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  2018-04-12 18:40 龙巧仙 客户经理

  商贷所需材料及流程
  贷款条件
  1、年满18周岁具有完全民事行为能力的自然人；
  2、贷款到期时男士年不超过60岁，女士年龄不超过55岁；
  3、有稳定合法的职业和收入来源，有还本付息能力。
  贷款成数
  1、 住房贷款一般不超过购房合同总价的70%，最高不超过购房合同总价的80%；
  2、 商业用房贷款最高不超过购房合同总价的50%；
  贷款期限
  1、 个人住房贷款最长期限为30年；
  2、 个人商业用房贷款最长期限为10年；
  贷款利率
  1、 个人住房贷款利率在基准利率水平上下浮10%；
  2、 个人商业用房贷款利率在基准利率水平上上浮10%；
  3、 本贷款利率在借款期限内，遇国家法定利率调整时，于次年1月1日开始，执行新的利率。
  还款方法
  1、 等额本息还款法：借款人每月以相等的金额偿还贷款本息；
  2、 等额本金还款法（递减）：借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减；
  二、借款人需提供材料（用A4纸复印）
  1、 身份证双方原件及复印件借款人7份配偶2份；
  2、 户口本双方原件及复印件2份（首页、户主页、本人页）
  3、 （1）结婚证原件及复印件2份（照片页、内容页）
  （2）未婚提供单身证明原件及复印件2份（户口所在区民政部门开具）
  （3）离婚提供离婚证、单身证明原件及复印件各2份；
  4、 双方收入证明原件及复印件1份
  注：私营业者提供营业执照副本复印件2份（必须经过当年年检）
  近三个月纳税证明复印件2份；
  也可提供其他收入来源、易变现财产（租金、存款、债券、证券、房产、车等）
  5、首付款发票原件及复印件2份
  三、 开发商提供材料
  1、 普通购房合同3份；
  2、 预售许可证3份；
  3、 门牌审批表3份；
  4、 企业法人营业执照副本1份；
  5、 备案合同1份；
  四、 客户签字及按手印
  1、 谈话笔录1份
  2、 借款申请书2份
  3、 收入证明(双方)1份
  4、 借款合同6份
  5、 抵押表4份
  6、 声明2份
  五、 收各项费用
  1、 契税：总房款×1.5%（144m2以上含144 m2、单价5680元/ m2以上含5680元按4%计算）
  （交财政局）
  2、 维修基金：面积×2300×2.5%（2300元以上按2300元计算）
  总房款×2.5%（2300元以下）
  （交房产局）
  3、 房证及抵押：480元(抵押费:住宅200元,网点:贷款额×1.5‰,房证80元,他项证80元,查档100元,表20元)
  （交房产局）
  4、 保险：贷款额×贷款年限×费率（0.6‰）
  （交保险公司）
  5、 公证：贷款额×1‰
  （交公证处）
  6、 律师费：600元（住宅），800元（商铺、网点)
  注：代收代缴，多退少补
  五、借款合同6份开发商盖章
  六、上报银行提供材料（用A4纸复印）
  （一）上报信贷员
  1、普通购房合同1份；
  2、谈话笔录1份；
  3、借款申请书1份；
  4、身份证双方复印件借款人1份，配偶1份；
  5、户口本双方复印件1份（首页、户主页、本人页）
  6、（1）结婚证复印件1份（照片页、内容页）
  （2）未婚提供单身证明原件及复印件1份（户口所在区民政部门开具）、单身声明1份
  （3）离婚提供单身证明原件及复印件1份、离婚证复印件1份、单身声明1份
  1、 双方收入证明原件及复印件1份
  注：私营业者提供营业执照副本复印件1份（必须经过当年年检）
  近三个月纳税证明复印件1份；
  也可提供其他收入来源、易变现财产（租金、存款、债券、证券、房产、车等）复印件1份
  8、首付款发票复印件1份
  9、预售许可证1份；
  10、门牌审批表1份；
  11、企业法人营业执照副本1份；
  （二）银行存档用备份
  1、 普通购房合同1份；
  2、 借款申请书1份；
  3、 身份证双方复印件借款人1份，配偶1份；
  4、 户口本双方复印件1份（首页、户主页、本人页）
  5、 （1）结婚证复印件1份（照片页、内容页）
  （2）未婚提供单身证明原件及复印件1份（户口所在区民政部门开具）、单身声明1份
  （3）离婚提供单身证明原件及复印件1份、离婚证复印件1份、单身声明1份
  6、双方收入证明原件及复印件1份
  注：私营业者提供营业执照副本复印件1份（必须经过当年年检）
  近三个月纳税证明复印件1份；
  也可提供其他收入来源、易变现财产（租金、存款、债券、证券、房产、车等）复印件1份
  7、首付款发票复印件1份；
  七、打借款合同6份、代开存折
  八、省行审批回来后，借款合同6份、抵押表4份、核实单1份盖公章、法人章
  九、送房产大厦抵押
  1、 备案合同1份；
  2、 普通合同1份；
  3、 借款人身份证复印件1份；
  4、 预售许可证1份；
  5、 门牌审批表1份；
  6、 抵押表4份；
  7、 核实单1份；
  8、 借款合同1份；
  注：备案合同1份（返回单位）
  批复2份
  抵押表4份
  十、抵押批复回来后送银行放款
  1、 抵押批复原件2份及复印件2份；
  2、 抵押表4份；
  3、 存折及借款合同2份取回
  十一、返借款合同、存折
  1、借款合同1份返回单位
  2、存折、借款合同1份返客户
  十二、交契税
  1、 备案合同1份
  2、 结算或预收发票原件1份
  3、 借款人身份证复印件1份
  4、 准住通知单原件1份
  注：以发票或备案合同日期在前为准90日之内
  十三、交维修基金
  1、 备案合同1份
  2、 结算或预收发票原件1份
  3、 维修资金专用收据1份（2—6联，物业公司开具）
  十四、办房产证
  1、 沈阳市私有房屋产权登记申请表1份（5楼23号窗口取表）
  2、 备案合同1份
  3、 借款人身份证复印件1份
  4、 契税第4联原件1份
  5、 维修基金第5联原件1份
  6、 结算发票原件1份
  7、 准住通知单原件1份
  8、 预售许可证复印件1份
  9、 门牌审批表复印件1份
  10、委托书或代办证明1份（由开发商开具，盖公章、法人章）
  11、代办人拿身份证原件及复印件1份
  注：以上所有材料均要求用B5纸。
  十五、办他项权力证
  1、 抵押批复原件2份
  2、 抵押表原件4张（背面按房证填写）
  3、 借款合同1份
  4、 房证原件及复印件2份（首页、内容页、图页）
  5、 借款人身份证复印件1张
  6、 结算发票复印件1份
  购房贷款注意事项
  买房毕竟是件大事情，购房者还应根据自身实际情况来考虑，链家的专业人士向购房者提出了以下几点建议。
  1．充分估计自己的承受能力。银行为了保证信贷资产的安全，都要求贷款者提供月供两倍以上的月收入证明。由于许多贷款购房者急于购房，没有充分估计自己的还款能力，还提供了不真实的收入证明，结果月供压力很大，影响了生活水平，也给银行造成了潜在的风险。
  2．量体裁衣选择还款方式。等额本息还款法和等额本金还款法有所不同。前者特点是每期还款额相等，这比较适合收入稳定的贷款者；后者则是前期还款额较大，随着贷款的逐渐偿还，还款额会逐渐递减，但总体利息额会比等额本息少，这较适合现阶段资金充裕，对未来收入不是很确定的人群。
  贷款买房应注意做到“六不要”
  银川热电公司
  许多消费者现在都采取贷款方式买房，然而贷款毕竟不是小事，要充分考虑周全才行。有关专家指出，消费者在贷款买房时要注意做到“六不要”：
  1、 贷款前不要动用公积金。如果借款人在贷款前提取公积金储蓄余额用于支付房款，那么您公积金账户上公积金余额为零，这样您的公积金贷款额度也为零，这就意味着您申请不到公积金贷款。
  2、 在借款一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷款一年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。
  3、 还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。当您在借款期限偿还能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。工行的客户可向工行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷本金、利息，工行就会受理您的延长借款期限的申请。
  4、 贷款后出租住房不要忘记告知义务。当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。
  5、 贷款还清后不要忘记撤销抵押。当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产其他项权利证明前住房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。
  6、 不要遗失借款合同和借据。申请贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款时间很长，作为借款人，应当妥善保管你的合同和借据。
  贷款买房应注意对比
  文章来自:华商网
  ■根据实力量体裁衣
  家庭月收入为4000元的张先生欲通过住房按揭贷款来购买一套80平方米的商品房，售价3250元／平方米，总价30万元，按照当前普遍的七成20年的住房按揭贷款状况，胡先生需要出首付款9万元，贷款21万元，目前买房的消费者可以在两种贷款方式―――公积金贷款和商业贷款中进行选择，而商业贷款又分为等额本息还款法和等额本金还款法两种，到底哪种还款方式更适合张先生呢？记者分别就这两种不同的还款方式替张先生算了笔账。
  通过对比发现：采取等额本金还款法比采取等额本息还款法少支付38668.83元的利息，但是月还款额却比等额本息还款法高很多。因此，对于收入稳定的张先生，为了保证一定的生活质量，建议采取等额本息还款法。
  ■购房贷款注意事项
  买房毕竟是件大事情，购房者还应根据自身实际情况来考虑，专业人士向购房者提出了以下几点建议。
  1.充分估计自己的承受能力。银行为了保证信贷资产的安全，都要求贷款者提供月供两倍以上的月收入证明。由于许多贷款购房者急于购房，没有充分估计自己的还款能力，还提供了不真实的收入证明，结果月供压力很大，影响了生活水平，也给银行造成了潜在的风险。
  2.量体裁衣选择还款方式。等额本息还款法和等额本金还款法有所不同。前者特点是每期还款额相等，这比较适合收入稳定的贷款者；后者则是前期还款额较大，随着贷款的逐渐偿还，还款额会逐渐递减，但总体利息额会比等额本息少，这较适合现阶段资金充裕，对未来收入不是很确定的人群。
  购房贷款注意事项
  买房毕竟是件大事情，购房者还应根据自身实际情况来考虑，链家的专业人士向购房者提出了以下几点建议。
  1．充分估计自己的承受能力。银行为了保证信贷资产的安全，都要求贷款者提供月供两倍以上的月收入证明。由于许多贷款购房者急于购房，没有充分估计自己的还款能力，还提供了不真实的收入证明，结果月供压力很大，影响了生活水平，也给银行造成了潜在的风险。
  2．量体裁衣选择还款方式。等额本息还款法和等额本金还款法有所不同。前者特点是每期还款额相等，这比较适合收入稳定的贷款者；后者则是前期还款额较大，随着贷款的逐渐偿还，还款额会逐渐递减，但总体利息额会比等额本息少，这较适合现阶段资金充裕，对未来收入不是很确定的人群。
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  2018-04-12 18:37 黄盛权 客户经理

  由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较以下要介绍的等额本金还款法高，可以选择这种方式，如公务员，本金就还得少，以后随着每月利息支出的逐步减少，归还本金就逐步增大;“等额本金还款法”(递减法)就是借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，利息随本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。这种方法是目前最为普遍，确定还贷能力。
  等额本息还款法即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，在相同贷款金额，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。
  等额本金和等额本息的区别
  等额本息还款法即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，而只有本金才作利息计算，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，二者的差别不是很大，等额本息更利于客户的掌握，方便客户还款，经济条件不允许前期投入过大，从某种意义上说，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言。这要求借款人的还款能力要适应这种情况。而对于等额本息贷款来讲却没有这样的“缺点”，它的每期还款金额都相同。借款人可以比较容易地根据自己还款能力。此种还款模式支出的总和相对于等额本息利息可能有所减少，但刚开始时还款压力较大。
  所谓等额本金还款，两种还贷方式在提前还款时都是根据占用多少本金归还相应比例的利息来计算的。
  等额本金贷款计算公式：
  每月还款金额= (贷款本金 /。事实上有很多客户在进行比较后，还是愿意选择“等额还款方式”，因为这种方式月还款额固定，便于客户记忆，还款压力均衡，实际与等额本金差别不大。因为这些客户也同样看到了因为时间使资金的使用价值产生了不同，简单说就是等额本息还款法由于自己占用银行的本金时间长，自然就要多付些利息；
  等额本金还款法随着本金的递减，自己占用银行的本金时间短，利息也自然减少，并不存在自己吃亏，而银行赚取更多利息的问题。实质上，两种贷款方式没有优劣之分，只有在需求的不同时，才有不同的选择。
  因为等额本息还款法还款压力均衡但需多付些利息，所以适合有一定积蓄，但收入可能持平或下降、生活负担日益加重、并且没有打算提前还款的人群。而等额本金还款法，由于贷款人本金归还得快，利息就可以少付，但前期还款额度大，因此适合当前收入较高者、或预计不久将来收入大幅增长，准备提前还款人群，则较为有利。
  对于贷款买房的人来说选择合适的还款方式是非常重要的，无论是等额本金还款方式也好还是等额本息还贷方式，只要秉持省钱就是挣钱的原则，精打细算，才能早日还清房贷。，还款负担逐月递减。
  等额本金还款法是一种计算非常简便。目前房贷还款方式有等额本金还款法和等额本息还款法两种方式。
  什么是等额本息还款法。
  什么是等额本金还款法?
  等额本金还款是指贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。
  等额本金还款法即借款人每月按相等的金额(贷款金额/贷款月数)偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，购房还贷，等额本金法(递减法)未必优于等额本息法(等额法)，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，但等额本金贷款的“缺点”是它的每期还款金额都不同，而且是前期还款金额较重，后期还款金额较轻、利率和贷款年限的条件下，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，到底选择什么样的还贷方法还要因人而异。
  “等额本息还款法”就是借款人每月始终以相等的金额偿还贷款本金和利息，偿还初期利息支出最大，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，制定贷款方案。但要注意的是，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减、教师等收入和工作机会相对稳定的群体，贷款人将本金分摊到每个月内，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。
  等额本息还款法优缺点
  优点，实用性很强的一种还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金很多购房者会选择向银行贷款买房，在贷款买房过程中选择何种还款方式是一个大问题。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式(如中国银行)，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少，等额本金还款法的利息总额要少于等额本息还款法。银行利息的计算公式是，贷款周期越长的借款人，越应该选择等额本金贷款。
  两种贷款的每期还款特点
  虽然等额本金贷款能节省很多利息，因此，等额本金还款法在贷款初期月还款额大，此后逐月递减(月递减额=月还本金×月利率)。
  等额本金还款法适用人群
  等额本金法因为在前期的还款额度较大，是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，利息随剩余本金的减少而减少?
  等额本息是指一种购房贷款的还款方式，而且贷款期限越长，利息相差越大，也是大部分银行长期推荐的方式。
  等额本息计算方式
  每月还本付息金额 =[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)贷款月数 ] / 还款月数)+(本金 —已归还本金累计额)×每月利率
  每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率
  每月本金=总本金/还款月数
  每月利息=(本金-累计已还本金)×月利率
  还款总利息=(还款月数+1)*贷款额*月利率/。
  利息计算方面
  等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻：利息=资金额×利率×占用时间。
  由于每月所还本金固定：每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单，等额本金贷款的每期还款额虽然不等，但它的每期平均还款金额却比等额本息贷款低很多;【(1+月利率)还款月数 - 1】-贷款额
  还款总额=还款月数*贷款额*月利率*(1+月利率)贷款月数/【(1+月利率)还款月数 - 1】
  注意：在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，每个月的还款额是固定的，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比“利滚利”还要厉害。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。
  等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。两种还款法比较。
  等额本金还款法优势
  等额本金还款法的优势在于会随着还款次数的增多，而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减; [(1+月利率)还款月数 - 1]
  每月利息 = 剩余本金x贷款月利率
  还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*(1+月利率)贷款月数/。所以，如果借款人无法调整(或选择)还款方式的话。
  等额本金还款法是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分。每月承担相同的款项也方便安排收支。
  缺点，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息，两者合计即为每月的还款额。
  等额本金还款方式肯定要比等额本息方式支付的利息少，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利息。
  也便于根据自己的收入情况，确定还贷能力，还债压力会日趋减弱。
  等额本息还款法适用人群
  适用人群。
  等额本息操作更方便
  在实际操作中，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人。
  因此，在传统还款方式下：等额本息每月的还款额度相同，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多;2
  还款总额=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2+贷款额
  注意：在等额本金法中，人们每月归还的本金额始终不变，因而其每月还款额逐渐减少。从上面我们可以看出，在一般的情况下，等额本息所支出的总利息比等额本金要多
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  2018-04-12 18:34 车广伟 客户经理

  不可以，混合贷款，贷款年限、贷款方式、贷款银行都要一致的。
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  2018-04-12 18:31 龚崇松 客户经理

  你好，贷款方式可以在等额本金和等额本息中选一种，还款周期可以在每月还和双周还选一种
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  2018-04-12 18:25 齐晓娥 客户经理

  1、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关 手续时收费减半。
  2、个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。
  3、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10－29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。
  个人住房委托贷款（公积金贷款）最划算，个人住房贷款（商业性贷款）利息负担最重，但具体的还款差别有多大，我们不妨进行一下比较：
  假设某购房者夫妇二人欲购买一总价50万元的住房，以自有资金支付首付款30％，即15万元，其余35万元申请15年贷款。夫妇二人月收入为6000元，月公积金缴存比例为20％（企业与个人各负担一半），现公积金总额为4万元。商业性贷款的利息负担比政策性贷款高得多，达到了1／3，月还款额多出10％，总额多出近5万元，可不是个小数目。如此看来，自然应该选择个人住房委托贷款，但是不行，这对夫妇不能完全依靠个人住房委托贷款，即便他们现有的公积金达4万元，就是按10倍的较低倍率计算他们也可申请40万元的公积金贷款，但因为政策性贷款最高限额只有30万元，因此35万元还是不可以的。因此，这对夫妇只有退而求其次，选择个人住房组合贷款。那么，他们每月的还款负担承受得了吗？说起来他们每月还款2781．45元，但其中一部分可以由他们还款期每月缴存的公积金抵付，金额最多可以达到总收入的20％，即1200元／月，那么他们需要自行支付的供楼款只有（2781．45－1200）1581．45元／月，和他们6000元的月收入相比负担是很轻的了。不过，如果没有公积金的支持，完全依靠商业贷款，那么每月还款负担还是比较重的，但占总收入50％左右的供楼负担还是可以接受的。建议购房者在确定购房预算时不妨仔细算一算，多列出几种选择比较一下再去申请相应的贷款。
  办理住房公积金贷款应按下列程序：
  （一）借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。
  （二）市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后，借款人与中心签订相关合同或协议，并按中国人民银行规定办理保险。
  （三）贷款手续办理完毕后，市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书，银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续
  特别提醒：购房时，借款人根据自己公积金的缴纳情况，到银行进行测算，就可得知贷款的金额和每月还款数额。根据公积金管理有关规定，每年提取一次。假设客户每年一次提取的公积金为15000元，而每月公积金贷款还款额为1500元，商业贷款还款额为1000元，在还款方式上可选择“余额冲贷法”，即提取的公积金首先归还当月住房公积金贷款和商业贷款本息（共计2500元），余额12500元可一次性偿还住房商业性贷款本金，在还清住房商业性贷款本金后，尚有余额的再偿还公积金贷款本金，因为商业性贷款利率高于公积金贷款利率。“冲还贷”后，借款人可选择缩短原还款期限的方式或选择还款期限不变，减少月还款额的方式进行还贷。但目前商业银行对客户提前还款的次数是有一定限制的。如果客户选择“等额本息”还款法，每月等额还贷金额保持2500元不变，那么提取的公积金15000元，将按照原扣款方式连续每月扣款2500元。余额不足时，借款人应及时将足额款项注入用于还款的银行卡中，上述两种还款法，客户可根据自身实际进行选择。
  如果客户购买个人住房时申请的是商业性贷款，如：个人住房按揭贷款、个人住房转让贷款、个人再交易住房贷款。当时购房因各种原因没有申请到“公积金”贷款，而现在个人公积金缴存达到规定的年限和金额，且已满足公积金申请购房贷款的条件，虽然目前商业银行还不能将购房商业性贷款转换为公积金住房贷款，但却可提取公积金进行偿还商业性贷款本息。只要借款人到公积金管理中心申请并办理提取公积金相关手续，就可提取公积金归还个人住房贷款本息。
  申请银行个人住房贷款工作流程：
  （一）买方要与开发商签订《商品房预售契约》。
  （二）支付30％以上的房款。
  （三）去房管部门办理预售登记。
  （四）办完预售登记后，买方持契约正本，填写借款申请及借款合同。
  两种还贷方式利息天壤之别
  一般的购房人只知道贷款必须偿还利息，可是，采用不同的还贷方法，利息却有天壤之别。贷款额在40万元左右、限期30年的，利息差额可以达到10万元之巨！至于这个，不少人都还被蒙在鼓里——两种还贷法利息差额大，在此摘录一篇供您参阅。
  市民刘先生上个月刚买了新房，并办完了住房贷款手续，每月还贷额近2000元。谁知道就在本月即第一次还贷后，刘先生却知道了一件让他大为惊讶的事———他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几、年限相同，但是总体还贷利息却相差近2.5万元！原因只是他们采用了不同的还贷方式。而此前，刘先生称自己对另一种还贷方式一无所知。
  “在签合同的时候，银行工作人员只是抱来一大堆贷款合同，密密麻麻的，然后帮你一会翻到这里、一会翻到那里，指着一些空白的地方，让你签上姓名、填上身份证号码、按上手印即可，根本没有提及还有另外一种还款方法。”
  签下这份贷款合同后，刘先生自己测算了一下，利息总额高达17.6万多元。要不是亲戚提醒，刘先生还以为贷款就是这样办的，又气愤又心疼的刘先生忍不住把自己的贷款合同拿出来又仔细翻了好几遍，发现合同里的确有两种贷款方法可供自己选择，但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法，根本就没有自己考虑的余地。他请朋友算了一下，如果套用另外一种还款方法，那么自己30万元、20年商业性住房贷款利息总额不到15.2万元，比现在要少2.49万元。
  银行普遍主荐“等额法”
  为了探明究竟，连日来，记者也以购房人的身份对南京多家银行进行了暗访。
  在农业银行新街口支行的消费信贷超市，记者表示准备购买一处总价为80万元的商品房，首付30%，公积金贷款12万元，余下的44万元准备办理商业贷款，30年还清。一位工作人员热情地接待了记者。她首先给记者介绍了本息还款法(等额法)，通过测算，“月还款额”一项显示为2372.78元；
  记者随之询问有无其他的还款方式，该工作人员说还有另一种“本金还款法”(递减法)。每个月的还款额都不同，从3000元左右逐渐递减到1000多元。
  究竟选择哪一种方法呢？以下是记者和该工作人员的一段对话：
  “两种还贷方法哪一种更合算呢？”
  “总的说来第二种递减法少付点钱，但是一般人都不会等到30年才还清的，如果提前还贷的话就没有那么大差距了。何况使用递减法虽然后面还得少，但是一开始压力太大了。”
  “哪一种更方便呢？”
  “当然是第一种等额法方便，每个月只需按月还给银行相同数额的钱就行了。第二种递减法每个月的钱数都不同，算起来也很麻烦……所以我们一般都推荐客户选择等额法。”
  随后，记者继续以购房人的身份电话咨询了商业银行、招商银行、工商银行、建设银行等多家银行，大多数都以介绍“本息还款法”即等额法为主，有的甚至根本不提及递减还款方式。虽然一些银行工作人员最终也承认应该按照个人的不同情况选择还款方式，但是从其话语中，可以很明显地听出对等额法的倾向性。
  银行倾向性在于息差
  导致银行产生这种倾向性的原因何在呢？一位从事金融行业多年的人士一语道破：“关键在于息差。”
  “两种方法的利息差距大着哪！”该位人士以记者暗访的例子进行了一番计算，得出的结果令人震惊———同样是44万元、30年的商业性贷款，等额法的利息总额为41.4万多元，而递减法为29.7万元左右。两种不同还贷方法利息竟然相差11万元之多！
  该人士称，同样一笔贷款业务，对于“吃利息饭”的银行来说，当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法。就像普通商品买卖一样，一般的商家都会推荐顾客购买价格高、利润高的商品，怎么会推荐价格低、利润低的商品呢？
  至于银行解释的“等额法比递减法方便”的理由，记者发现，使用递减法实际上也并不如想像的那么麻烦。虽然每个月的还款额都不同，但是具体数额并不需要人力测算，银行的计算机系统十分轻松地便可以打印出30年中每一个月还款数据的表格，购房人只需遵照交钱就行了。
  而另外一个“递减法开始还款压力大”的解释，记者通过业内人士测算发现，虽然递减法开头的还款额度的确较高，为3000元左右，但是相对于等额法2372元来说，也就高出620元左右，且持续时间也只有一年零两个月。大多数时间的还款额集中在2000多元和1000多元之间。相信600多元的差额大多数购房人都能承受，何况，这样“省下来”的利息高达11多万元，值得大多数购房人重新考虑。
  银行称没占到便宜
  昨日，建行、中行、农行、民生等几家银行在接受记者采访时称，两种还款方法表面上看两者利息总额相差不少，而实际上两者的计算原理是一回事。
  “不存在银行占便宜。首先，两种还贷方法并不是哪家商业银行自己制定的，而是央行规定的。”建行江苏省分行房地产信贷处处长丛华昌介绍说，1998年5月央行颁布了《个人住房贷款管理办法》，规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法。不管是哪种还贷方法都是符合规定的。而且实际上两种还款方法计算原理是一样的。
  “简单地看，两者利息是相差一定额度，但是对于银行来说，并没有通过哪种方式多收了顾客的利息，因为这两种还贷方式都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的。”
  据丛处长解释，造成这两种还款方法利息总额不同的根本原因，在于顾客占用银行资金发生了变化。递减还款法，由于顾客一开始就多还本金，所以越往后所占银行本金越少，因而所产生的利息也少。而等额本息还款法则不同，开始还的贷款本金较少，占用银行资金相对也较多，所以利息也会相应增加。
  针对目前老百姓对两种还款方式不太了解、不太熟悉的现状，昨天一些银行表示今后在办理贷款之前，将加强告知义务。
  “可能我们的部分柜面人员会觉得选择等额本息还款法是约定俗成的事，老百姓也习惯于这种还款方式，所以就没有对递减法进行解释和宣传，客户来了就照老办法给办了。”
  一些银行表示，今后在办理住房贷款前，“要将话说在前面”，让客户自主选择。
  消协称购房人有知情权
  南京市消费者协会秘书长孙建和在剖析上述现象时说，贷款购房也是一种消费行为，消费者享有《消法》赋予的知情权和选择权。银行作为向消费者提供服务的经营者，有义务在服务场所的显著位置公示两种不同的服务内容，即两种不同的还款方式。另外，还应该客观地且明确地向消费者介绍两种还款方式的不同之处，以及各自的利弊，否则，就是侵害了《消法》赋予消费者的权利。
  我国《消法》第八条、第九条规定，“消费者享有知悉其购买、使用的商品或接受的服务的真实情况的权利”；“消费者有权自主选择商品或者服务方式，自主决定购买或不购买任何一种商品、接受或不接受任何一项服务”；“消费者在自主选择商品或服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。”
  孙建和认为，如果银行在没有明确告知两种还款方式及其利弊的情况下，擅自替消费者作主选择其中一种还款方式，那么就违法了《消法》的上述规定，对消费者的知情权、选择权构成了侵害。
  原因在双方信息不对称
  贷款购房人可以享受两种不同的还贷方法，这是中国人民银行的明文规定。然而，为何到了实际操作中，一种方式深受青睐，而另一种方式就明显受到“冷遇”了呢？导致本金还款法“银行不荐、消费者不知”的根本原因究竟是什么？
  受访的多位专家及业内人士均一致指出，购房人和银行之间严重的信息不对称，是首要原因。在市场经济条件下，这种信息不对称的局限必然可以给银行有意无意隐瞒信息、牟取更多利息收入创造有利条件；而购房人由于信息缺乏，必然处于弱势。
  钱苏平律师说，消费者毕竟不是银行家，人民银行的规定也只是面对银行而设的，普通人无从得知，所以在选择购房贷款时，往往是银行说什么就是什么，具有一定的盲从心理。
  陈广华律师也认为，在贷款购房过程中，银行和购房人处于明显的不平等地位。银行占有了大量消费者不具备的信息，而且有充分的理由和条件对消费者购房作出主观引导。(记者/王海燕郑春平)
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  两种还贷方式比较
  1、计算方法不同。
  等额本息还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。
  等额本金还款法。即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，
  2、两种方法支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“本金还款法”的利息总额要少于“本息还款法”；
  3、还款前几年的利息、本金比例不一样。“本息还款法”前几年还款总额中利息占的比例较大(有时高达90%左右)，“本金还款法”的本金平摊到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高时也就各占50%左右。
  4、还款前后期的压力不一样。因为“本息还款法”每月的还款金额数是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；“本金还款法”每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。
  工薪族购房的两种贷款方式
  工薪族贷款可用公积金贷款和“按揭”贷款二种方式。
  （一）用公积金贷款购房。公积金贷款是为支持一般收入的职工家庭购房而设立的一种低息长期贷款，由建设银行房地产信贷部门发放。宁德市规定最高贷款限度为3万元，贷款偿还最长年限7年。公积金贷款的对象是：具有城镇常住户口，缴存住房公积金的职工。贷款条件是：有相当于所购住房价格30％以上的自筹资金（可以用住房公积金存款抵充），有偿还贷款本息的能力，同意办理住房抵押和保险。贷款额度在可贷额度和最高限度内，根据具体情况确定。
  贷款本息是如何偿还的呢？偿还时采用每月等额均还的方式。还款方式：每月偿还贷款本息＝ 贷款本金×月利率十贷款本金×月利率／（1十月利率）还款总月数－11] 。
  （二）用“按揭”贷款购房。对于无法享用公积金低息贷款的家庭，可争取享用“按揭”贷款。但按揭贷款仅对某些房产项目提供支持，故选得当，才能享受按揭贷款，但它与公积金贷款相比，利率较高。按揭贷款的对象和条件，与公积金贷款基本相同。可贷额度主要根据偿还能力而定，每月经济收入应高于每月贷款偿还额的2倍。贷款限额不得超过房价的70％，贷款最长偿还期限20年。
  个人房贷业务介绍
  “个人购置住房贷款”是最基础的住房按揭业务，各家银行都在开展该业务，个人购置住房贷款是一种担保性贷款，可采取抵押、质押、保证或上述三种担保方法并用的方式。
  申请人应具备的条件
  各银行一般都要求“个人购置住房贷款”对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：1.具有城镇常住户口或有效居留身份；2.有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；3.不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；4.有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；5.具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。
  申请所需证件
  在申请借款时，申请人应出具多种文件，主要包括：1.身份证件(居民身份证、户口簿或其它有效居留证件)；2.贷款人认可部门出具的借款经济收入或偿债能力证明；3.符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；4.抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；5.保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；6.以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；7.以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明。
  个人贷款额度
  个人购置住房贷款的贷款额度为不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%(以二者低者为准)，贷款期限最长可达30年。
  偿还方式选择
  在还款时，借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。偿还本息的方式有以下两种：
  1.贷款期限在一年(含一年)的，实行到期一次还本付息，利随本清；2.贷款期限在1年以上的，可采取等额本息还款法和等额本金还款法等还款方法，按月归还贷款本息。
  房贷质押和抵押
  可以作为购置住房抵押物和质押物主要有如下种类：
  (一)个人住房贷款的抵押物
  1.借款人有权自主支配的房产及其它地上定着物；2.借款人依法取得的国有土地使用权；
  (二)个人住房贷款的质押物包括国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等有价证券。
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  2018-04-12 18:22 龚子龙 客户经理

  等额本金好，长期算可少付一些利息，适合没有贷款压力的人。
  等额本息，适用于初还贷款压力比较大的人，长期算利息会多一点，开始主要的是利息，这种方式最好中间不要还贷，不然不舒适。
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  2018-04-12 18:19 符耀精 客户经理

  购房秘绝：等额本金还贷比等额本息还贷省钱（加息后选择住房公积金比商业贷款省钱）
  7月21日的加息是今年第三次加息，这令想贷款买房的市民再次担心起手里的钱包。怎样房贷能省钱？一方面，一些省钱的房贷新品已经应声而出；另一方面，市民在贷款买房前不妨对各种房贷方式进行咨询和比较，选择适合自己的房贷。
  等额本金还贷比等额本息还贷省钱
  目前，各家银行在房贷还款方式上都设有两种选择———等额本金还贷、等额本息还贷。哪种更省钱呢？农业银行消费信贷超市的负责人介绍，等额本金还款法更省利息。
  他给记者算了笔账，以贷款10万元、贷款期限10年、月利率0.52275%为例。用等额本息还款法，每月固定还款1123.96元，10年下来共支付利息34800元。如果用等额本金还款法，则第一个月还款最多，达1356元，但往后则由于本金的减少而利息不断减少，月还款金额递减，10年共支付利息31600元。他表示，等额本金还款法的性质为提前还款、冲抵本金，因而节省利息。等额本息还款法则分摊了贷款者的还款压力，但没有前者省钱。
  公积金比商业贷款省钱
  这次加息中，商业贷款利率上调0.27个百分点，个人住房公积金贷款利率仅上调0.09个百分点，五年期以下(含五年)公积金贷款利率调整为4.50%，五年期以上调整为4.95%。
  以贷款30万元为例，工行理财经理刘先生为市民详细地算了笔账。2004年加息以来，商业贷款和公积金支付的月供、利息都增加不少，而前者的幅度更大一些。如果贷款期限是20年，2004年商业贷款月供为2013.5元，支付总利息183239.18元；同时，公积金贷款月供为1971.59元，支付总利息145081.1元，两种贷款方式的利差为38158.08元。这次加息后，商业贷款月供升为2196.81元，支付总利息227233.98元；同时，公积金贷款月供升为1971.59元，支付总利息173181.67元，两种贷款方式的利差达54052.31元。
  用时间差申请固定利率房贷
  昨天，记者从银行了解到，开办有固定利率房贷的银行中，部分银行已暂停发放新的固定利率贷款，要等总行下发调整后的利率通知后才能办理。而也有部分银行仍受理新的业务，在新利率下达前，贷款者可享受加息前的固定利率。
  招行南京分行的专家告诉记者，加息以来，办理或咨询固定利率房贷的市民增加了许多。因为这种房贷不论利率如何调整，贷款期限内都按贷款之初约定的利率支付利息。此外，由于加息后到确定新的固定利率要等上一阵，这期间申办的市民就能享受一段时间的原利率计息。
  不过专家提醒，市民在这段时间办理时，一般都要和银行签一份“补充协议”，约定新的固定利率确定后，转为按新利率计息。因此，市民不要误以为今后会一直按原利率计息，更不要为搭上“末班车”而忙中出错。
  另据了解，固定利率中有完全固定利率、固定利率分段组合、固定利率 浮动利率等多种形式，办理房贷时可结合自己的理财需求了解、比较。
  可以提前还贷
  目前，部分银行的提前还贷需要预约，但也有一些银行直接推出了方便提前还贷的房贷品种。
  民生银行 开办了“按揭开放账户”，将按揭贷款账户和存款账户关联。当存款账户中的存款余额高于约定的额度时，市民就可以委托银行或自己通过网上银行、自动查询机、网点柜台等渠道，全部或部分归还贷款。当有资金需求时，也可以通过上面的渠道，在贷款额度内随时取得贷款。
  招商银行 开办了“自动提前”还贷。在该行的银行卡中指定一定的额度，如果卡内的存款达到该额度，将会自动将存款划出还贷款，以实现当天还款，当日结息，次日即按剩余本金计息。
  深发展的“双周供”，可以将贷款方式从原来的每月还一次改变为每两周还款一次，从而节省利息10.57%以上。
  交通银行的“轻松安居月贷减压”，则是根据客户的财务状况，将还款分为两阶段———第一阶段归还金额较低，第二阶段则可以增多，进行提前还贷。
  与理财结合后冲抵房贷
  记者在采访中发现，不少股份制商业银行为更好地争取房贷蛋糕，正纷纷将房贷和理财等结合，用所得收益冲抵房贷。
  兴业银行推出了国内首款负债管理类理财产品———“房贷利率宝”。市民按揭贷款后，购买一定数量的“房贷利率宝”理财产品，但无需缴纳上述理财资金款项，只需缴纳名义理财资金3%的履约保证金。然后按照名义理财资金金额获得收益，并以此减少客户在个人住房贷款利息支出上的压力。
  深发展开办了“存抵贷”理财账户。市民办理贷款后，可申请开立这个账户，并和贷款相关联。银行再根据房贷理财账户每天营业结束时的存款余额和关联贷款本金余额的情况，按协议约定计付一定的理财收益，从而抵消部分贷款。
  民生银行推出的“组合还款”，则根据客户的收入成长曲线，将贷款期间分成几段，每一段根据客户的理财需要指定不同的归还本金的数额，量身定做组合还款方式。
  深发展新推了“房贷信用卡”，刷卡消费与其他信用卡无异，但在刷卡的积分回馈上，采用折算成现金冲抵房贷的方式。积分永不过期，现在不买房的刷卡者可以留住积分，等以后贷款买房时再用。积分返还的现金比例最高为1%。