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  2016-04-05 20:31 黄白燕 客户经理

  公积金贷款条件将放宽：连缴6个月的职工即可申请
  　　记者从接近住建部的人士处获悉，住建部、财政部、央行已发文，包括放松公积金贷款条件、推进异地贷款、降低中间费用三项内容。其中，连缴6个月的职工即可申请公积金贷款(现行为12个月)。1992年到2014年3月，公积金利用率仅约50%(法制晚报记者 易朵)
  
  　　《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》简介
  
  　　住房公积金个人住房贷款是提高缴存职工住房消费能力的重要途径，也是缴存职工的基本权益。当前，各地住房公积金个人住房贷款业务发展不平衡，部分城市对贷款条件要求过严，住房贷款发放率较低，影响了缴存职工的合法权益，也削弱了住房公积金制度的互助作用。
  
  　　为此，《通知》规定：职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款。
  
  　　对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。
  
  　　同时，按照支持基本住房消费原则，《通知》强调，住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工，不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
  异地购房可公积金贷款
  　　如今，人们工作的流动性日益增强，许多人在就业地缴存公积金、却因房价过高等原因而选择回原籍购房，许多公积金费用白白缴存。
  
  　　新规定提出，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，这样职工就可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。
  
  　　陈国强表示，公积金异地贷款的细则，都会由各城市住房公积金管理中心统一制定和决策，但该政策会对全国房地产市场的交易量起到促进作用，对于工作变动的居民也更加公平。
  
  　　2 贷款缴存要求缩至半年
  
  　　按照现行办法，职工需足额缴存住房公积金12个月才可申请住房公积金贷款，此次《通知》将缴存时间缩短至6个月(含)以上。同时，对于住房公积
  金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，相关部门可根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况，适当提高首套自住住房贷款额度，加大对购房缴存职工的
  支持力度。
  
  　　陈国强认为，此次公积金缴存时间的缩短，可使更多人享受公积金贷款买房的政策，加大居民对房地产市场的需求，但半年的时间差影响并不会太大。部分城市受房价的影响，贷款发放率较低，此次贷款额度的提升可充分利用公积金在购房价格上的杠杆作用，提高居民的购房能力。
  
  　　3 二套房可享公积金贷款
  
  　　根据新政策，住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。
  
  　　而2010年，有关部门出台的文件要求，实行支持首套、限制二套、严禁三套的住房公积金贷款政策。
  
  　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，这体现了住房公积金对缴存职工改善住房的支持，符合其支持基本住房消费的原则。
  
  　　另外，三部门要求，住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，可根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况，适当提高首套自住住房贷款额度。
  
  　　住房和城乡建设部住房公积金监管司司长张其光表示，住房公积金贷款额度是影响制度互助作用发挥的重要因素。适当窢虎促臼讵铰存歇担忙提高首套自住住房贷款额度体现了住房公积金制度支持基本住房消费、资金充分运用等原则。据新华社电
  
  　　4 公积金贷款评估担保费取消
  
  　　从现有规定来看，全国大部分城市的个人公积金贷款主要涉及两笔费用，分别是评估费和担保服务费。
  
  　　借款人在购住......余下全文>>
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  2016-04-05 20:28 米塞林 客户经理

  中国建设银行率先在国内开展个人住房贷款业务
   
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  2016-04-05 20:25 赵飞虹 客户经理

  　　目前,影响我国消费信贷迅速发展的原因有许多方面,在消费者和商业银行方面,存在着如下制约消费信贷发展的因素:
  
  　　1.消费者方面（搜姐Soojle专家）
  
  　　(1)传统消费观念的制约。我国人民有量入为出、勤俭节约的消费习惯,居民储蓄率居世界前列,长期以来以负债为辱。中国经济景气监测中心对北京和上海两地居民的抽样调查显示,对消费信贷感兴趣的居民仅占31%;不愿接受或表示担忧的居民所占比重达69%,其中25%的居民明确表示不接受消费信贷,17%的居民对消费信贷存在疑虑,15%的居民认为其经济状况无力进行信用消费。零点市场调查与分析公司1998年底对北京、上海、广州、沈阳、武汉1542人抽查显示,愿意采用分期付款的仅占31%。由此可见,要改变我国居民长期形成的消费观念并非易事。
  
  　　(2)居民家庭承债能力总体较低。据统计,我国目前城市居民家庭平均月收入约1500元,日常生活消费性支出约1100元,能够用于还贷的约为400元,总体承债能力不高。根据国务院发展研究中心的一项测算,1997年城镇居民家庭扣除消费性支出后的可支配收入,如果能全部用于还贷,那么最低收入户、低收入户、中等偏下户、中等收入户、中等偏上户、高收入户和最高收入户20年内可承受的消费信贷本息金额,分别为6240、20880、32400、52800、78000、111840及187200元。因此,占城镇居民家庭10%的最高收入户能承受10万元以上消费贷款;占城镇居民家庭30%的高收入户和中等偏上户能承受5-10万元消费贷款;占城镇居家庭20%的中等收入户只能承受5万元以下消费贷款;其余40%家庭承债能力极低。当然,以上测算没有考虑居民的灰色收入和非货币收入,实际承债能力应比以上估计更高。
  
  　　(3)消费者收入支出预期的影响。居民家庭的收入预期受近年来城乡居民收入增幅下降、下岗人数增加等因素的影响而下降,支出预期受教育、养老、医疗等改革的影响而上升,从而负债消费的意愿减弱。
  
  　　2.商业银行方面 （搜姐Soojle专家）
  
  　　(1)信贷风险防范机制不健全。首先,我国居民收入中包括许多非货币收入和灰色收入,从而银行无法获知消费者的实际收入水平,难以确认其贷款资格。其次,缺乏全社会范围的个人信用制度,单个银行内部个人客户信息尚不完善,共享性差,要了解个人客户在本行以外其他经济活动中的信用,成本很高,甚至根本就得不到。再次,缺乏必要的消费信贷担保制度。我国现行担保法中缺乏对消费信贷的规定,并且由于房地产二级市场发育滞后等原因,作为贷款抵押的住房产权变现能力较差,不能为银行提供有效的风险保障。由于缺乏风险防范机制,银行在发放消费贷款时往往十分谨慎,要求的手续也比较繁琐,这给个人办理消费信贷带来诸多不便。
  
  　　(2)缺乏利益机制的制约和激励。目前国家对消费信贷利率作了严格规定,如规定个人住房贷款利率低于同期法定贷款利率,其他消费贷款利率与同期法定贷款利率持平;加上消费信贷的办理成本又高于企业贷款,因而使银行办理作为零售业务的消费信贷收益微薄,影响其开办积极性。
  
  　　(3)缺少灵活的资金融通渠道。个人住房贷款、汽车消费贷款等主要消费贷款期限都比较长,而银行负债的期限相对较短,在允许银行参与的资本市场发育尚不健全的情形下,银行无法通过资产证券化等方式建立融通长期资金的渠道,从而出现“短存长贷”的格局,不能实现资产负债期限结构的合理对称,经营的流动性风险增大。
  
  　　(4)管理上不适应。商业银行长期以来主要从事以企业客户为对象的批发性信贷业务,缺乏个人消费贷款这......余下全文>>
   
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  2016-04-05 20:22 黄真敏 客户经理

  1、全国各地的公积金管理中心没有联网，通用有困难，符合条件可以转移、提取等，当地公积金管理中心制定的地方规章制度以当地公布的为准。
  2、新政策还是2014年10月9日《住房城乡建设部 财政部 中国人民银行关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，全文如下：
  
  各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅（建委）、财政厅（局），新疆生产建设兵团建设局、财务局，中国人民银行上海总部、有关分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行，直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心：
  
  住房公积金个人住房贷款是提高缴存职工住房消费能力的重要途径，也是缴存职工的基本权益。当前，各地住房公积金个人住房贷款业务发展不平衡，部分城市贷款发放率较高，但多数城市发放率在85%以下，影响了缴存职工的合法权益，也削弱了住房公积金制度的作用。为提高住房公积金个人住房贷款发放率，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房，现就发展住房公积金个人住房贷款业务的有关问题通知如下。
  
  一、合理确定贷款条件。职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。住房公积金管理中心不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
  
  二、适当提高首套贷款额度。住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，住房公积金管理委员会要根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况，适当提高首套自住住房贷款额度，加掸盯侧故乇嘎岔霜唱睛大对购房缴存职工的支持力度。
  
  三、推进异地贷款业务。各省、自治区、直辖市要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续。职工在就业地缴存住房公积金，在户籍所在地购买自住住房的，可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。
  
  四、设区城市统筹使用资金。未按照《住房公积金管理条例》规定调整到位的分支机构，要尽快纳入设区城市住房公积金管理中心统一制度、统一决策、统一管理、统一核算。设区城市住房公积金管理中心统筹使用分支机构的住房公积金。
  
  五、盘活存量贷款资产。住房公积金个人住房贷款发放率在85%以上的城市，要主动采取措施，积极协调商业银行发放住房公积金和商业银行的组合贷款。有条件的城市，要积极探索发展住房公积金个人住房贷款资产证券化业务。
  
  六、降低贷款中间费用。住房公积金个人住房贷款担保以所购住房抵押为主。取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目，减轻贷款职工负担。
  
  七、优化贷款办理流程。各地住房公积金管理中心与房屋产权登记机构应尽快联网，实现信息共享，简化贷款办理程序，缩短贷款办理周期。房屋产权登记机构应在受理抵押登记申请之日起10个工作日内完成抵押权登记手续；住房公积金管理中心应在抵押登记后5个工作日内完成贷款发放。房地产开发企业不得拒绝缴存职工使用住房公积金贷款购房。
  
  八、提高贷款服务效率。各地住房公积金管理中心要健全贷款服务制度，完善服务手段，积极开展网上贷款业务咨询、贷款初审等业务，要全面开通12329服务热线和短信平台，向缴存职工提供数据查询、业务咨询、还款提示、投诉举报等服务。积极探索建立全省统一的12329服务热线和短信平台。
  
  九、加强考核和检查。各省、自治区住房和城乡建设厅要加强对各市住房公积金个人住房贷款业务的考核，加大个人住房贷......余下全文>>
   
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  2016-04-05 20:19 车广东 客户经理

  一、我国商业银行消费信贷风险的表现
  （一）作为优质资产的住房业务现在正承受着更多的潜在风险
  近十年我国经济进入上升期，作为国家支柱的房地产业发展发展迅速，带动住房价格上涨。在消费信贷业务中占比最大的个人住房业务都是在重复着这样一种循环:每次我国实行房地产调控政策后，消费者持观望态度，房产交易减少，个人住房贷款业务随之收缩。等调控政策被市场消化后，市场进入稳定期，个人住房贷款再次进入扩张期。商业银行也因此承担了更多的政策风险。
  （二）银行消费信贷业务被借款人用作投资的资金来源
  相当一部分投资客户看中了银行消费信贷业务还款灵活、利率低的特点，通过提供假交易合同、假收款方资料向商业银行申请个人综合消费贷款，套取商业银行信贷资金用于投资资本市场、楼市，一旦碰上投资失利，楼价下跌，商业银行的信贷资金回收将失去保障。
  （三）间接贷款为主的业务模式使房地产中介机构向商业银行转嫁业务风险
  房地产市场的分工使我国商业银行对中介机构的依赖程度日益增加。大多数银行只负责消费信贷业务的审批环节，其他环节则由中介机构代办。由于目前我国对房地产中介的监管立法存在缺失，无法对房地产中介机构的行为进行多方面约束，使房地产中介很容易将业务风险转嫁给商业银行。房地产中介有的故意隐瞒重要信息，发布虚假广告招揽客户，损害当事人的利益;有的参与炒房，扭曲了市场价格;有的违反了国家的税收制度，协助交易当事人签订阴阳合同，帮助客户逃税，种种行为都有可能造成商业银行的信誉、利益受损，严重的还会影响贷款的收回。
  （四）虚假交易现象频繁出现
  在楼市低迷时，“假按揭”是开发商套取银行资金的一种常见手段。现在全国楼价上涨，“假按揭”则有双重含义。一种方式是借款人找知情者出面申请贷款，自己每月还款。实质是借款人为了争取低利率贷款或想利用银行资金投资炒房。另一种方式是通过借款人联合中介公司或按揭公司一起造假通过虚构购房者的形式，采用欺骗或伪造手段，制造虚假贷款申报资料向银行申请贷款，使银行蒙受资金损失。
  二、我国商业银行消费信贷风险的成因分析
  （一）制度因素
  1．法律法规不健全
  个人消费信贷业务的发展依赖我国个人信用制度的建立。有了良好的法律环境保护，消费信贷业务才能良好的发展。但我国现行法律体系涉及个人信用方面的规定较少，且对于个人失信行为也没有明确规定具体的惩罚措施，尤其是抵押变现难的问题一直难以解决。在配套政策方面，目前我国个人破产制度，社会保障等制度不完善，导致个人信用行为征信困难，隐藏着严重的法律与道德风险。
  2．缺乏成熟完善的个人信用征信机构酣骇丰较莶记奉席斧芦和个人信用评估体系
  在我国，民众信用观念匮乏、个人的信用信息披露不够，信用信息资源缺乏共享。造成银行与消费贷款者之间信息不对称，致使消费者发生恶意骗贷和行为，商业银行提供的消费信贷“门槛高”和“手续繁”，消费信贷风险增大。总之，个人信用制度缺失是造成消费信贷风险根本原因。
  3．消费信贷风险转移机制不完善
  （1）消费信贷的商业保险制度发展滞后
  为了使银行和消费者双方利益都能获得安全保障，国外都建有与之相适应的保险制度。如法国住房贷款保险模式，意大利、西班牙采用团体保险模式对住房贷款进行保障，美国在汽车贷款中要求借款人拥有足额的人身保险，驾驶责任保险和对新购汽车的汽车保险，有的国家还要求消费者对其作为担保的抵押物办理火灾保险等。而我国目前消费信贷的商业保险发展较为缓慢。
  （2）消费信贷证券化发展不够成熟
  消费信贷证券化作为资产证券化发展的一个重要方面，对解决消费信贷的流动性风险，实现抵押贷款资金的良性循环，优化消费信贷资产起着重要的作用。一......余下全文>>
   
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  2016-04-05 20:10 齐敦禹 客户经理

  个人消费信贷是银行等金融机构对消费者个人发放的用于购买耐用消费品，或支付其他费用的货币贷款。耐用消费品或其他费用支出，是指用于购买那些具有较高价值和普及趋势的生活消费品，以及用于教育、医疗、旅游等生活消费方面的较高价值费用的支付。近年来，我国商业银行个人消费贷款发展迅速，个人消费贷款占银行贷款总额的比重逐年增长，并逐步成为银行主要的业务和效益来源之一。
  
  一、我国商业银行个人消费信贷发展现状
  
  我国最早的个人消费信贷始于20世纪八十年代中期，但受制于经济发展水平和消费观念等因素的制约，发展极为缓慢。1997年我国消费信贷总额为172亿元，仅占全部贷款余额的0.23%。为应对当年东南亚金融危机对经济的不利影响，政府制定和实施扩大内需的政策。为了启动民间消费需求，中国人民银行出台了一系列政策措施，鼓励商业银行加大消费信贷的力度。1998年中国人民银行发布了推动金融机构积极开展个人消费信贷的两项重要文件:《个人住房贷款管理办法》和《关于改进金融服务、支持国民经济发展的指导意见》。1999年又发布了《关于开展个人消费信贷的指导意见》，正式要求以商业银行为主的金融机构面向广大城市居民开展消费信贷业务。
  
  自1997年以来，我国的个人消费信贷有了快速发展，截至2009年一季度末，我国居民消费信贷余额为3.94万亿元，是1997年的229倍。随着我国银行消费信贷规模的不断扩大，个人消费信贷市场空间不断拓展，个人住房消费贷款、汽车消费贷款、助学消费贷款、个人旅游贷款等业务迅速发展，该项业务中存在的问题和风险也逐步暴露出来。2009年一季度末数据显示，我国居民住房消费信贷余额为3.49万亿元，占居民消费信贷余额总额的近90%，仍然是我国个人消费信贷的主要形式。前几年，住房消费贷款发展迅速，各银行为抢占市场份额而放松了发放住房贷款的条件，导致不良贷款率有所增长。从国外经验来看，个人住房贷款的风险一般是在发放贷款后10年左右中逐步显现，这使得住房贷款潜在风险不可低估。我国现在的个人房贷余额中，超过80%是2000年以后发放的，这意味着，未来几年内个人房贷风险将有增无减。
  
  个人消费信贷对象涉及不同的个体消费者、经营范围广泛、贷款的期限较长、资信调查困难，在一定程度上给银行带来了风险隐患。商业银行应加强对个人消费信贷风险的分析与识别，以便及时采取措施，防患于未然。
  
  二、商业银行个人消费信贷风险成因
  
  消费信贷风险是指银行消费信贷不能按期收回，造成信贷资金损失的可能性。个人消费信贷存在极大的不确定因素，风险隐含其中。对于消费贷款业务来说，商业银行所面临的最主要的风险是信用风险，即因个人消费者不能按照与银行签订的协议行事而对银行信贷资产收益造成的风险。
  
  1、制度方面
  
  （1）相关法律制度不健全
  
  我国至今尚未建立有关规范消费信贷活动的法律规范，特别是保护银行债权的法规不健全，对失信、违约的惩处办法不具体。消费信贷期限长，客户分散，不确定因素多，银行风险控制难以落实，很容易造成一些借款人利用法律的漏洞进行欺诈。此外，关于抵押物的处理、拍卖等问题，银行在处置个人抵押财产方面缺乏有效的法律保障和市场保障。我国消费品二级市场尚处于起步初创阶段，交易秩序尚不规范，交易法规也不完善，各种手续十分繁琐，变现成本较大，导致银行难以将抵押物变现。由于缺少法律规范，个人消费信贷在实际操作中无章可循、无法可依、随意性很大，这使得银行开办消费信贷业务缺乏法律保障，商业银行难以通过有效的方式来保全自己的消费信贷资产，增大了个人消费信贷的风险。
  
  （2）个人信用体系不健全
  
  在我国，信用观念尚未深...... 
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  2016-04-05 20:04 管爱娟 客户经理

  影响我国个人住房贷款业务发展的因素主要有以下几方面：
  1、业务范围窄，品种单一。大多集中在购买个人商品房按揭和单位集资房、房改房按揭方面，对未签约商品房、个人自建房、装修房、“二手楼”转让等按揭没有办理或很少办理,而此部分的市场份额和潜力很大,具有广阔的发展前景。
  2、贷款环节多,手续繁琐。
  3、传统观念的束缚。向银行借款,就意味着负债。就我国人民的传统生活方式和相应的观念说,“无债一身轻”的自给自足的自然经济观念仍占主导地位,根深蒂固,靠向银行借款来维持和提高生活水平的做法难以接受,因此,许多人不愿涉及个人住房贷款这种负债消费方式。
  (1)商品房价居高不下,贷款额度相对过小,使居民个人无法实现通过获取住房贷款而实现购买自有住房的愿望。
  (2)贷款偿还期过短。虽然规定最长偿还期限为30年，但在实际操作中,银行要求居民偿还的期限远远小于30年,一般在10年以内。贷款偿还期越短,借款人的偿债压力就越大,这使得广大民民对个人住房贷款“可望而不可及”。
  (3)贷款偿还方式单一,不能满足不同经济条件,不同偿还意愿的居民的需要,限制了住房贷款业务拓展。如:购房欲望很强的年轻居民,收入水平最低,但其未来收入呈递增之势,对他们来说采取递增还方式比较合适;而对中年居民来说,则比较适宜采取递减的偿还方式。而目前采取的单一的等额偿还方式就将很多潜在的借款人排斥在这一业务之外了。
  此外,繁琐的手续,高额的费用,也使得居民对住房贷款退避三舍。
  4、从商业银行的角度分析，影响影响我国个人住房贷款业务发展的因素 商业银行不愿向居民发放住房贷款的主要原因是因为此项业务风险大,而收益相对较小,
  具体分析有以下几个方面原因:
  1）发放个人住房贷款要冒信用风险,而且风险较大。
  2）抵押物的估价、处分难。 由于目前房地产市场极不成熟,银行对楼市进行准确的预测相当困难,使银行取得的抵押房产的实际价值可能大大低于抵押贷款本息,造成抵押贷款的损失。同时
  处分抵押物难。从法律角度来说,抵押贷款到期未还,银行就有对抵押物行使处分权。但在实际工作中这是一个非常棘手的问题。由于大部分地区的房地产交易市场还处于初建时期,房地产进行市场交易的为数极少。在现行市场体系不完备的条件下,抵押贷款逾期的越多,需要处分的土地、房屋也就越多,而实际操作起来也就越难办。害护愤咎莅侥缝鞋俯猫同时由于抵押登记制度的不健全,使银行相当一部分的房地产抵押贷款的抵押权利没能登记,不能受到法律保护,这就影响到抵押贷款的有效性,直接威胁抵押贷款的安全。
  3）贷款利率过低,使银行缺乏积极发展住房贷款业务的动力。 现行个人住房贷款利率虽较以前有所提高,但仍低于各种中长期非住房贷款利率,也低于其他资产投资收益率,这虽然对借款人有利
  ,却损害了贷款人的利益,所以银行就不可能象发展其它资产业务那样尽力发展住房贷款业务。
  4）贷款结构错位。 长期以来,我国房地产信贷业务中一直是重生产性住房信贷,轻消费性住房贷,造成贷款结构错位,这不仅使个人住房消费贷款规模无法适应住房市场发展的要求,而且造成大量房屋空置难以及时销售,使本来不足的资金被占压,不能灵活周转,进一步限制了房地产信贷业务发展,特别是个人住房贷款业务的发展。
  希望有帮助！