其他回答(共7条)

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  2020-11-30 09:37 齐晓娇 客户经理

  看估价目的和实际情况
  市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例(最好是正常交易)
  收益法一般主要用于商业性用房,它具有(或潜在)收益成本法是没有方法的,一般保守评估是用
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  2020-11-30 09:34 龚小英 客户经理

  资产评估：（成本法，收益法，市场比较法）三条都包含，在资产评估中的适用范围，和基本条件是
  成本法：
  1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；
  2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集；
  3、形成资产价值的各种损耗是必要的；
  4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。
  收益法：
  1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。
  2、资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。
  3、被评估资产预期获利年限可以预测。
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  2020-11-30 09:31 黄真敏 客户经理

  市场法也叫市场比较法，是选取三个以上的交易案例，将待估资产与案例进行比较修正，得出评估价值。
  收益法是预测资产的未来年度的客观纯收益，按照一定的资本化率进行折算，得出资产的评估价值。
  成本法是在现有条件下重建或重新购置相同的资产所付出的成本，并考虑成新（各种贬值因素）后得出的评估价值。
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  2020-11-30 09:28 龚小艳 客户经理

  收益法概念：
  收益法(income approach，income capitalization approach )，也称收益资本化法、收益还原法。是房地产评估中常用的方法之一。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。
  收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。
  收益法的雏形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）来表示土地价值的早期购买年法。
  企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。
  收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法。
  收益法的理论依据：
  收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，即房地产当前的价值通常不是基于其过去的价格、开发成本、收益或市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。历史资料的作用主要是利用它来推知未来，解释预期的合理性。具体地说，一宗房地产过去的收益虽然与其当前的价值无关，但又不意味着过去的收益毫无用处。过去的收益往往是预测未来收益的基础和参考，除非外部条件发生了变化使过去的趋势不再继续下去。因此，为防止实际估价中随意脱离估价对象的实际收益而预测其未来收益，应调查估价对象至少近3年的各年收益，并在估价对象至少近3年及当前类似房地产的收益水平的基础上，合理预测估价对象的未来收益。
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  2020-11-30 09:22 连书纳 客户经理

  (一)成本法的概念
  成木法也称重置成本法，是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减其各项价值损耗，确定资产价值的方法。其基本公式为：
  现行市价(评佑价值)=重里成本一有形损耗一无形损耗=重I成本一有形损耗一功能性贬值一经济性贬值
  一．区别
  市场法，也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
  成本法，是指在被评估资产现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。
  收益法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。
  比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。
  二．基本原理
  市场法，是按所选参照物的现行市场价格，通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化，以调整后的价格作为资产评估价值。
  成本法：被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值
  收益法，是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。
  三．资产计价尺度
  市场法，是以市场价格作为资产评估的计价尺度。
  成本法，是以重置成本作为资产评估的计价尺度。
  收益法，是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。
  四．前提条件
  市场法：
  1、需要有一个充分发育活跃的资产市场；
  2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。
  3、参照物的基本数量至少为3个，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代。
  成本法：
  1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性；
  2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集；
  3、形成资产价值的各种损耗是必要的；
  4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。
  收益法：
  1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。
  2、资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。
  3、被评估资产预期获利年限可以预测。
  五、适用范围
  市场法，只适用于以市场价值为基础的资产评估业务。只要满足市场法的3个前提条件就可以运用市场法。但下列情况不宜采用市场法：1）因资产具有特定用途或性质特殊，很少在公开市场出售，以致没有公开市场价格的资产，如专用机器设备，或无法重置的特殊设备都不宜采用市场法；2）对于大多数无形资产而言，因其具有保密性、不确定性及不可重复性等特点，所以其交易价格资料往往不对外公开，评估人员无法收集其价格资料，因此不宜采用市场法。
  成本法，适用范围最为广泛，原则上说，对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都适用。具体而言，除单项资产和特殊用途资产外，对于那些不易计算未来收益的特殊资产及难以取得市场参照物的资产评估业务都可用此法进行评估。
  收益法，一般适用于企业整体价值的评估，或者能够预测未来收益的单项资产或者无法重置的特殊资产的评估活动，如企业整体参与的股份经营、中外合作、中外合资、兼并、重组、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以单独计算收益的房地产、无形资产也可以应用此法。
  收益法，一般适用于企业整体价值的评估，或者能够预测未来收益的单项资产或者无法重置的特殊资产的评估活动，如企业整体参与的股份经营、中外合作、中外合资、兼并、重组、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以单独计算收益的房地产、无形资产也可以应用此法。
  六．优缺点
  市场法：
  优点
  1、原理简单、易于理解和掌握。也是国际上公认的三大基本评估方法之一；
  2、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场取得，评估值更能反映市场现实价格，更能反映市场价格变动趋势；
  3、评估结果易于被各方面接受和理解。
  缺点
  1、对市场环境要求较为严格，需要有公开活跃的市场作为基础；
  2、在进行影响因素比较、差异调整时，往往受评估人员主观因素的影响较大，这在一定程度上影响其评估结果的准确性；
  3、该法只适用于以资产价值为基础的资产，不适用于专业机器设备和大部分无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产评估。
  成本法：
  优点
  1、能比较充分地考虑到资产的各种损耗，评估结果更趋于公平合理；
  2、使用范围广泛；它除了适合于单项资产和具有特定用途的专项资产评估外，对于那些不易计算资产未来收益、无法重置特殊资产及难以取得市场参照物的资产评估也可以使用此法。
  缺点
  1、计算复杂、工作量大；
  2、各种贬值，尤其是经济性贬值不易计算，难以把握，往往影响评估结果的准确性。
  收益法：
  优点
  1、充分考虑了资产未来收益和货币时间价值，能真实准确地反映企业本金化的价值；
  2、资产未来预期收益的折现过程与投资过程相吻合，因此此法得到的评估结论易为买卖双方所接受。
  缺点
  1、使用收益法往往受很多条件的限制，所以它的使用范围比较小，通常适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项生产经营性资产的评估；
  2、资产未来收益额及风险报酬率的预测难度较大，且易受主观判断和未来不可预见因素的影响。
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  2020-11-30 09:19 赵风英 客户经理

  而且对于成交不多的房地产，就很难使用市场法、收益法。缺点是对于难以出租或营业的房地产不太适用。
  3、成本法：成本法可以说是估价方法中最古老，但也很常用的一种方法，前期工作量较大。这种方法的优点是对有投资价值的房地产能更准确地反应其内在的价值和升值的潜力。它通过选取一些（3个以上）的可比案例，将这些可比案例与估价对象在交易情况、交易时间、房地产状况等方面进行比较，最终得出估价对象的客观合理价值，它的优点在于得出的结果与市场交易情况相吻合，最具说服务。缺点是需要收集大量的可信性度高的成交案例，那么市场法应当是首选的方法，以建造该房地产所需的支出得出房地产的价值。其优点是计算较为简便。
  2，缺点是往往不能正确地反应房地产的真实价值，与市场实际成交价格相差较大。
  如果是评估商品房（住宅）：收益法更注重房地产的盈利能力，认为房地产盈利能力决定了房地产价值的高低1、市场法：在所有的评估方法中，市场法是最常用，也是相对最准确的一种方法
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  2020-11-30 09:16 齐明杰 客户经理

  应用重置成本法的前提条件
  应用重置成本法，一般要有四个前提条件： （一）购买者对拟行交易的评估对象，不改变原来用途。 （二）评估对象的实体特征、内部结构及其功能效用必须与假设重置的全新资产具有可比性。 （三）评估对象必须是可以再生的，可以复制的，不能再生、复制的评估对象不能采用重置成本法。 （四）评估对象必须是随着时间的推移，具有陈旧贬值性的资产，否则就不能运用重置成本法进行评估。
  编辑本段重置成本法的适用范围
  （一）可复制、可再生、可重新建造和购买的，具有有形损耗和无形损耗特性的单项资产。例如：房屋建筑物、各种机器设备，以及具有陈旧贬值性的技术专利、版权等无形资产。 （二）可重建、可购置的整体资产。例如：宾馆、剧院、企业、车间等。但是，与整体资产相关的土地不能采用重置成本法评估。 收益现值法的前提条件
  收益现值法通常是在继续使用假设前提下运用的，应用收益现值法评估资产必需具备以下条件：
  1)被评估对象必须是经营性资产，而且具有持续获利的能力；
  2)被评估资产是能够而且必须用货币衡量其未来收益的单项资产或整体资产；
  3)产权所有者所承担的未来经营风险也必须能用货币加以衡量。
  只有同时满足上述条件，才能运用收益现值法对资产进行评估。
  收益现值法的适用范围
  适用收益现值标准的资产业务主要有以下几种：
  1)企业及整体资产产权变动的资产评估。整体资产是一种特殊的商品，它的价值不是由该资产中的投入的价值来决定，而是由它产出的价值决定的。
  2)以房地产和自然资源业务为目的的资产评估。这两种资产业务能够带来级差收益，其价格可根据租金来评估，适用收益现值标谁。
  3)以无形资产转让，投资为目的的资产评估。这种资产可为所有者带来超额收益或垄断利益。在评估中，以其带来追加收益来确定资产的价值。
  三、市场法适用的估价对象和条件
  （一）市场法适用的估价对象
  市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用市场法估价，相对而言也是最容易、最简单的一种房地产估价。②写字楼。③商铺。④标准厂房。⑤房地产开发用地。
  数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等；可比性很差的房地产，例如在建工程等，均难以采用市场法估价。
  （二）市场法估价需要具备的条件
  市场法估价需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者类似房地产的交易较少的地区，就难以采用市场法估价。即使在总体上房地产市场较活跃的地区，在某些情况下市场法也可能不适用。例如，可能由于某些原因导致在一段较长的时期内没有房地产交易，像1994年以后一段时期的海南。
  值得指出的是，以下情况不能成为不采用市场法估价的理由：在估价对象所在地实际上存在着较多的类似房地产的交易，而是由于估价机构和估价师没有尽力去搜集交易实例，造成了不能采用市场法估价。
  另外，运用市场法估价需要把可比实例的各种实际交易情况，例如急于出售或急于购买等造成的可能是不正常的成交价格，修正为正常市场价格；需要把可比实例在其成交日期时的价格，调整为在估价时点时的价格；需要把可比实例在其自身房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。即运用市场法估价需要消除以下三个方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象客观合理价值之间的差异：①实际交易情况与正常交易情况不同；②成交日期与估价时点不同（本质上是这两个时间上的房地产市场状况不同）；③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同。我们把这些对可比实例成交价格进行的修正和调整，分别简称为交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整。在进行这些修正和调整时，应尽量分解为各种房地产价格影响因素，并尽量采用定量分析来量化这些因素对可比实例成交价格的影响程度。但由于许多因素对可比实例成交价格的影响程度无法采用定量分析予以量化，主要是估价师以其扎实的估价理论知识、丰富的估价实践经验以及对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情、交易习惯等的深入调查了解作出相关判断。因此，如果估价师没有扎实的估价理论知识、丰富的估价实践经验，对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情和交易习惯等不够熟悉，则难以运用市场法得出客观合理的估价对象价值。
  还需要说明的是，市场法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在市场参与者群体非理性的情况下，房地产价值可能被市场高估或低估，造成房地产市场价格偏离了房地产本身的价值。