其他回答(共7条)

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  2021-12-23 18:19 齐晓娥 客户经理

  按照民法典的规定，抵押期间除非抵押人与抵押权人另有相反约定（相反约定不能对抗善意第三人），抵押人有权转让抵押物，转让抵押物的处分权不受限制，抵押人转让抵押物的，属于有权处分，符合基于法律的物权变动规则的，受让人取得抵押物的所有权。抵押人负有及时通知抵押权人的义务。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的。抵押权人有权对转让价款请求权请求物上代位权。抵押权人对转让价款请求权主张物上代位权的，抵押权人对原抵押物的抵押权消灭。
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  2021-12-23 18:12 黄盛波 客户经理

  答复：一、第三人取得所有权否？
  个人认为第三人取得所有权。因为按照《物权法》第191条的规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 ”该规定非效力规范，所以是没有否定未经抵押权人同意转让抵押财产的效力。
  二、抵押权还可以行使否？
  抵押权人可以继续行使抵押权。此时可以采取的措施是向买卖房屋的双方要求提前偿还债务或者提存房款。如果都行不通的话，就向法院起诉要求法院确认该房屋买卖无效，从而保护自己的抵押权。
  希望能和你多交流该问题的处理。
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  2021-12-23 18:05 齐斯琴 客户经理

  办理房屋抵押登记后，可以有条件的转让。一是经抵押权人同意，二是受让人代为清偿债务，三是转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
  《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
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  2021-12-23 17:59 齐明柱 客户经理

  办理房屋抵押登记后，可以有条件的转让。一是经抵押权人同意，二是受让人代为清偿债务，三是转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

  《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
  

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  2021-12-23 17:53 章要在 客户经理

  律师观点：已设定抵押的房屋进行转让是房地产交易中非常典型的模式。通常，上家（抵押人）通过向银行申请贷款买进房屋，并将该房屋抵押给银行（抵押权人），作为偿还贷款的担保。而在抵押权存续期间，如果上家欲将该房屋转让，在交易方式上与没有设定抵押的完全产权的房屋转让存在很大差异。一般而言，实践中有如下几种既符合法律规范，又具有可操作性的交易模式，供房屋买卖的双方选用：1、双方签订房地产买卖合同之后，由上家自筹资金，一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额，之后银行释放抵押权，由房地产交易中心注销抵押登记，如此，上家取得了该房屋的完全产权，接下来，双方即可按照一般的二手房买卖流程完成交易。
  这种方法的优点是，在上家取得完全产权之前，下家没有支付房款，因此买方资金的安全性高；缺点是，完全由上家筹钱还贷，就要求上家具有很强的资金实力或融资能力，且没有充分利用下家的首期房款参与还贷，不是最为经济的解决方案。
  2、双方签订房地产买卖合同之后，下家将应当支付的首期房款专项用于帮助上家归还贷款余额。这种方法的优点是，充分利用了资金的流动价值，盘活了下家的首期房款，双方合力解决了交易的最大障碍；缺点是，下家的首期房款存在一定风险，如果遇到恶劣的上家，利用下家的资金帮他还贷，进而取得房屋的完全产权，再将该房屋转卖他人后逃匿，下家既不能取得房屋产权，又让首期房款血本无归，到那时，只能通过其他法律途径追讨，就非常被动了。因此，运用这种方法的关键是要找到一个双方都信任的第三方（如信誉良好的中介公司、律师事务所或其他担保机构等），全程控制每一个环节，消除由于双方互不信任或上家缺乏诚信而可能导致的交易风险。如果下家首期房款不足以全部偿还上家的贷款余额，上家还可以委托一家担保机构提供垫资的服务，补足差额。如此，仅需支付一笔合理的垫资服务费，就可以实现融资，进而完成交易。
  3、双方签订房地产买卖合同之后，双方共同向上家的原贷款银行申请办理转贷款（转按揭）手续，这种方法的优点是，无须筹措资金提前还贷，没有融资的压力，而是将上家原有的还贷义务转由下家承受，通过变更抵押登记，将抵押人从上家变更为下家；缺点是，转按揭手续较为繁复，且不是所有银行都有这项业务，而如果下家需要到另一家银行办理贷款，则会出现跨行转按揭的问题，两家银行之间是否能顺畅地配合，将是交易成败的关键。因此，买卖双方在准备采取转按揭的模式解决上述抵押问题之前，必须向相关方进行充分咨询，明确银行的具体要求和办理流程，切不可草率为之。
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  2021-12-23 17:33 赵骏凯 客户经理

  根据法律规定，已经抵押给银行的房子如果要进行买卖，购房者是要通知银行的，银行同意买卖的，可以提前还贷解除抵押或者办理转按揭，从而实现房屋的买卖。
  具体的法律依据：
  首先，我国法律规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的，不得转让抵押物。
  其次，抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
  再次，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务人后可以向抵押人追偿。
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  2021-12-23 17:20 樊扬诗 客户经理

  【案情】赖某夫妻（甲方）与周某（乙方）签订了一份《合同转让协议》，协议约定：甲方同意将其名下的一套房屋转让给乙方，房屋作价85万元，乙方须一次性付清等内容。次日，周某将全部价款给付给赖某夫妻，赖某夫妻也出具了收条。然而，让周某不知道的是，赖某夫妻几年前就因为借款将该房屋抵押给了银行，并到房地产交易管理所设定了抵押登记。因为，房屋无法过户给周某，双方发生纠纷。
  【分歧】第一种意见认为，赖某夫妻与周某所签订的转让协议无效。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”本案中，赖某夫妻转让房屋时，未通知抵押权人银行，也未告知受让人周某该房屋存在抵押，故转让协议无效。
  第二种意见认为，赖某夫妻与周某所签订的转让协议有效。根据《担保法司法解释》第67条第1款规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后，可以向抵押人追偿。”该款规定实际上突破了担保法的相关规定，转让合同仍然有效。
  【管析】笔者同意第二种意见，赖某夫妻与周某签订的转让协议是有效的。
  第一，《担保法司法解释》第67条第1款的规定，该规定实际上突破了担保法的相关规定，即抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让协议仍然有效，只不过是“权随物走”，赋予了抵押权人的追及权及受让人的涤除权。
  第二，《物权法》第191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”这但书部分实际上否定了未经抵押权人同意转让行为绝对无效的规定。这就与《担保法》第49条第1款发生冲突，对此，根据“上位法优于下位法”、“新法优于旧法”的法律适用冲突问题原则，《担保法》第49条第1款不能主张转让行为无效的法律依据。
  第三，在司法实践中，从鼓励交易的司法原则出发，同时《担保法》及《物权法》相关法条的立法目的也是保障抵押权人享有的债权能够实现，一般认为《物权法》第191条第2款的规定属于管理性规定而非效力性规定，转让抵押房屋未经抵押权人同意的，不影响转让协议的效力。
  综上所述，抵押权存续期间，抵押人未通知抵押权人也未告知买受人转让的房屋存在抵押的情况下，抵押人与买受人所签订的转让房屋协议是有效的，卖房人应履行协助买受人办理房屋过户手续的义务。编辑：辛潼文章出处：江西省南丰县人民法院