其他回答(共7条)

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  2021-12-23 13:19 龙安隆 客户经理

  土地使用权、在建工程设置抵押的,抵押权人同意办理预售的书面意见及初始登记前解除抵押的书面保证这个一般是指开发贷款,会有约定你销售比例还款来保证银行的权益。开发商将相关资料送银行之前必须在房地产管理部门进行抵押登记(办理他项权证),在开发商办理预售证时,开发商在房管局备案的资料中会显示出来,如果银行不出具相关保证,就不能办理预售证.如果房管局不认可抵押权人同意办理预售的书面意见及初始登记前解除抵押的书面保证,那就只能把土地抵押解押出来了。
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  2021-12-23 13:14 龚岩琳 客户经理

  设定抵押的在建工程商品房预售，除需要符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证外，还必须先取得抵押权人（一般为银行）的书面同意，即银行先书面同意解除预售部分的抵押关系或者同意预售，开发商才能与购房者签订合同。

  银行为保障抵押权的实现，必然要求开发商先向银行支付与解除预售房屋所需偿还贷款额度相当的款项，或提供其他等值财产作担保。

  根据《物权法》

  第一百九十一条　抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

  抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

  《城市房地产抵押管理办法》

  第三十七条　抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。

  经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。

  抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

  扩展资料

  开发商在取得预售许可，且预售符合房地产转让条件的情况下，在建工程抵押之后能否进行商品房预售应做如下处理:

  1.依据《房屋登记办法》第34条的明文规定“:抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。”

  即是说，在建工程抵押之后，如果抵押权人没有与抵押人在抵押合同中明确约定允许商品房预售，或者事后抵押权人也没有出具同意商品房预售的书面同意文件，则抵押人不能进行商品房预售。

  2.如果抵押权人与抵押人在抵押合同中明确约定允许商品房预售或者事后抵押权人出具同意商品房预售的书面同意文件，此时抵押人可以依据《物权法》191条以及《城市房地产抵押管理办法》37条的上述规定，就该设定抵押的在建工程房屋进行预售。
  

  参考资料：

  参考资料：

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  2021-12-23 13:07 齐春春 客户经理

  房地产开发企业以这涉及到抵押财产转让的问题，对此我国许多地方房屋登记机构的实践做法不一样。 有些地方规定，债权人(通常是银行)必须出具解除抵押权的书面同意，并且由抵押权人、抵押人及商品房预购人三方签订预售商品房协议书，购买者按协议书约定将款项足额汇入指定的银行帐户。至于解除抵押权的方式，有些地方是一次性全部解除抵押权，有些地方则是预售一套，解除抵押一套。 对以在建工程抵押的能否进行商品房预售。有些地方的做法是不同的。首先，由当事人在抵押合同中约定（抵押当事人应当在抵押合同中约定：抵押期间地上房屋是否准予预售或销售，售出后是否解除抵押权。如约定同意预售或销售并约定售后即解除抵押权的，同时要约定同意预售或销售的房屋面积）。如果合同没有约定，抵押权人事后又同意的，抵押权人应出具书面证明，该证明要明确准予预售或销售的房屋的部位、面积、售出后的房屋及其占用的土地是否解除抵押权等内容。抵押当事人同意在抵押期间按套预售或销售房屋的，抵押人（开发商）在售出每套房屋后，不再分别办理变更抵押登记，而是每六个月办理一次注销登记手续。对于这种抵押合同中约定同意预售并售后解除抵押权或事后同意预售并售后解除抵押权的，登记机构对于已售出的房屋可办理交易过户、房产登记手续。其次，如果抵押合同中没有约定或者抵押权人事后也没有同意预售房屋，则不能预售；第三，如果抵押合同中约定可以预售或者事后抵押权人书面同意预售，但是售后房屋并不解除抵押权的，则该房屋可以预售，只是此时已售出的房屋仍设定有抵押权，购房人领取的房屋所有权证中应注记抵押情况。 我们认为，在《物权法》实施之后，对在建工程抵押后能否进行商品房预售的问题，应当按照《物权法》的规定处理。《物权法》第191条第1款规定“：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”第2款规定“：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”由此可知，在建工程抵押之后能否进行商品房预售应做如下处理： 1.在建工程抵押之后，如果抵押权人没有与抵押人在抵押合同中明确约定允许商品房预售，或者事后抵押权人也没有出具同意商品房预售的书面同意文件，则抵押人不能进行商品房预售，房屋登记机构也不能同意其进行预售。对此，《房屋登记办法》第34条已有明文规定“：抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。” 2.如果抵押权人与抵押人在抵押合同中明确约定允许商品房预售或者事后抵押权人出具同意商品房预售的书面同意文件，此时无论抵押合同是否已经明确约定或者抵押权人出具的书面同意文件中是否已经明确说明房屋预售后抵押权消灭与否，都意味着抵押权人已经同意将预售的房屋排除在抵押财产的范围之外，也就是说，只要抵押权人同意转让抵押财产，就一定要消灭抵押权，办理抵押权的注销登记或者抵押权的变更登记。此时房屋登记机构应当依据《房屋登记办法》的规定，要求抵押权人一次性办理在建工程抵押权的注销登记(即全部解除预售商品房上的抵押权)，或者在每销售一套之前办理一次在建工程抵押权的变更登记。
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  2021-12-23 13:01 樊扬诗 客户经理

  如果已办理了商品房预售许可证的房产可以进行在建工程抵押的话，已进行抵押的房子卖给客户的话，按揭客户就不能再次用该房抵押贷款了，一次性付款的客户权益也得不到保障。
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  2021-12-23 12:52 边占武 客户经理

  《担保法》虽然没有对在建工程抵押做出明确的规定，但是根据《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第四十七条之规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其它建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效”，该司法解释确立了在建工程抵押的合法性，但对在建工程抵押的条件未作具体规定。建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条将在建工程抵押限定为：抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
  所以，根据《担保法》及《担保法司法解释》、《城市房地产抵押管理办法》及其它法律法规的规定，在建工程抵押必须具备以下几方面条件：
  1.在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。《物权法》出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。《物权法》实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押，对在建工程抵押担保的种类没有限定。
  2.在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。
  3.《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。
  4.投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。
  根据中央精神及相关法律法规，各地出台了相关的管理办法，例如：昆明市政府于2011年出台《昆明市在建工程抵押管理暂行办法》，通过制订政府规章规范在建工程抵押的管理工作。该办法关于订立在建工程抵押合同的形式要件规定如下：
  1.必须订立书面合同。
  2.抵押必须载明以下事项：
  (一)抵押人、抵押权人的名称、单位所在地和法定代表人姓名;
  (二)抵押在建工程的名称、坐落、用地面积、建筑面积、状况;
  (三)抵押贷款或担保债务的价款、币别、期限、利率、支付方式和地点、本息归还方式;
  (四)抵押物意外毁损、灭失责任;
  (五)抵押物的占管方式;
  (六)抵押物被处分时受偿人的顺序;
  (七)违约责任及补救措施;
  (八)争议解决方式;
  (九)合同订立的时间、地点;
  (十)双方约定的其他事项。
  根据此规定，对在建工程抵押登记规定如下：
  1.在建工程抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当事人应当到抵押物所在地住建管理部门办理抵押登记。
  2.在建工程抵押当事人到住建行政主管部门申请在建工程抵押权设立登记，提供以下材料：(一)抵押当事人的身份证明(营业执照、机构代码证和影印件)，委托他人办理的，同时提供授权委托书和经办人的身份证明;(二)登记申请书;(三)抵押合同; (四)主债权合同;(五)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》;(六)对在建工程抵押范围的说明;(七)可以证明在建工程抵押价值的材料。
  在建工程抵押是否会损害购房者合法权益?
  在建工程抵押，指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为，是开发商加速资金流动，缓解资金压力，提高工程进度的重要手段。同时房地产开发企业为筹集资金，常常在开发的过程中就进行预售，即房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款。由此就产生了在建工程抵押与商品房预售相冲突的问题，购房者有意购买的商品房往往处于在建工程抵押状态，这一状态是否会让购房行为存在风险呢?
  商品房预售属于转让行为，根据《担保法》第49条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。因此购房者为确保购房无风险，在之前必须要求开发企业出示商品房预售许可证以及在建工程抵押权人(即贷款银行)出示的同意预售文件。针对于现实情况下，许多开发企业都未对预售商品房进行提前解押，而是待客户认购以后才办理解押手续，因此对于尚未解押的在售商品房，购房者有权要求开发商方面将所购房屋进行解押，这样才能顺利签订商品房预售合同、办理网签以及后期办理产权证等一系列购房手续，另外，根据中国人民银行《个人住房担保贷款管理试行办法》第14条：“借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押”，如果购房人在购买房屋时需向银行申请个人住房按揭贷款的，也同样需要要求开发商就所购房屋上设定的抵押解除。
  因此，一般情况下，各证件齐全且能与客户顺利签约的商品房，购房人无需担心所购房屋被抵押，因为在押房屋是无法办理预售以及申请个人住房按揭贷款的，但如果购房者在认购某商品房后迟迟不能与开发商签订商品房预售合同，办理网签，那么就有理由相信开发商无法就该房屋进行解押，该房屋权属问题没能解决情况下，需要谨慎购买。
  此回答来自推推贷平台，望采纳！
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  2021-12-23 12:49 龚子龙 客户经理

  在建工程抵押和房屋预售之间没有必然的限制关系，应该是并行不悖的。
  当房屋建设到符合《房地产管理法》44条的规定和《商品房预售管理办法》规定的条件时，开发单位就可以办理预售许可证。
  当房屋建设到一定程度，开发商为了解决后续建造资金，经和银行协商一致，以合法取得的土地使用权连同在建工程建成的资产设定抵押权时，只要主债权有效，并签订有在建工程抵押，就可以申请在建工程抵押。
  问题是，先设定了在建工程抵押，后取得了预售许可证，预售在建工程的抵押物时如何处理。一般是经抵押权人同意，会同抵押人共同申请在建工程抵押权变更登记，将需要出售的抵押物注销抵押权后，即可进行预售，也不影响变更后的在建工程抵押权的存在。
  操作时，先办理在建工程抵押权变更登记，减少可能出售的抵押物或增加别的在建工程抵押物，注销相应的抵押权内容，然后，将不在在建工程抵押权内的预售房屋进行预售。
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  2021-12-23 12:43 黄盛毅 客户经理

  在建工程抵押和房屋预售之间没有必然的限制关系，应该是并行不悖的。
  当房屋建设到符合《房地产管理法》44条的规定和《商品房预售管理办法》规定的条件时，开发单位就可以办理预售许可证。
  当房屋建设到一定程度，开发商为了解决后续建造资金，经和银行协商一致，以合法取得的土地使用权连同在建工程建成的资产设定抵押权时，只要主债权合同有效，并签订有在建工程抵押合同，就可以申请在建工程抵押。
  问题是，先设定了在建工程抵押，后取得了预售许可证，预售在建工程的抵押物时如何处理。一般是经抵押权人同意，会同抵押人共同申请在建工程抵押权变更登记，将需要出售的抵押物注销抵押权后，即可进行预售，也不影响变更后的在建工程抵押权的存在。
  操作时，先办理在建工程抵押权变更登记，减少可能出售的抵押物或增加别的在建工程抵押物，注销相应的抵押权内容，然后，将不在在建工程抵押权内的预售房屋进行预售。