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  2022-02-25 14:31 赵驻军 客户经理

  市场法的基本前提条件
  1：要有一个活跃的公开市场
  2：公开市场上要有可比的资产及其交易活动
  市场法一般比较简单 直观 是最有说服力的一种评估方法
  收益法的基本要素有三个1：被评估资产的预期收益；2：折现率或资本化率3：被评估资产取得的预期收益的持续时间
  从这个意义上来讲就必须具备的前提条件
  1：被评估资产的未来预期收益可以预测并可以或货币衡量
  2：资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量
  3：被评估资产的预期获利年限可以预测
  成本法的前提条件是
  1：被评估资产处于继续使用状态或被假定与继续使用状态
  2：被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值
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  2022-02-25 14:25 赵马元 客户经理

  一、资产评估中成本法适用范围：
  1.一般适用于
  无收益（不能使用收益法），房地产市场发育不成熟，成交实例不多（不能使用市场法），无法利用收益法、市场法等方法进行评估的情况。
  2.成本法在土地评估中应用范围受到一定限制
  由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值。
  3.房地产评估使用成本法主要对象
  政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地等没有收益，也很难进入市场交易，则可选择成本法。
  二、基本原理：
  成本法是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。在实际测算过程中又具体划分为两种类型：购买型和白建型。购买型是以购买资产的方式作为资产的重置过程，购买的结果一般是资产的购置价，如果被评估资产属于不需要运输、安装的资产，购置价就是资产的重置成本。如果被评估资产属于需要运输，安装的资产，资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成，将上述取得资产的必需费用累加起来，便可计算出资产的重置成本。自建型是把自建资产作为资产重置方式，它根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和升发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本。
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  2022-02-25 14:22 辛培军 客户经理

  资产评估有三种基本方法，即市场法、成本法和收益法：

  1. 市场法：市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

  2. 收益法：收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。

  3. 成本法：成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。

  对三种评估方法的比较分析如下：

  1. 市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，它能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格，评估结果易于被各方面理解和接受。但是市场法需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据而难以应用。这种方法不适用于专用机器设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。

  2. 收益法能真实和较准确地反映企业本金化的价值，与投资决策相结合，易为买卖双方所接受。但是预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预风因素的影响。这种方法在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。

  3. 成本法比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理，有利于单项资产和特定用途资产的评估，有利于企业资产保值，在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的条件下可广泛地应用。但是采用成本法评估，工作量较大，同时这种方法是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性。另外经济贬值也不易全面准确计算。

  注：

  资产评估是对资产现行价值进行评定估算的一种专业活动。资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。它是在工程技术、统计、会计等学科的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。该体系由多种具体资产评估方法构成，这些方法按分析原理和技术路线不同可以归纳为3种基本类型，或称3种基本方法，即市场法、成本法和收益法。
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  2022-02-25 14:19 车巧怡 客户经理

  前提条件
  市场法：
  1、需要有一个充分发育活跃的资产市场；
  2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。
  3、参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代
  成本法：
  1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；
  2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集；
  3、形成资产价值的各种损耗是必要的；
  4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。
  收益法：
  1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。
  2、资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。
  3、被评估资产预期获利年限可以预测。
  适用范围
  市场法，只适用于以市场价值为基础的资产评估业务。只要满足市场法的3个前提条件就可以运用市场法。但下列情况不宜采用市场法：1）因资产具有特定用途或性质特殊，很少在公开市场出售，以致没有公开市场价格的资产，如专用机器设备，或无法重置的特殊设备都不宜采用市场法；2）对于大多数无形资产而言，因其具有保密性、不确定性及不可重复性等特点，所以其交易价格资料往往不对外公开，评估人员无法收集其价格资料，因此不宜采用市场法。
  成本法，适用范围最为广泛，原则上说，对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都适用。具体而言，除单项资产和特殊用途资产外，对于那些不易计算未来收益的特殊资产及难以取得市场参照物的资产评估业务都可用此法进行评估。
  收益法，一般适用于企业整体价值的评估，或者能够预测未来收益的单项资产或者无法重置的特殊资产的评估活动，如企业整体参与的股份经营、中外合作、中外合资、兼并、重组、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以单独计算收益的房地产、无形资产也可以应用此法。
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  2022-02-25 14:16 齐晓影 客户经理

  当被评估资产存在有效、公平的市场时，优先使用市场比较法，如果被评估资产有独立的、可量化的净现金流量，则可以使用收益法，收益法通常用于有收益企业的整体评估及无形资产评估，他的出发点是资产的价值由使用所产生的效益大小决定，不考虑其成本。

  当被评估资产不能产生独立的、可量化的净现金流，也不存在有效、公平的市场时则使用成本法。

  1、成本法。是在条件下，被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值的方法，即被评估资产价值=重置全价-实体性陈旧贬值-功能性陈旧贬值-经济性陈旧贬值或被评估资产价值=重置全价×成新率。

  成本法是根据被评估资产在重新购置或构建的取得成本，扣减在使用进程中的自然磨损、技术进步或外部经济环境导致的各种贬值后的价值。

  2、收益法。是将评估对象剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。

  使用收益法的前提条件是：

  （1）、要能够确定和量化资产的未来获利能力、净利润或净现金流量；

  （2）、能够确定资产合理的折现率。对于收益可以量化的机器设备，可用收益法评估，如生产线、成套化工设备等。

  3、市场比较法。市场比较法是根据公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格来确定被评估对象的价格。如果参照物与被评估对象是不完全相同，则需要根据评估对象与参照物之间的差异对价值的影响作出调整。市场比较法评估机器设备，要求有一个有效、公平的市场。

  扩展资料：

  必须进行资产评估立项的行为

  1、资产拍卖、转让；

  2、企业兼并、出售、联营、股份经营；

  3、与外国公司、企业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企业或者中外合作经营企业；

  4、企业租赁；

  5、资产抵押及其担保。

  参考资料来源：

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  2022-02-25 14:13 黄盛毅 客户经理

  资产评估方法主要有收益现值法、重置成本法、现行市价法和清算价格法。
  使用收益法的前提条件是：
  l 要能够确定和量化资产的未来获利能力、净利润或净现金流量；
  l 能够确定资产合理的折现率。对于收益可以量化的机器设备，可用收益法评估，如生产线、成套化工设备等
  重置成本法的计算公式是：
  被评估资产价值=重置全价-实体性陈旧贬值-功能性陈旧贬值-经济性陈旧贬值或被评估资产价值=重置全价×成新率
  其中，重置全价是指被评估资产在全新状态下的重置成本。
  市场比较法评估机器设备，要求有一个有效、公平的市场。有效是指市场所提供的信息是真实可靠的，评估参照物在市场上的交易是活跃的。而公平是指市场应该具备公平交易的所有条件，买卖双方的每一步决策都是在谨慎和充分掌握信息的基础上作出的，并且假定这价格不受不适当刺激的影响。
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  2022-02-25 14:10 黄相柏 客户经理

  第一章总 则
  第一条 为规范资产评估机构及其资产评估专业人员在执行资产评估业务时使用资产评估方法的行为，根据《资产评估基本准则》制定本准则。
  第二条 本准则所称资产评估方法，是指评定估算资产价值的途径和手段。资产评估方法主要包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。
  第三条 执行资产评估业务，应当遵守本准则。
  第二章市场法
  第四条 市场法也称比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。市场法包括多种具体方法。例如，企业价值评估中的交易案例比较法和上市公司比较法，单项资产评估中的直接比较法和间接比较法等。
  第五条 资产评估专业人员选择和使用市场法时应当考虑市场法应用的前提条件：
  （一）评估对象的可比参照物具有公开的市场，以及活跃的交易；
  （二）有关交易的必要信息可以获得。
  第六条 资产评估专业人员应当根据评估对象特点,基于以下原则选择可比参照物：
  （一）选择在交易市场方面与评估对象相同或者可比的参照物；
  （二）选择适当数量的与评估对象相同或者可比的参照物；
  （三）选择与评估对象在价值影响因素方面相同或者相似的参照物；
  （四）选择交易时间与评估基准日接近的参照物；
  （五）选择交易类型与评估目的相适合的参照物；
  （六）选择正常或者可以修正为正常交易价格的参照物。市场法的比较基准通常因评估对象的资产类型、所处行业等差异有所区别，可以表现为价值比率、交易单价等形式。
  第七条 资产评估专业人员在运用市场法时应当对评估对象与可比参照物进行比较分析，并对价值影响因素和交易条件存在的差异做出合理修正。
  第八条 运用市场法时，应当关注以下影响评估测算结果可靠性的因素：
  （一）市场的活跃程度；
  （二）参照物的相似程度；
  （三）参照物的交易时间与评估基准日的接近程度；
  （四）参照物的交易目的及条件的可比程度；
  （五）参照物信息资料的充分程度。