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  2021-12-23 13:51 车广伟 客户经理

  指能直接或间接证明房屋所有权归属的一切文件（狭义的房屋产权证件仅指《房屋所有权证》，即契证）。能证明房屋所有权的文件有建筑许可证，契约（合同），契证。
  房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
  1.《房屋所有权证》是房屋产权登记机关颁发给权利人的法定凭证，权利人依法凭证行使房屋的所有权。
  2.《房屋共有权证》是房屋产权登记机关颁发给两个或者两个以上的权利人的法定凭证。共有的房屋，由权利人推举持证人收执《房屋所有权证》。其余共有人各执房屋共有权证书一份。房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等法律效力。
  3.《房屋他项权证》是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等他项权利人的法定凭证。房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。
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  2021-12-23 13:49 龚峻梅 客户经理

  1、房屋产权是产权，土地使用权是国家出让的。所谓房地产使用权，其实只是土地使用权。土地使用权决定了房产的使用权。
  2、房屋产权(即房产权)是不变的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有，土地使用权是有期限的。
  我们生活在比较之中，有黑暗才有光明，有恨才有爱，有坏才有好，有他人和他人所做的事我们才知道自己是谁，自己在做什么。一切都在比较中才能存在，没有丑便没有美，没有失去便没有得到。
  我们只需要一个我真爱的人和真爱我的人，在一起，我们的人生便圆满了。人的一生中最重要的不是名利，不是富足的生活，而是得到真爱。有一个人爱上你的所有，你的苦难与欢愉，眼泪和微笑，每一寸肌肤，身上每一处洁净或肮脏的部分。
  真爱是最伟大的财富，也是唯一货真价实的财富。如果在你活了一回，未曾拥有过一个人对你的真爱，这是多么遗憾的人生啊!
  生活中的定律是为实践和事实所证明，反映事物在一定条件下发展变化的客观规律的论断。定律是一种理论模型，它用以描述特定情况、特定尺度下的现实世界，在其它尺度下可能会失效或者不准确。
  没有任何一种理论可以描述宇宙当中的所有情况，也没有任何一种理论可能完全正确。人生同样有其客观规律可循。
  一、生活定律 痛苦定律:死无疑是痛苦的，然而还有比死更痛苦的东西，那就是等死。
  幸福定律:如果你不再总是想着自己是否幸福时，你就获得幸福了。
  错误定律:人人都会有过失，但是，只有重复这些过失时，你才犯了错误。
  沉默定律:在辩论时，沉默是一种最难驳倒的观点。
  动力定律:动力往往只是起源于两种原因:希望，或者绝望。
  受辱定律:受辱时的唯一办法是忽视它，不能忽视它时就藐视它;如果连藐视它也不能，那么你就只能受辱了。
  愚蠢定律:愚蠢大多是在手脚或舌头运转得比大脑还快的时候产生的。
  化妆定律:在修饰打扮上花费的时间有多少，你就需要掩饰的缺点也就有多少。
  省时定律:要想学会最节省时间的办法，首先就需要学会说"不"。
  地位定律:有人站在山顶上，有人站在山脚下，虽然所处的地位不同，但在两者的眼中所看到的对方，却是同样大小的。
  失败定律:失败并不以为着浪费时间与生命，却往往意味着你又有理由去拥有新的时间与生命了。
  谈话定律:最使人厌烦的谈话有两种:从来不停下来想想;或者，从来也不想停下来。
  误解定律:被某个人误解，麻烦并不大;被许多人误解，那麻烦就大了。
  结局定律:有一个可怕的结局，也比不上没有任何结局可怕。
  二、工作定律
  安全定律:最安全的单位几十年没有得过安全奖(最安全证明你们安全没有做工作)
  需要定律:同样两个相同的单位，同样的办公费。多少年以后，发生了变化(证明你们单位办公不需要那么多的钱)出来反对，这种成功的概论会归结为零。
  评比定律:领导认为谁好，谁就好。(只要领导看你不顺眼，再辛辛苦苦地工作也是白费力气。)
  一票否决定律:在一个单位，比如升工资，比如提拔任用，一个人提出来，往往成功的概率最大，而另一个人站
  接受教育定律:每个单位都有吊儿郎当不好好干工作的人。但领导往往在批评这些人的时候，这些人恰恰不在场，于是，便出现了遵纪守法的人，经常接受教育的尴尬局面。
  哭闹定律;那个部门没有几个因为经常的哭闹而得到了实惠，他有什么理由不经常哭闹下去。(此定理也适用那些经常在领导面前叫苦叫累的部门)
  能者多劳定律:在同一科室里，有的人虽然在其岗，但却不能胜任本职工作，那他的工作只能由能胜任该项工作的人去代劳。
  不平衡定律:年年当先进的部门或个人，一年没有当先进便想不通;从未当先进的部门或个人，当上先进后便想不到。
  少劳多得定律:一般的单位，都分为合同工、(过去称为正式工)协议工、临时工等等。拿钱越少的工作量越大，而且越容易被解雇;拿钱越多的越没有多少事情可干，而且最不容易被解雇。
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  2021-12-23 13:43 车广伟 客户经理

  房屋产权证件指《房屋所有权证》，即契证能证明房屋所有权的文件有建筑许可证，契约（合同），契证。

  房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

  1.《房屋所有权证》是房屋产权登记机关颁发给权利人的法定凭证，权利人依法凭证行使房屋的所有权。

  2.《房屋共有权证》是房屋产权登记机关颁发给两个或者两个以上的权利人的法定凭证。共有的房屋，由权利人推举持证人收执《房屋所有权证》。

  其余共有人各执房屋共有权证书一份。房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等法律效力。

  3.《房屋他项权证》是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等他项权利人的法定凭证。房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。

  扩展资料：

  房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

  房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，届满自动续期，续费按当时的1%-10%来增收（即土地使用权出让金）。

  按房屋所有权分类

  按房屋所有权的归属进行的分类。在现阶段，我国住宅类房屋按产权可划分为：

  （1）国家所有住宅;

  （2）劳动群众集体所有住宅;

  （3）公民私人所有住宅;

  （4）其他经济组织(如中外合资企业等)所有住宅。非住宅类房屋主要是全民所有制(国家房产)和集体所有制的房产，其他经济组织所有房产只是少量的。

  参考资料：

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  2021-12-23 13:34 车庆云 客户经理

  房屋产权和房屋所有权的区别如下：

  1、房地产权证其实就是既能证明具备房屋所有权，又能证明具备土地使用权，而房屋所有权证则是只能证明拥有房屋的所有权，而不能证明对土地使用权。这是两个证件最主要的区别。

  2、办理房屋所有权证的是在房产管理部门，而办理房地产权证的则是要具有管理房屋所有权和土地使用权的部门。

  3、房屋产权的使用权有时间限制，而房屋所有权属于私人财产权的一种，使用时间是永久性的。

  扩展资料

  房屋所有权的概述

  1、占有：是产权人对其房屋事实上的控制权；占有权是房屋所有权的基本内容，没有占有，就谈不上所有权。然而占有并非就是所有，因为占有分所有人占有和非所有人占有、合法占有和非法占有、善意占有与非善意占有。

  2、使用：是产权人按照房产的性能，作用对房屋加以利用的权利；使用权的行使必须符合下列条件：

  （1）无损于房屋的本质。

  （2）按照房屋的自然性能、经济性能和规定的土地用途使用。

  （3）遵守法律和公共道德，不损害公共利益和他人的合法权益。

  3、收益：产权人收取房产所产生的利益的权利；如将房屋出租取得租金、用房屋作为合伙入股取得红利等。

  4、处分：是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利。如依法对自己所有的房地产出售、出租、抵押、典当、赠与、拆除等。处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使（法律上有特别规定的除外）。

  5、期限：房屋产权有房屋所有权和土地使用权两部分组成。其中，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，到期后可重新缴纳土地出让金获得土地使用权。

  房屋所有权是一种绝对权，即权利人不需要他人积极行为的协助就可以直接实现自己的权力。

  此外，房屋所有权可以设立抵押权，但不能设立质权，因为根据物权法定原则，能设定权利质权的只有票据等有价证券，股票，股份和知识产权与一般债权这三种权利。

  特点

  1、房屋所有权的客体是具有一定结构、可供利用的房屋，而不是单指组成房屋的材料。未形成房屋或已拆毁的房屋的材料，不能成其为房屋所有权的客体。

  2、房屋所有权与其所依附的土地的使用权的分离。房屋的所有权发生变更，土地的使用权也随之发生变更，反之亦然。

  3、国家所有的房屋广泛实行所有权与使用权的分离，国家享有所有权、国有企、事业单位和其他组织享有使用权。

  4、房屋所有权可以转让，但受到土地使用权转让的制约。由于房屋所有权与土地使用权不可分离，因而，凡不可转让使用权的土地上的房屋，其所有权不能转让；非法转让土地使用权，会导致土地上房屋的转让的无效。

  5、房屋所有权的设立与移转，需办理房屋所有权登记和变更登记手续。不办理房屋所有权登记或变更登记手续，不发生确定房屋所有权或移转房屋所有权的效力。

  参考资料来源：

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  2021-12-23 13:17 辛培刚 客户经理

  房屋所有权与土地使用权同时抵押的原则，是指在房地产抵押时，应当将房屋与土地使用权同时抵押的原则。表现在两个方面：
  1、以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。即所谓的地随房走。
  2、以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。即所谓的房随地走。
  法律作出这一规定，其理由在于：（1）离开土地的建筑物不具备法律上的独立性，不能独立的构成抵押标的。任何房屋都是建立在土地上的，土地是地上房屋的必要组成部分，没有土地使用权的房屋在实践中不能独立存在，在法律上也是不能独立移转的，因此必须地随房走。（2）房屋虽然不是土地的本质组成部分，土地本身可以独立的移转，但是如果允许土地使用权单独抵押而地上建筑物所有权不进行抵押，就可能出现土地使用权与地上建筑物所有权主体不一致的状况，从而发生权利的冲突与摩擦，不利于物的有序利用和社会秩序的稳定。为防止这种权属不一致的矛盾，就有必要将房屋与土地视为一个整体，从而要求房随地走。
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  2021-12-23 13:13 龚小花 客户经理

  在市场经济条件下,土地和房屋都具有财产性质,合称房地产.房地产抵押,是指抵押人以其合
  法的房地产以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保的行为.根据我国现行法,房屋可以单独
  成为所有权的客体,因而房地产又分为房产和地产,即房屋所有权和土地所有权.我国实行土地公有
  制,土地所有权属于国家和农村集体经济组织,禁止土地所有权进人市场,所以在我国的房地产市场
  中并不包括土地所有权,而仅指由土地所有权派生的土地使用权.实践中,房地产抵押是最主要的担
  保形式之一,但由于房与地之间关系的复杂性,使我们不得不对房地产抵押中房产与地产之间的关系
  多加留意.
  一,房产和地产同时抵押
  房产和地产同时抵押是指将房屋和该房屋所占用范围内的土地视为一体设定抵押.在房产和地产
  同时抵押的情况下,并不严格区分房产和地产,抵押物是房产和地产的统一体.在行使抵押权时须将
  房产和地产作为一个整体拍卖,抵押权人按登记的先后顺序受清偿.在此方面的立法首推英美法系和
  大陆法系中的德国民法.英美法中的房地产概念有二层含义:一是把土地和房屋当作一个整体来看;
  二是把土地和房屋附带的各种权利合在一起为一个广义的不动产.由于其不严格区分房产和地产,所
  以房地产抵押只能是房产与地产的同时抵押.德国民法则完全继受了罗马法的"附着于土地之物即
  属该土地"的思想,认为定着于土地之物及与土地所有权结合形成的权利,都不是独立的不动产,
  而只是土地的重要组成部分.[11(P115)《德国民法典》第九十四条明确规定:"土地的主要组成部分为
  定着于土地的物,特别是建筑物,及与土地尚未分离的出产物."因而,德国民法否认房屋的独立
  性,认为房屋是土地的组成部分,在土地所有权中包含对房屋的所有.德国虽然后来颁布了哎地上
  权条例》以克服土地所有权对地上权的附合,但仍以地上权对房屋的附合来否认房屋的独立性,即
  房屋不能单独成为所有权的客体,因此,在抵押时体现了房地一体性.
  房产和地产同时抵押的理论依据是土地和房屋之间客观上的不可分性.这种客观上的不可分性是
  房与地之间最基本的自然关系,即土地是房屋的载体,房屋若离开土地,则会损害其自身的经济价
  值.如果从财产的形式考察,那么土地和房屋的关系就是土地使用权(地产)和房屋所有权(房产)
  之间的关系,二者之间在抵押时的关系因房与地之间的客观上的不可分性而表现为一种结合性.从房
  [收稿日期]2003-06-10[修回日期]2003-07-08
  〔作者简介〕陈玉芳(1968一),女,福建闽侯人,讲师,从事法学教学与研究.
  万方数据
  鹭江职业大学学报2佣3年
  地产经济学的角度看,由于级差地租的作用,地价决定房价,房价中又包含地价,若将土地所有权或
  者房屋进行单独交易,则可能势必造成房地产贬值的结果,从而影响到债权的受偿,也会使权利的受
  让人无法行使其权利.
  正因如此,在我国现行的不动产立法中,采取了建筑物与土地权利不可分离的原则,将土地使用
  权与房屋所有权视为不可分割的整体,即所谓"房随地走"和"地随房走"的原则,或者称之为房
  地一体化.土地使用权转让,地上的房屋所有权随之转让;反之,地上房屋所有权转让,该房屋占用
  范围内的土地使用权也发生转让.我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条规
  定:"土地使用权抵押时,其地上建筑物,其他附着物随之抵押,地上建筑物,其他附着物抵押时,
  其使用范围内的土地使用权随之抵押."《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第三条规定:"城市房屋
  的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致原则,除法律法规另有规定外,不得分离."第8
  条规定:"城市房产设定抵押等他项权利时,应当包括房屋所占用的土地使用权."为贯彻房产与地
  产的权利主体一致原则,《城市房地产管理办法》第四十七条第一款也规定:"依法取得的房屋所有
  权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权."《担保法》第三十六条规定:"以依法取
  得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押.以出让方式取得的国
  有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押.乡(镇),村企业的土地使用权
  不得单独抵押.以乡(镇),村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵
  押.n [2](P113-215)从我国上述法律规定不难看出,我国采取了房产和地产同时抵押的方式,抵押物就是房
  屋和该房屋占用范围内的土地使用权结合而成的一项房地产.不过,我国现行房地产立法与德国民法
  在此问题上虽然都采取房地一体性的观点,但二者并不完全相同.德国民法强调定着于土地的物特别
  是建筑物是土地的主要组成部分,从某种程度上说,土地权利是主物,而建筑物是从物.但我国法律
  是将土地与房屋视为一个整体对待的,就土地和建筑物二者的关系来说,是建筑物附随土地还是土地
  附随于建筑物,法律未作规定.[1](P621)
  二,房产或地产单独抵押
  房产或地产的单独抵押是单独抵押房产或者地产,并且在实现抵押权时单独拍卖房产或者单独拍
  卖地产的抵押方式.传统大陆法系民法中所谓的单独抵押是指房屋所有权或土地所有权的单独抵押,
  并非是指房屋所有权或地上权的单独抵押.地上权是指支付地租,利用他人土地建筑房屋和其他工作
  物或林木的权利.传统民法理论认为,地上权与土地所有权一样是取得房屋所有权的前提,这种前提
  被称为是取得房屋所有权的权源.[3)(P16)其他权源还有土地租赁权和土地借用权等.由于单独抵押是
  指房屋所有权或土地所有权的单独抵押,所以单独抵押房屋所有权的效力不及于土地所有权,行使抵
  押权时,只能将房屋单独拍卖,而不能连同土地所有权并付拍卖,但这时买受人因缺乏权源而无法真
  正取得房屋所有权.为弥补这一缺陷,保护买受人的利益,法律规定买受人同时取得法定地上权.例
  如,《日本民法典》第三百八十八条规定:"土地及地上存在的建筑物属于同一所有人,而仅以土地
  或建筑物进行抵押,于拍卖时,视为抵押人设定地上权.但其地租,因当事人的请求,由法院予以确
  定."同样,单独抵押土地的效力也不及于地上房屋,单独拍卖土地时,房屋所有权人同时取得法定
  地上权.
  实行房产或地产的单独抵押必须具备两个条件:一是承认房屋具有相对于土地的独立性,能够单
  独成为所有权的客体.在法国民法中,通常将不动产中的土地与建筑物区分开来,各自作为不同的不
  动产区别对待.《日本民法典》第八十六条规定:"土地及固定在土地上的物叫做不动产."而根据日
  本《不动产登记法》第十四条,土地和建筑物是分别登记的.可见土地与建筑物是独立的不动
  产.}1](P116)二是土地实行私有制,否则无法通过法定地上权来维持土地与房屋在客观上的不可分性.
  在大陆法系各国,大多实行土地私有制,土地所有权可以用于抵押.[31(M1)单独抵押的目的在于保护
  万方数据
  第4期陈玉芳:房地产抵押的三种情形
  抵押人的利益,使抵押人在抵押权人行使抵押权后仍能保留其对于房屋或土地的权利,达到物尽其用
  的经济目的.如果将法定地上权单独抵押,那么抵押权人行使抵押权时单独拍卖地上权,而房屋所有
  权却因缺乏权源而不能继续存在,但这时决不能再设定法定地上权.根据物权法一物一权的基本原
  则,在同一块土地上不能同时存在二个性质完全相同的地上权,所以地上权不能单独抵押.我国的土
  地使用权是一项新型的用益物权,从其法律性质来看,除所有权基础不同外,与地上权基本相同,所
  以除没有房屋的土地外,土地使用权原则上不能单独抵押,否则其上的房屋就失去取得所有权的权
  源.从我国目前的房地产立法来看,允许单独抵押的土地使用权,主要指无地上建筑物的出让土地使
  用权及经发包人同意的依法承包的荒山,荒沟,荒丘,荒滩等荒地使用权,这在《担保法》第三十
  四条以及<农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》中已有体现.同时,根据我国《宪法》第十
  条的规定,我国的土地所有权禁止转让,出租和抵押.因此,我国不具备房屋所有权或土地所有权单
  独抵押存在的可能性.
  三,房产与地产分别抵押
  房产与地产的分别抵押是指将房产和地产看作各自独立的财产分别抵押给不同的债权人,抵押物
  要么是房产,要么是地产,其中一个抵押权人行使抵押权时可以将房产和地产并付拍卖,但他只能就
  抵押物(房产或地产)的卖得的价金优先受偿.分别抵押与单独抵押的相同之处在于都承认房屋的
  相对独立性,可将房屋或土地各自抵押,不同之处在于单独抵押的抵押权人只能单独拍卖作为抵押物
  的房产或地产,而分别抵押的抵押权人却可以将房产或地产并付拍卖,即拍卖的范围不限于抵押物.
  房产和地产分别抵押的前提条件是具有承认房屋独立性的立法环境.大陆法系民法中以法国,日本
  为代表,承认房屋的独立性,认为房屋可以独立成为所有权的客体.在承认房屋独立性的立法环境中,
  如果运用民法学原理研究房屋和该房屋占用范围内土地使用权之间的关系,那么就会得出一种主从关系
  的结论,对主物处分其效力及于从物.土地使用权与房屋之间的主从位置应根据"哪一个是法律关系的
  客体"来确认.若抵押房屋,则房屋是主物,该房屋占用范围内的土地使用权是从物;如果抵押土地使
  用权,那么土地使用权是主物,其地上房屋是从物.这实际上即传统民法中关于"抵押权效力及于抵押
  物的从物"的原理.这个原理也是分别抵押中房屋和该房屋占用范围内的土地使用权并付拍卖的理论依
  据之一.并付拍卖的另一个原因是为了防止因单独拍卖抵押物(房屋或土地使用权)而造成抵押物贬值
  影响到债权的受偿.但从物毕竟不是抵押物,所以抵押权人只能就抵押物的卖得价金优先受偿.如果抵
  押人将其所有的房屋和房屋占用范围内的土地使用权分别抵押给二个不同的债权人,那么二个债权人同
  时行使抵押权时可将房屋连同土地使用权并付拍卖,分别就房屋和土地使用权拍卖所得的价金优先受偿
  即可.例如房屋抵押权人只能就房屋拍卖所得价金优先受偿,而对于土地使用权卖得的价金无优先受偿
  权,若房屋拍卖所得的价金不能清偿全部债权,则只能待土地使用权抵押权人就土地使用权拍卖所得价
  金优先受偿后有余额时才能就余额部分受偿.如果房屋抵押权人先行行使抵押权而将房屋占用范围内的
  土地使用权并付拍卖,他只能就房屋拍卖所得的价金优先受偿,对于拍卖土地使用权所得的价金可以向
  土地使用权抵押权人提前清偿或向公证机关办理提存.
  综上所述,房地产抵押存在三种方式:同时抵押,单独抵押,分别抵押.但在我国的房地产抵押
  的立法与实践中,主要采取房产与地产同时抵押的方式.此与我国房地产立法长期以来倡导房地一体
  化相关.这种房地一体化的模式在一定程度上有利于房地产市场的统一管理,减少因房地分离而引起
  的房地产交易中的各种纠纷,但也带来一定的弊端.在现实生活中,存在房地不一体化的现象,即房
  屋所有权与土地使用权不属于同一主体.这种现象特别是在行政划拨,租赁用地中相当普遍.若仍采
  用房产地产同时抵押的方式,就违背了任何人都无权随意处分他人的财产或权利的基本原则.而且,
  随着经济的发展和科技的进步,人们对土地资源的开发与利用进人一个全新的阶段,从传统的地表平
  面(如在地表平面上种植林木,设置建筑物等)扩展到地表上下的立体空间(如空中架设电缆,地
  万方数据
  30 鹭江职业大学学报2003年
  下建造地铁等),提出了空间权的概念,即对地表之上的空中或者地表之下的地中一定范围空间享有
  的权利.这就使现代的土地使用权的权利结构处于一种相当复杂的状态.如果形而上学地延续传统的
  房地一体化的做法,就不能充分地保护土地使用权人的权利.尽管从自然属性来说,土地与建筑物是
  不可分割的,但从法律的角度来说是可以将它们分开的.frl(rbz3〕因此,在房产与地产能够区分而且有
  必要区分的情况下,应当把他们区分开来.体现在房地产抵押方面,笔者以为在采用房产和地产同时
  抵押的前提下,引人房产和地产分别抵押的方式.同时,从另一个角度来看,前面我们提到,房产与
  地产分别抵押的前提条件是具有承认房屋独立性的立法环境.而在我国,法律一贯承认房屋可以独立
  于土地而成为所有权的客体,房产与地产各自具有独立的交换价值.我国建设部于1992年3月23日
  发布房建(92) 162号通知,其中第二条规定:"在房地产经营活动中要实行房地分别计价,综合评
  估.各方要遵循房地产价格形成的客观规律,分别对房屋和土地进行价格估算,综合分析,科学确定
  房地产价格."从我国实际情况来看,土地和房屋在绝大多数地区实行房地分管制度,土地使用权变
  动由土地管理部门负责登记,而房屋产权的变动则由房屋管理部门负责登记.《担保法》第四十一条
  规定:"当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起
  生效."第四十二条规定"办理抵押物登记的部门如下:(一)以无地上定着物的土地使用权抵押的,
  为核发土地使用权证书的土地管理部门;(二)以城市房地产或者乡(镇),村企业的厂房等建筑物
  抵押的,为县级以上地方人民政府规定的部门;……."这也从另一个角度证明房屋的独立性.可
  见,房产与地产的分别抵押在我国是可行的.这种方式既能反映房屋的独立性,又贯彻房产和地产权
  利主体一致的原则,充分利用房屋与土地使用权的经济价值,有效利用资源,增加公共财富.实际
  上,笔者以为《担保法》第55条的规定是这种抵押方式在立法上的体现.该条规定:"城市房地产
  抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押物.需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将该土地
  上新增的房屋与抵押物一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿."在《担保法》
  颁布之初,理论界对55条规定的理解存在一定的争议,认为55条有关城市房地产抵押合同签订后土
  地上新增的房屋不属于抵押物的规定与我国长期倡导的房地一体化精神相矛盾.但若从房产与地产分
  别抵押的角度去理解,问题就迎刃而解.既然房产与地产一同抵押,却又认定设定抵押权的房地产上
  新增的房屋不属于抵押物,这实际上就认可新增房屋具有独立性.在认可房屋独立性的前提下,根据
  房产地产分别抵押的抵押权人可以将房产地产并附拍卖的原理,可以将新增的房屋并附拍卖.该新增
  的房屋从理论上讲属于抵押物的从物,因抵押权效力之所及,故可以连同抵押物一同拍卖,但抵押权
  人无权就拍卖新增房屋所得优先受偿.
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  2021-12-23 13:06 赵顺达 客户经理

  房地产买卖:房屋所有权、使用权、土地使用权转移给受卖人。房地产抵押：房屋所有权、使用权、土地使用权均不发生转移。房屋租赁：房屋所有权、土地使用权不发生变化，使用权转移到承租人。