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  2021-12-23 18:02 齐晓彬 客户经理

  根据2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，社会上许多人认为被执行人“唯一一套住房不得执行”。此认识给法院执行难雪上加霜，使一部分不良债务人自以为有了逃避法律责任的“尚方宝剑”。笔者认为这种认识是对最高院司法解释的误读，有必要在法理上予以澄清。
  一、对司法解释的解读
  《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。此条规定对不能拍卖、变卖或者抵债的房产是有限定条件的，是指对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，而不是指一套房屋不能执行。为了进一步明确可执行房屋司法解释第七条规定“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必须的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”。显然最高院司法解释强调的是要保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必须的居住房屋，并没有提及一套房屋就不能执行。否则会出现债务人居住一套豪宅甚至别墅，却不能对其予以强制执行的荒唐局面。司法解释对被执行人房屋不能执行规定的目的是保护被执行人的生存权，而不是保护其享受超过生存权以外的居住条件。
  二、对一套房屋执行的必要性
  在我国目前的市场经济环境下，信用缺失是阻碍市场经济发展的一个重要问题，司法强制措施是保障社会信用的最后一道屏障。房产是公民个人最重要的生活资料，也是确立其市场信誉的重要依据，如果司法强制措施对一套房屋不能采取，那么就会出现恶意逃债者居住超过生活必需的房产，而法律对其无可奈何的局面，这对享有合法债权的申请人是极其不公平的，也不利于维护法制秩序。特别是在基层法院，许多执行案件是交通肇事、伤害、抚养费、赡养费、劳动报酬案等，有的申请执行人没有房屋，有的被执行人的房屋是申请执行人的钱购买的。有不少申请执行人无钱看病，难以维持基本生活，同样面临生存权问题，而且是债权和生存权的竞合。在强制执行时平衡利益和注重效果在这种情况下显得尤其重要。因此不论是站在维护市场法制秩序的角度，还是保护债权人合法权益的角度，对于超过生存必需限度的被执行人的一套房屋进行强制执行都是必要的。
  三、对一套房产的执行方法
  首先应当确立予以执行的标准，此标准应当严格按《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条规定予以确定，也就是所拟执行的房屋是否超过了“被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必须”。对于具体标准司法解释没有规定，由于我国各地经济发展不一致，对于最低生活标准的衡量是难以统一的，如同人身损害赔偿中社会平均工资各地无法统一相同。故此对于最低生活标准房屋的衡量应当根据各地标准予以执行，可以参考当地廉租住房标准和经济适用房标准等予以衡量，对此南京市中级人民法院已作了积极而有效的探讨，确定以人均住房8平方米作为最低住房标准的依据，极大的提高了法院确认执行标准的效率。
  其次可采取置换或租赁两种执行方法予以执行。对于能够采取置换方式执行的，可以采取大面积房置换小面积房，好地段房置换差地段房，高价房置换低价房等方式予以执行；不具备置换条件的也可以采取给被执行人租赁一定面积的房屋予以执行，租赁时间以半年到两年为宜。
  第三执行的程序。第一步由申请执行人提出申请，法院进行审查，审查的重点是所拟执行的房产是否超过被执行人生活必需：第二步对拟执行房产委托具有资质的评估机构予以评估，以确定其价值；第三步对拟执行房产依法予以拍卖；第四步落实置换房。对此可采取多种方式：首先考虑由被执行人自行落实，在拍卖款中扣除执行款及有关费用后将余款还给被执行人或留下按当时当地的不高于平均价以最低保障条件将安置款交由被执行人自行落实；其次在被执行人无法告知或不配合的情况下则由执行法院予以落实；也可以由申请执行人代为落实，但必须经执行法院审查认可。对于采取租赁方式的，租赁房屋的落实按照上述置换方式予以落实，同时由法院用拍卖款设立一个租房专项账户，专门用于支付被执行人租房生活的费用。第五步强制被执行人迁到置换或租赁的房屋，把拍卖房产交付买受人。
  第四、对于银行的抵押权的处置
  《根据最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》
  第一条的规定：对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。同时该规定第三条也明确规定了在实际操作中的方式。
  综上： “一套房产不能执行”、“有抵押权的房屋不得拍卖”的认识是对最高院司法解释的误读，对一套房产采取强制执行措施是必要的也是可行的，在具体实务中既要注意保护被执行人及其所抚养家属的生存权，又要最大限度地实现债权的人的债权，必须在保护申请执行人的利益和被执行人的利益之间保持合理的平衡，注重执行实效。
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  2021-12-23 17:51 梅金莉 客户经理

  《最高人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条：对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或抵债。第3条：强制迁出时，被执行人（借款 人或抵押人）无法自行解决居住问题的，可以由申请人执行人（出借人）为被执行人及其所抚养家属提供临时住房。第4条：申请执行人（出借人）提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行 人原住房，面积参照《城镇最低收入家属廉租房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准。第5条：申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先 扣除。 仁安对只唯有一套住房抵押的借款人，采取换房安置，以大换小、以近换远、差价还债。
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  2021-12-23 17:36 龙宣霖 客户经理

  如果当时已正常办理抵押登记，法院可以拍卖。
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  2021-12-23 17:24 辛培兵 客户经理

  按相关规定，如果符合条件，唯一住房也是可以拍卖的。

  相关规定《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》

  根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合人民法院民事执行工作的实践，对人民法院根据抵押权人的申请，执行设定抵押的房屋的问题规定如下：

  第一条　对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。

  第二条　人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。

  第三条　上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十六条的规定执行。

  强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。

  第四条　申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。

  第五条　申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定；协商不成的，由人民法院参照当地同类房屋租金标准确定，当地无同类房屋租金标准可以参照的，参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。

  已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。

  第六条　被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。

  第七条　本规定自公布之日起施行。施行前本院已公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。

  扩展资料

  关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定

  【颁布部门】 最高人民法院

  【发文字号】 法释[2005]14号

  【颁布时间】 2005-12-14

  【实施时间】 2005-12-21

  【效力属性】 已修正

  【正文】

  *注：本篇法规中第三条第一款已被《最高人民法院关于调整司法解释等文件中引用<中华人民共和国民事诉讼法>条文序号的决定》（发布日期：2008年12月16日实施日期：2008年12月31日）调整

  《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》已于2005年11月14日由最高人民法院审判委员会第1371次会议通过，现予公布，自2005年12月21日起施行。

  2005年12月14日

  房屋和土地一并抵押的规定，只是为了解决土地使用权和房屋所有权分属于不同的权利人时的利益冲突，不是要强行扩张抵押权的效力。在因实现抵押权而拍卖抵押的土地使用权和房屋所有权时，房屋所有权和土地使用权可以一起拍卖，但是，抵押权的效力不能及于未约定的部分，抵押权人对未约定的部分不能优先受偿。

  房产抵押贷款是指借款人以已购商品住房抵押，贷款银行为借款人提供一揽子资金服务，满足其购买住房、车位、大额耐用消费品、汽车和住房装修等多种需求的人民币贷款。

  新房贷款的贷款期限最长不超过30年，二手房不超过20年；贷款额度是房屋评估值的70%；贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行，基准年利率是5.94%。

  产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。

  提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。房屋抵押人必须具有完全的民事行为能力，无民事行为能力和限制民事行为能力的人不得设定房屋抵押。

  参考资料

  
  

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  2021-12-23 16:55 符育明 客户经理

  我们知道，对于一些拒不履行义务者，权利人可以申请强制执行。可是，被执行人唯一住房是否可以强制执行/又将如何强制执行呢?强制执行有哪些条件?接下来临沂律师为您整理了相关法律知识，为您分析，希望可以帮助到您。

  一、唯一住房并非不能执行

  据悉，广东省平远县人民法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，将一名老赖的唯一住房通过拍卖变现，债权人通过竞拍得到房屋挽回损失。在保障被执行人基本生活水平的基础上最大限度地维护了申请执行人的合法权利，是债权人的一项制度红利。

  司法实践证明，以往在被执行人只有一套住房的情况下，法院不能强制执行。社会各界对此反映非常强烈。很多情况下，债权人往往因为债权不能及时收回，处于生活无着的状态，而一些老赖名下明明有房产、财产，但却不能执行。可如今，老赖们再也不能用“一套房”来做挡箭牌了。最高人民法院的执行新规，将有望打破一些老赖的幻想，有效破解执行难，增加债权人的胜算。

  二、法院在什么条件下可对欠债者唯一住房进行执行

  第一种情况，对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活的必需的居住房屋的，比如你是老人，那么名下虽然有一套房子，但是你儿子的房子多，他足以保障你的生存。

  第二种情况，执行依据生效之后，被执行人为逃避债务而转让他名下的其他房产的，本来有房产，甚至有多套房产，但是执行依据生效之后，为了逃避债务，转让、转移自己名下的房产，造成了只有一套房产，这不属于保护的对象，因为你的目的是为了逃避债务的履行。

  第三种情况，申请执行人按照当地廉租住房保障的面积、标准，为被执行人以及所抚养家属提供了可供居住的房屋。比如按照当地廉租住房保障面积标准提供临时的周转房。同时，该规定还提供了一个选择性的方案，或者是申请执行人同意按照当地房屋租赁市场平均的租金标准，从该房屋的变价款中扣除5至8年租金的。这实际上是建立了一个激励配合执行的机制。

  第四种情况，如果执行依据本身就是交付居住的房屋，那么法院必须按照执行依据所确定的内容执行。但是考虑到被执行人需要另外租房子，可能要有一个周转期，所以给予3个月的宽限期。以上情形，都表明法院执行“唯一住房”在强力打击老赖的同时仍然维护了被执行人及其家属基本权利，不至于其无家可归。

  构建法治社会，推进依法治国进程，就应有良好的制度设计，以降低债权人成本，增加不讲诚信者负担。附条件可执行“唯一住房”新规定的施行及强力执行，能最大限度压缩老赖生存空间，倒逼其自觉履行义务。进而增加维权者信心，维护生效裁判文书尊严，增进公众对规则的信仰和对法律的敬畏。

  以上就是华律网小编为您总结的关于“唯一住房法院可以强制执行吗”的相关知识。通过上文的实际案例分析及相关知识整理，我们知道唯一住房是可以强制执行的。本网站致力于打造优质的律师咨询服务，如果您还有任何疑问，欢迎进行律师咨询。

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  2021-12-23 16:39 齐智富 客户经理

  唯一住房，可以强制执行。
  《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”为此，某些被执行人错误地认为，其只有一套住房，法院不可能拍卖其住房，拒不配合法院的执行工作。但根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”因此，已经设立抵押权的房屋，即便是被执行人只有一处住房，法院仍然可以强制执行。且根据今年5月5日开始实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十条的规定“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系其本人及所复议家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所抚养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”据此，即便是没有设定抵押权的房屋，若被执行人存在上述几种情况，法院依然可以强制执行其唯一住房。
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  2021-12-23 15:52 赵风莉 客户经理

  如果是自己唯一一套住房。法院是不能够强制拍卖的。