其他回答(共7条)

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  2018-04-14 13:05 齐敦益 客户经理

  利率计算
  等额本金贷款买房时，每月还款额计算公式为:
  每月还款额=每月本金+每月本息
  每月本金=本金/还款月数
  每月本息=(本金-累计还款总额)X月利率
  等额本金利率计算原则:每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。
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  2018-04-14 13:02 齐晗希 客户经理

  去年以来央行已连续三次上调贷款利率，这意味着不少房贷客户需要在2012年起为加息“买单”。记者从多家银行了解到，在目前的高通胀环境下，提前还贷的人群越来越少，人们好像更淡定地先欠着钱再说。“现在欠钱等于赚钱，存钱才是亏钱”，一位市民如此总结。而理财专家也并不建议市民提前还款，虽然新一年的利率又要再上一层楼，但是如有提前还款计划的市民，还要视自己的情况而定，尤其是已经享受了七折利率优惠条件的老客户，更加不必着急还款了。 房贷利率2012年执行7.05% 在去年央行已经是三次加息(分别是2011年2月9日、2011年4月6日、2011年7月7日)，因为房贷利率大多按年调整，因此加息的累加效应将在2012年集中体现。房贷客户面临的利息负担不断加重。 银行个贷工作人员为记者算了一笔账，以贷款40万元、期限20年，采取等额本息还款方式为例，目前按照6.40%的利率还款，每月还本息2958.79元，2012年1月份将按照利率7.05%重新计算，每月需要归还本息3107.3元。相比之下，每月将多还利息148.51元。 但是，尽管负担明显增大，可是，记者咨询了多家银行发现，无论是去银行咨询的，还是实际去办理提前还贷业务的人都不是很多。一家国有银行相关负责人告诉记者，现在到银行咨询和办理提前还贷的人并不多。“像我们支行去年这个时候的房贷回款有上百亿，现在才到80多个亿，不但没有增加，反而下降了一成多。” 七折优惠与存款利率“倒挂” “提前还贷”的案件减少，与目前的高通胀环境密切相关。而老客户所享有的优惠条件，更让不少老客户不轻言放弃。 一位银行工作人员表示，对一些还款已有几年的“老房贷族”来说，由于当时与银行签订贷款合同时，绝大多数人都享受到了一定的贷款折扣优惠。例如一位客户之前签贷款合同时约定可以享受到7折优惠，那么即使按照经过2011年3次加息后的5年以上贷款利率7.05%计算，折扣完的利率是4.935%，这个利率与目前5年定期存款利率5.5%相比还是低了。工作人员说，这相当于客户占了银行的“便宜”，同样的钱如果存在银行，所收到的利息会比支付贷款的利息高。记者算了笔账，一笔100万20年的贷款，以等额本息方式计算，2011年贷款利率6.4%×70%=4.48%，每月还款6315元，而2012年贷款利率7.05%×70%=4.935%，每月还款6563元，每个月要多还248元，一年下来要多还2976元。 尽管还的钱多了，但毕竟现在要从银行获得贷款的难度越来越大，现在购房者利率至少都要上浮10%-20%，贷款的成本越来越高了。“所以，市民如果钱有去处的话，的确不会怎么热衷提前还贷了”，一位银行人士认为。 无优惠者可提前还贷 “前年我们贷款买房时，享受的是基准利率6.4%，但2011年央行连续三次加息，2012年起，我的房贷利率将变成7.05%，每月利息增加386元，多支出的利息将超过9万元。”市民谢女士正盘算着是不是要提前还贷。 银行人士建议，对于没有享受到任何优惠利率的客户来讲，增加的月供的确不少。如果手头确实有一大笔闲置资金，且没有超过房贷基准利率的投资收益，可以考虑提前还贷。 2012房贷利率是多少 明年1月1日起房贷利率将上调， 5年期以上商业房贷基准利率将达7.05%。但记者走访广州主要银行了解到，目前提前还贷客户不占主流，只是部分没有享受优惠利率与急需“赎契”的购房者选择了提前还贷。 记者还了解到，广州主要国有银行房贷额度相对10月以前略为充裕，但目前部分银行仍执行首套房贷利率上浮10%的政策，但也有银行表示，利率上浮标准要根据客户的个人情况而定。分析预计银行市场资金面松动需要等到2012年第一季度以后。 明年1月1日后房贷利率将按最新利率， 5年期以上商业房贷基准利率将达7.05%，那是否要通知银行准备提前还贷呢? 记者在天河东路一家国有大型银行看到，有不少客户前来咨询有关明年房地产贷款率政策情况。虽然明年起房贷利率大涨，然而目前银行提前还款客户不占主流。 该支行行长对记者表示， 目前提前还房地产贷款的客户有两种情况。“银行不接受转按揭。对于急需结清贷款尾数赎回房契的客户，他们一般会提前还贷。有部分没有享受优惠利率的客户，他们手头有充裕资金也会还贷。”该行行长表示。 记者走访其他银行了解到，目前提前还贷客户的房贷尾款约20万元以内，对于房贷尾款较高客户则不会做该选择。“因为目前市场资金成本很高，如果房贷尾款资金量大，用这部分资金还贷并不是很好的投资选择。” 2012年房贷利率是多少 2011年，全国房地产市场在全方位的限制性环境中艰难生长。央行3次加息，6次上调存款准备金率。信贷日益紧缩，致使房地产行业运行整体放缓;据中原地产2011年刊，2011年全国超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。 “限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段，致使房地产市场流通全面受阻。面对2012年的房地产市场，我们期待什么? 总体局势先掌握 2012年，随着宏观经济形势趋于平稳和通胀的回落，房地产市场将迎来怎样的前景? 中原地产分析师刘渊在接受《第一财经日报》财商采访时表示，2012年市场应该是稳中有升，市场依然还会有增长，但这种增长肯定有限。刘渊认为：“2012年调控的大环境还将持续，但增长主要取决于两方面因素。从全国看，受到调控影响的主要是发达城市和重点市场，但现在前30位的城市占全国住宅销售的量也只有30%左右。市场的主力还是在发展中的二三线城市，占市场70%。它们没有受到限购政策的影响，而它们的需求迄今为止还保持比较稳定的增长。” 21世纪不动产中国总部市场部研究总监常智也在接受本报采访时表示，2012年政策微调可能性较大，调控主线没变，抑制投机需求的主线不变，但是对于自住首套房贷款和支持可能随着2012年信贷流动性的宽松会有相应的调整。 常智认为：“限购根据个别地区市场情况有所放开，比如从5年换到2年或者3年。所以成交量应该会有所回升。一手房则要看区域。” 个人购房还得挑 在市场处于调整阶段的情况下，个人什么时候应该入手买房，选择怎样的房子，也是一个需要考虑的问题。一手房、二手房还是学区房?经济不景气的时候，钱不仅要花在刀刃上，还要花对时机。 刘渊认为，有购房需求的人，房子可以先看起来，至于决定可以边看边做。“个人买房现在可以看，不管是新房还是二手房，买房人从挑选到决定会有两三个月时间。现在市场比较平淡，降价比较多，挑选余地也比较大。市场一旦有政策的微调和成交回升，就是比较好的入手时机。” 刘渊提醒，新房市场价格还是开发商定价，主要关注开发商的报价。二手市场相对挑选余地较大，各个区域都有二手房交易。买家如果觉得未来价格还能下降，可以和中介提出下降10%或者20%，让中介去找。这时候买到低价房子的可能性较大，因为相对来说竞争的人较少。反过来市场好的时候，买家多，卖家也可能提价。 针对不同购房者的购房需求，常智认为有几方面的因素需要好好考虑。 常智建议，有意向买二手房的人还是一要对市场保持一定的关注。“二手房业主随时会根据自己的财务状况把房子抛出来，因为他们可能移民或者急需用钱。他们可能把成交价调到挂牌价之下20%，二手房的折扣可能就有8折。最近我们就有看到这样的情况。新房主要在偏远区域，如果能碰到二手房业主打折，那就是机不可失。” 房贷利率怎么走? 2011年下半年，首套房贷利率提高到1.1倍，银根紧缩给一部分购房者带来了不少困扰，加上央行屡次提息，房贷一族还贷压力越来越大。这种情况在2012年是否会得到缓解? 常智对此的看法偏向乐观，他认为，首套房贷利率很有可能调回基准利率、甚至9折，这取决于银行可贷资金的充足程度。常智解释道：“2011年下半年银行首套房利率调到1.1倍，但并不是完全针对房地产调控，也是由于银行自身资金比较紧。随着2012年流动资金的放开，可能银行利率也会下降。这也符合政府‘鼓励自住、压抑投机’的主线。” 此外，刘渊认为，房贷利率决定因素不单在房地产市场，还有从宏观大环境考虑，利率本身对市场的影响不是很明显。 刘渊分析道：“之前房地产市场高度上涨的时候，比如2004、2005、2007年，利率也是一直在高速上涨，但并没有影响消费者的购房热情，反过来市场不太好的时候，也不会因为利率下降大家就开始买房。买房与否，主要取决于大家对未来经济的预期。” 相信你已经知道了2012房贷利率是多少?2012年房贷利率是多少。
  记得采纳啊
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  2018-04-14 12:59 黄盛毅 客户经理

  建议和贷款机构详细确认，若在招行办理，算年利率的，可以通过招行计算器尝试计算，详见：招行主页，右侧理财计算器。
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  2018-04-14 12:56 齐晓强 客户经理

  第一套房没贷款再买的话算第二套 第一套有贷款再买的话算第三套
  你现在买房的话利率上浮10%
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  2018-04-14 12:53 窦郁宏 客户经理

  记者日前踩盘时发现，不少买家问销售人员：我在外地贷款买过房，但是我在广州是第一次，这算不算是第一次贷款买房？这种情况应如何界定？
  案例
  李小姐原本一直在珠海生活工作，早前更在珠海购置了一套房子。但因为工作调动，明年李小姐便要到广州工作了，所以她想在广州再买套房，可由
  于资金不是很充裕，想贷款买房，去年的房贷新政出台后，对二套房的首付额度有所规定，各银行的细则也有所不同。李小姐由于对此不太熟悉，不知道自己是否属于二次贷款。
  解答
  满堂红亿达按揭公司信贷经理陈韵介绍，李小姐的情况首先要看她原本在珠海购置的房屋是不是贷款购买，其次要了解她在广州置业准备选用商业贷款还是公积金贷款，要从这两方面结合考虑。
  情况一：若李小姐在珠海买房未使用贷款购房的，此次若在广州贷款购房的话，无论是选择商业贷款还是公积金贷款，都是以第一套房贷来计算。第二套房贷提高只针对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套住房的情况。
  情况二：若李小姐在珠海是贷款买房，此次在广州购房选择商业贷款的话。基本上所有的银行都要以第二套房贷款来计算，首付需要四成，基准利率上浮10%。
  情况三：若李小姐在珠海是商业贷款买房，此次在广州购房选择公积金贷款的话，在工商银行办理不算第二套房。工商银行明确规定，第一套房商业贷款，第二套房公积金贷款的不算第二套房。
  情况四：若李小姐在珠海是贷款买房，但珠海的物业已经结清并出售后再在广州买房的话，在个别银行贷款还能以第一套房贷标准计算。工商银行等规定：已结清并出售的，能够提供新买家的房产证、售出房屋的税单等证明材料，可不计算第二套房。但中国银行、农业银行以及广东发展银行细则中明确规定：以征信系统为准，已结清并出售的记入第二套房之列。也就是说，只要在上述几个银行贷过款，就算现在已经结清并出售，再次贷款还是要以第二套房来计算。
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  2018-04-14 12:50 赵颖轶 客户经理

  贷款买房，
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  2018-04-14 12:44 龚峻梅 客户经理

  买房分期付款的利率是多少
  分期付款买房是指买房先付部分款项就能取得房屋使用权迁入居住，而剩余的款项要在规定的年限内逐年去付清。买房分期的付款怎么算？购房分期付款可以先首付三成、五成不等房款，剩余在规定年限内付清。因为分期付款买房利息的产生，分期总支出要比全额买房总金额多。
  按揭还款一般为等额本息和等额本金两种还款方式。以11万为例：
  1、商业贷款。5年期年利率为4．033（此为优惠利率下浮30％）每月每万元还款额为184．3111万，每月还2027．41元，每年银行利息为4435．2元　。
  2、组合贷款。过6年利率一样为4．158（下浮30％）10年期每月每万元还款额为102．00元11万，每月还1122元，每年银行利息为4573．8元。
  买房分期付款利息怎么算
  一、人民币业务的利率换算公式为（注：存贷通用）：
  1．日利率（0／000）＝年利率（％）÷360＝月利率（‰）÷30
  2．月利率（‰）＝年利率（％）÷12
  二、银行可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息。
  1、积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为：
  利息＝累计计息积数×日利率，其中累计计息积数＝每日余额合计数。
  2、逐笔计息法按预先确定的计息公式利息＝本金×利率×贷款期限逐笔计算利息，具体有三：
  计息期为整年（月）的，计息公式为：
  ①利息＝本金×年（月）数×年（月）利率
  计息期有整年（月）又有零头天数的，计息公式为：
  ②利息＝本金×年（月）数×年（月）利率＋本金×零头天数×日利率
  同时，银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天（闰年366天），每月为当月公历实际天数，计息公式为：
  ③利息＝本金×实际天数×日利率
  这三个计算公式实质相同，但由于利率换算中一年只作360天，但实际按日利率计算时，一年将作365天计算，得出的结果会稍有偏差。具体采用那一个公式计算，央行赋予了金融机构自主选择的权利。因此，当事人和金融机构可以就此在合同中约定。
  参考资料