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  2018-04-21 00:30 齐晓姝 客户经理

  看是申请哪里的？要申请还是建议找正规的金融机构和公司
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  2018-04-21 00:27 黄益江 客户经理

  住房抵押贷款证券化（MBS: Mortgage-Backed Securitization）是指金融机构（主要是商业银行）把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。
  （－）有利于拓宽商业银行的融资渠道
  实行住房抵押贷款证券化，将银行持有的住房抵押贷款转化为证券，在资本市场上出售给投资者，银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款，从而拓宽银行的筹集渠道，扩大银行的资金来源，进而增强银行的资产扩张能力。90年代，美国每年住房抵押贷款的60%以上是通过发行MBS债券来提供的。在我国，随着住房抵押贷款规模的扩大，资本市场的完善以及资产证券化技术的发展，住房抵押贷款证券化必将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠道。
  （二）有利于降低商业银行的经营风险
  我国商业银行发放的住房抵押贷款期限可长达20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式偿还银行贷款债务。而我国商业银行的负债基本上是各项存款，在各项存款中绝大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，资产与负债的期限不匹配，加大了银行的运营风险。随着住房抵押贷款业务的发展和占银行贷款总额比重的提高，
  住房抵押贷款证券化
  这种“短存长贷”的结构性矛盾将日趋突出，并有可能使银行陷入流动性严重不足的困境，给经济发展和社会稳定造成不良影响。通过住房抵押贷款证券化，将低流动性的贷款转化为高流动性的证券，在提高银行资产流动性的同时，还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而实现银行风险的社会化。
  （三）有利于提高商业银行的盈利能力
  实行住房抵押贷款证券化，不仅可以扩大银行的资金来源，增强银行资产的流动性，而且还可以为银行创造新的利润增长点。1．银行对已证券化的住房抵押贷款仍可继续保留服务职能；包括收回贷款本息、贷款账户记录、组织贷款抵押物拍卖以及其他相关贷款服务，并收取服务费，从而可以给银行带来费用收入。2.银行也可以作为证券包销商，为住房抵押贷款支持证券的销售提供服务，从中收取一定的手续费。3．住房抵押贷款产生的现金流在支付证券本息及各项费用后，如有剩余，银行还有权参与对剩余现金流量的分配。可见，住房抵押贷款证券化使银行的收入突破了传统存贷款利差的局限，开发了新的收入来源。同时，由于上述各项业务并不反映在银行的资产负债表上，因而不需要增加银行的资本，从而提高银行的盈利能力。
  （四）有利于加强商业银行的资本管理
  按照《巴赛尔协议》有关商业银行资本充足比率的规定，各国商业银行资本与加权风险资产的比率最低应为8%（其中核心资本成分为4%）。而资本充足比率偏低则一直是影响我国商业银行改革与发展的一个突出问题。通过运用资产证券化技术，将住房抵押贷款证券化，并将这部分从银行的资产负债表中移出，可以相应减少银行的风险资产数量，从而可以提高银行的资本充足比率并相应提升银行的信用等级。因此，我国商业银行要加强资本充足比率管理，提高资本充足比率，除采取“分子对策”，即通过内源、外源两条渠道充实资本外，还可以采取“分母对策”，即通过信贷资产证券化来提高资本充足比率，以充足的资本支持贷款规模的适度扩张，增强银行的风险承受能力。
  （五）有利于完善中央银行的宏观金融调控
  公开市场业务是中央银行调控货币供应量的基本工具之一。而中央银行在公开市场上买卖的有价证券除政府债券、国库券外，住房抵押贷款证券作为一种流动性强、收益率高的优质债券也可以成为中央银行买卖证券的对象。随着我国资本市场的完善和住房抵押二级市场的扩大，中央银行通过在金融市场买卖住房抵押贷款债券，扩大了交易对象、加大了操作力度，从而可以在广度、深度上对商业银行的流动性进行适时调节，进而有效调节货币供应量。
  （六）有利于推动我国资本市场的发展
  根据货币市场与资本市场的内在关联性，住房抵押贷款证券化要以完善的资本市场为条件，而通过住房抵押贷款证券化又会促进资本市场的发展与完善。一方面实行住房抵押贷款证券化，可以为资本市场提供投资风险小、现金收入稳定的新型投资品种和融资工具，促进储蓄向投资的转化，实现货币市场与资本市场的对接，成为货币市场与资本市场的联结器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押贷款证券化是一项系统工程，涉及银行、特设信托机构、信用评级机构、证券公司、资产管理公司以及机构和个人投资者诸多方面，其成功运用不仅要有以上众多参与主体的协调配合，而且要有相应的政策环境和法规体系。因此，实行住房抵押贷款证券化有利于推动我国资本市场的发展。
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  2018-04-21 00:24 龙层花 客户经理

  我国银行业存在的问题及对策
  改革开放以来，我国金融业发展很快，特别是银行业在改革春风的沐浴下迅速蓬勃壮大。随着金融体制改革的深入和入世步伐的加快，金融业竞争将愈演愈烈，我国商业银行也将面临着前所未有的挑战，对自身暴露出的问题，急需认清和解决。
  一、目前我国银行业普遍存在的问题
  （一）过分强调“存款立行”，搞存款竞争，阻碍自身和经济正常运行
  对各商业银行来说，“存款立行”几乎成了一条铁律，因此扩大存款规模成了各商业银行的头等大事。自1996年以来，央行连续七次下调存贷款利率，旨在促进内需的扩大，引导居民减少储蓄，扩大消费，以带动经济的发展。然而在日常监管中一些机构一旦出现存款下降，就把抓存款当作一个重要监管内容来看待，这样货币政策效应就被冲减掉了，妨碍国家宏观调控手段的实施，不利经济运行。
  由于银行业的扩张和竞争的加强，银行的投资活动需要找到足够的社会闲散资金，自然而然存款问题就被放在首要位置。目前，各商业银行每年都分级下达当年存款任务指标。特殊情况下，上级行还会给所属机构来个月度或季度的存款“大会战”，并且将完成存款任务与员工工资奖金挂钩、与评比先进挂钩。虽然央行三令五申，不准将存款完成情况与员工工资、奖金、福利挂钩，但很多单位依然我行我素，置若罔闻！在“存款立行”观念的支配下，各商业银行盲目拉存，只重视存款数量不重视质量，也给自身发展带来一系列不良后果。
  1．过分强调抓存款，扰乱临柜业务的正常运转。为揽储一些机构公然将企业存款转入储蓄核算，为部分企业机关团逃避监督和大额提现开了方便之门，达到公款私用之目的。违规高息揽存、上门收款、借助行政干预等各种拉存手段的出台大大提高了银行经营成本，同时也助长了少数顾客的陋习，例如经常违规大额取现，假币难以没收，对工作人员态度恶劣等增加了临柜人员的工作难度和精神压力。
  2、银行经营管理重心偏移，风险加大。为扩大存款规模，许多机构以事先许诺贷款或信贷额度作为优惠条件吸引企业或个体工商户。进一步加大了金融风险产生的概率。而且在实行存贷比例管理的情况下资产质量的计算上有个特点，就是贷款规模越大，反映出资产质量越好。因此在呆滞贷款或坏帐无法减少的情况下增加贷款规模不失为“提高”资产质量的一条好途径。而要扩大贷款规模，先决条件就是要保证存款规模，这种治标不治本的做法，只能使经营陷入困境。银行作为投资业本应将重点放在投资环节上，确保资金安全，并使其有所增值，保持良性循环，增加收益，以此来扩大自身实力才是银行最终的经营目的。然而目前普遍的状况是存款没搞上去一切免谈，资产质量成了个别人的行为，并在本质上与存款工作相分离。
  3、过分强调“存款立行”，最终将导致银行经营困难。社会上合理有效的资金投放空间受整个国民经济发展的各种要素制约，一旦超过这个幅度，资产风险必将加大。相反，如果银行不把一定比例资金运用出去，而自身却要负担相应的存款利息支出，这与银行本质是相悖的。这样，在拉存款和放贷款两种压力下，形成一个两难选择，将最终导致银行经营陷入困境。
  商业银行的经营目标是效益，存款的增加并不等同于效益的增长，它只是实现这一目标的条件之一，盲目扩大存款规模是一种自杀行为，只有适度的增长才能保持良性的经济和金融运转。
  （二）资产管理不善，不良贷款比率高，贷款风险防范机制不健全
  截至去年底止，中国四大国有商业银行账面需核销的呆帐贷款，占其贷款总额的百分之二点七，但加上需要核销的逾期和呆滞贷款，全部合计的坏帐比率为百分之八或九。按国内四大商业银行贷款总余额占全部金融机构贷款总余额超过六成，百分之八至九的坏帐率，即达五千至六千亿元。而且上述的坏帐比率并不包括己剥离的资产和债转股在内。四大商业银行去年已有三千五百亿元的不良资产被剥离，经独立评估后，与企业签订债转股协议的也近一千亿元。(资料来源： 信息时报电子版
  从以上数字可以看出，尽管中央从1995年全国银行业经营管理会议以来，要求各国有商业银行要将不良资产比率每年下降一定的百分点，最近两三年银行的贷款质量虽有所提高，但是不良资产比例仍然较高，信贷资产风险依旧很大。这种风险的形成有其深层次的经济背景，例如政府的干预和某些企业的盲目行为等客观因素，但商业银行自身的因素是不可忽视的。
  首先，商业银行在资产管理方面存在很大缺陷，贷款“三查”制度真正落实，授信不统一。不少项目贷前调查流于形式，对企业产品、生产经营状况、经济效益、发展趋势等主要因素预测不准，在方法上重定性轻定量，缺乏科学的分析；贷时审查不严格、不科学，在放贷时违反规定与操作程序，使“人情贷款”、“关系贷款”等现象时有发生；贷后检查不积极，流于形式，重贷轻营的现象较普遍。这些因素将直接影响今后贷款的回收。另外银行对不同企业贷款方式（主要有信用贷款、担保贷款、抵押贷款）选择不当也是造成贷款风险的重要因素。我国商业银行从1997年开始实行授信制度，但由于授信不统一，往往出现同一借款人授信总额度超过其最大风险承受力的现象，造成信贷资金风险。
  其次，由于目前很多机构现有信贷人员业务素质不高，且个别人员法制观念极差，违章违规现象时有发生，人为造成信贷风险损失，严重威胁信贷资产的安全运营。
  最后，缺乏一套严密的监督机制，也是造成不良贷款增加的一个重要因素。目前我国金融监管体系还不完善，监管机制也不健全，银行内部稽核、监督工作还存在很多问题，这些都给不良资产的形成埋下隐患。
  贷款是商业银行最重要的资产业务，信贷资产质量的好坏直接关系到商业银行的生存与发展，这在我国商业银行资产比较单一的情况下显得尤为突出。必须加强内控建设，建立建全科学的资产风险管理系统。
  （二） 人员素质水平普遍不高，技术装备落后
  现代银行是高度专业化的产业，对员工的素质有着很高的要求，不管是管理人员还是一般业务人员。不仅要求员工要具备较高的学历层次，丰富的专业知识，更注重员工的工作能力和创造力。而目前我国商业银行特别是几家国有商业银行职工队伍素质普遍不高，学历较低，工作能力和业务水平也不高。这主要是一些银行缺乏一套完善的、适应现代商业银行运作的劳动人事制度。员工录用要求不高、把关不严，很多人都是靠关系而不是靠自身实力进入银行；在岗人员缺少技术和业务培训，没有一套科学严密的考核制度；岗位分工不合理，员工缺乏工作积极性和创造性。而且大量临时用工人员充斥一线岗位，很多都是无证上岗，难以保证银行临柜业务的顺利开展和服务质量的提高。再加上这部分人员缺乏必要的教育，且由于待遇较低，往往很容易造成某些人心里失衡，从而走上犯罪道路。近几年来这类金融犯罪案件频频发生，呈逐年上升的势头，已严重威胁到银行资金安全和社会声誉。
  服务是金融工作的生命线，良好的人员素质还应配以先进的技术装备才能提供高质量的服务。就总体而言我国商业银行在硬件方面还是比较落后的。计算机系统还没有实现更大范围的纵向或横向联网，大多数行自成体系，且网络覆盖面也不广；ATM、POS等设备也不普及，数量少，一柜多机、一机一卡的格局普遍存在，给顾客带来很多不便。
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  2018-04-21 00:21 连丽艳 客户经理

  、我国个人住房抵押贷款发展现状
  在个人消费信贷中，由于个人住房抵押贷款占据了重要地位，近年来，个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”，被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段，个人住房抵押贷款自然成为商业银行重点拓展的贷款投向。在表1中，2000—2005年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74％以上，2004年、2005年则到达80％左右。2005年个人住房抵押贷款余额为18400亿元，是2000年的5.45倍，1998年的43.19倍，与2004年个人住房抵押贷款余额相比，增长16.07％，个人住房抵押贷款无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。
  表1 1998—2005年全国个人住房抵押贷款(单位：亿)
  1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
  全国消费信贷余额 472 1097 4235 6990 10669 15736 20063 22150
  个人住房抵押贷款余额 426 770 3377 5598 8258 11782 15853 18400
  个人住房抵押贷款比重 90.25％ 70.19％ 79.74％ 80.09％ 77.40％ 74.87％ 79.02％ 83.37％
  个人住房抵押贷款增长比例 80.75％ 338.57％ 65.77％ 47.52％ 42.67％ 34.55％ 16.07％
  资料来源：统计公报(2000—2005)
  商业银行之所以争先发展个人住房抵押贷款，主要原因有二：一是近些年我国房地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持；二是商业银行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产，不良贷款率极低，比批发类贷款风险小得多。事实上，个人住房抵押贷款不良贷款率低、风险相对小并非必然的，它是同经济环境等因素密切相关的，上世纪80年代美国住房抵押公司风波和1995年日本住房金融案件，均与个人住房抵押贷款风险相关。随着我国个人住房抵押贷款余额快速增加，个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升，2002年四大国有商业银行个人住房抵押贷款的平均不良率在1％左右[1]，到2004年底，个人住房抵押贷款不良贷款率达到1.5％左右，其中农行高于2％。在我国个人住房抵押贷款较发达地区上海，2004年商业银行个人住房抵押贷款平均不良率只有0.1％左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86％，两年多时间上升7倍多。
  我国市场经济处于发展初期，法律制度欠缺，个人信用征信体系不健全，商业银行风险管理水平低，个人住房抵押贷款存在很大风险，实际的贷款违约率高，特定条件下(如贷款高速增长)，用于风险分析的不良贷款率指标滞后性非常明显，掩盖了实际风险状况。房地产市场具有周期性，个人住房抵押贷款期限长，每笔贷款数额小，一旦房地产市场出现调整或振荡，贷款违约等风险就会显现，我国个人住房抵押贷款业务还没有遇到真正考验，因此加强个人住房抵押贷款风险防范，完善风险管理机制是个人住房抵押贷款走向良性发展的一条必经之路。
  二、商业银行个人住房抵押贷款风险分析
  在目前我国的经济体制环境下，个人住房抵押贷款风险发生有其可能性和必然性，这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内、外部因素决定，具体而言，我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临以下几个方面风险：
  1.信用风险
  信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。一般有下面几种形式：
  一是被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为，是指借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或突发事件的发生，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息。我国市场竞争异常激烈，就业条件严峻，教育、医疗等支出急剧增加，都会使借款人的支付能力下降甚至恶化，使借款人无力继续偿还贷款本息。
  二是理性违约。理性违约是借款人的主动行为，是指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。主动违约最有可能发生在贷款合同签订后的头二年，因为此时违约的机会成本相对较低，损失的仅仅是首付款、交易费用和一部分贷款本息[2]。
  三是提前还款。提前还款是借款人主动违约行为，是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为就有可能发生，提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失[3]。
  四是恶意骗贷。恶意骗贷一般称为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地开发，或者进入资本市场，导致商业银行信贷风险大幅上升。2007年1月底银监会发布《关于进一步防范银行业金融机构与证券公司业务往来相关风险的通知》，住房按揭贷款成为被挪用入市检查重点。
  2.抵押风险
  贷款抵押物是商业银行第二还款来源，但是商业银行也常面临如下抵押风险：
  一是抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续烦琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。
  二是抵押物价格风险。抵押物价格风险包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。当房地产市场处于调整或不景气时，价格下跌有可能导致抵押房屋价格不能够覆盖银行本金和利息。后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价值下降，或者由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。
  3.利率风险
  利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。一般来说，商业银行所面临的利率风险有：一是“不匹配”风险，抵押贷款的长期性和存款利率与贷款利率调整的不同步，如个人住房抵押贷款是固定利率，如果存款利率上调，银行的资金成本就会上升；个人住房抵押贷款是浮动利率且下浮时，如果银行资金成本不变，银行的利差也会缩小。二是由利率风险引发的提前还贷信用风险。
  4.流动性风险
  流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。引起流动性风险原因在于商业银行经营特征和个人住房抵押贷款特征，商业银行资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金，个人住房抵押贷款期限长、回收慢，资金的来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题。我国个人住房抵押贷款的变现性比较差，一是因为个人住房抵押贷款是零售性业务，每笔贷款的贷款利率、到期日、贷款成数以及贷款期限等都不同，商业银行无法实现标准化管理；二是信贷市场信息不对称导致贷款的投资者无法逐笔估计每笔贷款的违约风险成本，投资者望而却步；三是住房等消费品二级市场尚未形成，抵押物变现难影响住房抵押贷款变现性。
  5.法律制度风险
  法律制度风险是指法律制度不健全，对失信、违约行为惩罚办法不具体，执行力度不强，使商业银行面临损失。良好的社会法律环境是发展个人住房抵押贷款的基础条件，如美国1968年颁布了《统一消费信贷法典》、《消费信贷保护法》，1974年又颁布了新的《统一消费信贷法典》。我国还没有针对消费信贷的专项法律、法规，《商业银行法》、《贷款通则》、《担保法》、《票据法》、《合同法》等法规都是为生产信贷而建立的，与个人住房抵押贷款特点不相符。
  6.市场政策风险
  市场政策风险包含两个方面，一是指国民经济在整体发展过程中存在由繁荣到萧条周而复始周期性波动，影响房地产业的市场风险。与其他行业相比，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性，经济高涨时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求增加，贷款数量急剧扩大，经济萧条时，失业率上升，居民收入急剧下降，房价下跌，商业银行势必会面临大量的“呆坏账”损失。二是政府经济政策的调整引起房地产市场变化给商业银行带来损失。我国整个经济处于转轨时期，市场机制不健全，政府的定位不明确，由于住房消费是居民的大额消费，投资乘数大，房地产业对经济增长具有较强的拉动作用，从而成为政府调控经济拉动消费，促进经济增长的重要行业。当房地产市场发展脱离个人消费能力，出现泡沫和经济过热，与调控宏观目标相违背，政府会采取房地产调整政策，随着房地产业的调整和收缩，商业银行也将面临政策风险。
  7.管理风险
  管理风险是指商业银行内部个人住房抵押贷款管理出现问题，导致的信贷风险。从贷款政策、管理流程、组织结构、技术基础等方面看，我国商业银行的个人住房抵押贷款管理基本上处于一个比较低的水平。如商业银行在个人住房抵押贷款上存在重业务拓展、轻业务管理的冲动，不计风险代价抢占市场份额；个人住房抵押贷款业务运作中随意性较大，尚未形成合理评价标准和业务流程；熟悉个人住房抵押贷款的专家人才匮乏，管理经验和人员的培训跟不上业务的快速发展；个人信用信息基本属于封闭状态，银行之间缺乏沟通，个人的信用信息资源无法共享，缺乏统一信息数据库和个人信用评估体系等等。这些管理因素均导致个人住房抵押贷款的风险增大。
  8.操作风险
  违规操作是银行内部形成资产风险最主要原因之一，是经营机构在制度管理上放宽贷款要求而造成的业务风险。主要表现为：一是在业务导向激励约束机制下，经营机构重业务轻管理，甚至违规经营，未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件，借个人住房抵押贷款为名违规开办个人股票质押贷款等高风险业务；二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高，工作不负责任，违反操作规程，有的甚至与借款人串通，逃避制度约束。
  三、商业银行个人住房抵押贷款风险的防范
  针对上述商业银行个人住房抵押贷款八大风险，商业银行可以采取如下措施予以化解和防范。
  1.开发和建立内部评级体系和内部评级模型
  我国商业银行目前信贷管理主要围绕单一借款人风险展开，根据巴塞尔新资本协议关于风险管理精神，现代商业银行信用风险管理不仅仅包含单一借款人风险管理，更加重要的是，应当以优化配置风险资本和配置信贷资产组合为风险管理模式，对银行面临的整体风险进行测量、监控和主动管理，因此要求商业银行对整体信贷业务开发和建立内部评级体系，采用内部评级法，用统计模型测算出个人住房抵押贷款的违约概率(PD)、违约损失率(LGD)、风险暴露(EAD)和期限(M)指标，全面准确把握个人住房抵押贷款的风险状况，对未来整体风险做出合理预测。在此基础上，充分考虑借款人个人资料和历史信用信息，建立科学的偿债能力和资信评估模型，逐步完善单一借款人信用评级体系，对借款人进行市场细分，以此作为开展业务的重要依据。
  2.完善银行内部信贷管理机制，防范管理和操作风险
  商业银行应制定一套严密、详细、操作性强的规章制度和流程，逐步提高信贷管理水平。
  第一，根据个人住房抵押贷款内部评级模型的相关数据制定贷款风险资本配置和信贷组合计划，确定业务发展方向、比重以及发展节奏和进程，避免贷款政策管理失误带来损失。
  第二，加强贷款流程全过程管理，从贷前调查、贷款审批和贷后检查等环节分析相关风险点，落实管理职责，规范操作流程；建立合理的激励约束机制，促使业务人员自觉遵守各项规章制度，解决重业务拓展轻风险管理的导向机制；强化损失责任追究制度，根据资产的实际损失追究相应责任。
  第三，在组织结构上，可以逐步实行审批官和风险控制官派驻制，实现审贷分离和风险监管分离，保证贷款审批和风险控制的独立性；成立专门审查审批中心，实行集约化经营，逐步培养优秀的专业化审批官和风险管理官，提高管理专业水平。
  第四，加强借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息质量可能就越高，信息分析结果可能越准确，为较好预防和控制信用风险评价提供客观依据[4]。
  3.建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场和政策风险
  房地产业是一个与宏观经济高度相关性的行业，受宏观经济的影响并反过来给宏观经济以强烈的作用，建立风险预警系统主要是为了防范市场系统性和政策风险，建立预警模型对宏观经济指标、产业经济指标以及国家相关政策分析，对房地产市场及整个社会经济环境进行预测，及早做出反应，避免由此带来的损失。预警系统构建完善是一项庞大的工程，一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，针对我国实际情况，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解。
  4.加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理
  随着我国利率市场化改革不断推进，利率风险会逐步显现，商业银行在防范个人住房抵押贷款的利率风险上可以采取以下措施。
  第一，开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率的不断变化而作周期性调整，利率调整周期可以是1个月、1季度、半年或者1年。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善商业银行存贷款期限的匹配状况，把由商业银行承担的利率上升的风险转移给借款人，同时也把由借款人承担的利率下降的风险转移给商业银行。
  第二，开发固定利率抵押贷款，固定利率抵押贷款是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在固定利率抵押贷款模式下，商业银行承担了大部分的利率风险，如果商业银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配，如发行固定利率债券，利率互换等，可以避免相应的利率错配和流动性风险。
  第三，套期保值，我国金融期货市场正逐步开放，商业银行可以运用金融衍生工具实行套期保值进行利率风险管理，通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化，如可用远期利率协议、利率期货和交易所期权进行短期利率风险管理，用银行间期权(上限期权、下限期权和双限期权)、互换和互换期权进行长期利率风险管理。
  第四，大力发展个人住房抵押贷款交易的二级市场，通过该市场商业银行可将个人住房抵押贷款形成债权出售，换取贷款资金或流动性高的短期债权，提高流动性。
  5.发展个人住房抵押贷款风险转移机制
  第一，建立和完善抵押贷款保险机制。个人住房抵押贷款保险的目的在于规避或分散三类风险，一是房屋毁损的风险，二是贷款的信用风险，三是借款人的人身风险。我国目前个人住房抵押贷款保险机构层次和险种均较单一，银行信贷风险和保险机构承保的信用风险、人身风险没能合理划分，亟待通过建立和完善个人住房抵押贷款保险机制来解决，在保险品种上，可以开发与消费信贷相关的财产险、失业险、人寿保险、履约保证保险等保险品种，在保险机构上，可以为中低收入借款人建立政策性保险机制的抵押贷款保险，为高收入借款人和中、高档住房提供商业性专业保险公司抵押贷款保险业务。
  第二，推进个人住房抵押贷款证券化。个人住房抵押贷款“存短贷长”的矛盾使商业银行面临着流动性风险、利率风险、信用风险等多种风险，个人住房抵押贷款证券化能从根本上解决商业银行“存短贷长”的矛盾[5]。我国2005年12月开始商业银行资产证券化的试点工作，随着资产证券化试点工作的推广和资产证券化业务品种的丰富，可以适时推出个人住房抵押贷款证券化，有效降低商业银行在个人住房抵押贷款上所承受的风险。
  6.完善个人住房抵押贷款的法律制度环境
  个人住房抵押贷款涉及到社会经济的方方面面，有效降低商业银行所面临的风险需要有良好的法律环境和立法支持。我国应尽快制定和颁布《消费信贷法》，明确消费信贷活动中相关主体的职责，合理分散信贷风险；建立个人破产制度，使个人住房抵押贷款的相关环节均有法可依，通过立法强制推行个人信用制度，充分借鉴发达国家个人信用管理的经验，如美国的消费信用方面法律就有：《公平信用报告法》、《诚实信贷法》、《诚实借贷法》、《公平信用结账法》、《信用卡发行法》、《平等信用机会法》、《公平债务催收法》等[6]；同时改善法律执行环境，建立处置银行抵押资产的小额债权速审法庭，减少繁杂手续和环节，增加公正性和透明度，降低抵押物处置成本，提高处置的效率。
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  2018-04-21 00:18 连亚玉 客户经理

  你好，解析如下：
  一、我国个人住房抵押贷款发展现状
  在个人消费信贷中，由于个人住房抵押贷款占据了重要地位，近年来，个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”，被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段，个人住房抵押贷款自然成为商业银行重点拓展的贷款投向。在表1中，2000—2005年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74％以上，2004年、2005年则到达80％左右。2005年个人住房抵押贷款余额为18400亿元，是2000年的5.45倍，1998年的43.19倍，与2004年个人住房抵押贷款余额相比，增长16.07％，个人住房抵押贷款无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。
  表1 1998—2005年全国个人住房抵押贷款(单位：亿)
  1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
  全国消费信贷余额 472 1097 4235 6990 10669 15736 20063 22150
  个人住房抵押贷款余额 426 770 3377 5598 8258 11782 15853 18400
  个人住房抵押贷款比重 90.25％ 70.19％ 79.74％ 80.09％ 77.40％ 74.87％ 79.02％ 83.37％
  个人住房抵押贷款增长比例 80.75％ 338.57％ 65.77％ 47.52％ 42.67％ 34.55％ 16.07％
  资料来源：统计公报(2000—2005)
  商业银行之所以争先发展个人住房抵押贷款，主要原因有二：一是近些年我国房地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持；二是商业银行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产，不良贷款率极低，比批发类贷款风险小得多。事实上，个人住房抵押贷款不良贷款率低、风险相对小并非必然的，它是同经济环境等因素密切相关的，上世纪80年代美国住房抵押公司风波和1995年日本住房金融案件，均与个人住房抵押贷款风险相关。随着我国个人住房抵押贷款余额快速增加，个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升，2002年四大国有商业银行个人住房抵押贷款的平均不良率在1％左右[1]，到2004年底，个人住房抵押贷款不良贷款率达到1.5％左右，其中农行高于2％。在我国个人住房抵押贷款较发达地区上海，2004年商业银行个人住房抵押贷款平均不良率只有0.1％左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86％，两年多时间上升7倍多。
  我国市场经济处于发展初期，法律制度欠缺，个人信用征信体系不健全，商业银行风险管理水平低，个人住房抵押贷款存在很大风险，实际的贷款违约率高，特定条件下(如贷款高速增长)，用于风险分析的不良贷款率指标滞后性非常明显，掩盖了实际风险状况。房地产市场具有周期性，个人住房抵押贷款期限长，每笔贷款数额小，一旦房地产市场出现调整或振荡，贷款违约等风险就会显现，我国个人住房抵押贷款业务还没有遇到真正考验，因此加强个人住房抵押贷款风险防范，完善风险管理机制是个人住房抵押贷款走向良性发展的一条必经之路。
  二、商业银行个人住房抵押贷款风险分析
  在目前我国的经济体制环境下，个人住房抵押贷款风险发生有其可能性和必然性，这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内、外部因素决定，具体而言，我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临以下几个方面风险：
  1.信用风险
  信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。一般有下面几种形式：
  一是被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为，是指借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或突发事件的发生，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息。我国市场竞争异常激烈，就业条件严峻，教育、医疗等支出急剧增加，都会使借款人的支付能力下降甚至恶化，使借款人无力继续偿还贷款本息。
  二是理性违约。理性违约是借款人的主动行为，是指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。当房价迅速下跌或利率上升幅度较大，继续还款的成本大于放弃还款的收益，借款人会理性违约。主动违约最有可能发生在贷款合同签订后的头二年，因为此时违约的机会成本相对较低，损失的仅仅是首付款、交易费用和一部分贷款本息[2]。
  三是提前还款。提前还款是借款人主动违约行为，是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。当市场利率低于合同利率时，提前偿还贷行为就有可能发生，提前还贷一方面使商业银行损失原合同利率带来的利息收入，另一方面商业银行还得遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失[3]。
  四是恶意骗贷。恶意骗贷一般称为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资，如挪用到房地开发，或者进入资本市场，导致商业银行信贷风险大幅上升。2007年1月底银监会发布《关于进一步防范银行业金融机构与证券公司业务往来相关风险的通知》，住房按揭贷款成为被挪用入市检查重点。
  2.抵押风险
  贷款抵押物是商业银行第二还款来源，但是商业银行也常面临如下抵押风险：
  一是抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段，交易法规不完善，手续烦琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。
  二是抵押物价格风险。抵押物价格风险包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。当房地产市场处于调整或不景气时，价格下跌有可能导致抵押房屋价格不能够覆盖银行本金和利息。后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价值下降，或者由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。
  3.利率风险
  利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。一般来说，商业银行所面临的利率风险有：一是“不匹配”风险，抵押贷款的长期性和存款利率与贷款利率调整的不同步，如个人住房抵押贷款是固定利率，如果存款利率上调，银行的资金成本就会上升；个人住房抵押贷款是浮动利率且下浮时，如果银行资金成本不变，银行的利差也会缩小。二是由利率风险引发的提前还贷信用风险。
  4.流动性风险
  流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。引起流动性风险原因在于商业银行经营特征和个人住房抵押贷款特征，商业银行资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金，个人住房抵押贷款期限长、回收慢，资金的来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题。我国个人住房抵押贷款的变现性比较差，一是因为个人住房抵押贷款是零售性业务，每笔贷款的贷款利率、到期日、贷款成数以及贷款期限等都不同，商业银行无法实现标准化管理；二是信贷市场信息不对称导致贷款的投资者无法逐笔估计每笔贷款的违约风险成本，投资者望而却步；三是住房等消费品二级市场尚未形成，抵押物变现难影响住房抵押贷款变现性。
  5.法律制度风险
  法律制度风险是指法律制度不健全，对失信、违约行为惩罚办法不具体，执行力度不强，使商业银行面临损失。良好的社会法律环境是发展个人住房抵押贷款的基础条件，如美国1968年颁布了《统一消费信贷法典》、《消费信贷保护法》，1974年又颁布了新的《统一消费信贷法典》。我国还没有针对消费信贷的专项法律、法规，《商业银行法》、《贷款通则》、《担保法》、《票据法》、《合同法》等法规都是为生产信贷而建立的，与个人住房抵押贷款特点不相符。
  6.市场政策风险
  市场政策风险包含两个方面，一是指国民经济在整体发展过程中存在由繁荣到萧条周而复始周期性波动，影响房地产业的市场风险。与其他行业相比，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性，经济高涨时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求增加，贷款数量急剧扩大，经济萧条时，失业率上升，居民收入急剧下降，房价下跌，商业银行势必会面临大量的“呆坏账”损失。二是政府经济政策的调整引起房地产市场变化给商业银行带来损失。我国整个经济处于转轨时期，市场机制不健全，政府的定位不明确，由于住房消费是居民的大额消费，投资乘数大，房地产业对经济增长具有较强的拉动作用，从而成为政府调控经济拉动消费，促进经济增长的重要行业。当房地产市场发展脱离个人消费能力，出现泡沫和经济过热，与调控宏观目标相违背，政府会采取房地产调整政策，随着房地产业的调整和收缩，商业银行也将面临政策风险。
  7.管理风险
  管理风险是指商业银行内部个人住房抵押贷款管理出现问题，导致的信贷风险。从贷款政策、管理流程、组织结构、技术基础等方面看，我国商业银行的个人住房抵押贷款管理基本上处于一个比较低的水平。如商业银行在个人住房抵押贷款上存在重业务拓展、轻业务管理的冲动，不计风险代价抢占市场份额；个人住房抵押贷款业务运作中随意性较大，尚未形成合理评价标准和业务流程；熟悉个人住房抵押贷款的专家人才匮乏，管理经验和人员的培训跟不上业务的快速发展；个人信用信息基本属于封闭状态，银行之间缺乏沟通，个人的信用信息资源无法共享，缺乏统一信息数据库和个人信用评估体系等等。这些管理因素均导致个人住房抵押贷款的风险增大。
  8.操作风险
  违规操作是银行内部形成资产风险最主要原因之一，是经营机构在制度管理上放宽贷款要求而造成的业务风险。主要表现为：一是在业务导向激励约束机制下，经营机构重业务轻管理，甚至违规经营，未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件，借个人住房抵押贷款为名违规开办个人股票质押贷款等高风险业务；二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高，工作不负责任，违反操作规程，有的甚至与借款人串通，逃避制度约束。
  三、商业银行个人住房抵押贷款风险的防范
  针对上述商业银行个人住房抵押贷款八大风险，商业银行可以采取如下措施予以化解和防范。
  1.开发和建立内部评级体系和内部评级模型
  我国商业银行目前信贷管理主要围绕单一借款人风险展开，根据巴塞尔新资本协议关于风险管理精神，现代商业银行信用风险管理不仅仅包含单一借款人风险管理，更加重要的是，应当以优化配置风险资本和配置信贷资产组合为风险管理模式，对银行面临的整体风险进行测量、监控和主动管理，因此要求商业银行对整体信贷业务开发和建立内部评级体系，采用内部评级法，用统计模型测算出个人住房抵押贷款的违约概率(PD)、违约损失率(LGD)、风险暴露(EAD)和期限(M)指标，全面准确把握个人住房抵押贷款的风险状况，对未来整体风险做出合理预测。在此基础上，充分考虑借款人个人资料和历史信用信息，建立科学的偿债能力和资信评估模型，逐步完善单一借款人信用评级体系，对借款人进行市场细分，以此作为开展业务的重要依据。
  2.完善银行内部信贷管理机制，防范管理和操作风险
  商业银行应制定一套严密、详细、操作性强的规章制度和流程，逐步提高信贷管理水平。
  第一，根据个人住房抵押贷款内部评级模型的相关数据制定贷款风险资本配置和信贷组合计划，确定业务发展方向、比重以及发展节奏和进程，避免贷款政策管理失误带来损失。
  第二，加强贷款流程全过程管理，从贷前调查、贷款审批和贷后检查等环节分析相关风险点，落实管理职责，规范操作流程；建立合理的激励约束机制，促使业务人员自觉遵守各项规章制度，解决重业务拓展轻风险管理的导向机制；强化损失责任追究制度，根据资产的实际损失追究相应责任。
  第三，在组织结构上，可以逐步实行审批官和风险控制官派驻制，实现审贷分离和风险监管分离，保证贷款审批和风险控制的独立性；成立专门审查审批中心，实行集约化经营，逐步培养优秀的专业化审批官和风险管理官，提高管理专业水平。
  第四，加强借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息质量可能就越高，信息分析结果可能越准确，为较好预防和控制信用风险评价提供客观依据[4]。
  3.建立个人住房抵押贷款风险预警系统，防范市场和政策风险
  房地产业是一个与宏观经济高度相关性的行业，受宏观经济的影响并反过来给宏观经济以强烈的作用，建立风险预警系统主要是为了防范市场系统性和政策风险，建立预警模型对宏观经济指标、产业经济指标以及国家相关政策分析，对房地产市场及整个社会经济环境进行预测，及早做出反应，避免由此带来的损失。预警系统构建完善是一项庞大的工程，一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，针对我国实际情况，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解。
  4.加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理
  随着我国利率市场化改革不断推进，利率风险会逐步显现，商业银行在防范个人住房抵押贷款的利率风险上可以采取以下措施。
  第一，开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率的不断变化而作周期性调整，利率调整周期可以是1个月、1季度、半年或者1年。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善商业银行存贷款期限的匹配状况，把由商业银行承担的利率上升的风险转移给借款人，同时也把由借款人承担的利率下降的风险转移给商业银行。
  第二，开发固定利率抵押贷款，固定利率抵押贷款是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在固定利率抵押贷款模式下，商业银行承担了大部分的利率风险，如果商业银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配，如发行固定利率债券，利率互换等，可以避免相应的利率错配和流动性风险。
  第三，套期保值，我国金融期货市场正逐步开放，商业银行可以运用金融衍生工具实行套期保值进行利率风险管理，通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化，如可用远期利率协议、利率期货和交易所期权进行短期利率风险管理，用银行间期权(上限期权、下限期权和双限期权)、互换和互换期权进行长期利率风险管理。
  第四，大力发展个人住房抵押贷款交易的二级市场，通过该市场商业银行可将个人住房抵押贷款形成债权出售，换取贷款资金或流动性高的短期债权，提高流动性。
  5.发展个人住房抵押贷款风险转移机制
  第一，建立和完善抵押贷款保险机制。个人住房抵押贷款保险的目的在于规避或分散三类风险，一是房屋毁损的风险，二是贷款的信用风险，三是借款人的人身风险。我国目前个人住房抵押贷款保险机构层次和险种均较单一，银行信贷风险和保险机构承保的信用风险、人身风险没能合理划分，亟待通过建立和完善个人住房抵押贷款保险机制来解决，在保险品种上，可以开发与消费信贷相关的财产险、失业险、人寿保险、履约保证保险等保险品种，在保险机构上，可以为中低收入借款人建立政策性保险机制的抵押贷款保险，为高收入借款人和中、高档住房提供商业性专业保险公司抵押贷款保险业务。
  第二，推进个人住房抵押贷款证券化。个人住房抵押贷款“存短贷长”的矛盾使商业银行面临着流动性风险、利率风险、信用风险等多种风险，个人住房抵押贷款证券化能从根本上解决商业银行“存短贷长”的矛盾[5]。我国2005年12月开始商业银行资产证券化的试点工作，随着资产证券化试点工作的推广和资产证券化业务品种的丰富，可以适时推出个人住房抵押贷款证券化，有效降低商业银行在个人住房抵押贷款上所承受的风险。
  6.完善个人住房抵押贷款的法律制度环境
  个人住房抵押贷款涉及到社会经济的方方面面，有效降低商业银行所面临的风险需要有良好的法律环境和立法支持。我国应尽快制定和颁布《消费信贷法》，明确消费信贷活动中相关主体的职责，合理分散信贷风险；建立个人破产制度，使个人住房抵押贷款的相关环节均有法可依，通过立法强制推行个人信用制度，充分借鉴发达国家个人信用管理的经验，如美国的消费信用方面法律就有：《公平信用报告法》、《诚实信贷法》、《诚实借贷法》、《公平信用结账法》、《信用卡发行法》、《平等信用机会法》、《公平债务催收法》等[6]；同时改善法律执行环境，建立处置银行抵押资产的小额债权速审法庭，减少繁杂手续和环节，增加公正性和透明度，降低抵押物处置成本，提高处置的效率。
• 

  2018-04-21 00:12 黄盛权 客户经理

  我国住房消费信贷存在的问题及对策
  住房建设是国民经济新的增长点，发展住房
  建设对调整经济结构，增加社会有效需求，解决居
  民住房困难，确保经济增长目标的实现具有重要
  意义。然而，国家在推行个人住房消费信贷的同
  时，个人住房消费却“热”不起来，究其原因，不外
  乎国家政策的不明朗化，各商业银行贷款风险的
  恶化及个人消费观念的传统化这三种主要因素。
  作为个人住房消费信贷市场的主体—商业银行
  怎样将国家政策及银行效益有效结合，改变个人
  消费观念，既能提高人们的生活水平，又使自己利
  润最大，风险最小，推动住房消费的“火爆”。我想
  借鉴美国住房抵押担保证券市场的发展，对推进
  我国的个人住房消费信贷谈谈自己的浅见。
  一、住房消费信贷金触服务不完替
  实现住房分配货币化政策，把住房建设培育
  成国民经济新的增长点是中央政府发展经济的政
  策之一，也是我国国民经济发展的客观需要。金
  融机构调控经济、服务经济的职能使得房地产信
  贷在住房消费活动中起着重要的作用。商业银行
  虽然加大了对消费信贷的重视程度和投人，但是
  显现的问题又制约着消费信贷的发展。归纳起来
  有:.
  i、手续繁琐，效率不高。在现有社会信用环
  境和缺乏个人资信查询档案制度的情况下，银行
  为规避风险，不得不对贷款人采取原始的资信审
  查手段:上门核实身份证明，收人证明等。因涉及
  房产登记部门和保险机构，使得银行审贷过程加
  长，效率低下，客户不满。
  2,贷款额度低，期限短，利率高，付现额度大。
  按人民银行颁布的《个人住房贷款管理条例》规
  定，办理个人住房贷款过程中要涉及到银行、房地
  产商、保险公司、房产交易所、律师事务所、房产评
  估所等多个中介部门，同时需缴纳一定的办理抵
  押物评估、保险、登记和合同公正费用，加重了贷
  款人的经济负担。而商业银行发放个人抵押住房
  消费贷款的额度占银行房地产信贷部贷款额的6%，占贷款总额的1%左右，远远低于国际水平。
  目前，我国住房抵押贷款的期限短则3一5年，最长
  的是20一25年，住房款项付现比例一般为住房总
  款的30%左右甚至更高。
  3、商业银行贷款的责任管理模式过于粗放。
  各家银行的基层单位对责任贷款管理强调个人贷
  款、小额贷款一旦出现风险，无论何种原因一律由
  经办人负完全责任直至收回方可解脱责任。这种
  粗放的管理模式不利于商业银行信贷业务的拓
  展，不利于信贷资产质量的提高。所以基层信贷
  员宁可发放经过上级行审批，集体承担风险的个
  人住房消费贷款，而不愿发放自己承担风险的个
  人住房消费贷款。
  4、银行经营机制转换不到位，经营收人与成
  本支出不划算。由于发放企业贷款手续相对简
  便，经营成本低。而住房消费贷款客户面广、量
  大，造成商业银行放款工作量加大，管理成本增
  加，现行的利率规定使银行贷款期限越长，收益反
  而越小，加上此项贷款风险预警手段不足，使银行
  开办此项业务积极性不高。因此商业银行热衷于
  企业的“批发贷款”，而影响到住房消费贷款的深
  人开展。
  二、商业银行的对策
  面对住房消费贷款供不应求的局面，商业银
  行应积极调整信贷政策，在贯彻国家房改货币化
  政策、提高人民住房水平的同时，应解放经营观
  念，提高盈利水平。
  1、解放观念，提高服务质量。我国传统的消
  费观念—不贷款消费在一定程度上制约着住房
  消费信贷的发展。因此，商业银行不但要大力宣
  传住房消费信贷，包括向政府宜传以需求政策支
  持，向社会宜传以增加客户，解放居民的消费观
  念，改变过去那种“住房等分配，消费不负债”的落
  后消费观念。而且还应解放自己的经营观念，提
  高自身的信贷管理水平。商业银行应加强住房贷
  款的集约化经营，组建以个人住房贷款为主要业
  务的经营中心，选择部分经营环境较好，管理水平
  琴高，客户比较集中的基层经营机构，集中办理个
  人住房贷款营梢、咨询、受理申请等，以有效地控
  制业务风险，降低业务成本，进一步提高业务的集
  约化经营水平。
  2,精确计算贷款风险，完善住房金融配套服
  务体系。商业银行应设立精算部门，专门计算贷
  款风险系数。特别是住房消费信贷，由于其年限
  较长，风险系数较大，受市场风险、政策风险、利率
  .36·
  风险等系列影响，发生违约可能性较大，因此，商
  业银行应建立一套科学的计算方法，争取将风险
  降到最小化。同时，商业银行完善金融住房配套
  服务体系的首要条件是建立个人信用档案制度减
  少因手续繁琐而影响了效率。其次，商业银行应
  提高消费贷款额度，延长贷款期限，降低付现比
  率，减少贷款过程中涉及到的房地产商、保险公
  司、房产交易所等中介部门，从而减轻贷款人的贷
  款支出，减轻经济负担。然后，建立多种住房贷款
  形式，减少限制条件。最后，改变粗放型的贷款责
  任管理模式，明确责任，提高贷款效益，积极开展
  住房消费贷款业务，为完善住房信贷建立一个良
  好的体系。
  三、建立我国住房抵押担保证券市场
  美国住房抵押贷款证券产生于大萧条时期，
  是抵押贷款二级市场不断发展的结果。所谓住房
  抵押贷款二级市场是指已形成的住房抵押的转
  移、买卖的市场。沁世纪印年代中期，由于对金
  融业的管制不断放松，非银行金融机构不断侵人
  传统商业银行领域，在开立支票存款帐户、发放工
  商贷款和消费贷款等领域与商业银行全面展开竞
  争，而非银行金融机构没有受到商业银行那么严
  格的限制，相对而言，商业银行因对吸收的存款缴
  纳存款准备金和保险金而使资金成本偏高，在竞
  争中处于不利地位。储蓄机构和商业银研所面临
  的困难，迫使他们开拓新的业务领域，于是将期限
  和利率大致相同的同质住宅抵押贷款等金融资产
  聚集成一个集合基金，然后发行以集合基金直接
  担保的抵押担保证券，住房蝶款的证券化，使银行
  贷款的风险减小。美国于1968年发行了第一张抵
  押转递证券，由于这种抵押转递证券比单独的抵
  押契约具有更大的流动性，因此那些不喜欢冒险
  的投资者宁愿投资于这种证券，也不愿投资于一
  个单独的抵押契约。
  为增加对居民抵押市场的资本供给和为活跃
  的二级市场提供支持，国会创建政府国民抵押放
  款协会(Ginnie Mae)联邦住房抵押货款公司(Fred-
  die Mae)和联邦国民抵押放款协会(Fmnie Mae)这
  三个机构。与这三个实体联系的证券是公认的机
  构转递证券，政府国民抵押放款协会发行抵押转
  递证券，在利息和本金按时支付方面，由美国政府
  的信用来担保，它的发行是由Gitmie Mae批准的放
  款人来发行的，如:储蓄银行、商业银行、抵押银行
  等。吸有当基础抵押契约由Ginnie Mae制定了保
  险标准，并被联邦房地产管理局(FHA)、退任军人
  管理局(VA)或农民住房管理局保险或担保的抵押
  契约才能进人由Ginnie Mae担保的抵押集合基金。
  Ginnie Mae担保的证券称做抵押担保证券(14185)，
  它占抵押转递证券的最大部分。联邦住房贷款抵
  押公司发行的参与证(PC)保证利息和本金的及时
  偿还、但大多数Freddie Mae参与证仅保证利息的
  按时支付，而定期偿还本金象聚集时一样被传递。
  联邦国民抵押放款协会于1981年发行了第一张抵
  押转递证券在利息和本金按时支付方面都给予保
  证。美国住房接触应力证券是直接以抵押资产为
  基础，通过提供两个层次的信用即资产本身信用
  和衍生信用来构造的。
  参照美国住房抵押贷款担保证券市场的基础
  条件，结合我国当前实际情况，应从以下几个方面
  人手:
  1、深化金融改革，建立抵押贷款的二级市场。
  在国有银行商业化的同时，应大力发展保险公司，
  社会养老基金、抵押银行等非银行金融机构，建立
  多项投资机构，将保险金、养老金、住房公积金等
  引人住房抵押贷款证券市场，为二级市场业务的
  开展提供长期而广泛的基金来源。
  为保证二级市场正常合法有序的进行，我国
  应建立一些保护法规，如《住宅金融法》、《住房抵
  押贷款保险法》等。
  2、尽快成立政府专门机构，使其致力于发展
  住房抵押货款二级市场。组建由国务院直接领
  导，中国人民银行和证监会牵头政府机构专门负
  责住房抵押贷款及其证券的保证保险和标准化。
  规范发展我国的资产评估业和资信评估业，大量
  培育证券、房地产估、财务等各方面专业人才。
  3、加强开发，新的贷款种类，提高住房抵押贷
  款的证券化程度，改变过去形式单一的贷款条件，
  建立多种类型的贷款，为建立贷款二级市场提供
  前提条件。
  4、我国在建立了住房抵押担保证券市场后，
  应加速住房抵押消费贷款证券化的过程，以此促
  进住房消费，激活房地产业，拉动内需，改善银行
  资产负债结构，减轻经营风险，自动实现社会闲置
  资金在住房消费信用方面的配置作用。
  参考文献:
  [1l周湘平、王于栋.住宅金触周期性风险与政府干预
  化解，对经理论与实践〔Jl ,加以,1,27-31
  〔幻刘锌.房地产信货风险与防范时策，中国金触
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  [3〕周革平.我国房地产金触的未来发展趋势【Jl，金触
  与保险，加以，5
  [4l高波.中国房地产市场发育和规范化运行制度
  分析，南京大学学报【J1,1},4
  [5〕王进才.房地产金触:资本市场中的断亮.点，中国
  对政经济出版社【l}l ,199s年版
  帮你写好了
• 

  2018-04-21 00:09 黄皖生 客户经理

  概述
  贷款风险是商业银行在具经营过程中由于各种不确定的因素，使实际收益和预期收益发生一定的偏差，从而蒙受损失和获得额外收益的机会或可能，它包括两个方面，其一为损失风险，其二为收益风险。在这里我们主要是讨论贷款风险的防范，即损失风险的防范。商业银行贷款风险的防范，主要又是不良贷款的防范。根据国际惯例按照风险程度将贷款划分为五种不同的档次：（1）正常（2）关注（3）次级（4）可疑（5）损失。后三种为不良贷款，其主要的表现形式有以下几种。
  1、不能正常还贷
  不能还贷指商业银行在贷款款项拨出后，在采取所有可能的法律措施和一切必要的法律程序之后其本息仍然无法收回或只能收回极少的一部分。不能还贷款大多是因关系贷款或政府性指令拨款或工作人员违规放款造成的，是最严重的不良贷款，往往是银行款项拨出时就注定呆帐的贷款，应坚决予以杜决。
  2、抵押不能变现
  抵押不能变现即抵押权的不能实现，是指抵押财产所担保的债权已届清偿期而债务人未履行债务时，由于抵押物的损坏、严重缺失，债务人的违法行为至使抵押物被收缴或征用，抵押设定无效或被撤销等原因，导致抵押权无法行使。
  3、质押不能实现
  质押不能实现是指债权已届清偿期而未获清偿，因质押物的损坏，灭失或已返还质物人致使债权人无法行使质权或质权的消灭。主要原因为：(1)质押无效(2)贷款合同与质押合同生效，质物未交付，但贷款款项拔出，但质款未生效(3)质物已返还（因不占有质物导致质权消灭）(4)质物的损坏，灭失(5)质物被盗窃。
  4、保证虚置
  保证是由债务人以外的第三人向债权人承诺，当债务人不履行债务时，由其代为履行或承担连带责任的担保方式。保证虚置则是因为保证人资格不适格，使保证不成立，或保证人无能力即没有充分的财产保证当债务人未履行债务时来代为履行等因素，使保证流于形式。 保证的设立应具有法定形式及要件，但由于保证对债权人来说是一种请求权，债权人不能对债务人的财产行使直接的支配权，保证设定时，保证人虽然有足够的偿还能力。但等到保证责任落实时，由于债务人和保证人的财产均已减少以致不足以清偿债务，使保证变为形式，形同虚设。
  5、担保无效
  担保是指法律规定的或当事人约定的确保债的履行，保障债权利益的实现的一种法律制度或法律措施。担保无效是指因担保人的主体资格不适格或担保内容的违法等原因，使担保失去法律效力或被有权权力机关撤销。 担保通过对债权的实现提供有效的保障，从而成为保障交易安全，转移交易风险的方法，和制度，担保使债权实现获得双重保障，把债务不清偿的风险转移给第三人，但若第三人主体不适格，无能力担保以及担保的行为内容违法，担保也就失去了原有的效力，这是商业银行审查担保人资格，权利能力和经济能力的地方，以及内容也应合意更应合法。