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  2018-04-15 00:56 龚子龙 客户经理

  借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。在我国，根据借款合同出借人的不同，可以将借款合同分为以银行等金融机构为出借人的借款合同和自然人之间的借贷合同。所谓民间借贷，通常是指自然人之间的为了互助互济而签订的借款合同。
  民间借贷合同通常具有下列特性：(1)民间借贷合同是实践性合同。《合同法》规定：“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。”也就是说，自然人之间的借款合同的生效除了当事人意思表示达成一致之外，还要求实际交付货币。
  （2)民间借贷合同可以是有偿合同也可以是无偿合同。民间借贷合同往往是自然人之间基于互助互济而订立的，在这种情况之下，民间借贷合同是无偿合同。与此同时，民法奉行等价有偿的原则，只要当事人达成协议，民间借贷合同完全可以是有偿的，甚至其利息在一定程度上还可以略高于以银行等金融机构为出借人的借款合同。
  (3)民间借贷合同为不要式合同。民间借贷合同往往数额较小，甚至是基于感情而订立，因此在形式上应当灵活便捷，易于操作。当事人可以采用书面形式、也可以采用口头形式或其他形式。 一、自然人之间、企业之间借贷的法律效力1、自然人之间的借贷。民间借款是自然人之间自愿协商，由出借人向借款人提供资金，借款人在约定期限内归还借款的民事法律行为。《民法通则》第九十条规定“合法的借贷关系受法律保护”。2、自然人与企业之间的借贷。根据最高院关于公民与企业借贷之间效力问题的批复，法释（1999）3号。公民与非金融企业之间的借贷，也属于民间借贷，只要当事人意思表示真实即可认定有效，非法集资、非法吸收公众存款及违反其他法律、法规除外。3、企业与企业之间的借贷。根据《贷款通则》61条的规定企业之间不得违反国家规定办理借贷或变相借贷融资业务；根据最高人民法院关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款的应如何处理问题的批复明确规定，企业借贷合同违反有关金融法规，属无效合同。借款人应返还本金，借款期限届满之日起至法院判决确定之日期间的利息应当收缴，借款人未按判决确定的期限归还本金的，应加倍支付迟延履行期间的利息。二、民间借贷的利率《合同法》第211条：“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定”。最高人民法院于1991年8月颁布的《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》的第6条规定：“民间借贷的利息可适当高于银行利率，但最高不得超过同期银行贷款利率的4倍，超出部分的利息法律不予保护。”根据上述规定实践中可以按以下几种方式计算利率：1、 借贷双方对约定利率的标准发生争议，又不能证明的，可参照银行同类贷款利率计息2、借贷双方对支付利息没有约定或约定不明确，但是约定还款期限的，在约定还款期限内，借款人不负有支付利息义务。但是，借款人不按还款期限还款的，贷款人要求借款人偿付逾期利息的，应按《若干意见》的规定支付逾期利息。3、借贷双方对支付利息没有约定或约定不明确，且未约定还款期限的，贷款人催告还款前，或者虽已催告但未要求借款人支付逾期利息的，借款人可以不支付利息。如果经催告后，贷款人要求借款人偿付逾期利息的，应按《若干意见》的规定支付逾期利息。三、民间借贷的复利所谓复利就是民间借贷中讲利息转为本金再计息的方法，俗称“驴打滚”，其直接的外在表现就是将利息转化为本金，然后再对转为本金的利息再计算利息，最终结果是导致在基础贷款额不变的情况下贷款额客观上急剧增加。最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干意见（试行）第125条规定：“公民之间，出借人将利息计入本金计算复利的，不予保护”；最高人民法院关于人民法院审理借贷案件若干意见》第7条规定：“出借人不得将利息计入本金谋取高利。审理中发现债权人将利息计入本金计算复利的，其利率超出第6条：“民间借贷利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同期贷款利率的4倍”的规定的限度时，超出部分的利息不予保护。根据上述法律规定，公民与法人或其他组织间的民间借贷纠纷中的“计复利”问题应直接使用《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件若干意见》第7条，也就是说出借人在同期贷款利率的4倍内可以计算复利，这也是体现了契约自由原则，只有这样才有利于维护权利人的合法权益，构建和协的社会体系。四、违约金的性质、计算标准我国法律上规定的违约金具有惩罚性又具有赔偿性，可以在合同上予以约定逾期付款的违约金的数额及计算方法。这里又存在以下几种情况：1、合同条款上有约定的。根据《合同法》第114条第2款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人也可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”违约金的调整的前提，必须由当事人主动提出请求，法院不能主动调整违约金，是否调整由法院或仲裁机构审查决定。2、合同条款上没有约定且事后当事人又对违约金事项达不成补充协议的。根据最高人民法院法释（1999）8号《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》与法释〔2000〕34号关于修改《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的批复，确立了人民法院在审理相关案件中，可以参照中国人民银行规定的金融机构有关计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金并随之变化而改变。原则上双方违约金数额高于银行同类贷款利率4倍的，属于违约金数额过高，法院在调整违约金应以此为标准为上限，不得超过这个标准，但为体现契约自由原则、保护合法的融资关系，现宁波当地法院对3分利即日1‰的违约金也一般都予以支持。3、利息、逾期利息（罚息）、违约金可否并存。大家都知道银行金融机构的借款一般都在借款合同中约定，本金、利息（正常息）、逾期息（罚息）、违法使用贷款的违约金等条款，那么民间借贷可否在借款合同中约定，要求借款人支付借款的正常利息及逾期息（罚息）、违约金呢？我个人认为在借款合同相继约定利息、逾期息条款并不矛盾，不需求进行选择、取舍，只要不违反相关的法律、法规及司法解释有关借贷的性质及利息、罚息的支付标准，法院应该予以认可、支持，同理利息和违约金条款也是如此。至于逾期息（罚息）能否和违约金并列计算，我认为这不能等同于《合同法》第116条有关当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款的规定，应区别对待。第一、当事人没有提出调整的，尊重当事人合同意思自治原则，法院不应主动干预；第二、当事人以相者相加明显高于银行同类贷款4倍为由向法院请求调整的，应分清违约金的性质是惩罚性的还是赔偿性的。若是惩罚性的，就不能和利息、罚息条款和并使用，必须在罚息和违金条款之间做出选择，因为罚息本身就具有惩罚的性质，不能因此要求对违约方进行双重惩罚来为守约方谋取高利、助长高利贷的气焰；若违约金是赔偿性质的，那么守约方在要求对方支付利息、罚息后还不足以弥补损失的可再主张违约金。五、民间借贷的相关法律、法规、规章及司法解释《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日 全国人民代表大会）第十二章　借款合同第一百九十六条　借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第一百九十七条　借款合同采用书面形式，但自然人之间借款另有约定的除外。
  借款合同的内容包括借款种类、币种、用途、数额、利率、期限和还款方式等条款。
  第一百九十八条　订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
  第一百九十九条　订立借款合同，借款人应当按照贷款人的要求提供与借款有关的业务活动和财务状况的真实情况。
  第二百条　借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。
  第二百零一条　贷款人未按照约定的日期、数额提供借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失。
  借款人未按照约定的日期、数额收取借款的，应当按照约定的日期、数额支付利息。
  第二百零二条　贷款人按照约定可以检查、监督借款的使用情况。借款人应当按照约定向贷款人定期提供有关财务会计报表等资料。
  第二百零三条　借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。
  第二百零五条　借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
  第二百零六条　借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
  第二百零七条　借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
  第二百零八条　借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。
  第二百零九条　借款人可以在还款期限届满之前向贷款人申请展期。贷款人同意的，可以展期。
  第二百一十条　自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。
  第二百一十一条　自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。 中华人民共和国民法通则(1986年4月12日 全国人民代表大会）
  第九十条 合法的借贷关系受法律保护。
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  2018-04-15 00:53 黄盛波 客户经理

  我看完了，感觉你是不想买这个房子了。
  先说违约责任。违约金和定金同时出现的话，只能取其一。定金不得超过放款的20%
  由于买方个人原因导致贷款无法批下来，过错不在卖方，所以卖方不能因你们的过失而承受不必要损失。此时，违约金用来弥补卖方损失并不为过。
  如果违约金过高，你可以要中介牵头来协商。比如提高首付，减少贷款数额。或者说减少违约金，双方解除合同等等。
  中介费方面。中介机构在此次交易中是有过错的。他并没有提供专业的服务，依据你们的实际收入证明来为你评估可贷款数额（当然，如期间你们给中介的信息是不准确的，他们免责），也基于此导致你们无法贷款。无法达到成功交易的目的。所以说，居间方是失败的居间方，没有促成交易，那么就没有资格要求中介费用。反而，如果因他们的过错造成你们双方不必要的损失，我想，你们有权利要求他们承担过错责任的。
  总之：如果你们是诚心买这套房子，现在应该做的是想尽各种办法促成交易，而非想着违约金。至于假的收入证明，违背良心之类的，可以看出你是个守承诺的人，既然你如此守信用，那么请再解约时，如数支付约定数额违约金。谢谢。
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  2018-04-15 00:47 黄真敏 客户经理

  然不是？
  根据《合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法； 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，分期贷款都是格式合同，解约合同上都有规定，怎么可能对方随意要多少呢，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少
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  2018-04-15 00:44 赵顺贵 客户经理

  如果真连合同都没签，机会还是比较大的。你们之间签署了什么文件？对于贷款无法办成如何处理有什么约定？
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  2018-04-15 00:41 连佩忠 客户经理

  要看你跟银行签署的贷款合同具体规定，不同银行，不同贷款产品的违约金是不同的。一般银行提前还款违约金上一个月利息，但有些银行上依据你提前还款金额、未到期期数等综合计算的。
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  2018-04-15 00:38 赵驰北 客户经理

  你们只要找到公证处做公证，就可以把贷款合同一起和平解约！
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  2018-04-15 00:35 黄真敏 客户经理

  追讨违约金如何确定基数
  李先生在去年5月以7成10年贷款方式购买了北三环路附近一处总价款200万元左右的高档商品房，在其同开发商签订了购房合同且支付了首付30％房款后又顺利地同银行签订了贷款合同，银行如期把全部贷款打入开发商的指定账户，李先生自6月开始还款。由于李先生购买的是期房，开发商在购房合同中保证在2000年1月1日前将符合约定的房产交付李先生；并承诺如不能按期交房，届时每延误一天，开发商将支付李先生已付房价款的万分之二作为违约金，直至房屋正式交付之日止。
  后来，开发商违约未能按期交房，直到2000年3月底才通知李先生入住。当李先生向开发商要求赔偿违约金时，开发商表示：合同中约定的是你已付房款的万分之二作为违约金，你向我支付的是30％的房款和10个月的还款额，余下的是银行贷款，所以我们只能以你已支付的30％加上10个月的还款额作为基数计算违约金，而不能以全款额作为基数计算违约金。
  如按总房款计算罚金，开发商应支付36000元；如按30％房款及已付贷款额，开发商应支付13544元，到底该以哪部分为基数合理呢？
  专家分析
  带着这个问题，记者专门采访了北京惠诚、汉华、天如等几家专业房地产律师事务所，专家们的意见有两种派别：
  观点一：
  应以全部房价款作为基数
  这可以从两个角度分析。一方面同开发商签订的购房合同和同银行签订的贷款合同之间是相互独立、互不依存的。其中，购房合同解决的是购房者同开发商就房屋的权属进行转移的问题，这个合同的双方基本当事人为购房者和开发商；而贷款合同解决的是购房者购房资金的来源方式问题，这个合同的双方基本当事人是购房者（贷款申请人）和银行（贷款人），这之间无必然关系，购房者申请不到银行贷款，那么他要么改变付款方式，要么承担违约责任，购房合同不成立并不影响贷款合同的效力；贷款合同没有达成，也不是购房合同当然解除的法定条件；购房合同解除后（无论是协商解除，还是在合同中约定的条件成立时单方解除），均不影响贷款合同的继续履行。对于开发商来说，银行贷款是购房者采取的一种具体的付款方式，只要购房者提交了首付房款，银行支付了余下的全部房款，就应当视为购房者已经支付了全部房款，至于余下购房者和银行之间的还款关系，一般同开发商无关（开发商提供阶段购房担保的除外）。那么，在计算违约金时，应以银行支付的全部贷款额和购房者支付的自有资金之和作为购房人已支付房款。
  从另一个角度分析，这个问题的核心是银行的借款归谁所有。归银行，借款人只有使用权还是由借款人所有。按照中华人民共和国合同法196条的规定：贷款合同是借款人向贷款人借款，到期返还贷款并支付利息的合同。
  有人认为购房者申请到的银行贷款从性质上讲，归购房者所有，借贷人对贷款有所有权，只不过银行对房款的使用方式作出了限定（仅限用于购买商品房），同时购房者承诺按期向银行归还贷款本息。如果这笔贷款不归购房者所有而归银行所有，那么，购房者所购房产就应由购房者和贷款银行共有，贷款银行将成为共有人。可事实上，购房者向银行贷款所购的房产归购房者个人所有，银行只有在购房者以该房产向银行抵押，且购房者不能按期还本付息时，才有权将该房产拍卖，并就拍卖所得款项享有优先受偿权，也不是直接将该房产收归银行所有。
  观点二：
  应以首付款或首付款与归还银行部分贷款之和为基数
  当然也有人认为购房人对贷款只有使用权，是银行借给购房人的，因为没有所有权，就不能认为是购房人的，贷款是借款银行直接划到开发商账户上的，这是另外一种关系，所以在开发商承担违约责任时，自然不该计入。这种说法也有一定道理，但是笔者认为在当前，由于有关法律明确界定：贷款合同与购房合同是互不相干、独立存在的。所以上述观点实际上又把这两个合同联系起来了，这么讲有欠妥当。
  还有一种观点认为，对于购房人以贷款方式购房，如开发商违约，违约金的计算金额应包括购房人付的首款和所归还银行的部分贷款。
  事后诸葛
  这是一个法律界都存在意见分歧的问题。建议购房人在购房合同补充协议中能就这一问题进一步约定。