其他回答(共7条)

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  2021-12-23 18:33 黄生龙 客户经理

  1、买房贷款，如果想提前还款，用等额本息还款法是否合算，主要看个人的实际情况。
  2、如果是这三种人，就提前还：
  (1、除了五年定存一点投资理财都不会的，就提前还吧，还完了经常看看怎么理财，相信一定有帮助；
  (2、想还清贷款作抵押的，没啥说的必须还；
  (3、死活不能欠银行钱，尤其家里老人催促的，就还了吧，别让老人替你操心
  3、如果是以下这三种，就不要提前还：
  (1、用公积金贷款的，或者贷款时有折扣的（一般为7-8.5折）。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中，拿钱做一些理财，比如买些业绩稳定的基金、或者评级在AA以上的债券，都更划算。
  (2、等额本金还款期已过1/3的。等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，越到后期，这种方式所剩的本金越少，所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了，就说明已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。
  (3、等额本息还款已到中期的。等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。
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  2021-12-23 18:30 车小霞 客户经理

  个人认为首付能少付尽量少付，贷款能多贷尽量多贷。而且选择等额本息还款法，而不是等额本金还款法。并且贷款时间能贷多长就贷多长，最好贷足30年。
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  2021-12-23 18:30 连亚玉 客户经理

  公积金贷款利率低，自由还款比较方便．商业贷款可以多贷点，公积金贷款最高只能贷款40万30年．（如果你的个人资信比较高．就是说你的学历＼工资＼职称都高可以评贷款等级．最高可以贷52万）还有如果你40万不够可以选择公积金贷款＋商业贷款＝组合贷款．
  公积金从今年7月1日贷款额调整最高可以贷款60万了。公积金贷款利率是4.86 ，商业贷款是7。2，第一次商贷优惠利率是6.12。
  你所说的是商贷的等额本金和等额本息，公积金贷款是按照最低还款和月均还款的方式，并不是等额本金和等额本息。给你定的最低还款是让你每月不得低于最低还款额。往高还款多少都可以。月均还款是把本金和利息给你平均分配了。公积金是按月计算利息的。例如：（你贷款20万，最低还款是1000元，但你每月都还款5000元，多出来的全算本金，下个月就从20万里面刨除5000，剩余的再重新计算利息。如果你贷款20万20年，5年还清只收取5年的利息）
  商业贷款：
  等额本息还款法：即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。
  等额本金还款法：即借款人每月等额偿还本金，贷款利息逐月递减。
  两种还款方式的区别：
  等额本金还款法在整个还款期内每期还款额中的本金都相同，偿还的利息逐月减少；本息合计逐月递减。这种还款方式前期还款压力较大，适合收入较高或想提前还款人群。
  等额本息还款法每期还款额中的本金都不相同，前期还款金额较少，本息合计每月相等。这种还款方式由于本金归还速度相对较慢，占用资金时间较长，还款总利息较相同期限的等额本金还款法高。
  目前，个人住房贷款的还款方式主要有两种：等额本息还款法和等额本金还款法。许多人由于不了解银行的利息计算原理，误以为采用等额本金还款法就可以节省利息，实际上根本不是那回事。
  一、贷款利息的多少由什么因素决定
  大家都知道，钱在银行存一天就有一天的利息，存的钱越多，得到的利息就越多。同样，对于贷款来说也一样，银行的贷款多用一天，就要多付一天的利息，贷款的金额越大，支付给银行的利息也就越多。
  银行利息的计算公式是：利息＝资金额×利率×占用时间。
  因此，利息的多少，在利率不变的情况下，决定因素只能是资金的实际占用时间和占用金额的大小，而不是采用哪种还款方式。这是铁定不变的道理！
  不同的还款方式，只是为满足不同收入、不同年龄、不同消费观念人们的不同需要或消费偏好而设定。其实质，无非是贷款本金因“朝三暮四”或“朝四暮三”式的先还后还，造成贷款本金事实上的长用短用、多用少用，进而影响利息随资金实际占用数量及期限长短的变化而增减。
  可见，不管采取哪种贷款还款方式，银行都没有做吃亏的买卖、客户也不存在节省利息支出的实惠。
  二、等额本息还款法和等额本金还款法的比较
  1、等额还款法，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。
  由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。
  这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择！
  2、等额本金还款法，即借款人每月按相等的金额（贷款金额/贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。
  由于每月所还本金固定，而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减，因此，等额本金还款法在贷款初期月还款额大，此后逐月递减（月递减额＝月还本金×月利率）。例如同样是借10万元、15年期的公积金贷款，等额还款法的月还款额为760.40元，而等额本金还款法的首月还款额为923.06元（以后每月递减2.04元）,比前者高出163.34元。由于后者提前归还了部分贷款本金 ，较前者实际上是减少占用和缩短占用了银行的钱，当然贷款利息总的计算下来就少一些（10年下来共计为3613.55元），而并不是借款人得到了什么额外实惠！ 此种还款方式，适合生活负担会越来越重（养老、看病、孩子读书等）或预计收入会逐步减少的人使用。 可见，等额本金还款方式，不是节省利息的选择。如果真正有什么节省利息的良方，那就是应当学会理智消费，根据自己的经济实力，量体裁衣、量入为出，尽量少贷款、贷短款，才是唯一可行的方法。
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  2021-12-23 18:24 赵飞英 客户经理

  正常啊，这就是等额还款方式所决定的。你放心，只要你慢慢你的还本金额会越来越多，利息越来越少的，但本金和利息总额是不变的。（在利率不变的情况下）。就因为最出大多还的是利息，所以这种方式，想提前还款，显得不划算，因为你的利息都在钱几年全部还的差不多了。
  所以说贷款都是没有办法的事情啊。
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  2021-12-23 18:21 连传杰 客户经理

  你是问买房啊，还是贷款啊，我认为都不是明智之举。
  买房我就不说了
  目前利率为上升周期，在近2-5年以内基本是上行的，除非再来一次金融危机
  至于贷款是否划算，要看你利用你手中的钱能不能赚回超过贷款利息的钱，如果只是把钱放在家里，贷款肯定不划算。
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  2021-12-23 18:13 赵风莲 客户经理

  几年前，力哥的一位同学，暂且称为X君，想要买婚房，房子总价200多万，关于具体的房贷方式，他来咨询我这个“理财专家”的意见。

  我给出的意见非常明确：

  1.首付能少付尽量少付，贷款能多贷尽量多贷。
  2.选择等额本息还款法，而不是等额本金还款法。

  3.贷款时间能贷多长就贷多长，最好贷足30年。

  然而我给他的三条建议，最后他们一家商量后，一条也没采纳。

  他倾尽双方家庭所能，把首付提高到60%。

  为了节省账面上的利息支出，最后选择了还款压力逐月递减的等额本金还款法。

  同样为了节省账面上的利息，他最后咬咬牙，选择10年还清贷款，毕竟10年还清和30年还清，利息可以差上好几十万。

  对此，力哥也表示无能为力~

  他的选择，也是绝大多数没有理财思维的普通人的选择——习惯用静态的眼光看待财富数字，且对背债这件事一百个不乐意，总希望尽量少付利息，尽早还清贷款，早日无债一身轻。
  

  莎士比亚在《哈姆雷特》中有一句经典对白：“不要向别人借钱，也不要借给别人钱，向别人借钱会丧失尊严，借给别人钱会人财两空。”

  哈哈，扎心了老铁~

  历史上的知识分子大多有伟大的情怀和理想，左派居多，莎士比亚也是如此，所以才会凭借臆想描绘了一个和客观事实大相径庭的《威尼斯商人》的形象。

  如果人人都遵循莎士比亚的态度，那资本主义根本发展不起来，现代金融体系更是无源之水，无本之木。

  但，这符合普通人的认知和行为本能。

  普通人一定不想借钱给别人，因为怕别人耍无赖不还，自己又拉不下脸皮去讨债，到时哑巴吃黄连。

  普通人不到万不得已也不愿问别人借钱，你脸皮得多厚才好意思向别人伸手呢？普通人拉不下这张老脸呢~

  理清了这些根本问题，我们会发现X君秉承的思维方式，如果天赋异禀加恰逢机遇，或可奋斗成中产，如果天资愚钝又缺乏洞察机遇的能力和抓住机遇的勇气，则一辈子只能生活在中下层，但不管如何努力，他都很难有朝一日成为富人。
  

  回到贷款买房的具体语境中分析，就看得更清楚了。

  
  

  一、为什么力哥建议他少首付，多贷款？

  因为房贷是中国金融市场上能找到的利率最低的贷款品种，当时房贷利率还能在央行发布的基准贷款利率基础上打8.5折，公积金贷款利率更低，相当于基准贷款利率打7折。

  更重要的是，在房价上涨压力持续高烧不退的情况下，国家必然会持续进行差别化限贷政策。

  第一次贷款买房一定最划算，今后再想要贷款买第二套房，对不起，首付可能就从30%提高到50%、70%甚至像北京那样提高到80%，到了80%首付，杠杆效应几乎没了。

  而且贷款利率也会从7折或8.5折提高到1.1倍、1.2倍甚至1.3倍惩罚性利率。

  尤其是公积金贷款政策规定，你首套房贷没还清的情况下，不能再申请第二次贷款。
  

  所以第一次贷款买房的机会要特别珍惜，一定要使出吃奶的力，尽可能发挥到极限！
  不管你手里有多少钱，是刚刚勉强凑够3成首付，还是就算全款买房也绰绰有余，都应该尽可能首付3成，贷款7成，尽可能把银行如此“优惠”的钱弄出来，为己所用。

  二、为什么力哥建议选择利息总支出更高的等额本息还款法而不是等额本金还款法？

  这里面的小九九，力哥在《这样买房子，能省10万块？》一文里做过详细剖析，点击蓝色字体标题，可以回顾力哥的专业解读。

  简单说，等额本金还款法和等额本息还款法的计息方式是一样的，前者并不会比后者更省利息更划算。最后算总账，发现等额本金还款法的利息总额相对更少，只是因为等额本金还款法占用银行资金的时间相对更少。

  三、为什么力哥建议贷款时间能贷多长就贷多长？

  应对的是央行持续的货币超发。

  今天中国市场上存在的货币总量（M2）比30年前的货币总量，增加超过100倍！

  哪怕随着中国经济逐渐走向成熟，货币超发速度会逐渐变慢，但通胀依然不会彻底消失，我们手里的钱，还是无时无刻不被“通胀税”洗劫。

  这就导致仅仅依靠自己辛苦劳动赚到的工资来生活，然后把工资结余存进银行的人，一定会被政府“洗劫”。

  而只有100万，却敢向银行贷款300万买房的人，则有可能非但不被政府“洗劫”，反过来“洗劫”那些只会把钱存银行的穷人。
  

  你用杠杆超发货币，稀释财富，我则顺势而为，把你超发的货币通过贷款方式为自己所用，你放杠杆，我也放杠杆，到头来，可能我不但不吃亏，反而有的赚。

  在超发货币的过程中，少数有理财思维的聪明人用杠杆让自己不亏反赚，多数普通人却只能吃亏买单，久而久之，那些敢于贷款购买优质资产的人，就会相对越来越富，不敢负债，只会把钱存银行的人，相对越来越穷。

  因此最理性的选择，就是低息房贷能多贷就多贷，能尽可能不还/晚还就尽可能不还/晚还。

  一旦为了节省账面利息，选择10年还清贷款，到时就会陷入被动——假如你30岁开始还贷，10年后才40岁，正是事业收入迈入巅峰的时期，收入节节攀升，贷款却已还清，此时如果还想二次贷款买房，就要面临严格限贷政策，很不划算。

  如果选择30年还清贷款，还是30岁开始还，到你60岁还清，已接近退休年龄，能把这笔优质贷款充分利用起来。

  还要考虑到，随着你收入不断提高，还贷压力会逐渐减少，哪怕你眼下觉得压力有点大，10年、20年后，再看这点月供，就会觉得小菜一碟。

  最后特别提醒，今天这篇是力哥三年前写的爆款旧文，理念没毛病，而且很重要，但这几年市场环境发生了变化，所以再强调几点：

  1、房地产大跃进时代过去了，单靠买房改命已不可能，但不意味着房价从此不会涨。长期看，人口持续流入的中心大城市的房价，哪怕调控严格，也还是会继续上涨，只不过上涨速度变慢，幅度变小，房子不再是最优质的投资品种。

  2、记住“房住不炒”，以上贷款买房的理念和方法，更适合刚需自住房。

  3、“首付尽量少，贷款尽量多”的原则下，也要考虑你的实际还款能力。千万别拼死吃河豚，让月供压得喘不过气来，会让生活陷入极度危险状态。

  4、杠杆得用在刀刃上，购买长期看能升值的优质资产（好的负债），而不是用在坑爹投资品或者消费品上（坏的负债），在花呗白条信用卡上放杠杆买手机电脑衣服包包旅游happy啥的，只会越来越穷。

  5、金融行业为啥那么赚钱？最主要的利润来自息差。

  你把钱存银行，给你一年2%，它把钱借出去，一年7%，躺赚5%，100亿存款，一年就能赚5亿。

  券商、保险、P2P……都这种模式。

  券商发100亿可转债，票面利率1%，转手借给两融客户，利率6%，一年躺赚5个亿。注意，银行P2P放出去的贷款，还要担心坏账，融资融券有保证金，看你撑不住了就强行平仓，券商本金永远安全，旱涝保收。

  这些年那么多港股券商开户送这送那，获客成本极高，一旦玩上瘾，客户就会习惯融资打新，现在僧多粥少，融资打新很容易亏钱，但券商怎么都躺赚。

  所以要不要放杠杆的关键在利率。

  年利率3%的贷款，那叫“福利”，有多少借多少；

  4%的贷款，天赐良机，借；

  5%的贷款，很会理财的，也可以借；

  5.5%的贷款，如果是10年以上的长期贷款，也可以借。

  超过5.5%的贷款，现在的市场环境下，就要悠着点了。

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  2021-12-23 17:57 章要在 客户经理

  1、贷款时间长能减轻还贷压力
  同样贷款100万，还10年、20年和30年，其他条件相同的情况下，每月月供额度是不同的，贷款年限越短就意味着每月的还贷金额就越高，这样无疑增加了房奴们的还贷压力，一旦出现逾期还贷，那后果可就严重了。如果贷款年限在20年以上，那么房奴每月的还贷压力就会得到减轻，生活品质也能够得到保障。
  2、贷款时间长能低成本融资
  各行各业都陷入了融资难的困境，即便最后融到了资金，也要付出高额的成本。相较之下，房贷可算得上是成本最低廉的融资渠道了，所以，为啥不选择长贷款年限呢？
  3、贷款时间长能便于提前还贷
  贷款也会牵扯到提前还款，虽然一直不赞成大家提前还款，但是既然存在这个说法，总有相对来说比较划算的还款方式。如果贷款30年，在10年内实现资金累积，提前还款的人还是大有人在的。一般来说，提前还款的期限最好不要超过贷款期限的1/3，这是为什么？
  还房贷时前期多为利息，而后期多为本金，如果贷款买房时就打算提前还贷，那么最好选择20年以上的贷款年限，这样更便于你提前还贷，也能够省不少利息。
  4、贷款时间长能放大购买力
  贷款之后，基本上每月还款多少就成了明确的事情，基本不会有什么大的变化。在通货膨胀的环境下，货币的贬值能力远大于月供的价值。
  根据2018年央行最新基准利率来算：贷款100万，年限10年，月供是10557.74元，而贷款160万，年限20年，月供是10471.1元，两者月供几乎一样，但贷款额度却相差60万。