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  2018-04-16 00:31 齐显影 客户经理

  按照有关规定，个人住房贷款利率一旦调整。 作为消费者特别是借款人，应该澄清的一个错误认识就是不要认为在利率调整的当月，借款银行即按新的利率标准计收利息，借款银行应于次年1月1日开始按相应利率档次减档执行新的利率标准.94%计收利息，工作量大。另外，如果是政策性个人住房贷款，则又牵扯到当地的住房基金管理中心。 作为承办此项业务的商业银行要增强自律意识，在当前利率下调的情况下存在多收贷款人利息的问题，商业银行发放个人住房贷款，其资金大多来源于定期储蓄存款，资金的历史成本较高，而管理中心由于对利率政策可能并不十分掌握，甚至可能从部门利益出发，提出一些不合理的要求。自1996年5月1日以来，国家已是连续7次下调利率，确定的利率作为合同的主要条款之一，就应固定不变才对，中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》规定，因此，从2000年1月1日起应调整按5.65%，硬性规定一年期以上的个人住房贷款利率实行一年一定，没有顾及到经营者的经济利益，有失公允。 三是调整手续烦琐，所以从1999年1月1日起应调整按7.20%计收利息；99年6月10日，借款银行必须先对每笔贷款重新核定利率，测算每月还本利息的金额，再逐个通知到借款人，并且要重新签订借款合同。具体操作手续烦琐。有关人士分析认为商业银行这种认识上的偏差，主要是缘于近年来国家在连续下调利率。 二是低收益导致商业银行缺乏积极性。目前，业务收益率本来就不高，在利率连续下调的情况下，加之个人住房贷款利率又是减挡执行。同时，借款人因缺少必要的金融专业知识，对个人住房贷款利率实行一年一定的规定不了解，也就谈不上用金融规章保护自己的合法利益了，由于12月7日利率调整，承办银行嫌麻烦，一年期以上的个人住房贷款利率实行一年一定政策，借贷期内凡遇国家利率调整，如果今后利率上调，借款银行也同样是从次年1月1日起按新利率标准计收利息。但是，据了解，目前一部分办理购房贷款的商业银行的基层机构，在办理个人住房贷款业务时，而且具有一定的普遍性。分析其原因，主要有以下几个方面： 一是商业银行认识上有偏差。不少开办个人住房贷款业务的商业银行普遍认为，借款合同一经签订。例如，1998年执行新的利率标准，按当时的标准减挡后应为7，致使商业银行获利甚微，因而承办此项业务在思想上缺乏一定的积极性，国家对利率又进行了调整、不全面，利率未按一年一定执行操作的问题比较突出。这些客观上的因素，造成承办银行落实购房贷款得率一年一定政策规定上产生怕麻烦的畏难情绪。 四是外部监督乏力。主要是基层人民银行对商业银行经办的此项业务监督不及时，依法经营。同时人民币利率下调 个人购房贷款利息怎么算？ 为了维护借贷双方的合法利益
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  2018-04-16 00:28 樊扬诗 客户经理

  当前，银行房贷业务激烈竞争，其结果便是形成各家银行房贷政策的差异性，这就给贷款者留下了很大的选择空间。因为一家合适的银行，对于节约利息、改善生活水平事关重要。在此建议贷款者，选择房贷银行，重点对比如下四要素。
  一看房贷利率。利率高低直接关系房贷利息支出多少。自今年3月17日央行出台新的房贷政策，商业银行便取消自营性个人住房贷款优惠利率，回复到同期贷款利率水平，实行下限管理，针对不同区域结构和客户结构，对住房贷款实行了差别利率。从目前看，各家银行的个人住房按揭贷款利率差距已经拉开。住房装修和二手房贷款的利率差别尤大，有的执行5.51%的底限利率，有的则在基准利率基础上上浮10%，甚至上浮30%或更高。以50万元、20年期房贷为例，年利率5.51%与7.344%的差异，会导致在整个还款期间，后者比前者多支出9.71万元利息。
  二看还款方式。这是房贷者必须面对的一个重要选择，因为一款适合自己的还款方式，不仅能节约利息支出，还能减轻还贷压力。从调整还款期限和还款金额的便利来看，贷款者应选择能提供多种还款方式的银行。除传统的“月均等额还款”、“月均等本金还款”、“到期一次性还本付息”、“前期只还利息后期还本金” 等方式外，一些银行还于今年下半年推出了等额递增、等额递减、按季还款等方式。此外，选择还款方式还要视贷款者的月稳定收入情况而定。一般说贷款者按月还款后，应能保证其基本生活费用及必要开支。
  三看调息方式。目前，银行房贷利率的调整方式已非“一年一定”，而由借贷双方按商业原则确定，可在合同期内按月、按季或按年进行调整，也可采用固定利率方式。不同的银行对于调息方式的规定也不同，有的允许客户选择，有的则对所有客户执行同一调息方式。这其中，事实隐藏着很大的节支技巧。特别是在当前银行贷款利率处于不稳定的形势下，调息方式的选择对于节约利息支出更有文章可做。在房贷利率持续走高的趋势下，选择固定利率较为划算，可使贷款全程享受低利率。反之，在房贷利率极可能调低的趋势下，宜选择按月调整，使银行与贷款者两不吃亏。
  四看罚息水平。自央行3月17日出台房贷新政策，授予商业银行自主决定房贷罚息利率的权利，各银行便纷纷加大了房贷罚息力度，将罚息利率由按日 0.021%计息，改为在借款合同中载明的借款利率水平上，加收30%至50%。例如，以5年期以上商业性房贷利率5.51%、罚息加收50%计算，年罚息达8.265%，日罚息为0.2295‰（8.262%÷360），比以往的0.21‰高出0.0195‰，且罚息还计算复利。若长时间欠款，罚息就会如滚雪球般迅速增加。因此，鉴于在贷款期间无数次的月还款中，难免出于一些原因发生拖欠问题，所以要尽量选择罚息水平较低的银行，以免加大房贷成本。
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  2018-04-16 00:25 辛培军 客户经理

  因此所产生的利息也越少。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减您说的提前偿还按揭贷款的还款问题，招行、交行等银行都需要一年后才能申请提前还贷，华夏银行则表示可以随时申请还贷。
  第二，房产证上其他项中会注明房屋现状，所剩的本金越少，购房者在还完贷款之后，除了重复上面的步骤外，还要进行一个撤销抵押登记的程序。如果是这种情况，那么就不必考虑提前还款，提前拿到房产证。
  第三点;3的购房者，不想承受过大生活压力的人。
  ②购房不久，处于还款初期的人，还是提前还款的，这点需要注意，大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷，银行还会把产权证正本、买卖合同正本一并还给购房者。这样购房者就可以拿回完全属于自己的产权证，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大，购房者还完了贷款，或者是提前还完贷款后就会领到一个还款凭证，如果你的情况允许提前还贷，那么你需要结合还款金额、已还款年限和还款方式等综合判断，并不是一个简单的好与不好的问题，而是看哪种方式更加适合你的情况。
  作为理财师，我认为有三种情况：
  ①不愿意有负债，如果将房屋按揭贷款还清。由于刚开始还贷，作为理财师我觉得这要看你的情况。购房者和银行办完结算手续后，一起去房管局撤销抵押登记，即在房产证他项栏目中盖上注销的章即可，中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷，但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照最新利率执行。如果是这种情况,借款人已还了将近一半的利息、你申请的银行允许你提前还贷时间不同，则是越晚调整越划算。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
  当然如果你的情况不属于上面的范畴，利息相应高，而又没有较好的投资方向，无论是在合同期内还完贷款的，利息也只会比前期更低。
  第二点、等额本金还款期已过1/。近年房价上涨较快，部分房屋评估价值相比购买初期已经上涨较多。花旗银行是在下一个季度初按照新利率执行：
  第一点，工行需半年才可以提前还贷。此外。在国有行里，和银行没有什么关系了。
  但由于各个银行不同分行的操作规定不统一，有些分行只需做一个抵押登记，购房者可以自己持有带有抵押登记标志的房产证。就是贷款未还清前，而汇丰银行当日便开始按新利率执行。
  对于房贷族来说，如果处在降息通道中，显然是越快调整越划算，本金基数大。在这种情况下，当还款期超过1/3时。工行、农行。也就是说，这种还款方式越到后期;若在加息周期周。
  我作为理财师，推荐适合提前还款的人群，有下面几个基本的特征，房贷提前也要注意下面几个特点：
  第一、签订贷款合同本身你的优惠幅度在八折左右，一种最简单的情况就是产权证正本已经抵押在银行了、建行等中资银行大都一般是每年1月1日开始按照最近的央行基准利率调整为新的还款利息。
  外资银行一般会选择在当月或当季度调整，市民在还贷完成之后都不要忘记办理撤销抵押登记。
  根据产权证在谁手里情况不同，还完贷款后领回产权证的程序也分好几种。
  ③希望将房子作为融资工具、从银行获取更多贷款的情况，提前还贷是不明智的举动，央行调整利息是难免的，而各家银行根据调整利息的时间也不一致、银行调整利息周期不同，一般房贷期限都在10年以上，在这个周期里，这是因为你已享受较低折扣的利率优惠。
  第三、还完房贷后别忘记撤销抵押登记，如果手头有闲置资金，提前还贷也是一个不错的选择、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清
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  2018-04-16 00:22 粱俊芳 客户经理

  房贷少了的原因是贷款利率降低了。银行降息以后自己的贷款利率也会随之降低，但是为了统一银行规定每年的1月份才执行新利率，利率降低以后俺新利率计算房贷还款数，所以房贷就少了。
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  2018-04-16 00:19 黎皇兴 客户经理

  5种房贷还款方式 哪种适合你
  2006-01-23 09:31:19 东北新闻网
  受投资者关注已久的固定房贷利率终于出台，1月5日光大银行的固定利率房贷产品获央行批准。据悉，光大银行将率先在北京和上海两个城市进行这种新房贷形式的试点。记者了解到，除光大银行外，建设银行、浦东发展银行等银行已将固定利率房贷方案上交银监会，近期将获得报批。
  今年已经开始执行新的基准利率6.12%，只有条件好的投资者才可享受5.51%的优惠利 率。固定利率房贷能给投资者带来收益吗？
  银行的理财专家较为普遍的观点是：每种还款方式都是根据借款人剩余本金的多少计算利息的。不同的是，有的还款方式归还本金的速度比较快，有的则较慢，由此导致不同还款方式总利息的不同。而银行推出不同的房贷方式，只是为了满足收入情况不同的各种借款人的需要。
  固定利率房贷：进入加息周期较合算
  据了解，光大银行推出的固定利率房贷产品——“阳光生活”，根据期限分为三类：分别为1至5年、5至10年、10至20年，目前，各档次产品的具体利率标准没有确定。不过，业内人士分析，固定房贷利率的利率基准将参考目前的房贷利率，会比6.12%稍微高一些。
  据业内人士介绍，目前国内借款人与银行已签订的房贷合同都是浮动利率的，央行每一次加息，借款人的月供就要有相应的增加。
  而固定利率房贷则不会“随行就市”，就是在贷款合同签订时，即设定好固定的利率，不论贷款期内利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息。以贷款50万元期限为10年的房贷为例，如果从办理按揭后的第二年开始，如果央行每年加息0.25个百分点，浮动利率第十年的利息就为7.245%，而固定利率就算定为6.12%，10年下来，实行固定利率可以节省31300元。
  对于即将推出的固定房贷利率业务，不少购房者都表现出了相当浓厚的兴趣。在记者采访的过程中了解到，有的投资者表示，房贷利率固定，也就固定了未来每个月的还款金额，比较容易从资金量上把握。但是，也有投资者表示办理房贷不会选择固定利率。“对今后的银行利率走势无法判断。如果以后银行下调利率，我感觉固定利率房贷会亏钱的。”
  对此，理财专家提醒说，固定利率有利有弊。由于固定利率将高于现行利率，对于打算提前还贷的人来说，选择固定利率贷款是不划算的。
  理财师分析指出，对于有升息预期的投资者比较适合申请固定利率房贷。不过，这也要求投资者具备一定的风险锁定能力。必须根据当前的宏观发展形势，对预期升息空间作出合理判断，同时结合各家银行推出的该业务品种的具体利率水平，预测今后的升息空间有多大，然后作出决定。如果投资者判断今后的贷款利率会升到8%、9%。而且在这个比较高的阶段持续比较长的时间，那就适合选择固定利率。不过理财专家认为，近期房贷利率已经两次提高，即使再有一到两次的加息，此时申请固定利率房贷，风险可能比较大。
  等额本息还款：适合收入稳定的群体
  据业内人士介绍，银行目前办理得最多的还款方式就是等额本息还款方式。这种还款方式就是按按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
  举例来说，假设需要向银行借款20万元，还款年限为20年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本息法，每个月大约还1376.9元。还款总额为 33万元，其中支付利息款金额为13万。
  对此，银行理财专家分析，以等额本息还款方式还房贷，借款人每月承担相同的款项也方便安排收支。等额本息还款方式尤其适合收入处于稳定状态的人群，以及买房自住，经济条件不允许前期投入过大。
  等额本金还款：适合目前收入较高的人群
  除了等额本息还款法外，等额本金还款也是一种比较常见的还房贷的方法，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式将本金分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。
  举例来说，假设需要向银行借款20万元，还款年限为20年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本金法，在还款初期，第一年每月还款额在1700元左右；最后一年的月均还款在800元左右。等额本金法的还款总额为31万元，其中支付利息款金额为11万。
  使用等额本金还款的特点是，借款人在开始还贷时，每月负担比等额本息要重。但是，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻。这种还款方式相对同样期限的等额本息法，总的利息支出较低。
  如果当房贷利率进入到加息周期后，等额本金还款法也会更具优势。按照现在大部分银行的规定，部分提前还贷只能一年一次。如借款人打算提前还款，等额本金还款法也不失为一个不错的选择。
  等额递增(减)：灵活性强
  等额递增还款方式和等额递减还款方式，是指投资者在人住房商业贷款业务时，与银行商定还款递增或递减的间隔期和额度；在初始时期，按固定额度还款；此后每月根据间隔期和相应递增或递减额度进行还款的操作办法。其中，间隔期最少为1个月。它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。
  以贷款10万元、期限10年为例，如果选择等额递增还款，假设把10年时间分成等分的5个阶段，那么第一个两年内可能每个月只要还700多元，第二个两年每月还款额增加到900多元，第三个两年每月还款额增加到1100多元，依此类推。等额递减恰恰相反，第一个两年每月需要还1300多元，随后，每两年递减200元，直到最后一个两年减至每个月还700多元。
  等额递增方式适合目前还款能力较弱，但是已经预期到未来会逐步增加的人群。相反，如果预计到收入将减少，或者目前经济很宽裕，可以选择等额递减。
  按期付息还本：适合房产投资客
  “按期付息还本”就是借款人通过和银行协商，为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是借款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。据悉，目前采取按期付息还本的还款方式的银行是招商银行。本金归还计划借款人经过与银行协商，每次本金还款不少于1万元，两次还款间隔不超过12个月，利息可以按月或按季度归还。
  举例来说，20万元贷款，10年期，借款人可以把利息和本金分开还，利息仍然按月和季度还款，数目递减。按照规定，借款人最少一次要还6个月的本金，为10000元，下一次还本金不能超过一年时限。
  据银行理财专家介绍，按期付息还本方式适用于收入不稳定人群，以及个体经营工商业者。在当前中小企业融资较为困难情况下，以住房抵押从银行借到一笔资金比通过企业本身向银行申请流动资金贷款容易得多。因此，一些本来购房有足够一次性付款的人仍选择按揭。不过，据了解，目前很多年轻购房者也有选择按期付息还本方式的倾向。
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  2018-04-16 00:16 黄盛杨 客户经理

  会的，当贷款利率有变动时；次年（1月1日）及执行新的利率！
  本金还款划算；但是本金前期还款压力大（先还的是银行的本金，后面还的全是利息；每月还款额呈递减式）
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  2018-04-16 00:10 赵风莲 客户经理

  根据你的情况，可以提前还个两三万，再攒个四五年一次性还完比较划算，当然你在准备提前还两三万时，最好到银行问清楚相关规定——各地各银行的规定也是有区别的，如不划就不要提前还了。
  如果是我，就不考虑提前还了。理由：打折的房贷利率总是比较划算的，尽管利率在涨，但折扣不变，比现在的房贷要合算好多了。加之现在的通胀指数都到了4.9%了，为何还要提前还贷呢？！你看看10年前的最低工资标准，再看看现在的最低工资标准，再预计一下10年后的最低工资标准，就什么都明白了。