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  2018-04-21 18:14 赖鹏华 客户经理

  1、提前还贷

  原房主需要向抵押贷款银行提出《提前还款申请》，正常程序1个月左右能办理提前一次性还款。具体每个银行根据业务量不同等待时间不同。房屋中介一般会有一些渠道缩短申请时间，会收取服务费。

  原房东还清所有贷款，会交给房产局一个《贷款结清，解除抵押通知书》，房管局收到这个文件后，证明该房产没有抵押行为了，就表示可以自由上市交易。就可以办理房屋过户了。

  2、用买方的首付款缴清剩余贷款

  二手房交易最常见、最方便的方式。适用于原房主贷款额度较低或所剩贷款数目不大的情况。通常情况下，买家会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。

  注意：买卖双方需要先去了解银行是否对提前还贷有要求。有些银行会对提前还贷有限制，如果卖家不符合提前还贷的条件，或者提前还贷需付违约金，那么依然难以解除房屋抵押。如果买家的首付款小于未还清贷款额，卖家也可以与买家商量提高首付，适当降价的方式协商完成。shangeshgh

  3、转按揭（将贷款转移到买家身上）

  转按揭是指在借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。也就是说出售若想有贷款的房子，需要将房子的按揭转给买方，让买方继续偿还卖方的按揭贷款。转按揭的手续流程相当复杂，存在同行转按揭和跨行转按揭的情况，这种方法在使用中受到很多限制，目前能做转按揭的银行很少。

  4、再次贷款来缴清剩余贷款

  假设以上两种都行不通的情况下，卖家可以考虑用其名下的抵押物（如其他房产）向银行或者资金监管机构申请抵押贷款，以结清按揭贷款。等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款，但是需要利息或者手续费。

  总结：卖家需注意，如果买家不同意帮卖家赎楼（垫首付），那么卖家一定要把握好提前还贷、解除抵押的时间，以免因耽误了赎楼的时间，而造成违约。

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  2018-04-21 18:08 齐新玉 客户经理

  贷款买一个房子其实很简单，如果您找中介的话，中介会全权代为办理所有流程的，您是比较省心的，在此只说一下个人办理的细节。
  首先您确认好成交的价格，以及您打算贷款的方式，是公积金贷款（国管公积金还是市管公积金）还是商业贷款。
  商业贷款的优势是速度快，成数不限制，手续简单，缺点是相对利率比公积金高，年利率为4.4550%。公积金的优势是利率低，年利率为3.87%,缺点是速度相对较慢，手续繁琐一些，贷款有上限的影响.
  先拿商业贷款来说吧：
  首先您要向当地的银行（建行、农行、中行等）信贷部询问您的贷款上限金额（也可以向当地的评估所查询）以及您的贷款年限，查询的时候要告知：房屋准确位置、建成年代、装修、朝向、交通、购物、医疗、学校、成交价格，以及您的年龄（男的不能高过60，女的不能高过55），还要确定贷款金额相应的贷款年限的月还款额，银行或评估公司会给您一个估计的贷款金额及首付金额还有贷款的年限和月还款的金额，如果您觉得估算没有问题，就可以下一步操作了。
  首先，先与业主签定正式的买卖合同以及补充协议，支付定金，拿好业主签字确认的定金收条，去您之前确认过的银行申请贷款，银行会安排评估公司先去评估该房屋，3个工作日会出评估报告，（举个例子：您的成交价格为100万，但是银行不会按照您的成交价格100万给您贷款，而是安排评估公司去评估房屋，得出的评估价格给您贷款，比如成交价格100万，评估价格80万则按照80万给您贷款）出了评估报告就能够确定您的贷款金额了，换算的方法是，成交价格-已付定金-贷款金额=您的首付款，这时候您就要准备自己的首付款了，当您首付款准备妥当时候约上业主去贷款银行将首付款转给业主并要求业主当面签署银行固定格式的首付款确认函，再去银行的信贷部签署一正式的借款合同。需要到场的人有（借款人的身份证、户口本、结婚证原件，房东及配偶带上房本、双方的身份证、户口本、结婚证）就可以等着批贷了。
  银行会在您签署正式的借款合同后的3-7个工作日通知您和房东批贷了，接到这个通知就可以安排过户了，过户的时候要带齐上述的材料，银行会安排人到场，缴纳完毕各项税费后，过户完成了，这时候银行会将属于您的房本拿到银行去做抵押，在过户完毕后的3-7个工作日、抵押完毕后贷款就一次性到房主的帐户上了，过户后或前一日要去把物业费、供暖费、水、电、燃气等各项费用让业主结清，注意去一下当地派出所询问原业主的户口是否迁出。
  公积金的流程比较复杂一写，我就不手打了，我把我空间里的公积金借款详细复制过来了，您认真阅读一下就明白了：
  首先您先确定您是属于市管公积金还是国管公积金，具体确定事宜我会在如下详细介绍：
  一 什么是公积金贷款
  住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款也叫公积金贷款，是由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买（自建、翻建、大修）住房职工发放的一种政策性担保委托贷款;贷款发放委托银行，由借款人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式
  二 公积金分类
  1.市管公积金
  单位登记号为身份证号再加两个零
  如：110XXXXXXXXXXXXXXX00
  二 公积金贷款分类
  2.国管公积金
  单位登记号是以512或502开头的
  如：512XXXXXXXXX
  502XXXXXXXXX
  二 公积金贷款分类
  3.中直公积金贷款
  在住房公积金管理中心，中共
  中央直属机关分中心缴存住房公积金的离退休职工。或其他符合中直分中心，依据国家有关规定而确认的借款
  二 公积金贷款分类
  4.组合贷款
  只有国管公积金贷款的客户方可申请
  组合贷款
  二 公积金贷款分类
  5.贴息贷款
  只有市管公积金贷款的客户方可申请
  贴息贷款
  三 借款人公积金缴存必备条件
  公积金开户日期够365天，累积缴存公积金12个月以上（含），且当前缴存状态正常，以前申请的公积金贷款已还清的。
  四 公积金贷款所产生的费用
  1.评估费
  评估费＝评估价×3‰（最低300元/单1500/单封顶）
  此计算方式适用所有公积金贷款
  四 公积贷款所产生的费用
  2.担保费
  A市管公积金
  担保费＝贷款额×5‰
  B 国管公积金
  担保费＝贷款额×3‰＋170
  C 组合贷款
  担保费＝1500元/单
  D 贴息贷款
  担保费＝根据费率表来算
  五 公积金贷款流程
  1.市管公积金贷款的流程
  评估－交首付—初审－面签－过户－放款—领取契税票和评估报告－出房产证-转担保中心做抵押
  五 公积金贷款流程
  2.国管公积金贷款流程
  评估—出评估报告－交首付—初审－批贷－过户－（见契税票）面签－放款—出房产证－担保中心抵押
  五 公积金贷款流程
  3.中直公积金贷款流程
  评估－初审－批贷－过户－（见房产证）面签－放款－担保中心抵押
  五 公积金贷款流程
  4.组合贷款流程
  评估－初审－批贷－面签－商贷面签－商贷批贷－过户－出证－抵押－抵押完成－他项权利证转银行－放款
  五 公积金贷款流程
  5.贴息贷款流程
  评估－面签－批贷－过户－放款－抵押
  六 初审时所需资料
  1.客户：夫妻身份证、户口本、结婚证（暂住证）学历证明、职称证明、资产证明、评估费。
  2.业主：业主本人身份证、房产证、银行卡
  七 面签时所需资料
  1.客户：夫妻身份证、户口本、结婚证、（暂住证）、借款人本人还款银行存折或卡（国管建行卡）、担保费
  八 借款人年龄
  1.市管公积金－－18－70周岁
  2.国管公积金－－18－70周岁
  3.中直公积金－－18－70周岁
  4.组合贷款－－－男18－65/女18－60
  5.贴息贷款－－－18－65
  九 贷款年限
  1.市管公积金－－本人年龄＋贷款年限≤70
  房龄＋贷款年限≤47
  2.国管公积金－－本人年龄＋贷款年限≤70
  房龄＋贷款年限≤67
  3.中直公积金－－本人年龄＋贷款年限≤70
  房龄＋贷款年限≤67
  4.组合贷款－－－本人年龄＋贷款年限≤70
  房龄＋贷款年限≤67
  5.贴息贷款－－－本人年龄＋贷款年限≤70
  房龄＋贷款年限≤67
  十 贷款金额如何确定
  1.市管公积金
  A 最高八成。
  B 计算公式（个人缴存额÷缴存比例－400）
  ÷客户贷款年限相对应月均还款数
  C 上面数额从低原则申请贷款
  D最高贷款额为：80万元，个人信用等级AA的上浮15％，即92万元，AAA级的上浮30％即为104万元
  十 贷款金额如何确定
  2.国管公积金
  A 二手房都能贷评估价、合同价较低值的八成
  B 贷款额最高不超过80万元
  C 每月还款额不能超过收入的二分之一
  十 贷款金额如何确定
  3.中直公积金
  A二手房都能贷评估价、合同价较低值的八成
  B 计算公式（个人缴存额÷缴存比例－400）
  ÷客户贷款年限相对应月均还款数
  C 上面数额从低原则申请贷款
  D最高贷款额为：80万元，
  十 贷款金额如何确定
  4.组合贷款
  A 如果以前有过商贷则按照第二套住房来
  计算
  B 公积金贷款的部分还是执行公积金的政
  策，商贷的部分要执行商贷的政策
  十 贷款金额如何确定
  5.贴息贷款
  A 如果以前有过商贷则按照第二套住房来
  计算
  B 公积金贷款的部分还是执行公积金的政
  策，商贷的部分要执行商贷的政策
  十一 还款方式
  1.市管公积金还款方式－自由还款法
  2.国管公积金还款方式－自由还款法
  3.中直公积金还款方式－自由还款法
  4.组合贷款还款方式－－公积金部分自由还款法
  商贷部分商贷还款方式
  5.贴息贷款还款方式－－商贷还款方式
  十二 什么是自由还款方式
  住房公积金贷款自由还款是指住房公 积金管理中心在与借款人协商确定个人款金额、期限后，确定个人贷款每期的最低还款额度，借款人在不低于这一最低还款额的情况下，根据自身经济状况，自由选择每月的还款额。
  十三 放款条件
  1.面签且过户后申请放款
  2.提供给担保中心契税票、受理通知单或房产证原件及复印件申请放款
  3.亦庄、宣武、通州、石景山、门头沟、顺义、房山均是出房产证后申请放款
  4.市局房产
  A 市管公积金是出房产证后申请放款
  B 国管公积金是出房产证及土地证后申请 放款
  十四 房产证与借款人的关系
  1.夫妻关系购房可以只出一个房产证，房产证是不是借款人没有关系
  2.非夫妻关系购房的必须要有共有权证，借款人是不是大证没有关系
  十五 房产证与合同签字
  合同签字的顺序也是出房产证的顺序
  如：合同签字的顺序是：张三、李四
  则房产证的大证为张三，共有权
  证是李四
  十六 外地人在京购房且公积金贷款
  1.首先此客户必须在京有缴存记录
  2.如果在京缴存不足12个月，需在原缴存处出具缴存证明，两地累计要求满12个月
  3.在京暂住证明
  4.其它与北京人政策一样
  十七 以前有过公积金贷款还可以再公积金贷款吗
  1.市管、国管、中直－－只要是还清就可以继续做公积金贷款
  2.组合贷、贴息贷－－－要按第二套政策执行
  十八 以前有过商贷还可以公积金贷款吗
  1.市管、中直－－－－－不会受到影响
  2.国管、组合、贴息－－如果有预期记录可
  能不会放款
  十九 公积金贷款是否可以提前还款
  1.市管公积金－－拨打96155提前预约
  2.国管公积金－－到国管中心提前预约
  3.中直公积金－－拨打96155提前预约
  4.组合贷款－－－到国管中心提前预约
  5.贴息贷款－－－到贷款银行提前预约
  二十 客户业主不能亲自办理相关手续怎么办
  由代理人持公证书办理相关手续，公证书格式是公积金的固定版本。客户在初审时本人必须到场，面签时可以由代理人持公证代为办理。
  二十一 客户业主都是已婚人士，办理相关手续时只本人去可以吗
  1.市管 A 初审：客户业主本人到场
  B 面签：业主不用到场，客户夫妻到场
  2.国管 A 初审：客户本人到场，业主不用到场
  B 面签：客户夫妻到场，业主不用到场
  3.中直 A 初审：客户业主本人到场
  B 面签：客户夫妻到场
  4.组合 A 初审：客户业主都不用到场
  B 面签：客户夫妻及业主本人到场
  5.贴息 A 初审：
  B 面签：客户夫妻及业主到场
  二十二 单笔贷款最高金额是多少
  1.市管：最高贷80万元，个人盗资信AA上
  浮92万元，AAA上浮到104万元
  2.国管：最高贷80万元
  3.中直：最高贷80万元，个人盗资信AA上
  浮92万元，AAA上浮到104万元
  4.组合：最低81万元
  5.贴息：高于客户公积金可贷额度
  二十三 非夫妻关系的客户可以共同购房贷款吗
  可以，房产证必须出所有购房人的名子
  二十四 过户的合同价与申请贷款的合同价不一样可以吗
  绝对不可以（贴息贷款除外）
  二十五 产权人有未成年人的可以做贷款吗
  1.市管：可以，需要监护公证书
  2.国管：不可以
  3.中直：不可以
  4.组合：不可以
  5.贴息：可以，未成年人需要有身份证
  二十六 借款人为在职期缴存公积金的离退休人员，还可以申请贷款吗
  可以，如果借款人的公积金处在正常状态，可以按正常程序操作。如果借款人的公积已提取并注销，需客户到单位出具公积金缴存证明。
  借款人年龄＋贷款年限不能超过70岁（夫妻以年龄大的为准）
  二十七 依据客户的缴存比例计算客户的最高贷款额
  公式：（客户缴存金额÷缴存比例－400）÷客户贷款年限相对应月均还款额
  例：客户工资中每月扣215元公积金，单位的缴存比例为12％，客户要求贷款30年，计算客户的贷款额
  计算：（215÷12％－400）÷51.2＝27.18
  答：按缴存比例计算客户最高可贷款27.1万元。
  二十八 依据客户的缴存比例计算客户最高贷款额为80万元，能否直接承诺客户公积金贷款就能贷80万元
  不能承诺，还要确认合同价和评估价是否能满足80万元的贷款要求
  二十九 客户夫妻双方只有一方有公积金，可以做公积金贷款吗？出谁的房产证有要求吗？
  客户夫妻双方只一方有公积金就可以申请公积金贷款，房产证出双方谁的都可以。
  三十 客户在贷款还款期，可以提取公积金吗？
  可以
  三十一 公积金贷款可以资金监管吗
  可以（在中国银行东城支行做监管）
  三十二 公积金贷款放款可以放到业主以外的其它人或贷办公司名下吗
  1.市管：不可以
  2.国管：必须做公证后才可放在非产权人名下
  3.中直：不可以
  4.组合：必须做公证后才可放在非产权人名下
  5.贴息：不可以
  三十三 客户上个月上调了公积金缴存额，能够马上用新的缴存额计算贷款额吗
  不可以，因为公积金管理中心每年七月份才做一次调整，所以新的缴存额要在公积金管理中心调整后才能生效。
  三十四 客户还款日
  客户的还款日就是公积金贷款的放款日，也就是说在放款日的每月的同一天是贷款客户的还款日
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  2018-04-21 18:05 齐敬磊 客户经理

  理论上来说，只要卖方同意采取按揭贷款的方式，产权明晰的二手房购买都可以采取按揭贷款的方式。
  首先，买卖双方签订好买卖合同，确定好合同成交价、首付数额及付款时间；其次，卖方准备好夫妻双方身份证、户口本、结婚证、房产证、土地证或不动产证原件及复印件，买方准备好夫妻双方身份证、户口本、结婚证、收入证明原件及复印件、预评报告；按约定时间，买方转首付给卖方，获得转账小票。之后，买卖双方到银行申请二手房贷款；再次，大约一周左右时间，银行审批通过之后，买卖双方到房管局及不动产完成过户手续；最后，新业主拿着不动产证及正式评估报告到不动产登记中心完成抵押，银行放款给老业主。
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  2018-04-21 18:02 黄睿刚 客户经理

  购买有房贷的房子，可以通过赎契或转按揭的方式交易，也是要支付首付的。
  赎契就是业主先出资一次性还完银行的贷款，涂销抵押后再进行买卖交易，买家可以选择一次性付款或按揭付款。一般业主都是用买家支付的首付款去赎契的。
  转按揭，业主出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由买家继续偿还业主未到期的贷款，而买家也可以同时申请房贷。现在一般只能同行做转按揭，就是在原贷款银行申请转按，跨行一般都不行了。
  购买有房贷的二手房，办理手续会比较复杂，建议还是找中介，由专业人士为你办理。
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  2018-04-21 17:59 粱俊芳 客户经理

  购买下证过户的房子，无法进行实际产权转移与贷款业务。
  购买方式：全款购买，可用成交价减去业主剩余贷款支付房款，待业主下证后由买方付款完成解押再行过户；贷款购买，由买方出资解除抵押，待下证后进行贷款程序。
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  2018-04-21 17:56 樊成钢 客户经理

  如果选择继续交易，可更换贷款人顶名购买或全款。当然，转账小票及贷款资料需要重新来过。
  如果选择终止交易，则需要跟业主好好协商，一点违约责任不承担是不可能的。
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  2018-04-21 17:53 齐春怡 客户经理

  如果是熟人之间，更换购买方式问题不大。
  确认需要贷款多少，从而计算出报价，然后凑首付款转让凭条即可。卖方需要准备好夫妻双方身份证、户口本、结婚证、房产证、土地证或不动产证，买方则需要准备好夫妻双方身份证、户口本、结婚证、收入证明、预评报告等，双方到银行面签即可。审批通过之后，买卖双方进行过户，新业主拿到不动产证之后再抵押给银行，最后银行即可放款给老业主。
  第二种方式依然是全款进行，新业主拿到不动产证之后自己到银行申请置换式贷款，享受住房贷款同样利率，个人推荐农行、兴业等。