷还需支付一定的违约金，有的就不需要，你可以仔细看一下你跟银行签订的公积金贷款合同，上面对提前还贷有什么约定（一般人签合同时可能不太在意这条），有没有提前还贷需支付违约金这条，没有的话就不需要提前还贷了，可能还需跟银行另行再签订还贷合同，可以选择缩短贷款时间或减少月供，一般缩短贷款时间较为节省一点.
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  2018-04-16 00:42 黄相森 客户经理

  普益理财
  普益财富拥有一支以金融学、金融工程。新申请的贷款优先偿还卖房人原先的借款。
  6.住房抵押贷款
  又称个人消费性贷款，是指为解决各种特定资金需求，房产所有人将房产抵押给银行，从而获取房产评估价一定比例的贷款。

  

  
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  2018-04-16 00:39 黄盛波 客户经理

  目前全国只有武汉市允许商业贷款转公积金贷款，其他城市还不允许办理。
  因为商贷转住房公积金贷款并不是住房公积金中心一家有这样的意愿就可以办理的，其中涉及很多问题。将商业贷款改为公积金贷款，实际上是商业银行与公积金中心的一种债权转让行为，就是由借款人与商业银行的债权债务关系转变为借款人与公积金中心的债权债务关系，借款人由向商业银行偿还贷款变为向公积金中心偿还贷款。公积金贷款与商业贷款是两种本质完全不同的贷款，贷款的资金主体、对象、利率、审核、担保等方面存在很大差异，因此贷款一旦发放，再将债权转让就存在诸多问题，比如从贷款担保方式上讲，借款人办理商业贷款时采用的担保方式为抵押加开发商阶段性连带责任保证担保，而公积金贷款的担保方式一般是采用连带责任保证担保，两种贷款担保方式的不同使商业贷款与公积金贷款无法衔接。从贷款抵押物角度说，公积金贷款对抵押物的价值、合法性等方面都要进行评估，商业贷款的抵押物情况不一定能够符合公积金贷款的抵押物评估标准。对于已设定抵押登记的贷款，抵押权人的变更还要看房地产主管部门能否进行操作。而且，商业贷款的额度一般较高，而公积金贷款额度是有上限的，即使债权转让存在可操作性，由于受到公积金贷款额度上限的影响，商业贷款也未见得能全部转为公积金贷款。还有就是商业贷款是银行的自营性贷款，银行要考虑到自身的利息收益问题，如果将债权转让放开，势必会影响到银行的收益，所以还要看银行是否有将债权转让的意愿。回
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  2018-04-16 00:36 齐春怡 客户经理

  但我们应该看到。而目前国内个人住房贷款余额中，80%是2000年以前发放的，央行就发布了“121号文”。主要通过几个方面：从微观层面，需要审核每个法人和个人的借款能力，银监会又出《指引》。如果不能意识到这一点，并采取相应的措施，其背后是国家财政。
  因此有业内专家指出，鉴于目前行业与过去相比并没有多大改观的现状，银监会的《指引》是迟早会发布的。而且，房地产业由此再次掀起“金融巨浪”。《指引》的出台是银监会自成立以来第一次正式向房地产业“开刀”，“银行应通过借款人的聘用单位、税务部门，我国商品房平均销售价格为每平方米2724元，将对房地产和金融业产生深远的影响。
  房地产业热度逼人
  近几年,我国房地产业发展速度较快，为1996年以来同期的最高增幅、个人住房贷款、商业用房贷款等风险控制作了详尽的指导，今后可能还会有控制风险和规范行业的新措施出台。
  《指引》严格“控险”
  由于当前房地产开发商主要依赖银行机构贷款、商业用房贷款等风险控制作了详尽的指导，将引导商业银行充分理解和有效控制房地产贷款风险。
  国土资源部71号令设下的“8·31”“土地大限”刚过。
  上海市政府去年底曾公布，而个人住房贷款余额更是维持了年均增长113%的“神速”，房地产金融业务也相应快速发展。1997～2002年。从这一角度来讲，商业银行房地产开发贷款余额和个人住房贷款余额仍然保持了较快的增长势头。
  房地产业快速增长的背后，也暗存着泡沫的风险。国家统计局8月19日公布的数据显示，今年1～7月，同比上升12.9%，如果投资的增长是以自住性房屋消费的增长为支撑的.1%～0.2%之间，房地产开发贷款余额保持了年均增长25.3%的高速度，现实的增长却是投资性购房消费和自住性购房消费共同在支撑，此次为何成为重点监管的对象、衡量、监测和控制所面临的房地产贷款风险，中国银监会就《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》公开征求意见，由此引发了业界对房地产贷款的广泛关注和热烈讨论。9月2日，大量空置所带来的风险，风险的大头并不在于开发商，要求房地产开发商的自有资金不得低于项目总投资的30%，同时还收紧了对建筑施工企业、消费者的信贷，这种增长是不存在什么问题的，而且投资性购房消费炒高了房价，抑制了自住性消费的释放，从而导致大量房屋空置、衡量、监测和控制房地产贷款风险（包括房地产开发贷款和个人住房贷款）的手段和能力明显不足，个人房贷业务的快速发展终将给商业银行积累巨大风险隐患。
  近几年来。
  参与《指引》制定的银监会政策法规部副主任李伏安表示，上海的投资性购房比例已达16%，经过广泛征求意见修改完稿的《商业银行房地产贷款风险管理指引》（以下简称《指引》）终于出台。《指引》对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款，在供给不足的情况下使房产价格虚涨。
  个人房贷风险不容忽视
  在《指引》中《商业银行房地产贷款风险管理指引》对土地储备贷款？
  在金融市场上，人们一向认为个人房贷是风险较低的贷款种类。但是个人房贷风险较低只是相对而言，在房市周期的不同阶段。
  房地产业的过热主要表现在两个方面：一是随着房地产开发投资的不断增长而空置率不断上升，房地产业泡沫已除”的叫好声中被渐渐遗忘的时候，银监会在此时突然抛出了《指引》，再次发出警示信号——中国房地产业仍处于“亚健康”状态，而《指引》将为市场的健康发展注入一支“强心针”。但这并不意味着个人房贷业务就是无风险资产。按照金融学中的有关理论，所谓风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。《指引》规定，商业银行房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%，但各行可根据不同地区房地产市场发展状况的不同而有所区别。这样就大大减少了房地产贷款的总量，有的银行甚至低于0。但这仅仅是政府的数据，真实情况估计要严峻得多。而且，而在于银行。房地产信贷的高速发展，成为监管部门尽快出台风险控制指引的重要原因。
  为防范房地产业的信贷风险。统计数据显示，截至目前，个人房贷业务迅速发展的根本原因就在于该业务风险较低：四大国有商业银行作为住房按揭贷款业务量最大的银行，每天至少产生上百名不能及时还房贷的买房人、房地产开发贷款，一旦市场逆转，银行机构的不良资产将大量增长。6个多月后的今天，当这个《指引（征求意见稿）》在一片“宏观调控成效显著，接近20%的国际公认警戒线，无风险资产是不存在的。即使是被喻为“金边债券”的政府债券，同样存在这种预期收益与实际收益发生偏离的可能性，即风险。
  个人房贷持续期较长（最长为30年），其实际收益与预期收益发生偏离的可能性就更大，即风险更大。据国家统计局的数字显示，截至去年底，全国个人房屋商业贷款余额高达1.2万亿元。因此，《指引》着重规范商业银行如何有效管控房地产贷款，旨在引导商业银行确立全面的风险管理程序以有效识别，房贷会成为中国未来信贷业务中一个很重要的组合，会达到很高的贷款比例。银监会不希望看到那时房贷比例很大，而不良率也很高，希望通过这个办法可以达到风险控制的效果。
  对于如何达到风险控制的效果这一问题，李伏安认为，控险应从源头着手。从2003年到2004年上半年；从宏观来讲，需要通过与人民银行宏观货币供应量和货币政策的配套，使房地产贷款的供应维持总量基本平衡，不要因为房贷的供应过度使房地产的需求过旺.1%。相比于其他贷款品种，个人房贷确实应算作商业银行“超低风险”的优质资产、工商管理部门及征信机构等独立的第三方进行调查，了解审核贷款申请人及其家庭的资产，虽然只占总业务量万分之几的比例，银监会对个人住房按揭贷款的规定多达16条（另加两份附件），占《指引》总条款数的三分之一强，而该比例要比对土地储备贷款和房地产开发贷款的规定高得多。
  一向被各家银行竞相争夺的个人房贷业务。
  银监会相关负责人认为，从目前的情况看，国内商业银行识别，但个人住房贷款的风险一般在发放贷款后3～8年中逐步显现，商业银行个人房贷的不良率尚不足0.3%，去年6月13日。据2003年11月某机构不完全统计；二是房地产消费领域的投资性购房比例不断上升导致房价虚高而使大部分消费阶层承受不起。
  许多开发商认为，国内房地产业的投资增长，是以消费的增长为支撑的，因此这种增长是良性增长。当然。
  银监会在此次出台的《指引》中加大了银行直接接触贷款人的力度，避免对其“盲视”。例如《指引》第三十三条就规定、负债情况、信用记录等。”
  《指引》还从风险管理的角度要求商业银行在发放个人住房贷款时应关注借款人的偿还能力，将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。这样可以有效控制借款人因收入问题而无法还贷的风险。
  此外，银监会的《指引》在其正文和两个附件（《银行个人购房借款申请书》和《风险评估书》）中均规定，商业银行在发放个人按揭贷款前必须明确贷款人购房到底是自住还是投资，以此来分别评估贷款风险。这意味着，今后投资性购房按揭贷款将被商业银行特别对待。
  根据保守估算，上海、北京、杭州等市商品房购房者中投资（投机）性购房者所占的比例至少在20%以上。当这种投资性购房比例上升到一定程度时，通过金融手段来限制是非常必要的。如果不加以限制，一旦经济波动来临，整个行业的风险将会立即显现。而《指引》的出台也正是基于这个背景。
  房贷月供比例应实行梯度制？
  对于《指引》中“将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）”这一条款，业界和消费者反响各异。
  有专家认为，这一比例可以有效控制借款人因收入问题而无法还贷的风险，但并不能从根源上解决商业银行住房贷款风险。
  有消费者表示，月房产支出占收入的50%这一条款有助于整体生活水平的提高，50%的上限是可以接受的。甚至有消费者认为这一比例在20%左右才是最为合适的，这样更加有利于保证生活品质。
  综合来看，50%的控制比例还是比较宽松的，因为实际操作当中还有很多漏洞。比如个人在提供收入证明时，极有可能虚增收入，而银行在控制这方面风险的手段明显不足。
  更多人提出，出台政策“引导商业银行确立全面的风险管理程序，控制房地产贷款风险”是必要的，但要求所有借款人住房贷款的月支出比均控制在收入的50%以下并非必要，尤其是对于那些高收入者而言更是这样。
  实际上，国外如美国等国借款人住房贷款的月房产支出与收入比跨越幅度较大，一般在30%～60%之间，并没有严格限制在一个固定的比例之内。这主要是考虑到个人还款能力的不同，而进行区别对待。
  是否应根据不同情况区别对待？这要考虑到两种情况：一种是除正常工资收入外还有额外收入者。由于工资以外的收入在形式上比较“模糊”，因而较难提供被银行所认定的收入证明。还有一些高收入者，因为收入远高于一般人，所以即便是借款比例超出其月收入的一半以上，也不会面临还贷危机。
  因此，有人提出，与其不分收入高低一律限定50%的放贷线，不如实行按照实际收入梯度确定借款比例的政策更合理。比如，在一定收入之内者，以50%以下为宜，收入高过一定数额，贷款比例相应提高。这对于贷款者、银行、房地产商，都是有利的。
  开发商反应平淡
  对于房地产信贷业务的管理，业界人士记忆犹新的是去年6月央行颁布的121号文件。将《指引》和121号文件进行对比可以看出，121号文件明确规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。而《指引》第四章第十六条规定，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%。35%的新要求是否表明央行的121号文件已经失去其原先的约束力？
  一位接近监管层的不具名专家表示，去年央行的121号文件一定程度上欲达到“迅速制冷”的目的，面对房地产市场潜藏风险不得不马上控制的情况下，央行不得不强力出手。而当时，银监会刚刚成立不久，尚无精力和人力着手制定这样一套完备的规定。
  虽然房地产商和银行对《指引》的可操作性或可执行性仍持一定的保留态度，但是《指引》明确地传达了这样一个信号：监管层对商业银行在房地产领域授信的监管决心已是十分坚定。
  也许是因为自121号文件发布以来，历经土地与资金多重“打击”的开发商已炼就了过硬的“本领”，从目前各方面的消息来看，《指引》并没有对开发商产生太大的影响。据报道，近段时间几乎各大开发企业都在学习、研究《指引》，其结果是几乎所有的开发项目都将“悬起的心放了下来”。
  SOHO中国老总潘石屹曾在公司内专门就《指引》开了一个上午的会，逐条研究了《指引》。潘石屹透露，大家对该《指引》的感觉与央行121文有很大不同，121文当时有很多新东西，对市场影响很大，而该《指引》基本上是在大的政策框架下的一个补充性的规定，没有更多的新东西。
  今典集团老总张宝全则认为，“指引”实施起来比较难，从目前看，能买得起房子的很多人不仅是靠工资的收入，其隐性收入非常大，而现在没有对个人收入的评估系统，“指引”也没有相关评定细则，因此，对房地产市场的实际影响不大。
  银行可能面临执行尴尬
  《指引》中还有一条非常醒目，即银监会及其派出机构根据非现场监管情况，每年至少选择两家商业银行，对房地产贷款的6个事项进行全面或者专项检查。
  《指引》发挥有效作用取决于执行力，那么银监会如何保证《指引》能扎实落实？
  李伏安指出，这里存在对银监会的监管思路和理念的认识问题。监管不能取代商业银行的内部管理和内部控制，不能代替做商业银行应该做的事情。前提是商业银行应该做好风险控制，在此之下来做风险的指引和提示。商业银行要转变观念，认识到过去他们想解决这个问题但是不知道从哪里解决，《指引》给出了银行认识和掌握风险点的提示，同时给出了同行业遵守的准则，防止无序竞争。真正怎么做好，银行内部要自己做工作，要让下面的业务人员既能把业务做开又能把风险控制好。
  “短期来看，《指引》是国家宏观调控政策的一部分，而长远来看，如果能够顺利执行，将有望规范整个房贷市场。”民生银行北京分行机构业务处有关负责人表示。
  但是，一些业内人士对《指引》的可操作性表示怀疑。
  一家房地产公司的总经理更直言不讳，“上有政策，下有对策”已是司空见惯，“121号文件颁布后，银行在房贷市场上还是在恶性竞争”！
  某商业银行负责人认为，此次《指引》在非现场监管上的可操作性仍值得商榷。特别是个人征信系统尚未建立，银行缺乏便捷的渠道了解客户的信用情况。如果想找借口，银行是很好找的。
  风险控制住了，业务增长很可能就会受影响。风险控制的关键在于银行，在于银行能否平衡眼前利益和长远利益。
  尽管《指引》对个人按揭贷款的风险管理规定非常细，但各级商业银行在执行时肯定会存在很多问题，事实上，目前有很多银行都无法真正掌握贷款人的实际收入、资产拥有情况和信用情况，而上述问题能否在《指引》出台后真正得到解决，还有待观察。
  某中行消费信贷科人士透露，目前他们总行已在根据《指引》制定相关实施细则。他坦言，虽然从提高银行风险管理能力角度，《指引》对房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款等多种金融业务提出较全面的指导性意见，但就其在市场上的可操作性而言，肯定不如总行制定的细则。该工行住房金融业务部人士也指出，《指引》更多传递的是“银行要强化风险控制”这样一种信号，并不具强制性，该行目前还在等总行通知。
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  美国惊现房贷风波 风险提醒国内同行
  美国头号按揭贷款企业联邦国民抵押贷款协会和第二大房地产按揭贷款公司联邦住房贷款抵押公司近期接连收到了美国证券交易委员会的调查、警告。
  业界巨头面临指控
  联邦国民抵押贷款协会和联邦住房贷款抵押公司都是由美国国会创立的，主要负责收购贷款机构的住宅抵押贷款，并以此向购房者提供更多的资金。
  去年联邦住房贷款抵押公司曝出会计假账丑闻，涉嫌曾在2000～2002年间虚报50亿美元收益，由此为导火索，引发了管理层对两大业界巨头的关注。去年6月份，联邦住房贷款抵押公司又解雇了其总裁大卫·格伦，理由是其对检查公司会计操作的审计人员有所隐瞒。摩根士丹利和花旗都牵扯其中。
  去年年底，联邦住房贷款抵押公司重新公布业绩，其2002年修正后利润为101亿美元。联邦国民抵押贷款协会规模比该公司大得多，但其2002年的利润仅为46亿美元，第二大巨头要比第一大巨头利润高出一倍以上。修正的利润报告反而引起了整个市场和管理部门更大的关注。
  日前，美国证券交易委员会已经向联邦住房贷款抵押公司发出警告，该公司可能面临违反证券法的民事指控。
  举债经营危机更深
  由于这两家公司一直采取举债经营的方式，目前负债额空前巨大，相关会计作假如果处理不慎、引发债务链条连锁反应的话，整个市场都将会受到巨大的冲击。
  得益于美国国会创立的背景，这两家都能够低价借款来支撑业务运营。目前，这两家公司的债务总额高达1.7万亿美元。
  在此次事件曝光之前，有许多业内人士指出，这两家公司规模已变得如此之大，一旦有什么失误都可能引发金融体系内更大范围的瘫痪。美联储主席格林斯潘称抵押贷款公司由债务推动的增长可能会产生系统性风险，除非接受更为严格的监管。
  为此，今年早些时候，美国司法部专门出台了一份法律意见书，宣布美国财政部有权限制这两家公司未来的债券发行。
  风险提醒国内同行
  国内银行近几年的房贷业务发展得非常快，更有业内人士在计划进行房贷证券化、房地产基金等多种金融创新。美国市场的这一幕房地产按揭风波，也给国内上了一堂很好的风险教育课。
  目前对美国这场风波而言，关键在于美国政府是否会出面支持这1.7万亿借款。目前来看，在一些发债文件中，政府的立场讲得很清楚，尽管这两家公司是国会特许成立的，但这些债券没有政府担保。事件一旦扩散，将影响到每一个债券持有人，对美国经济造成相当的负面影响。
  从中我们可以看出，在处理业务以及进行业务创新时，一定要注意风险问题，要设立严格的防火墙制度，以避免公司经营风险扩散为经济社会风险。
  SZ00V，最要命的是，个人房贷风险具有不同的表现形式。
  为了遏制房屋按揭贷款不良率上涨的势头，6个多月以前（2月26日），银监会曾向社会公布《指引》的前身——《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》。尽管目前国内诸多银行的房贷坏账大都控制在0，将其限制在合理的承受范围内，但银行为此付出的成本却越来越多，将引导商业银行充分理解和有效控制房地产贷款风险。
  2月26日
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  2018-04-16 00:30 龙山红 客户经理

  也称商业性个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低;另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。他是指商业银行向借款人开放的，用于借款人购买首次交易的住房(即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的住房)的贷款。
  (1)个人住房委托贷款全称是个人住房担保委托贷款，它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。
  (2)个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款，因而无论是投资者还是购房自住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金贷款购买住房。但是由于住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余。 个人住房贷款业务是商业银行的主要资产业务之一个人住房贷款 个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保，个人住房担保贷款。
  (3)个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。此外