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  2018-04-20 00:29 米增强 客户经理

  二手房交易挺麻烦的，而且存在一定风险，建议以后自己先了解一下二手房交易的流程和注意事项，您抵押贷款这边达不到预期只能自己想办法了。

  二手房交易流程及风险（附上自主交易和提供中介交易流程）
  

  一、通过中介交易：

  
  

  1、买方看房

  
  

  2、双方商谈，签定《房产居间合同》买方交定金

  
  

  3、申请报税、申请还款、申请公积金、商业贷款、（做资金监管）

  
  

  4、权籍调查

  
  

  5、银行委托评估公司现场评估

  
  

  6、办理还款手续

  
  

  7、领取产权证，注销抵押

  
  

  8、办理过户、付首期款、交接物业

  
  

  9、领取新证、出评估书

  
  

  10、作抵押

  
  

  11、银行放款、供房

  
  

  二、自主交易流程：

  
  

  （ 二手房手续繁多，自主交易各种忐忑、各种杂乱、各种心烦、各种矛盾、各种纠纷 ；

  
  

  上海房产交易管理法律条文规定： 9月10日起，不允许买卖私自交易，房管局不允许受理，必须通过房产机构办理手续！）

  
  

  1、看房

  
  

  2、产权调查

  
  

  3、买卖双方商谈

  
  

  4、 若房产还在抵押状态，买方可先交定金签定《定金合同》

  
  

  5、业主赎楼

  
  

  6、签定买卖合同、付首期款

  
  

  7、买方提交资料申请贷款、 银行评估

  
  

  8、等待银行同意贷款通知书

  
  

  9、买方与银行签订贷款合同

  
  

  10、涂销和递件

  
  

  11、完税

  
  

  12、出新房产证

  
  

  13、归档

  
  

  14、入押

  
  

  15、出押

  
  

  16、银行放款

  
  

  17、交接物业、收房

  
  

  下面是自主交易的详细流程及风险：

  
  

  1、看房

  
  

  不多说，说多了都是泪

  2、 产权调查

  
  

  查册可以了解房屋的以下情况：

  a、业权人的真实性

  b、房产证的地址和真正的地址是否相符；

  c、该物业的抵押情况；

  d、该物业有否被查封。

  当事人：买方

  地点：房屋所在地的区属房地产交易登记所

  资料/证明：①房屋的具体地址或房产证的登记字号；②查询人身份证

  流程：1）取号；2）登记查询；3）交费；4）取打印的资料

  费用：查看不收费，按需打印的材料收费，一般打印基本资料收取40元。如果有抵押或者查封的情况就会打印出来，没有的就不打印不收费，这几项各自费用均小于30元；

  注意事项：有抵押需要赎契或转按揭才能过户，有查封必需解封过能过户。

  3、买卖双方商谈

  
  

  协商交易细节、价钱

  4、 若房产还在抵押状态，买方可先交定金签定相关协议

  
  

  如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管

  如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约
  

  如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上

  一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少需要约定物业地址成交金额交楼时间违约金和违约责任等
  

  
  

  风险提示：

  
  

  a、当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本但定金或违约金不得高于成交金额的20%;

  
  

  b、卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明交由第三方监管即视为卖方收讫;

  
  

  c、为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金在查验家具电器完好，水电物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金

  
  

  5、业主赎楼

  
  

  一般来说，赎楼是业主方的责任，针对业主房贷没有还完的情况赎楼有两种操作方式：

  其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;

  其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼

  风险提示：

  
  

  因赎楼产生的风险，为此环节中最大买家拿现金赎楼是不可取的方法如果发生交易因意外原因终止房屋被查封等问题，买家会冒风险

  赎楼流程赎楼流程

  
  

  6、签定买卖合同、付首期款

  
  

  卖方提供了房屋的合法证件，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)买卖双方通过协商，对房屋坐落位置产权状况及成交价格房屋交付时间房屋交付产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式

  
  

  三份的房屋买卖合同

  
  

  其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担日期也是非常重要，像交定金过户交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本，也可以

  
  

  去中介公司索要合同文本

  
  

  风险提示：

  
  

  a、如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能

  
  

  b、如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败

  
  

  c、如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况

  
  

  d、如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件

  
  

  e、要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的

  
  

  7、买方提交资料申请贷款、银行评估

  
  

  如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场， 根据各贷款银行的要求提供相关资料。

  
  

  1、贷款预批材料

  
  

  a、存量房交易合同或网签合同；

  
  

  b、买卖双方的银行卡和复印件；

  
  

  c、买卖双方身份证，户口簿，婚姻证明（验原件收复印件）；

  
  

  d、买方及配偶的收入证明原件；

  
  

  e、卖方的房屋所有权证（验原件收复印件）；

  
  

  f、其他资料（根据各贷款银行的要求提供）。

  
  

  提醒：需买方卖方夫妻双方本人到场

  
  

  2、抵押登记材料

  
  

  a、买方的房屋所有权证；

  
  

  b、夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明（或单身证明）。

  
  

  3、卖方取款材料

  
  

  a、资金监管协议

  
  

  b、身份证

  
  

  c、银行卡

  
  

  评估价影响银行贷款金额，如评估价低于成交价，贷款以评估价来计算贷款金额。

  
  

  风险提示：

  
  

  如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。

  目前二套房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情况，那么为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。

  8、等待银行同意贷款通知书

  
  

  静静等待银行审批，10~15个工作日，审批通过1工作日出同贷书

  9、买方与银行签订贷款合同

  
  

  银行内部各级对申贷人审核后会二手房按揭贷款审批书，写明同意贷款的金额、期限、利率。

  
  

  注意事项：部分银行同贷书上不写贷款利率，以放款时利率执行；除同贷书同意贷款金额剩余是首期款。

  
  

  商业贷款费用：

  
  

  按揭手续费：贷款额x1%(具体按各按揭公司收费)

  
  

  转按揭手续费：1200元/单（办理转按揭才收取,具体按各按揭公司收费）

  
  

  注意事项：楼龄加借款期限不能超过30年；贷款成数不得超过房价七成；利息较高；选择性大；流程快。

  
  

  公积金贷款费用：

  
  

  按揭手续费：贷款额x1.0%(具体按各按揭公司收费)

  
  

  保险费：贷款额×0.1%×按揭年限×折扣

  
  

  注意事项：借款期限不能超过20年；贷款成数不得超过房价七成(首次购买房产小于90平方纯公积金贷款优质客户可以申请8成)公积金个人最高贷款额度为50万元，两个人以上共同购买空卖空同一住房最高

  
  

  贷款额度不得超过80万元；公积金贷款流程慢，利息低。

  
  

  组合贷款贷款费用：

  
  

  按揭手续费：贷款额x1%(具体按各按揭公司收费)

  
  

  保险费：个人公积金贷款的保险计算公式=贷款额×0．2‰×年限 贷款50万保险费2000；提前还款可以申请退部分。

  
  

  注意事项：借款期限不能超过20年；贷款成数不得超过房价七成；公积金贷款流程慢，利息低。

  
  

  10、涂销和递件

  
  

  业主申请涂销抵押，涂销需7个工作日，可与递件一齐办理。

  
  

  递件，就是把买卖双方资料交给房地产交易所审核，领取回执，凭回执再完税，再出新的 房产证。

  
  

  11、完税

  
  

  交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场;如果是业主实收，就只需要买家到场。

  
  

  12、出新房产证

  
  

  买家拿身份证，受理回执 领取新房产证

  
  

  13、归档

  
  

  交易登记部门把档案送达市房地产档案馆归档，归档完毕并提供档案利用

  
  

  14、入押

  
  

  将房产证抵押给银行，银行会出一个它项权利证，在你还不起贷款式，它有权利收回处理你的房子

  
  

  15、出押

  
  

  出押其实就是出一本新的的证叫房产他项权证，是银行留存的，上面写着在哪家银行贷了多少款。

  
  

  他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。

  
  

  16、银行放款

  
  

  17、交接物业、收房

  
  

  卖买双方交接房屋；包括合约附带家私家电维修基金等；办理附属房屋包括有水费，电费，煤气有线电视，管理费过户及银行划扣帐号变更及费用结算。

  
  

  a、验收房屋设施

  
  

  对照合同约定查看房屋、装修和设施等。

  
  

  b、办理户口迁移

  
  

  携带相关证件提前去房屋对应的派出所或公安局办理落户手续

  
  

  c、结清相关费用

  
  

  水、电、燃气、宽带、电话、有线电视、物业费、其他费用

  
  

  d、办理相关过户

  
  

  水、电、燃气、宽带、电话、有线电视等过户

  
  

  e、房屋尾款交接

  
  

  注意保留收据，防止以后不时之需。

  
  

  请中介、按揭公司还是自行办理各有优势，归根到底就是一个省钱还是省心的选择，有的选择省心，有魄力的选择省钱，如此简单而已。

  
  

  （文章仅供参考）

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  2018-04-20 00:26 黄睿多 客户经理

  不通过中介你自己有钱赎吗？要贷款必须把红本拿回来。再去银行或是投资公司抵押红本才能贷款。你如果想搞的话，我这有朋友。可以教你怎么搞。到肯定是要产生费用的
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  2018-04-20 00:23 齐新海 客户经理

  楼上的房产专家可真逗
  专家的意思就是说如果买方不找中介公司整个交易加贷款只花800就OK了？
  不好意思我真笑了。。。
  中介公司一般各收取买卖双方成交额的百分之一，也就是2500
  未满五年的营业税就高达评估额的5.5%
  评估费 抵押鉴证费 未满五年的营业税等要按评估公司给你房子做的总评估额来计算
  想多贷款 就要往高评 费用自然就高一些
  不需要多贷 就往低评 费用就相对低一些
  一两万 差不多
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  2018-04-20 00:17 龙家锐 客户经理

  如果房子的按揭贷款无能力自己清贷，建议还有去找房产中介去卖，因为这样中介公司可以帮忙去找垫资公司，这样就解决了按揭问题，之后就是买卖双方，签合同，过户,,,,,如果可以自己解决按揭问题，那么可以通过房产中介，或者是挂在分类信息网站，还可以通过在线拍卖的方式进行学区房二手房的拍卖。这些方法都是可以的（由学区房提供）
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  2018-04-20 00:14 米塞林 客户经理

  我之前卖过一套这样的房子，是这样操作的。先由房东想办法凑齐剩下的贷款，还完银行的贷款房子就可以过户，（当时买家也将支付首付的钱借出来了，这种方式必须要钱协议合同之类的，要第三方房产中介公司担保，买家才有保障，我咨询过，借款协议法律中生效的，如果房东不还，起诉后法院会拍卖房东的房子来还款）过户后，然后买家重新向银行贷款，支付给房东。这样的方法复杂一点，账也没这么好算，但是至少房子到了自己名下，买家卖家都不吃亏，而且金钱上的牵扯也是短暂的，如果不过户一直按原房东的按揭还款，如果房东不认账，相当于首付给房东了，按揭帮房东还了，房子还是房东的，就算打官司，吃亏的还是买家。
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  2018-04-20 00:11 樊振生 客户经理

  是您现在买方的贷款银行不批，还是您另外购房的贷款办不下来？您这问题提的有点。。。
  如果是买方的贷款出现问题的话，双方协商一致并达成和平解约最理想；或者可以严格按照合同条款约定内容处理，我记得买卖合同中关于贷款里有一条内容类似是：若乙方贷款不足，以现金方式补足。。；
  另外我想质疑一下，您卖一套房子怎么需要几个月还没处理？当初的协议里没有明确的时间约定么？
  还有处理你们这次交易的中介，事先没有拉客户的资信确实客户是否可以贷款？？一般委托点的做法都是先预审银行是否能贷款，再付定金，再签买卖合同和贷款合同，付首付款。。。。
  具体你们的合同是如何约定的，我也看不到，就说这么多了。。。
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  2018-04-20 00:08 齐晓娣 客户经理

  卖主没房产证压根就不能卖，因为他如果是贷款买的话，那他的房子所有权还是银行的 他这种就是借你的钱，套出房产证，然后再卖给你 这样不能说不可以，不过这部分钱不该你先垫付，你可以让卖主向中介去申请小额贷款，然后拿出房本