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  2020-11-30 11:45 齐智富 客户经理

  下面小编为您介绍几种商铺投资回报率计算的方法。 一、商铺投资回报率计算的方法： 1、租金回报率法 公式：(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。 优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 2、租金回报率分析法 公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3、内部收益率法 房产投资公式为：累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。 上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。 4、简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益×15年=房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。 二、进行商铺投资要考虑的因素： 1、位置 与住宅不同的是，投资商铺的目的是为了赚钱，因此有时尽管两个商场相距只有咫尺之遥，但购物的客流量却相差千里。因此，作为商铺的投资者绝不能贪一时的价格便宜而买下一个“包袱”。 2、规模 具备优越的位置才能聚来人气，才拥有获利的基本条件，而商场的规模是汇聚人气必不可少的条件。首先，因其规模大才能“吃、喝、玩、乐、购”我全有;其次，才能引来大商家进驻，带旺其他铺面。尤其是现代商场已逐步向“大而全”方向发展。如果商场不具备一定规模，各种新型的经营方式无法展开，同时也限制了人流量。 3、价格 多数商场位于繁华闹市区，这里寸土寸金，因此，商铺价格自然不菲。但是商铺价格绝不可以“货比三家”，贵自有其贵的理由。试想在非商业区买一个铺位，价格可能只有繁华闹市区的一半，但因为保证不了人流量，顾客稀少，很可能买了商铺后干赔不赚，最后转手都无人敢要。 4、回报 投资商铺者主要分为自用和真正意义上的投资者。对前者来说，以银行按揭形式购买一个铺位，每月月供与租金相差不多，与铺租位不同的只是多付一个首期款，而日后商铺归为己有，使经营成本大为降低，与同行竞争力增强。对后者来说，投资风险前三年由发展商承担，收益与银行储蓄利率相比相差无多，但一两年后租金大涨却是储蓄无法比拟的。 5、使用率 使用率是根据开发商对于商铺自身的选择而定一般是55%、65%、85%、98%。
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  2020-11-30 11:42 黄盛权 客户经理

  一般来讲，商铺可以在8年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上。当然不同的商铺情况也不同。我们可以拿两个公式来计算：公式一:主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：(税后月租金-每月物业管理费)×12=年租金收入，而年租金收入/购买商铺总价=年投资收益率。反之，用购买商铺总价/年租金收入=投资回收年限。公式二:主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为：(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)×12 =年租金收入;(首期房款+按揭贷款)/年租金收入=投资回报年限。反之，用年租金收入/(首期房款+按揭贷款)=年投资收益率。
  当然，投资是为了赚钱。还要充分考虑到各项支出。上面所列的投资收益计算公式，只是着重考虑了主要的收入和支出部分，另外，还有一些可能和必要的支出，千万不能忽略。在重庆投资要选好商圈，观音桥龙湖佰乐街既靠近观音桥商圈，也连接嘉州商圈，楼下还是红旗河沟轻轨站，倚靠高人流强商圈，高回报率值得投资。
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  2020-11-30 11:39 梅金莉 客户经理

  一般来讲，商铺可以在8年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上。当然不同的商铺情况也不同。我们可以拿两个公式来计算：
  

  • 公式一:主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：(税后月租金-每月物业管理费)×12=年租金收入，而年租金收入/购买商铺总价=年投资收益率。反之，用购买商铺总价/年租金收入=投资回收年限。

  • 公式二:主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为：(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)×12 =年租金收入;(首期房款+按揭贷款)/年租金收入=投资回报年限。反之，用年租金收入/(首期房款+按揭贷款)=年投资收益率。
    

    当然，投资是为了赚钱。还要充分考虑到各项支出。上面所列的投资收益计算公式，只是着重考虑了主要的收入和支出部分，另外，还有一些可能和必要的支出，千万不能忽略。
    

    第一项支出是在商铺的前期购买环节中的支出，像购买商铺应交的契税，这项为总房价的3%，这一比例是商品住宅契税的两倍。第二项支出是商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出都是按商业市政标准缴费，大大高于普通住宅标准。所以，在计算商铺的投资收益时，一定要充分考虑到以上支出，这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。
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  2020-11-30 11:36 齐星星 客户经理

  商铺投资回报率的计算公式：投资回报率=（租金X元／平方米*面积*12）／购入价格*100%。

  如果细分，商铺投资回报率还可以分为贷款和不贷款两种计算方式。

  1. 现金全款：净现值投资回报率=年租金／（商铺总价+投入资本-含税转手价）；

  2. 按揭贷款：净现值投资回报率=（税后月租-月揭还款）*12/（首付+总还款-含税转手价）。

  还有以下几种商铺投资回报率的计算公式：
  

  1. 租金回报率法：（税后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）；

  2. 回报率分析法：（税后月租金－每月物业管理费）×12/购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资；

  3. 内部收益率法：房产投资公式为：累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/（按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费）=内部收益率；

  4. 简易评估法，基本公式为：如果该物业的年收益×15年=房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

  拓展资料：

  我们经常看到开发商所说的投资回报率8%，其实多是名义数字，因为在现实中我们还需要剔除物业费，管理费，空置费等额外费用，因此是很难达到这个收益水平的。
  一般情况下，回报率5%以上新铺（产权年限在8年以下，公摊面积不超过15%，周边商业口岸成型或准备明确有在建新项目（或有市政交通规划的），都属于优质商铺。因为大部分商铺（泛指新铺及二手商铺）投资回报率都在2%-5%。

  参考资料：

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  2020-11-30 11:30 齐晓怡 客户经理

  铺投资回报率公式
  投资商铺无外乎现金全款，按揭贷款2种方式，计算投资回报率略有差异：
  现金全款：
  净现值投资回报率= 年租金／（商铺总价+投入资本-含税转手价）
  按揭贷款：
  净现值投资回报率= （税后月租-月揭还款）*12/（首付+总还款-含税转手价）
  含税转手价、月租，可以参考周边同类型的资产类比获得。
  根据投资回报率计算值，再比对期望回报率，合则投资。
  开发商的投资回报率8%多是名义数字，需要剔除物业费，管理费，空置费等额外费用。
  
  投资商铺Tips
  大开间商铺售价、租金，均高于小开间商铺；开间，指铺面的宽度；
  一排商铺中，端头中间与末尾，更具投资价值；
  有烟道的商铺价值更高，餐饮类刚需；
  铺面靠近公共服务机构，如学校、银行、医院、公交地铁站以及停车场是首选。
  考虑未来5年政策变化和市场变化。如附近小区拆迁、修路，都会影响客流，甚至退租。
  国际评估方法认为：15年投资回本值得购买，少数的能达到8%，差不多12年回本，10年回本的很少。
  
  商铺交易税费
  一手商铺
  税费=（契税:3%+印花税：0.05%）*总价
  例如：200万商铺，它的税费=200*3%+200*0.05%=6.1万；
  一手商铺转让
  卖方交税包括：1、转让价与购入价的差额征收增值税
  增值税=（税收核定价-购置价）÷（1+5%）×5.65%
  2、印花税：税收核定价×0.05%
  3、土地增值税：差额收取，30%-60%
  4、个人所得税：（税收核定价-合理费用）*20%
  买方交税包括：
  （契税:3%+印花税：0.05%）*总价
  接着上个例子，卖方转让费用，假设购置价150万，200万卖出；
  具体计算方式为：
  （200万-150万）÷（1+5%）×5.65%+200万×0.05%+50万×30%（本次以30%计算）+（200万-150万）×20%=27.79万元
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  2020-11-30 11:27 赵骏凯 客户经理

  商铺的回报率的计算公式： 计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12个月-首付款×银行存款利率-贷款×银行贷款利率/售价 计算购入再售出的投资回报率＝(售出价-购入价)/购入价〈备注：无贷款情况〉 推选样本：翠苑社区商铺 翠苑是城西较大的社区，入住人口约10万，整个小区已经形成了一定的居住气氛。翠苑社区商铺位于文一路上物美超市附近，周边还有杭州师范学院、浙江财经学院，已经具备了超强的人气。 例如，有一临街的翠苑社区商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得1.4万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下： 假设首付100万元，贷款60万元，银行存款利率是1.79%，银行贷款利率是5.6%。套用上述计算公式：这个商铺的购入再出租投资回报率＝1.4万元×12个月-100万元×1.79%-60万元×5.6%/160万元，通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：7.28%。 要是这个投资转手放出，并以175万元成交，那么它的投资回报率9.38%＝(175-160)/160，通过计算，我们得出该套商铺的购入再售出投资回报率将是：9.38%。
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  2020-11-30 11:26 赵飞蓉 客户经理

  铺投资回报率公式
  投资商铺无外乎现金全款，按揭贷款2种方式，计算投资回报率略有差异：
  现金全款：
  净现值投资回报率= 年租金／（商铺总价+投入资本-含税转手价）
  按揭贷款：
  净现值投资回报率= （税后月租-月揭还款）*12/（首付+总还款-含税转手价）
  含税转手价、月租，可以参考周边同类型的资产类比获得。
  根据投资回报率计算值，再比对期望回报率，合则投资。
  希望能采纳，