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  2019-02-14 18:56 黄盈椿 客户经理

  一、当前我国商业银行对公房地产金融业务面临的形势
  
  1.房地产调控政策走向
  
  预计2007年房地产调控的关键是加强政策的执行力，政策的重点是加快住房结构调整，二是完善住房保障制度，三是大力规范市场秩序，四是继续抓好督促检查。与此同时，鉴于当前我国经济、社会矛盾的复杂性及房地产市场各主体行为的不确定性，房地产调控政策仍有—定的不确定性。
  
  2.房地产市场状况
  
  预计2007年我国房地产市场总体发展趋好，结构调整趋势进一步加大，市场差异化特征进一步明显，但市场的完善仍是一个渐进的过程。这主要表现在四个方面：一是房地产市场需求依然较旺盛；二是房地产市场投资、供给结构将有较大改善；三是房价总体涨幅将下稳回落，各细分市场的价格走势会有所分化；四是中西部及二、三线城市房地产市场较快发展的态势基本形成，大型房地产企业集团跨区域经营的格局进一步明显，房地产市场在全国范围内的波浪式扩展格局已经形成。
  
  3.同业竞争进一步激烈
  
  目前我国商业银行对公房地产信贷业务市场竞争较为激烈，特别是近年来各家银行都把大力发展个人住房贷款业务作为战略转型的重点，为促进个人住房贷款业务的发展，各家银行都加大对优质房地产开发企业和优质住宅楼盘的对公房地产信贷资源的配置。目前，对公房地产信贷业务开办最早、规模最大的中国建设银行凭借其传统优势依然占有较大的市场份额、保持较强的竞争优势；中国农业银行近年来一直积极发展在该行业务结构中资产质量和效益较好的房地产信贷业务，快速增长势头十分迅猛；中国银行、中国工商银行上市后对公业务板块的调整大大增强了其业务竞争力和后发优势；民生银行等股份制商业银行依靠灵活的激励机制日益加大对优质客户的营销；外资银行随着我国加入NT0满五年后的金融业全面开放，在基本处于完全平等竞争的情形下，将充分利用其更具优势的管理能力、风险控制能力，依托领先的产品和服务，在北京、上海等重点城市进一步占领部分高端市场。此外，随着国家开发银行逐步向商业银行转轨，将进一步加剧市场竞争。
  
  4.直接融资的影响
  
  发展房地产直接融资既是我国房地产市场和金融市场发展到一定程度的客观需求，也是中国人民银行等政府部门积极倡导并为之积极努力的发展目标。近年来，在银行信贷闸门继续收缩之后，或者出于资金链条紧张的原因，或者出于业务拓展储备土地资源的需要，或者出于并购其他房地产企业股权或资产的需要，许多房地产开发企业纷纷谋求通过IPO、配股、定向增发、私募股权、信托、债券等多元化融资渠道募集资金。越来越多的房地产企业、特别是优质房地产企业将谋求更多形式的资金支持，这将在一定程度上分流我国商业银行较优质的信贷需求。
  
  二、当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务的影响
  
  当前形势对我国商业银行对公房地产金融业务来说，是机遇与挑战并存。
  
  1.发展机遇
  
  第一，有利于商业银行业务持续健康发展。根据我国《全面建设小康社会居住目标》，要实现2010年全国城镇人均住房面积30平方米的目标，可以清晰地预见未来我国房地产业发展空间依然较大，这为商业银行拓展房地产金融业务空间提供了基础。目前国家对房地产市场的宏观调控，有利于房地产业的长远发展，从而有利于房地产金融业务的持续健康发展。
  
  第二，有利于商业银行优化业务结构。土地、信贷政策的从紧，房地产市场将会进一步出现优胜劣汰的局面，这将有利于商业银行优化房地产客户结构；中西部及二、三线城市的发展有利于商业银行拓展业务、发展的新的区域空间；以普通住宅为主的自住性需求进一步得到政府的引导和支持，有利于商业银行贷款进一步投向有真实需求的普通住宅项目。
  
  第三，有利于商业银行防范和化解信贷风险。一是2006年调控政策再次重申对自有资金达不到35%等贷款条件的企业不得发放贷款，并增加了新的信贷管理要求，表明管理部门旨在建立规范商业银行稳健经营的长效机制，有利于商业银行进一步加强风险防范意识。二是有关量化指标有利于商业银行清晰、准确地把握政策，增强了管理的科学性和可操作性。比如90平方米以下住宅占比不低于70%，这有利于商业银行分支机构以此为标准，把握普通住宅项目的准入条件，预先排查风险；再如，有关空置三年的商品房银行不得作为贷款的抵押物的规定，将促使商业银行在发放贷款时选择更加优质的抵押物或加快贷款资金回收。三是房地产市场信息透明度将加强，有利于商业银行实时监控项目销售情况。
  
  2.面临的挑战
  
  第一，政策风险仍将存在。目前我国房地产市场在一定程度上还是政府主导型市场，调控政策能否实现预期的目标还有赖于有关部委和各地政府下一步细化的具体措施及市场各主体的反应，市场发展及今后的政策取向存在一定的不确定性。这增加了商业银行对市场、项目、客户的判定难度，信贷业务潜在风险加大。
  
  第二，局部地区房地产市场风险仍将存在。首先，局部地区部分楼盘销售进度放缓或销售不出去的可能性仍将存在。其次，在宏观调控背景下，部分中小房地产开发企业综合实力不强、负债率较高，不能获得持续的资金支持，资金链条有断裂的风险。再次，土地供应方式、土地使用权出让收支的调整和拆迁规模的控制对土地储备贷款有一定的影响。如调控政策对土地供应方式做了调整，由过去单一的价高者得地，转变为在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竟房价的综合招标方式，因此，未来一段时间可能出现地价下滑或出现“流拍”现象，并可能导致政府获得的土地出让收入低于已经发生的土地收储成本或完全没有实现土地出让收入；又如调控政策对拆迁的规模和进度进行了适度控制，这将使得土地收储工作进程的不确定性增大。
  
  第三，市场发展差异化加速对商业银行房地产信贷管理水平提出更高要求。房地产市场的差异性不仅体现在不同区域层次范围内的同一种产品市场，也体现在同一区域层次范围内的不同产品市场。这就要求商业银行必须根据市场的差异化特征进一步细化商业银行的房地产信贷政策，科学地制订区别对待、有保有压、有进有退的差别化政策。
  
  第四，同业竞争加剧、融资渠道多元化等对商业银行管理、服务提出更高要求。近年土地和金融调控政策的加强，进一步彰显了资金和企业实力对于企业发展的重要性。如土地的招投标方式对地价款的支付时间要求较为严格，没有足够资金实力的公司无法在短期内完成地价款的支付。这使得一方面商业银行会在少数符合监管条件的优质客户和项目上加剧竞争，另一方面由于开发企业的资金需求与符合监管条件的信贷投放在时间上出现错位，往往是房地产开发企业符合“四证齐全”等信贷条件时不再特别急需银行信贷支持。越来越多的开发企业开始积极寻找传统银行信贷外的其他途径来获取资金，这些将对商业银行的有效信贷需求造成较大的影响，这就要求商业银行在信贷流程、品种、服务上积极采取相应对策，以拓展有效业务需求。
  三、当前形势下我国商业银行对公房地产金融业务的发展策略
  
  l.正确解读调控政策、科学分析房地产市场形势，特别应加强对当地房地产市场的分析和相关政策的研究
  
  我国商业银行应正确理解房地产调控政策对促进房地产业持续健康发展的深远意义，理解调控的重点是发展“满足当地居民自住需求”的“普通商品住房”；理解认真贯彻执行调控政策与稳健发展业务具有内在的协调一致性。鉴于房地产业地域性强，各地情况差异较大，商业银行一方面应加强与当地政府部门的沟通联系，重点分析和关注当地政府计划、土地、规划、建设等有关部门已出台或将要出台的实施细则或政策措施；另一方面，应认真分析当地房地产市场的供求状况、市场运行特点，各项政策对当地市场及商业银行房地产信贷业务可能产生的影响。通过加强对区域性市场的分析研究，增强对业务发展环境判断的准确性，为业务决策提供更为科学的依据。
  
  2.强化经济资本对风险资产的约束，实施科学的贷款总量和投放节奏策略
  
  商业银行应以监管部门的资本充足率要求为导向，强化资本对风险资产的约束，以经济资本分配为核心，实现对公房地产金融业务各项风险资产的有效配置。应根据自身资产负债结构状况、房地产行业风险限额等指标，合理确定全行全年房地产对公信贷业务的发展规模，同时综合考虑各分行2006年业务发展情况、2007年房地产市场情况、客户及项目储备情况等因素，科学、合理地制订2007年各分行房地产对公信贷业务发展计划，并建立各分行业务新增控制目标与资产质量水平挂钩的动态调整机制。对资产质量出现不同程度恶化的分行，应适时相应调减其新增规模。为了避免全年业务发展大起大落，商业银行应引导辖内分支机构加强对年度内拟投放的客户及项目的分类排序和计划管理，按照全年新增规模合理配置信贷资源，科学把握贷款投放节奏，切实做到投放时间均衡、规模控制有效。
  
  3.细分客户，扶优逐劣，实施客户结构调整策略
  
  商业银行应在细分客户的基础上，根据各类业务的不同特点，制定科学、合理的客户准入、退出标准，实施优良客户准入、劣质客户退出机制，实行“有进有退，进退并重、进而有为、退而有方”的客户结构调整策略。一方面，在业务受理前期，应该严格按照所制定的客户准入标准进行把关，规范客户信贷营销和信贷管理，前移风险控制关口。在房地产开发贷款业务方面，应重点支持资质等级高、信用良好、综合实力强、经营业绩良好的房地产企业(集团)，或具有较好成长性和盈利能力的房地产项目公司；对于不属上述优质客户范围的一般客户发放贷款，除要求客户具备中国人民银行、中国银行业监督管理委员会等规定的贷款条件之外，还应同时具备以下条件：开发企业或其股东、主要负责人具有丰富的房地产开发经验，有已成功运作的楼盘案例，近两年内投资方及开发企业没有拖欠银行贷款的不良信用记录：对空置量大、资产负债率高的房地产开发企业，要严格控制发放贷款；对资本金达不到规定标准、挪用和抽逃注册资金的开发企业及不按合同约定支付工程款被建设行政主管部门列入信用不良单位的开发企业，不得发放房地产开发贷款。在土地储备贷款业务方面，应重点支持法人组织机构完善、资本金充足、经营管理规范、能够实行垄断经营，且当地政府财政状况及信誉良好、房地产市场行为规范、发展前景良好的省、直辖市、经济发达地区中心城市行的土地储备机构；对符合上述条件的其他城市的土地储备贷款应审慎发放。另一方面，商业银行应实施劣质客户退出机制，利用调控的有利契机，主动从规模小、风险大、效益差的客户中退出。对客户虽然能正常经营但发展前景差、财务状况呈劣变趋势，客户决策出现偏差和失误，或具有潜在风险，或客户经营期限即将到期、所经营的项目即将完工时，应采取措施主动退出。
  
  4.合理把握贷款项目投向，实施项目结构调整策略
  
  与商业银行的一般公司类贷款相比，包括房地产开发贷款、土地储备贷款在内的对公房地产信贷业务的显著特点是还款来源主要依赖于具有特殊性质的产品—房地产项目的销售／出让收入。因此，贷款项目的选择对于商业银行来说具有重要意义。
  
  根据我国政策导向和市场发展状况，商业银行的房地产开发贷款应重点投向具有区位优势、适销对路的中低价位、中小户型住宅项目，积极支持节能省地型项目；严格控制向大户型、房价明显高于当地平均水平的高档商品住房和写字楼、商业设施等非住宅类项目发放房地产开发贷款；严禁向不符合当地经济发展水平的“形象工程”、“政绩工程”及各类违规开发的房地产项目发放贷款。对于土地储备贷款，商业银行要慎重选择土地储备贷款项目，拟收购储备的土地应符合城市发展建设的需要和城市近期建设规划，纳入政府制定的土地收购储备年度计划，具有拟收购土地的选址意见书。对未纳入统一规划管理，未按要求编制和调整近期建设规划的各类开发区、园区以及撒市(县)改区以后的土地，不得发放土地储备贷款。
  
  5.积极关注区域发展变化趋势，实施区域结构调整策略
  
  根据我国经济和房地产市场发展特点，东部地区，特别是珠三角、长三角、环渤海地区依然是市场发展最主要地区，值得商业银行重点支持，其中应重点投向市场秩序规范、具有后发优势、房价平稳增长的地区中心城市。要注意审慎投向房价高、波动幅度大的城市，严格控制投向房地产投资过热、房价上涨过快、房地产市场秩序混乱的地区。此外，应积极支持有较大发展潜力的中西部及二、三线城市，稳步提高其市场份额。
  
  6.区别对待，实施差异化服务和管理策略
  
  为了有效实现上述客户、项目、区域结构调整，商业银行应着力在以下几个方面加强信贷服务和管理。一是建立业务流程绿色通道，对重点支持的区域、客户和项目可优先受理，减免信贷准入审核环节，优先安排专业人员完成重点客户评价及项目评估，优先审批，并适度延长授信期限；二是建立差别化定价、担保机制，对重点支持的区域、客户和项目的贷款利率予以优惠，适度降低担保条件；而对审慎支持的区域、非重点支持的客户和项目原则上应提高贷款利率和担保条件；三是建立差别化的客户服务团队。对于重点支持的客户和项目，特别是跨地区的重点客户应建立专门的、包括总分支和跨部门的客户服务团队，为客户提供及时、便利的服务：四是建立差别化的资源配置机制，对重点支持的区域、客户和项目在信贷规模和营销费用等方面给予重点倾斜。
  
  7.强化风险和质量意识，实施风险动态监测、预警，稳步提高资产质量策略
  
  首先，应加强防范市场风险。商业银行应提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，对不利于房地产信贷业务发展的因素及时做好预警分析，规避和防范房地产市场风险。要特别关注不同地区经济发展不平衡带来的区域性市场调整风险，关注不同地区房地产市场发展程度不同可能导致产品供应的结构性失衡风险，关注国家对房地产市场加强调控的政策风险，规避因市场本身不成熟和不规范可能导致的市场风险。其次，应加强防范信用风险。商业银行应提高对客户的信用风险评估能力。对房地产公司客户要加强信用评价和综合授信工作，积极推进客户信用等级评定工作，扩大信用等级评定覆盖面，做到科学测算、合理授信、提高客户评价和额度授信工作质量。应根据客户的评级结果和额度授信量，科学、合理地开展信贷业务。第三，应加强防范操作风险。商业银行应认真贯彻执行房地产金融各项业务操作规程，严格执行贷款“三查”制度(指对企业发放贷款时所做的贷前调查、贷时审查、贷后检查)，加大对违规发放贷款的处罚力度，切实防范操作风险。根据房地产开发贷款和土地储备贷款的业务特点，商业银行应探索并完善推行项目贷款资金的封闭运作管理，把好资金的“进”、“出”两个关口，有效监控项目信贷资金的使用，防范客户抽逃、占压或挪用资金而造成的信贷风险。
  
  8.以客户为中心，以市场需求为导向，实施产品创新策略
  
  首先，商业银行应加快对传统房地产开发贷款产品进行梳理，对传统信贷产品进行优化。应根据住宅、写字楼、商业设施、工业用房等不同物业的属性及其.目标客户的特点，对房地产开发贷款的产品要素进行细化、区分，并制订差别化的服务措施，提升房地产开发贷款对客户需求的满足程度。当前，应结合当地政策、市场状况，特别要加快探索适合于中低收入人群、中低价住房需求特点的产品，实现我国商业银行商业价值与社会利益有机结合。其次，商业银行应积极开拓新的业务品种和业务模式。如针对部分企业对一些商用物业采取长期持有经营而非传统的开发后销售的运营模式，加快研发适用于经营性物业的产品。与此同时，应加强信贷业务与投资银行业务的联动配。合，如为客户提供财务顾问等服务，积极顺应客户多元化融资发展趋势和商业银行综合经营发展趋势。
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  2019-02-14 18:53 米塞林 客户经理

  地产金融工具的创新 房地产企业的融资额度一般都非常巨大，单纯依靠商业银行贷款显然无法完全解决资金需求，更难以分散日趋严重的金融风险。因此，需要开发金融产品的创新组合。作为一项新生事物，我国房地产金融业务还有极大的拓展空间，地产金融工具的设计和创新是一项值得长期关注和研究的重要课题。我们的思路是： （一）我国房地产行业亟需融资方式的多元化，特别是变间接融资为直接融资。随着房地产金融调控措施频频出台，传统的融资渠道开始紧缩，而且今后仍有可能出现金融政策变动和利率调整带来的风险。因此，地产金融工具必须不断创新。而且，地产金融工具创新的最大瓶颈，是我国相关法规的滞后。在西方一些发达国家，随着创意产业的飞速发展，金融工具的设计与创新层出不穷，新的融资渠道不断涌现。例如，企业改制上市，寻求信托与基金的支持等。其中，以信托基金和产业基金为投资来源的资金运作模式成为房地产开发企业的重要融资模式。可以说，时代的发展和行业的需求，不断向地产金融工具创新提出了新的要求。 （二）建立长期投资基金机构，吸收长期资金，用于房地产项目。2003年，由全国工商联住宅产业商会推出了住宅产业精瑞基金，成为房地产融资模式多元化的信号弹。但是，由于缺乏产业投资基金法的法律支持，当时只能采取境外注册产业基金、境内注册投资公司这样一个勉为其难的迂回战术。此后，国内的信托公司也开始寻找创新的机会，“类信托”的融资模式得以实施，得到了市场的热烈响应。 （三）这里想着重谈一下REITs，即房地产投资信托。它通过发行基金份额的方式，把社会闲散资金吸引过来，从而把房地产行业变成普通大众皆可参与的一种投资工具。这样集合起来的资金可以进行组合投资，而且能够实现专业化管理，因此有利于分散投资风险。一方面，信托能够实现房地产投资的社会化、大众化，使投资者能够通过购买房地产信托而分享房地产行业高速成长的收益；另一方面，它也弥补了银行信贷无法完全解决房地产金融需求的难题，从而成为地产金融的一支有力工具。只有运作规范、市场前景被看好的房地产项目才有可能获得REITs的支持，客观上可以促进房地产行业内部的优胜劣汰，从而实现资源的优化配置。不仅如此，投机购房者如果能够通过购买信托而获利，就不一定非要把资金投入到房地产实物上，其结果能够减缓市场供需矛盾，减少房地产泡沫，并由此来稳定房价，减低涨幅。这对于我国房地产行业的可持续性健康发展不无裨益。我们相信，随着信托投资公司的市场形象和美誉度的提升，必将受到广大投资者的青睐。信托融资的创新，对于中国信托行业的健康发展、房地产融资市场的提升和房地产金融市场的完善，具有重要的意义。 （四）房地产金融租赁。这是将传统的租赁、贸易与金融方式有机地组合在一起而形成的一种新的融资方式，也可以叫融资租赁。出租人根据承租人选定的租赁房屋和开发商（出卖人），以对承租人提供资金融通为目的而购买该房屋，承租人通过与出租人签订融资租赁合同，以支付租金为代价，而获得该房屋的长期使用权。对承租人而言，通过融物的方式来实现融资的目的；对出租人而言，只是提供金融服务，但为了控制承租人偿还租金的风险而控制房屋的所有权，而且在合同结束时，又可能将产权转移给承租人。这种业务的主体是金融租赁公司，需要三方签署两个合同来完成交易。这是在二战后产生于美国的一种新型金融工具，如今在国际资本市场上，它已经成为仅次于银行信贷的第二大融资方式。在我国，中国人民银行一经发布了《金融租赁公司管理办法》，但目前采用这种金融工具的企业多是为了大形设备、运输工具和生产线的融资，房地产与商家尚未广泛引入这种机制。 （五）房地产企业直接上市。上市是企业获取资金、实行资本运作的主要方式之一，也是提升企业品牌的良好方式。对于房地产企业来说，直接上市也是进行融资的最理想的方式之一。例如，李嘉诚的长江实业，其净资产在1972年上市时仅有一个多亿，到2000年就已增长为1000亿。可见，上市不仅可以有效地化解金融风险，而且还能够降低企业的融资成本，改善企业的资本结构。但是，由于房地产企业的赢利模式不同于一般工业企业，其资金流是不连续的，因此一般的房地产企业很难达到上市要求，只有房地产行业的“老大”才有望获得上市资格。 （六）证券化的融资渠道。这种方式，就是直接将房地产投资变为有价证券。投资人不是拥有房地产实物的所有权，而是拥有证券的债权。但是，这种操作有一定的难度，我国目前仍处于试点阶段。今后我们应大力推动房地产投资权益证券和房地产抵押贷款证券，培育和发展住房抵押二级市场。 （七）将保险资金引入住宅融资市场，扩大房地产业的融资渠道。保险资金运用周期较长，数额巨大，适合进入房地产业。 （八）积极稳妥地发展住房公积金贷款，扩大发放范围，加强监管力度。针对广大中低收入居民的购房要求，一方面要加强经济适用房、限价房的规划和管理，另一方面要充分利用公积金贷款所具有的政策性补贴、利息较低等特点，让符合条件者尽早解决住房困难的问题。在我们看来，公积金的使用条例并不应是一成不变的，政府应当根据国情、民情的变化而加以研究、调整，做到与时俱变，对建构和谐社会作出贡献。 我们相信，随着地产业与金融业的密切合作，融资渠道会更加丰富，规避风险的方法会更加有效，一个更理性、更规范的房地产时代必然来临。随着宏观调控政策的进一步深化，中国的房地产市场必将更稳健地发展，房地产泡沫会越来越少，房价会越来越稳定。根据我国加入WTO的承诺，政府将在五年内取消对国外金融机构的地域和业务方面的限制。届时，西方发达国家的金融机构势必抢滩中国房地产业。在这种情况下，我们一定要加紧房地产业金融机构的改革，使法律政策的软硬件环境得以完善，争取早日完成与国际的接轨。
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  2019-02-14 18:50 龚宇飞 客户经理

  房地产业是我国国民经济的支柱产业，其在一定程度上可以促进整个国民经济的发展，拉动消费需求。房地产同时也是一个资金密集型的产业，投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量的资金，因此资金筹措成了房地产企业最关心的问题。而我国房地产企业融资渠道单一，对银行贷款依赖过高成为资金筹措的瓶颈，因此，必须认识到拓宽融资渠道的重要性。
  一、我国房地产企业主要融资方式一览
  （一）银行贷款
  银行贷款属于债务性融资，也是一种间接融资。它是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各种商业银行或者其他金融机构融入开发资金的融资行为。是房地产企业资金的主要来源。其贷款形式多样，具体分为：
  1．抵押贷款。即指借款人向银行提供一定的财产作为信贷抵押的贷款方式。
  2．信用贷款。即银行仅凭对借款人资信的信任而发放的贷款，借款人无须向银行提供抵押物。
  3．担保贷款。即以担保人的信用为担保而发放的贷款。
  4．贴现贷款。即指借款人在急需资金时，以未到期的票据向银行申请贴现而融通资金的一种贷款方式。
  目前规定申请贷款的房地产企业自有资金的比例不得低于35%。房地产企业开发时所需的资金大部分都来自银行。银行贷款可以在企业没有足够资金时给予足够的支持，为房地产企业提供开发所需的资金，使得企业资金的周转更加灵活，同时使居民的闲置资金得到有效的利用。
  对于房地产开发企业的银行贷款，为了降低贷款风险，国家也出台了很多相关的宏观政策加以规范。如“121”文件，“国六条”，还有2004 年，中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，等等。宏观调控对银行贷款的影响是非常的大的。这些对银行贷款紧缩性的宏观政策，势必会引起融资渠道的创新。
  （二）房地产信托
  从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为；从财产信托的角度出发，房地产信托则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。
  房地产信托其相对银行贷款而言，可以降低房地产业整体的融资成本，节约财务费用，有利于房地产资金的持续应用和公司的发展。房地产信托业务的发展，而且有利于提高我国房地产市场直接融资的比重、扩大金融市场的投资品种。
  2005年以来，房地产信托市场呈现出快速发展的趋势，据市场不完全统计，截至2005年12月31日，信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157.27亿元，绝对额大幅增加了27.78亿元，分别较去年同期增长11%和28.73%。特别是现在国家对信贷加强了管理，信托可以解决企业由于得不到银行贷款所出现的部分资金问题，其发展潜力相当大。不过现阶段由于异常火爆房地产信托融资市场与宏观政策背道而驰，国家对房地产信托的宏观政策也接踵而来。“212号文[2]”中，银监会所设置的房地产信托门槛，包括开发商自有资金在35%以上、四证齐全、二级以上开发资质等规定，已经比银行信贷要求更高。类似的还有“54号文[3]”。
  （三）债券融资
  债券融资是指企业通过举债筹措资金，资金供给者作为债权人享有到期收回本息的融资方式。房地产企业债券是由房地产企业发行，表明房地产企业与投资者债权债务关系的一种承诺凭证。只有在相关政府部门对房地产企业的背景、经济效益等内容审查合格 后才可以发行债券。
  债券融资有利于降低企业的融资成本，因为债务的利息是计入成本的，而发行股票的股息是税后支付的，这从一定程度上减少了税收。债券融资也可以分担银行贷款的压力，同时也为房地产企业的融资提供了更多的选择，分散银行和政府的风险。而且，债券资金的使用相当的灵活，不象银行贷款那样，有规定的用途。
  （四）股权融资
  股权融资属于直接融资的一种。股权融资是指资金不通过金融中介机构，借助股票这一载体直接从资金盈余部门流向资金短缺部门，资金供给者作为所有者（股东）享有对企业控制权的融资方式。
  它具有以下几个特点：
  1．长期性。股权融资筹措的资金具有永久性，无到期日，不需归还。
  2．不可逆性。企业采用股权融资勿须还本，投资人欲收回本金，需借助于流通市场。
  3．无负担性。股权融资没有固定的股利负担，股利的支付与否和支付多少视公司的经营需要而定。
  这种融资方式对于中小投资者来说，是一种较为现实和便捷的融资方式。股权融资吸纳的是权益资本，因此，公司股本返还甚至股息支出压力小，增强了公司抗风险的能力。若能吸引拥有特定资源的战略投资者，还可通过利用战略投资者的管理优势、市场渠道优势、政府关系优势、以及技术优势产生协同效应，迅速壮大自身实力。
  二、融资方式单一是当前我国房地产企业融资面临的主要问题
  （一）房地产企业融资面临的主要问题――融资方式单一
  目前在土地购置和房地产开发资金中70%~80%的资金都是来源于银行贷款，企业对银行的依赖程度非常高，2005年的中国统计年鉴数据显示：2004年全国房地产开发资金中开发商取得的银行贷款占19.1%，企业自筹的资金占30.38%，定金和预收款占50.52%。而定金和预收款中，很大一部分都是消费者的住房消费贷款，在2004年银行贷款的比例就已经占到60%，随着房地产金融产业的不断发展，消费者融资意识的提高，估计现在这个比例已经到了70%~80%了，而除银行贷款之外的融资方式所占比例仅占20%~30%。例如房地产信托只是房地产企业资金来源的很小一部分，所占比例为1%，目前债券融资占房地产企业全部资金的比例不足同期房地产投资资金的1%，虽然偏好股权融资的企业不在少数，但2002年房地产上市企业占房地产企业总数还不到1%。从以上分析我们看出，融资方式单一是当前我国房地产企业融资面临的主要问题。
  （二）融资方式单一引发的后果
  融资方式单一引发的后果主要表现在以下几个方面：
  1．增加了银行的风险与压力
  融资方式太过单一，资金来源都向银行集中，很容易造成银行资金周转的困难。假如企业亏损，开发企业的开发失败，银行便收不回贷款，容易引发金融危机。而有些人通过种种的方式，如重复贷款，贷款的抵押物不存在，以虚假的资料钻法律的空子等来骗取银行的贷款，使得贷款中出现坏帐，进一步加重了银行的负担，形成银行的信用风险。而事实上现在银行不良资产率是很高的，超过了20%，而国外的银行这一比率不到10%。大量的企业去找银行贷款，使银行处于优势的地位，有碍于银行的升级。
  2．造成房地产中小企业融资困难
  银行对于前来贷款的各家企业，势必会选择实力雄厚的企业，这样显然贷款的质量更能得到保证。而在金融市场不够发达，贷款方式还是以银行贷款为主的情况下，中小企业找不到其他的资金来源，也只能期望银行贷款。因此，往往发生的是他们的资金不能到位，不能进一步发展。
  3．对政府产生了很大压力
  金融体制本身的不健全，投机分子的存在，融资又都集中在银行贷款，这显然会出现很多违法的行为，政府处理这些行为需要很大的人力物力，坏帐的纠纷也需要政府去解决。一方面浪费政府资源，另一方面在完善金融市场上给政府施加了很大压力。
  4．增加了企业的负债率
  依赖银行贷款的房地产企业，直接融资比重很小，自有资金不多，所以其负债很多，给企业的成长带来很大的风险。国家统计局发布了一组关于房地产方面的数据。数据显示，2005年我国房地产开发企业资产负债率为72.7%。
  5．不利我国房地产业和金融业的发展
  自加入WTO以来，外资不断涌入，外商所在的国家，其金融体制已经相当的成熟，他们懂得采取最方便最有效的融资方式，在中国开设的国外银行也推出各种各样的金融产品。假如我们融资还是只依赖银行贷款，在与他们的竞争中将不会有任何的优势，我们的企业就会在竞争中败下阵来。
  三、我国房地产企业融资方式单一的原因
  （一）我国金融体制不够完善、证券市场不成熟
  目前我国经济正处于从计划体制向市场体制过渡的时期，或多或少都保留了计划体制的因素。以前的金融机构就只有银行，且金融市场的运行带有很强的政策性，政府对房地产干预很大，可以说政府限制了房地产企业的融资方式。其他的金融机构，都在改革开放以后才开始发展，可以说还很不成熟，还不能给予房地产企业足够的资金支持。我国的证券市场，相对于国外已经发展了一，二百年的证券市场来说，时间非常的短，市场发育程度很低，不能完全满足需要。以往所有制的限制，导致了中国国有银行垄断的局面。银行之间缺乏必要的竞争，导致国有银行改革动力不足，效率低下，金融产品稀少；非国有银行发展滞后，难以满足房地产企业的融资需求。
  （二）相关的法律制度缺失
  政府对房地产融资的影响很大，对于银行贷款之外的融资方式，如房地产信托，股权融资，REITS等等，政府都有很大的限制，采取这些方式融资，要么就需要很多复杂的程序，很长的一段审查时间才能通过，而融资就是为了尽快取得资金，显然不能拖得太久；要么就找很多原因，不让通过。还有的就是政府的工作人员效率低下。这些都使其他房地产企业融资方式举步为履，进展缓慢。另一方面政府也没给其他的融资方式创造一个良好的环境，例如对这些方式进行宣传，为这些方式制定合理的法律法规等。
  （三）房地产企业法人融资观念滞后
  在过去的金融机构只有银行的环境下，房地产企业法人只能通过银行贷款获得资金。他们过去通过银行贷款成功的筹集了资金，就会对这一种方式有深入的了解，可以预测这种方式贷款的风险；其他的贷款方式，相对来说就有不可预见的风险了，因此他们很自然的就对银行贷款产生很大依赖。而且观念一旦形成就不容易改变，很多的人都把这种观念延续至今，并继续影响他们的融资思维方式。现在已经是市场经济，用过去的思维方式来思考现在的问题，明显地就不适合了。
  （四）国有银行筹集资金的能力居支配地位
  银行吸收的是全国人民的存款，尽管房地产企业所需要的资金庞大，但银行拥有居民的海量存款，有足够的能力提供这些资金，其资金的来源稳定，不会断断续续。银行贷款还有其他的优势，贷款利率稳定，银行数量众多，办理程序比较简便等等，吸引了很多的房地产企业。
  （五）其他的融资方式对人们来说还比较陌生
  房地产信托，发展了一，二十年，股权融资，同样发展不久，更不要说REITS和其他一些更新的融资方式了。任何新事物的发展都要一个过程的，所以它们被人们所认识、接受还需要一个过程。
  四、我国房地产企业融资方式多元化的途径
  (一) 加快金融改革的进程
  融资方式的单一，归根结底都还是我国的金融市场不够成熟。因此，完善金融体制十分必要。因此要积极发展股票、债券等资本市场，稳步发展期货市场；推进证券发行、交易、并购等基础性制度建设，促进上市公司、证券经营机构规范运作；建立多层次市场体系，完善市场功能；拓宽资金入市渠道，提高直接融资比重；发展创业投资，做好产业投资基金试点工作。
  (二) 转变政府职能
  过去房地产市场的计划体制，造成了房地产企业对银行贷款的过度依赖。现在已经是市场经济，应该以市场为主导，政府对房地产企业融资的直接干预已经不适宜了。现在的政府，应该是房地产市场的一个重要组成部分，一个参加者。当然其宏观调控还是必不可少的，但应该以间接干预为主，而且干预不应该太多，给房地产市场足够的发展空间，可以丰富房地产企业的融资方式。有效的利用宏观调控，例如提高银行存款准备金率，适度收紧银行贷款。
  （三）房地产企业要改变融资观念，尽早与市场经济接轨、与国际接轨
  国际上房地产企业的融资方式都是多样，灵活的。房地产企业是一个资金高度密集性行业，如果不借助多种融资手段，单纯依靠银行贷款，开发将变得寸步难行。入世后，房地产业将面临更大的挑战，但这也是一个机遇，国外房地产企业和金融机构的进入，可以让我们接触更多国外值得我们学习的东西，我们要抓住这个机遇，积极探索国外的融资渠道和方式。同时，房地产企业增强自身的实力后，可以趁着海外资金进入我国市场的机会利用外资，但要注意防范其风险。
  （四）大力发展融资中介服务机构
  房地产融资涉及金融、法律、房地产、投资等方面的专业领域，因此设立提供信息服务的资产评估机构，咨询公司，律师事务所很有必要。
  （五）推广其他融资方式，进行融资方式创新
  银行贷款在融资中的作用已经得到了公认，不可否定，但是其他的融资方式也有其优势，如房地产信托相对银行贷款而言，可以降低房地产业整体的融资成本，节约财务费用；股权融资增强了公司抗风险的能力等等，所以要加深个人、房地产企业法人对其他融资方式的认识，并掌握运用。除了发展现有的融资方式，还应该探求更新更有效的融资方式，例如新出现的融资租赁，合伙建房等。
  结论
  随着经济的发展，我国房地产企业融资方式已逐渐现代化，但是房地产企业融资方式的拓展依然是一项艰巨的工程。为房地产企业开辟更多的融资渠道，既是降低企业金融风险的重要手段，也是房地产企业自身发展的需要，更是发挥房地产业作为国民经济支柱产业作用的要求。房地产企业应在充满风险的市场竞争中，根据自身的实际情况，选择适合自己的融资方式。
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  2019-02-14 18:47 黄益汉 客户经理

  中国的房地产金融体系建设伴随着住房制度改革而产生和发展，从简单的业务开展，到制度创立的探索，再到制度的不断完善，逐步发展成为今天的体系。
  房地产金融业务开始启动（1980～1993年）
  1980年我国的住房制度改革从试点售房和提租补贴起步，当年10月，建行首先在福建试办了商品住宅开发贷款业务，开始试水房地产信贷业务。1983年，国务院颁布《城镇个人建造住宅管理办法》，建行开始向福建、广东等省的企业职工发放住房贷款。1985年，建行开办住房储蓄贷款和住宅贷款业务。1987年12月，烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行设立。1988年，首次全国住房制度改革会议召开，出台了房改总体方案。同年，人民银行把住宅贷款列入消费信贷业务。1991年，上海在全国率先借鉴新加坡的模式建立了住房公积金制度。1993年末，全国地级以上城市中有131个城市建立了住房公积金制度，占地级以上城市总数的60％。
  房地产金融体系初步发展（1994～1997年）
  1994年，国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，对住房制度改革的目的、内容和重点作了原则规定。房改进入新阶段，与之相配套的房地产金融体系开始萌芽。一是在全国范围内建立了住房公积金制度。1994年11月，国务院房改领导小组、财政部和中国人民银行联合下发了《建立住房公积金制度的暂行规定》，在全国建立住房公积金制度，明确住房公积金是一种长期性的、用于住房的互助性储蓄资金。二是区分政策性和自营性住房信贷业务。由人民银行牵头，会同有关部门对政策性、自营性住房信贷业务的性质、范围等进行了界定。政策性住房信贷业务是指受各级政府和军队、煤炭、铁道、石油等系统委托，由指定银行以政策性住房资金为来源而经营的住房信贷业务。商业银行自营性住房贷款业务则指商业银行以本外币存款作为资金来源自主经营的住房贷款业务，包括住房开发贷款和个人住房贷款。1997年4月，人民银行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》，为中国住房消费信贷发展提供了政策依据，办法规定了发放个人住房担保贷款的对象、范围和经办银行范围。
  房地产金融体系不断完善（1998年以后）
  1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确提出：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系；发展房地产金融，培育和规范住房交易市场。这标志着以住房商品化为服务对象的房地产金融体系建设开始启动。1998年5月，人民银行颁布《个人住房抵押贷款管理办法》，规定所有的商业银行均可在城镇向个人发放住房贷款，用于购买自用普通商品住房，同时申请住房抵押贷款需要提供房屋保险。2000年，建设部、中国人民银行下发《住房置业担保管理试行办法》，为住房贷款担保业务发展提供了政策依据。2003年8月，国务院要求研究建立全国住房贷款担保体系。2002年，国务院修改《住房公积金条例》，明确了住房公积金决策体系、机构设置、账户管理与监督体系等，规范了公积金的管理。2004年2月，经批准，中国建设银行与德国施豪银行联合在天津设立了中德住房储蓄银行。2005年12月，中国建设银行在全国银行间债券市场上成功发行了住房抵押贷款支持证券——“建元2005-I”，我国住房抵押贷款二级市场由此诞生。
  我国房地产金融体系的现状
  经过近20年的探索、培育与发展，我国房地产金融体系初现雏形，形成了以商业银行为主体、其他金融机构广泛参与的组织体系，以银行信贷为主、兼有信托和其他形式的产品体系和以初级市场为主体、次级市场在探索的市场体系。
  以银行为主体的组织体系初步形成
  我国目前已初步形成以商业银行为主体的服务房地产开发和住房消费的房地产金融机构组织体系。一是形成了以国有控股商业银行为主，股份制商业银行、城市商业银行、信用合作机构等银行类金融机构参与的房地产金融组织体系，其业务占房地产金融市场份额的绝大部分。二是出现了专业性住房贷款银行。中德天津住房储蓄银行2004年2月开始试点。三是成立了服务于住房融资及担保、保险业务的其他机构，比如信托投资公司、住房置业担保公司、保险公司等。
  以贷款为主、辅以其他品种的产品体系逐渐合理
  房地产开发融资主要以银行信贷为主。房地产开发信贷主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款等。2005年末，全国房地产开发贷款余额达到9141亿元，比2004年增长17.03%。其中，土地储备机构的贷款余额达1225亿元，增长47.94%；房地产开发贷款5795亿元，增长17.08％。第二种是通过信托产品开展房地产开发融资，主要有信托贷款、财产权信托和信托股权融资三种模式。其中，信托贷款在信托业务模式中占据主导地位。2005年末，我国金融机构信托贷款达到401.3亿元，规模比较小。第三种是通过发行股票、债券等融资，目前房地产企业通过这种方式进行融资的规模在总融资中所占比例很少。
  住房抵押贷款是银行房地产金融业务重点。在住房消费领域发放的住房贷款主要包括个人购房贷款、装修贷款、组合贷款、再交易房贷款等。2005年年末，个人住房贷款达1.84万亿元，同比增长15.75%；住房抵押贷款不良率低于3%，成为商业银行的优质资产。2003年以后，房地产金融市场上的竞争日益激烈，住房信贷产品创新日新月异。为了吸引客户，扩大市场份额，提升综合竞争力，满足客户多样化、个性化的贷款产品要求，商业银行不断推出新产品，主要包括：固定利率住房贷款、直客式住房抵押贷款、住房循环授信、住房贷款“双周供”、接力贷、住房加按揭贷款、“0岁还贷计划”和“移动按揭组合还款法”等等。
  进入住房贷款品牌化竞争阶段。商业银行加大产品创新的同时，其品牌意识和服务意识不断增强。由于商业银行普遍把住房贷款作为优先业务、优质资产来对待，竞争日益白热化，市场竞争逐渐上升为品牌竞争，品牌服务、品牌营销成为住房贷款业务发展的主要方向。目前影响较大的有：建行的“乐得家”、工行的“幸福之家”、农行的“金钥匙”、中行的“理想之家”等住房贷款系列产品和品牌。
  住房贷款保险(担保)业务取得发展。1998年，为激励商业银行开展住房贷款业务，促进房地产市场发展，人民银行在《个人住房贷款管理办法》中规定，申请个人住房抵押贷款的必须办理房屋保险。之后，保险公司不断完善住房保险产品、增加产品种类、改进交费方式，提升住房贷款保险服务水平。随着住房公积金委托贷款业务的不断发展，贷款担保需求日益显现。在建设部和人民银行的努力下，住房置业担保业务在2000年以后取得快速发展，为公积金住房委托贷款提供了责任保证担保。截至2006年6月，建设部统计的26家机构为108万户借款人的1634亿元借款提供了连带责任担保。
  房地产金融市场仍以一级市场为主
  鉴于我国房地产金融体系建设的历史不到30年，其快速发展也是近10年的事，因而房地产金融交易主要集中在一级市场上。为分散住房抵押贷款风险，解决商业银行存贷款的期限错配问题和房地产贷款机构的流动性需求，从1998年开始，人民银行就协调有关部门开始探索住房抵押贷款证券化，培育和发展我国住房金融的二级市场。2005年12月，中国建设银行首批30.17亿元住房抵押贷款支持证券在全国银行间市场成功发行、交易，标志着我国住房抵押贷款二级市场的诞生。
  现阶段我国房地产金融体系存在的主要问题
  总体来看，目前我国的房地产金融市场尚处于起步阶段，有关的制度和体系处于建设中，具有明显的市场建设和制度创设等初级阶段的特征，这些与我国房地产市场处于初创期和金融业的间接金融主导特征相一致。存在的主要问题有：
  房地产开发融资渠道比较单一。鉴于我国金融业具有明显的间接金融主导型特征，直接金融和资本市场尚不发达，整个经济活动中直接融资比例过小。相应的，我国的房地产金融活动表现为以银行信贷为主，资金来源高度依赖银行。据测算，60%以上的房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷资金。
  房地产金融机构单一，系统性风险集中在银行。目前我国的房地产金融市场机构比较单一，以提供信贷资金的银行为主，缺乏许多发达国家经济体常见的、旨在分担住房抵押贷款违约风险责任的保险(担保)机构。
  房地产金融交易集中在一级市场上。我国房地产金融市场发展还很不充分，主要以传统的银行信贷产品为主，缺乏直接融资产品，存在着明显的滞后和不均衡。我国房地产金融市场结构不完善，尽管一级市场已初具规模，但能够解决房地产金融流动性的二级市场正处于萌芽状态，发展很不成熟。相对全国1.84万亿元的住房抵押贷款，住房抵押贷款支持证券(建元-I证券)仅有30亿元，需要进一步扩大试点证券规模和机构范围。
  政策性房地产金融缺失。住房保障是社会保障制度的重要内容，也是构建和谐社会，实现政治经济稳定的重要方面。对于贫困人群、低收入者、刚参加工作者等特定人群来说，如果缺乏政策性住房制度及相应的金融支持，就无法尽快实现政府“人人享有适当住房”的政策目标，难以满足弱势人群的住房需求，对社会稳定和社会发展将带来不利影响。我国目前缺乏明确的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明确的政策性房地产金融制度安排，难以满足经济社会发展的需要。
  完善房地产金融体系的建议
  总体思路
  以产品创新为突破口，研究建立符合中国国情的“运行有序、监管有度、调控有效、一二级市场联动、风险共担、各司其职、兼顾各方、协调发展”的房地产金融体系。
  服务于“租售并举、以售为主；商业性为主、政策性为辅”的住房改革目标，研究建立与我国住房制度相适应的、符合国情的房地产金融一级市场。以收入为标准，构建面向中高收入家庭的商业性房地产金融制度和面向低收入家庭的政策性房地产金融制度，并兼顾贫困人群、新参加工作者等特定人群的住房问题。研究建立住房贷款二级市场和保险(担保)机构，实现各司其职、分散分险、改善银行资金错配的目标。
  深入研究房地产金融制度
  房地产金融体系建设是一项系统工程，专业性强，涉及面广，影响巨大，需要设立跨部门、跨专业的房地产金融体系建设研究小组，通盘考虑未来一段时间的房地产金融发展战略，为建立我国的住房金融体系提供政策依据。
  实行差异性房地产金融政策
  利用多种形式扩展住房开发建设的融资渠道，完善预售资金管理。加强金融创新，满足多层次住房融资需求。开展二手房市场、租赁市场的金融产品和制度体系创新。力促住房金融一级市场的标准化，推动二级市场稳步发展。
  采用差异性金融政策对待房屋开发。在土地购买及前期开发阶段，要根据房屋建设目的的不同，实行不同的土地供给政策，比如为特困人群建设的廉租房的土地宜由政府划拨；而对于中小户型的普通商品房用地，则采取积极稳妥的金融手段予以支持，比如完善开发股权融资渠道，引导各种基金参与其中；对于高档住房或别墅的用地，严格规定开发企业只能使用自有资金购置土地，完成前期开发。在房屋建设阶段，积极探索利用各种融资工具为中小户型普通商品房建设提供资金，并给予适度的资金成本、期限等方面的支持。对于高档住房或别墅项目，则适当提高融资条件和成本……（全文请阅读《中国金融》印刷版2007年第9期）
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  2019-02-14 18:44 齐显尼 客户经理

  房地产金融政策体系的特点：
  ⑴有政府的财力支持和信用保证。
  ⑵不以追求利润最大化为目的。
  ⑶具有特殊的融资机制。政策性金融机构的融资机制既不同于商业性金融机构，也不同于政府财政。它的资金来源除了国拔资本外，主要通过发行债券、借款和吸收长期性存款获得，是高成本负债，而它的资金运用则主要是长期低息贷款，通常都是商业性金融机构所不愿或无法经营的，这样的负债和资产结构安排是通过由国家进行利息补贴、承担部分不良债权或相关风险等来实现的。但是，政策性金融机构的融资又明显不同于财政，它的基本运作方式是信贷，通常情况下要保证资金的安全运营和金融机构的自我发展能力，因此，在符合国家宏观经济发展和产业政策要求前提下，行使自主的信贷决策权，独立地进行贷款项目可行性评价和贷款审批，以保证贷款的安全和取得预期的社会经济效益以及相应的直接经济效益。
  ⑷具有特定的业务领域，政策性金融机构不与商业性金融机构进行市场竞争，它的服务领域或服务对象一般都不适于商业性金融机构，而是那些受国家经济和社会发展政策重点或优先保护，需要以巨额、长期和低息贷款支持的项目或企业。
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  2019-02-14 18:41 龚崇权 客户经理

  完善房地产金融体系的建议：
  （一）总体思路
  以产品创新为突破口，研究建立符合中国国情的"运行有序、监管有度、调控有效、一二级市场联动、风险共担、各司其职、兼顾各方、协调发展"的房地产金融体系。
  服务于"租售并举、以售为主；商业性为主、政策性为辅"的住房改革目标，研究建立与我国住房制度相适应的、符合国情的房地产金融一级市场。以收入为标准，构建面向中高收入家庭的商业性房地产金融制度和面向低收入家庭的政策性房地产金融制度，并兼顾贫困人群、新参加工作者等特定人群的住房问题。研究建立住房贷款二级市场和保险（担保）机构，实现各司其职、分散分险、改善银行资金错配的目标。
  （二）深入研究房地产金融制度
  房地产金融体系建设是一项系统工程，专业性强，涉及面广，影响巨大，需要设立跨部门、跨专业的房地产金融体系建设研究小组，通盘考虑未来一段时间的房地产金融发展战略，为建立我国的住房金融体系提供政策依据。
  （三）实行差异性房地产金融政策
  利用多种形式扩展住房开发建设的融资渠道，完善预售资金管理。加强金融创新，满足多层次住房融资需求。开展二手房市场、租赁市场的金融产品和制度体系创新。力促住房金融一级市场的标准化，推动二级市场稳步发展。
  采用差异性金融政策对待房屋开发。在土地购买及前期开发阶段，要根据房屋建设目的的不同，实行不同的土地供给政策，比如为特困人群建设的廉租房的土地宜由政府划拨；而对于中小户型的普通商品房用地，则采取积极稳妥的金融手段予以支持，比如完善开发股权融资渠道，引导各种基金参与其中；对于高档住房或别墅的用地，严格规定开发企业只能使用自有资金购置土地，完成前期开发。在房屋建设阶段，积极探索利用各种融资工具为中小户型普通商品房建设提供资金，并给予适度的资金成本、期限等方面的支持。对于高档住房或别墅项目，则适当提高融资条件和成本。
  利用差异性金融政策引导住房消费。利用金融政策引导居民住房购买力的合理、有序释放，不但要防止长期积聚的购买力在短期内集中释放，也要抑制社会大量透支未来购买力。要保护正常、合理的住房消费需求，抑制投机需求。要维护住房需求合理、均衡增长，避免房地产市场出现大起大落，促进住房市场的平稳、持续、健康发展。要进一步细分住房信贷市场，研究开发适应不同年龄、不同收入群体，满足不同需要的住房信贷产品，形成适合各类贷款人需要的信贷产品系列。同时，努力促进一级市场标准化，为二级市场的发展奠定基础。对于特定人群，则需要以抵押贷款保险、低首付比、低利息等手段增加其购买住房的机会，帮助其实现购房梦想。
  （四）加快研究建立住房贷款风险分担制度
  针对目前住房贷款风险不断显现的形势，有必要加快研究建立旨在分担住房抵押贷款风险的保险（担保）体系，不但要开发相关产品，也要研究建立相关机构。不仅要服务于提高特定人群房屋购买力、实现购房愿望的政策目标，也要能分散银行住房贷款风险，规范住房信贷市场，为推动住房抵押贷款证券化规范发展奠定基础。
  （五）扩展住房融资渠道是当务之急
  根据目前我国的房地产市场形势和宏观调控需要，为了增加房屋供给，抑制房价的过快上涨，分散房地产金融风险，发展住房租赁市场，拓宽居民投资渠道，减少房屋投机需求考虑，当前尤其需要拓宽房地产融资渠道：一是尽快推出标准化的房地产投资信托产品（REIT），投资于成熟物业；二是利用已经推出的信贷资产证券化的思路，探索不动产证券化试点；三是探索以发行项目债来解决房地产开发过程中的阶段性资金需求。
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  2019-02-14 18:35 梅金莉 客户经理

  近年来,随着我国城市化进程和住房体制改革的不断推进,房地产业有了很大的发展,已经成为成为支持我国国民经济增长的重要行业之一。
  基于房地产行业的资金需求大以及周期长等特点,也使得我国的房地产金融业有了长足的发展。房地产金融在支持房地产业房展的同时,也不可避免的要承担相应的风险。在众多风险中,由于我国的房地产金融体系还并不完善,房地产行业在资金来源上主要依赖于商业银行,因此风险也主要集中在商业银行,具体表现为银行机构的信用风险和流动性风险。
  如果房地产价格持续高涨,偏离实体经济,形成房地产泡沫,那么一旦泡沫破灭,直接危及到银行体系的正常运行,甚至形成金融危机,乃至使整个国民经济陷入危机之中。
  因此,对于房地产金融风险的管理是刻不容缓的,众多部门对其风险管理都有自身的方法,本文主要是基于货币政策调控的视角,研究中央银行如何运用货币政策来管理房地产金融风险。