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  2021-12-23 18:33 辛培兵 客户经理

  《合同法》第230条规定： “出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件牛优先购买的权利。”
  《城市私有房屋管理条例》第1 1条规定： “房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”
  参照条款：
  法定优先权的种类
  1、建设工程价款优先受偿权
  我国《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》也明确规定，工程承包人被发包人拖欠的建设工程价款优先于抵押权及其他债权受偿。
  2、税收优先权
  《税收征收管理法》第45条明确规定：“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，纳税应当先于抵押权、质权、留置权执行。”根据这一规定，如果企业在提供抵押之前就已拖欠税款，税务机关有权先于抵押权人处置抵押物并就处置价款优先受偿，即使抵押权人已处置抵押物或以折价行使受偿，税务机关也有权在抵押物价值范围内向抵押权人追偿欠税企业应缴的税款。
  3、土地使用权出让金优先权
  我国《城市房地产管理法》第50条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”因此，就以划拨土地使用权抵押的，抵押权的受偿顺序只能屈居于土地使用权出让金之后。
  4、职工安置费优先权
  《国务院关于在若干城市试行国有企业破产有关问题的通知》规定，企业破产时，其依法取得的土地使用权转让所得，首先用于破产企业职工的安置，安置职工后有剩余的，剩余部分与其他破产财产统一列入破产财产分配方案。《国务院关于在若干城市试行国有企业兼并破产和职工再就业有关问题的补充通知》规定，安置破产企业职工的费用，从破产企业依法取得的土地使用权转让所得中拨付。破产企业以土地使用权为抵押物的，其转让所得也应首先用于安置职工。
  5、房屋购买人的排除执行权
  我国法律并未禁止土地使用权被抵押的不得办理商品房预售许可，但是，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因此，土地抵押后又在该土地上建成房屋并销售的，房屋购买人享有对土地抵押权的排除执行权。
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  2021-12-23 18:28 齐新洲 客户经理

  关于质权与抵押权竞存的问题，担保法司法解释第七十九条第一款规定，同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。

  该条款关于法定登记的抵押权与质权并存的受偿顺序的规定不尽合理，因为没有考虑到两者设立的先后顺序，从而违反了物权法的公示平等原则。

  在物权法中，交付和登记是两种不同的公示方式，两者具有同等的法律效力，没有优劣之分，不能认定登记优先于交付占有。在先质后押的情况下，即使抵押权已登记，也不能对抗设立在先的质权。

  司法解释的目的主要是防止出质人和质权人串通改变设质时间而损害抵押权人的利益，这种考虑有一定道理，但不能以牺牲物权法的基本原理为代价，对此可以通过其他途径救济，如以恶意串通为由宣告双方的行为无效，或撤销双方的变更行为等

  扩展资料：

  根据《担保法》规定，留置是法定担保，质押是约定担保，法定担保优于约定担保。根据《担保法解释》第79条规定了留置权、抵押权、质权并存时，实现权利的先后顺序：“统一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。统一财产抵押权与留置权并存时，留置权优先于抵押权人受偿。”

  又因为质押的公示方法是交付，有一定的公信力，而未登记的抵押权无任何公示方法，即无任何公信力，故质权的效力优先于未登记抵押权的效力

  设定的质权设定在先(事实上设定在后)从而使第三人对抵押物(质物)变价并优先受偿从而损害抵押权人的利益，法律就赋予已登记的抵押权优先于质权清偿的效力。况且，同为公示手段，登记的效力要大于占有。

  司法实践中值得注意的是，已登记的抵押权优先于同一财产上负担的质权，其中已登记抵押权设立的时间既可能先于质权的设立时间，也可能后于质权的设立时间。此时就不再遵循“物权效力取决于其设立时间”的原则。

  参考资料：

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  2021-12-23 18:25 赵风英 客户经理

  关于质权与抵押权竞存的问题，担保法司法解释第七十九条第一款规定，同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。该条款关于法定登记的抵押权与质权并存的受偿顺序的规定不尽合理，因为没有考虑到两者设立的先后顺序，从而违反了物权法的公示平等原则。在物权法中，交付和登记是两种不同的公示方式，两者具有同等的法律效力，没有优劣之分，不能认定登记优先于交付占有。在先质后押的情况下，即使抵押权已登记，也不能对抗设立在先的质权。司法解释的目的主要是防止出质人和质权人串通改变设质时间而损害抵押权人的利益，这种考虑有一定道理，但不能以牺牲物权法的基本原理为代价，对此可以通过其他途径救济，如以恶意串通为由宣告双方的行为无效，或撤销双方的变更行为等
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  2021-12-23 18:18 童裕孙 客户经理

  《企业破产法（试行）》规定抵押物不纳入破产财产，抵押债权可以优先受偿。破产企业债务的清偿顺序为：首先是担保债权，然后是：破产费用、破产企业所欠职工工资和劳动保险费用、所欠税款、破产债权。该法规定担保物权（抵押权、质权、留置权等）的效力不仅高于普通的债权，而且高于税务机关收取企业所欠税款的权利。
  
  而2001年5月1日实施的新《税收征收管理法》第四十五条第一款规定："税务机关征收税款，税收
  优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。"
  该法明确了在担保财产上产生的国家税收具有优先受偿权，且属于法定优先权。
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  2021-12-23 18:10 齐晓姝 客户经理

  工程款优先权优先于一般抵押权
  [基本案情]
  2004年8月份，某公司与某热电厂签订了建设工程合同，负责承建该厂的五层办公大楼，由某公司预先垫付60%的工程款；建设工程验收合格后，热电厂一次性付清垫付的资金。2005年10月份工程竣工，双方进行了结算，热电厂应支付某公司工程款项两百多万元。该厂因资金紧张，给某公司制定了一份还款计划。此后不久，该厂由于严重资不抵债，丧失了还债的能力，某公司建设的办公大楼却抵押给了银行。某公司就向人民法院提起诉讼，申请依法拍卖热电厂的办公大楼，要求优先清偿拖欠的工程款项。
  [评析]
  工程款优先权是基于我国合同法第二百八十六条的规定而设定的，属于法定抵押权，不允许当事人任意创设。司法实践当中，发包人未按照约定支付工程价款，承包人固然可以请求发包人承担违约责任，但违约责任在许多情况下并不能充分保护承包人的利益，法律才规定承包人的法定抵押权。如果一般抵押权(约定抵押权)优先于法定抵押权而实现，那么法定抵押权设定的目的就不复存在了。因此，无论一般抵押权发生在前或在后，法定抵押权均应优先于一般抵押权行使。
  主要理由是：法定权利应当优先于约定权利；建设工程是靠承包人付出劳动和垫付资金建造的，如果允许一般抵押权优先行使，则无异于以承包人的资金清偿发包人的债务，等于发包人将自己的欠债转嫁给属于第三人的承包人，违背公平及诚实信用原则；承包人法定抵押权是法律保护承包人利益而特别赋予的权利，具有鼓励建筑和创造财富的政策目的。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条也规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。但是为了保护一般抵押权的利益，使其知悉抵押物状况，建设工程是否拖欠承包人工程款，是否存在法定抵押权，承包人的工程款额应实行预先登记制度。如果一般抵押权人事先知道存在法定抵押权，则一般抵押权人可能不会同意发包人以建设工程作为抵押标的，若一般抵押权人明知而为之，则应认为其自愿承担了因法定抵押权优先受偿而使其抵押权不能实现的风险。另外，关于建设工程的费用如果预先没有登记，事后也很容易发生纠纷，更何况如果发包人与承包人恶意同谋故意虚报工程款，从而在承包人的法定抵押权受偿以后，一般抵押权人将会蒙受损害。所以，应将工程款预先予以登记，该登记的工程款也是承包人法定抵押权实现的最高数额。如果实际结算的工程款高于登记数额，则以登记为准。如果低于登记数额，则以实际结算数额为准。其他一般抵押权人可从登记的工程款中预先了解可能发生的法定抵押权。这样，对一般抵押权人和其他债权人更显公平。
  综上所述，工程款优先权应优先于一般抵押权而行使。但是，在法定抵押权实现的过程中，也应当给予必要的限制，以免损害了一般抵押权人和其他债权人的合法权益。
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  2021-12-23 18:05 车庆云 客户经理

  物权法第179条规定，债务人不履行到期债务，债权人有权就抵押的财产优先受偿。因此在开发商无法偿还借款时，贷款机构作为抵押权人，可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

  而在建工程上除存在抵押权人外，还存在其他权利主体。合同法第286条规定了建筑施工企业对工程款的优先受偿权：发包人逾期不支付工程价款的，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

  因此当开发商无力偿还抵押贷款和承包人的合同价款时，同一建设工程中便同时存在在建工程抵押权和承包人的建设工程价款优先受偿权。在发生两权竞合的情形时，两项权利如何实现，是否能够发挥各自的法律功能？

  1、权利优先顺序

  基于法定优于约定原理，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

  针对实践中的司法实践困惑，2019年2月1日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》进而明确了优先受偿权的法定优先权性质，确定了其优先于抵押权等担保物权的效力，完善了优先权的逻辑体系。

  另外需要注意的是，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条还就同一在建工程上存有在建工程抵押权、建设工程价款优先受偿权、房屋预购者期待权的情况做出规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此从权利位阶上看，工程价款优先受偿权高于抵押权，但不高于买受人期待权，位阶高的权利优先于位阶低的权利优先得到保障。

  2、权利的主张与行使

  建设工程价款优先受偿权是承包人对抗发包人，保障工程价款实现的有力的法律武器。承包人应依法使用该项权利追索工程款，保护自身合法权益：该权利的行使期限为半年，自发包人应当给付建设工程价款之日起算；未竣工工程可行使优先受偿权，但需达到质量合格标准。

  需要注意的是，发包人往往在签订建设工程施工合同时便强势要求承包人签署以房抵债协议书，或是在工程建设期间、债务清偿期届满后与其达成以房抵债协议。而以房抵债协议会将工程欠款合同关系转化为以房抵债合同关系，这一情况下施工方会丧失建设工程优先受偿权，承包人应主动保护自身权益，在以房抵债和优先受偿间争取平衡。

  在建工程抵押权是金融机构对抗贷款人，保障贷款偿还的法律武器。除当事人在抵押合同中另有约定外，其抵押物范围不仅包括国有建设用地使用权，还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物。其中，在建工程存在建筑承发包合同争议的，行政罚没、司法裁定和依法查封的，以及无担保人的公益性质（学校、医院、幼儿园等）在建工程不得设定抵押。

  3、权利的限制与放弃

  优先受偿权是法律规定的特定债权人优先于其他债权人甚至优先于其他物权人受偿的权利。且该权利具有“承包人无须对建筑物存在实际占据、无须双方合意达成一致”的特点——优先受偿既无须办理登记手续，其受偿额又不属公示信息。因此对于金融机构而言，在建工程抵押贷款的最大风险便是工程款优先受偿权优于抵押权问题。

  2004年银监会制定的《商业银行房地产贷款风险管理指引》要求银行密切关注建设工程价款优先受偿权带来的潜在法律风险，但面对优先受偿权可能对于银行贷款抵押权行使的限制，银行在提供在建工程抵押贷款时往往要求开发商出具承包人放弃工程价款优先受偿权的书面承诺。开发商便利用其优势谈判地位，在签订建设工程施工合同时便要求承包人签署放弃优先受偿权协议书。

  在这一情况下，银行的债权得到了最大程度保障，在建工程被强制拍卖或被变价所得价金将优先用于抵押权实现，承包人不再享受排他的优先受清偿的权利。

  需要注意的是，针对实践中承包人或自愿或被动放弃工程价款优先受偿权的现象，2019年2月起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》明确：优先受偿权可以约定放弃、限制，但不得损害建筑工人的利益。换言之，该放弃行为损害社会和实际施工人等第三人利益的则不予支持。

  现实中优先受偿权与在建工程抵押权冲突的出现，有待于在建工程登记的完善。当权利人登记能够发挥应有作用时，各项权利能够得到更好的竞存与实现，各权利主体的利益方能协调平衡。当然，在“以房抵债”及“放弃优先受偿权”或明示或暗示、或主动或无奈的情况下，承包人也可主动寻求发包人提供业主支付担保，在第三人的帮助下确保工程款的顺利实现。

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  2021-12-23 17:54 齐智富 客户经理

  法定优先权不是基于当事人的约定而是基于法律的直接规定而成立的，是特种债权的债权人依法享有的就债务人的财产优先受偿的权利。
  优先权作为一种担保物权也是为担保债权的实现以支配标的物的价值为内容，但它与其他担保物权相比较的一个重要区别在于，优先权是出于立法政策上的考虑而规定的，它的用意是对个别的特殊种类的债权加以特别保护。就所担保的债权而言，优先权所担保的债权，与其他担保物权所担保的债权相比具有特殊性，所以理论上将享有优先权的债权称为“特种债权”。从表面上看，这种特殊性体现在优先权所担保的债权的性质或发生原因的法定性。例如《法国民法典》第2095条规定：“优先权为按照债务的性质给与债权人优先于其他债权人，甚至抵押权人在内受清偿的权利”。《阿尔及利亚民法典》第982条也规定：“优先权为法律考虑特定债权的性质赋予的优先受偿权”。又如《日本民法典》第306条规定：“有因下列各项原因产生的债权者，于债务人的总财产上有先取特权：1．共益费用；2．受雇人的报酬；3．殡葬费用；4．日用品的供给”。再如《意大利民法典》第2745条规定：“先取特权是法律鉴于债权原因而赋予”。显然，立法者在考虑赋予哪些债权以优先权保障时，非常重视债权本身的性质或发生原因。
  然而，从更深的层次上观察我们可以发现：这些所谓的“特种债权”都与一定的价值观念或社会政策密切联系。换句话说，优先权的立法目的就是在于从法律上直接破除债权平等原则，使特种债权获具有优于一般债权的地位。而特种债权与一般债权的区别之处就在于：除债权人的清偿利益外，赋予特种债权以优先权还体现了公平、正义等法律与社会理念以及保障公共利益和社会利益的立法政策。例如，税收优先权体现的是对公共利益、社会利益的保障；工人工资优先权、受害人赔偿金优先权体现了社会公平理念；丧葬费用优先权、食品医疗供给费用优先权实现着人权至上的理想；诉讼费用、清算费用、财产保全费用优先权则发挥着保护共同利益、集体利益的作用；动产及不动产买卖优先权、旅店主优先权、承运人优先权起着维护社会经济秩序、增强交易信用的社会价值。
  我国的相关规定：
  1、建设工程承包人的法定优先权（工程价款优先权）
  《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
  2、破产程序中职工工资优先受偿
  《企业破产法》第一百一十三条的规定：破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；（三）普通破产债权。破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配；破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。
  3、船舶优先权
  船舶优先权是指海事请求人依照《海商法》第二十二条的规定，向船舶所有人、光船承租人、船舶经营人提出海事请求，对产生该海事请求的船舶具有优先受偿的权利。 《海商法》第二十二条规定享有优先权的内容是： 一、船长、船员和在船上工作的其他在编人员，根据劳动法律、行政法规或者劳动合同所产生的工资、其他劳动报酬、船员遗反费用和社会保险费用的给付请求； 二、在船舶营运中发生的人身伤亡的赔偿请求； 三、船舶吨税、引航费、港务费和其他港口规费的缴付请求； 四、海难救助费的救助款项的给付请求； 五、船舶在营运中因侵权行为产生的财产赔偿请求； 船舶优先权先于船舶留置权受偿，船舶抵押权后于船舶留置权受偿；
  船舶的优先权因下列情况之一而消灭： 一、具有优先权的海事请求，自优先权产生之日满一年不行使； 二、船舶经法院强制出售； 三、船舶灭失。