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  2018-04-20 00:28 齐智富 客户经理

  现实生活中，人们在求学、结婚、买房、买车、做生意的过程中都会需要大量的资金。为了临时性的资金周转，亲戚朋友同事之间经常会“帮困济贫”。这种老百姓间的互相借钱从法律上讲叫民间借贷。民间借贷是指公民之间、公民与法人之间、公民与其它组织之间的借贷。与银行借贷这种间接融资渠道不同，民间借贷是一种直接融资渠道。个人借款是民间借贷的一种，是指自然人之间自愿协商，由出借人向借款人提供资金，借款人在约定或法定的期限内归还借款的行为。个人借款无需冗杂的手续，方便了人们的生活，但如果处理不当则可能会引发纠纷，造成当事人不必要的损失。笔者试从借款形式、借款利息以及产生纠纷的诉讼时效等涉及的法律问题进行分析，目的是通过法律途径预防、减少个人借款纠纷的发生。
  一、个人借款的法律特征
  1.个人借款是一种民事法律行为。它是出借人和借款人双方通过签订书面借款协议或者达成口头协议形成的特定的债权债务关系，从而产生相应的权利和义务。债权债务关系是我国民事法律关系的重要组成部分，这种关系一旦形成便受法律的保护。
  2.个人借款是出借人和借款人意思表示一致的行为。借款双方是否形成借款关系以及借款数额、借款利息、借款期限等取决于借款双方达成的书面或口头协议。只要协议内容合法，都是允许的，应当受到法律的保护。
  3.实际支付借款是个人借款关系成立的前提条件。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百一十条规定：“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。”借款双方间是否形成借款关系，除对借款数额、利息、偿还期限等内容意思表示一致外，还要求出借人将货币交付给借款人，这样借款关系才算正式成立。
  4.个人借款的标的物必须是属于出借人个人所有或拥有支配权的合法财产。不属于出借人或出借人没有支配权的财产形成的借贷关系无效，不受法律的保护。
  5.个人借款可以有偿，也可以无偿，是否有偿可由借贷双方约定。只有事先在书面或口头协议中约定有偿的，出借人才能要求借款人在还本时支付利息。
  二、个人借款形式引发的法律问题
  《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、代写论文行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。”第一百九十六条规定：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”第一百九十七条规定：“借款合同采用书面形式，但自然人之间借款另有约定的除外。”因此，依据法律的规定，个人借款合同可以由当事人自由约定，按照是否有借据可分为口头借款和书面借款两种基本形式。虽然口头形式有简便易行的特点，是当事人之间较为熟悉的借款合同。但在司法实践中有的出借人正是出于情面考虑，因为金额小、期限短、关系熟，一般不让借款人出具借据，往往是“君子协定”，这极易为日后产生纠纷埋下隐患。当然，如果当事人之间虽然没有书面借据或合同，仅以口头的方式约定借款及利息，但双方都承认借款一事的，是可以确认借款关系存在的。而一旦出现借款人到期不自觉清偿时，根据“谁主张谁举证”的诉讼原则，借款人一般会因为没有充分证据予以证明借款及利息事实，提起诉讼后很难得到法院的支持。因此，建议在进行个人借款选择合同形式时，要注意以下几点：第一点，借款双方最好签订书面合同或让借款人写借据。第二点，合同的内容要明确，尽量把借款人的信息记录完备，尤其身份证号码一定要注明。同时写清楚借款金额、用途、利率、币种、还款时间等内容。第三点，双方应签字画押，各执一份，妥善保管。第四点，除了订立借款协议外，在实际交付借款时，借款人一定还要要求出借人出具收条，证明已按照合同约定收到钱款，借款的行为已经完成。第五点，必要时可到公证处公证。这样一旦发生纠纷时便有据可查，易于举证，便于分清责任。
  三、借款利息约定引发的法律问题
  借款一般来说都会有一个成本的问题，因为资金存在银行会有利息收入，要是借给朋友同事，如果是去做生意，可能也会考虑要借款人支付一定的利息。对于出借人来说，一时的碍于情面，在借款时违背真实意思表示没有约定利息，将会让自己的利益受损，不仅白帮了借款人的忙，自己还平添利息的损失。因此在个人借款中，由于法律规定不完善，当事人法律意识淡薄，借贷双方最易产生矛盾的就是利息。
  1.涉及认定利息支付的法律问题。鉴于这种个人之间的借款常常发生在相互熟悉的人之间，具有互助性质，因此是否需要支付利息，法律上没有作出强制性的规定，完全取决于借款合同的约定，既可以支付利息，也可以不支付利息。例如张某与刘某是关系很好的同事，刘某在电话上向张某说欲借款1万元并付利息，张某同意了。见面付钱时，刘某打了借条但未将利息写上，还款时刘某否认约定了利息，双方起了争执。这种书面约定借款，但对利息无约定而发生的纠纷，根据《合同法》第二百一十一条规定，“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息”。也就是说出借人在合同里面不写利息的话，就视为自动放弃了。借款人没有利息的支付义务，只返还本金就可以了。2.涉及借款利率约定是否合法的法律问题。前面讲到个人借款可以约定支付利息，也可以约定不支付利息。如果约定支付利息，就会涉及到利率的问题。个人之间的借款有时会因为利率过高而发生纠纷。例如2000年1月，李某因开饭店向王某借款3万，月息2分，约定同年9月还本付息。双方就具体事宜签订了协议。到了约定的还款期限，李某答应还款，但不愿按约定支付利息，认为借款利息高于银行同期贷款利率，属于违法的高利贷。王某索要利息未果，遂向法院提起诉讼。借款合同的利率不能由借贷双方随意约定，只有在法律规定范围内的利率才能受到保护，一旦认为是民间放高利贷的行为将不会受到法律的保护。《合同法》第二百一十一条规定：“自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。”最高法院发布的《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条规定：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得高于银行同类贷款利率的四倍（包括利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”可见，在银行同类贷款利率四倍以内不为高利贷，受法律保护；超过此限度的为高利贷，不受法律保护。同时，最高法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（以下简称《意见》）第122条规定：“公民之间的生产经营性借贷的利率，可以适当高于生活性借贷利率。”结合本案，李某为开饭店借款属经营性借贷，月息2分，银行同期同类贷款的利率为7厘，不到3倍，未超过法律规定的四倍的限度。不属于高利贷行为，理应受到法律的保护。
  3.涉及借款复利计算及利息能否预先扣除的法律问题。所谓计算复利，也就是人们常说的“利滚利”、“驴打滚”，是指将利息滚入本金，再生利息。例如，借款数是3000元，第一个月的利息是60元，第二个月的本金就变为3060元。如果允许将利息计入本金计算复利或者允许在本金中预先扣除利息，那么借款人实际支付的利息就会高于约定的利息。这是一种对于借款利息的变相提高，对借款人来说明显是不公平的，法律严禁这种做法。《意见》第125条规定：“公民之间的借贷，出借人将利息计入本金计算复利的，不予保护；在借款时将利息扣除的，应当按实际出借款数计息。”《合同法》第二百条规定：“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。”
  另外，个人之间的无息借款，如果约定了偿还期限而借款人不按期还款的，出借人可以要求借款人偿付逾期利息。《意见》第123条规定：“公民之间的无息借款，有约定偿还期限而借款人不按期偿还，或者未约定偿还期限但经出借人催告后，借款人仍不偿还的，出借人要求借款人偿付逾期利息，应当予以准许。”
  四、借款纠纷的诉讼时效问题
  借款不同于赠与是需要归还的。从法律上讲，这种借仅仅只是使用权或处分权的暂时转移，而不是所有权的转移。因而，出借人向贷款人借款后，借款人有义务按照约定的期限返还借款。个人借款由于大部分发生在亲朋好友之间，很多人并没有对它给予应有的重视。在借款时往往没有约定具体的还款日期，或者约定的还款期限到了，借款人不能及时归还，出借人碍于情面不好意思“讨债”。孰料，一些无赖之徒正好钻了这个空子，采取赖账、久拖、回避的方式，以逃避债务。他人借钱不还，起诉他有时效限制吗？在借款时如果没有约定具体的还款日期，根据《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”《合同法》第二百零六条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”《意见》第121条规定：“公民之间的借贷，双方对返还期限有约定的，一般应按约定处理；没有约定的，出借人随时可以请求返还，借方应当根据出借人的请求及时返还；暂时无法返还的，可以根据实际情况责令其分期返还。”也就是说按照法律规定，没有明确还款日期的借款关系，作为出借人随时可以向借款人主张要求他还款。今天借的，明天就可以找他要回来。当然要给人家适当的通知，给一个宽限期，归还得有一个合理的期限。出借人向借款人索要，在借款人不还款的情况下，可以考虑诉讼等救济方式。
  约定了还款期限的，到期后借款人不偿还债务的，出借人要积极主动向借款人索要。因为这个时候如果向借款人主张债权，就会涉及一个诉讼时效的起算问题。根据法律规定，诉讼时效期间从权利人知道或应当知道权利被侵害时起开始计算。《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年。”也就是说，借款到期，出借人要及时催收，如借款人逾期不还，从借款到期之日的次日起两年内，出借人可以向法院提起诉讼。也就是说，还款最后期限届满后的两年，是法律规定的诉讼时效。在此期间，必须向借款人索要借款；否则，两年过后，法律对你的债权不予保护。除非对方自愿还你的钱，则另当别论。既然有诉讼时效的限制，当事人理当重视在诉讼时效期间内行使自己的权利，以免因诉讼时效过期丧失胜诉权。另外根据法律规定，诉讼时效中断可以使此前已经计算的时效期间全部归为无效，待中断事由消灭后，时效期间重新开始计算。所以当事人除了在诉讼时效内积极行使权利外，还可以利用法律的规定，巧妙的延长诉讼时效，让自己有更为充足的时间来维护合法权益。所以为了防止超过诉讼时效，出借人第一次索要应在借款人不履行债务之日起两年内即诉讼时效届满前。可以通过单方面地邮寄挂号信、发送传真、订立新的书面还款协议、要求借款人做出书面还款声明等方式,还可以使用公证或者有其他证人证明的形式。这样做的目的是为了避免日后起诉因无证据证明在诉讼时效内行使过请求权而丧失胜诉权。另外通过起诉的手段也可以导致诉讼时效的中断,根据法律规定,当事人在法定诉讼时效内起诉请求法院予以保护的时候,诉讼时效也会中断,重新开始计算。
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  2018-04-20 00:25 黄盛洁 客户经理

  这种理由是退不了房的。十类情况可以无条件退房
  第一类是购房合同无效可退房。如果开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定，比如开发商已将土地设定抵押却没有告知购房人，开发商未取得预售许可证等等，根据法律规定，该购房合同无效，购房人有权退房。
  
  第二类是购房合同被依法撤销可退房。对于购房人因重大误解而订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，或者开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同，购房人有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。但通常情况下，购房人想以此作为退房的理由，往往举证较为困难。
  
  第三类是套型误差可退房。对于交房时的套型与设计图纸不一致的，或相关尺寸超出约定的误差范围，而合同中又未约定处理方式的，购房人有权退房。这种情形适用于按套计价的预售房屋。
  第四类是面积误差而导致退房。根据建设部《商品房销售管理办法》(建设部令【2001】第88号)，从2003年2月1日起，凡实际测量的与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%的，购房人有权退房。
  
  第五类是规划设计的变更可退房。开发商擅自变更规划、设计的，或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商未能在变更确立之日起10日内，书面通知购房人的，购房人有权退房。
  
  第六类房屋主体结构质量不合格可退房。主体结构指的是承重墙、梁、柱等，如果发生地基基础的沉降超过允许变形值，钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，砖石结构没有足够的强度和刚度等质量问题，并经工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。当然，对于一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题，除非双方有明确约定，否则，购房人无权仅据此退房。
  第七类是房屋不能办理所有权登记。由于不动产所有权必须经登记才能发生效力，如果因为开发商的原因致使房屋不能办理权属登记，那么购房人就不能算是真正意义上的所有权人。据此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
  第八类是不能办理购房贷款。购房人一般选择按揭贷款的付款方式，但是若因办不下担保贷款购房人付全款发生困难，当事人可以选择退房。这里办不下担保贷款的原因可能是卖方或卖方的资质不够，银行不同意放贷或者国家政策发生变化不符合贷款条件等等。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条:“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
  第九类是开发商延迟交房。根据《合同法》第九十四条及最高院关于商品房纠纷的司法解释第十五条，开发商未能在约定时间内交房验房，买受人经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人一方请求解除合同的，应予支持。买受人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
  第十类开发商擅自将已售房产抵押。有的开发商由于资金短缺，在与购房人签订商品房买卖合同后，又向银行申请贷款，将已售房产做了抵押登记。这样，开发商一旦不能按期还款，债权人就有权就抵押登记的房产实现担保债权。为防止购房者房、财两空，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款规定，无法取得房屋的买受人可以要求退房、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
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  2018-04-20 00:22 齐新玉 客户经理

  随着房屋贷款政策的不断变化，买家没有足够的资金全款购买房屋，对购房以及房贷政策也不是很了解，又被中介公司一忽悠，签了购房合同又审批不了房屋贷款，这种情况下，该如何维护自己的合法权益？是否能够合法解除已经签署的《房屋买卖合同》？北京市盈科律师事务所的王燕律师认为，买家办理不了房贷手续，在一定条件下是可以解除《房屋买卖合同》，而不用承担任何违约责任的。但前提是，买家在购买房屋时要有足够的法律风险意识，购房合同条款中，一定要将办理不了房贷手续作为解除《房屋买卖合同》的事由列为合同的条款，这样，就不用担心后期政策的变化贷款不成还得支付巨额房款，或承担违约责任。
  以下，北京市盈科律师事务所王燕律师就以其所办结的案件作为案例提供给大家，参考学习。
  原告王某某与被告杨某某房屋买卖合同纠纷一案，经北京市海淀区人民法院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托代理人北京市盈科律师事务所王燕律师与被告杨某某及其委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
  王某某诉称，2010年4 月14 日，我与被告就位于海淀区××××号的房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，同日双方与北京×××房地产经纪有限公司签订了《 居间服务合同》 ，我与经纪公司签订了《 按揭贷款服务合同》 。在买卖合同中关于贷款明确约定，因买受人自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意合同终止，买受人支付的定金和房价款如数返还，双方互不承担违约责任，申办贷款过程中发生的各项费用由．买受人承担。上述买卖合同签订后，我依约积极履行义务，2010 年4 月14 日向被告支付了定金5 万元，2010 年4 月16 日向被告支付了房屋首付款20 万元。我为了能够继续履行合同，在银行贷款方面，曾前去多家银行办理房屋贷款审批手续。但是根据2010 年4 月17 日国务院新公布的文件，由于我的工作单位及社保交纳地点都是在××省×市，不能提供北京本地的纳税证明和社会保险证明，此外我目前的个人征信状况也不符合银行的批贷要求，因此我在万般努力下仍未获得银行贷款批准。在住房公积金贷款方面，我也积极申请，但由于我的住房公积金也是在×市交纳，北京目前尚未与×市合作办理异地互贷，因此我无法贷得公积金贷款。我的资金有限，在无法获得贷款时，无法继续履行与被告的买卖合同。根据合同法的相关规定及双方买卖合同约定，我与被告之间的房屋买卖合同终止条件已经成就，该合同应该终止，被告应向我退还定金和房款。经多次协商无果，现起诉要求解除合同；被告退还购房定金和房价款共计25 万元；诉讼费用由被告承担。
  杨某某辩称，我确实和原告在2010 年4 月14 日签订房屋买卖合同，但并未在合同中约定具体付款方式及期限。因此原告应该按照一般的现金付款方式向我支付房款，根据合同法规定，我可以随时要求原告履行支付房款的义务，因此本案中原告应该依法支付房款。原告起诉状中引用的条款并未约定贷款银行，因此应视为无约定。双方于2010 年4 月16 日签订了补充协议，约定了原告无法办理贷款时的处理方法，因此原告可以按照补充协议约定履行，而不应该直接要求解除合同。我方认为原告要求解除合同的原因不是因为贷款问题，而是因为房价。另外我已经将户口迁出诉争房屋，如果法院判决解除合同将会给我造成损失。原告申办贷款之前知道其有十五次逾期不良记录，在此情况下还将贷款写入合同条款，应该是恶意的欺诈行为，由此造成的后果应该由原告自己承担。综上，不同意原告诉讼请求，请求法院驳回。
  经审理查明，2010 年4 月14 日，杨某某（出卖人）与王某某（买受人）签订《 北京市存量房屋买卖合同｝) （经纪成交版）, 约定王某某购买杨某某位于×××× 号房屋，成交价格为154 万元；买受人可以在签订本合同的同时支付定金5 万元。合同第四条“成交价格、付款方式及资金划转方式”中约定：“买受人采取下列第1 种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。1 、买受人向出卖人支付定金，定金支付方式为直接支付给出卖人。… … ”该条款第三项“关于贷款的约定”写明：“买受人向【 银行】 【 公积金管理中心】 办抵押贷款… … 买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第3 种方式解决：… … （3 ）本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由买受人承担。”
  但该条款并未写明办理贷款的银行及拟贷款金额；且双方并未签订附件五。同日，杨某某（出售方、甲方）、王某某（买受方、乙方）及北京××房地产经纪有限公司（’以下简称×公司，居间方，丙方）签订《居间服务合同》，其中第三条约定：“甲、乙双方同意对（《北京市存量房屋买卖合同》 作以下修订：甲、乙双方均认可《 北京市存量房屋买卖合同》第四条第三款关于贷款的约定是根据乙方要求初步拟订的贷款银行及额度，根据乙方签署合同后提供的贷款相关资料及己身资质，具体批贷银行及额度以实际情况为准，甲乙双方均不可以拟贷款条款向其他方主张权利。”
  2010 年4 月16 日，杨某某（甲方，．出卖方）、王某某（乙方，买受方）与×公司（丙方，见证方）签订《 补充协议》 ，写明：“基于甲乙双方签订的（《北京市存量房屋买卖合同》及甲乙丙三方签订的《 居间合同》 ，现经双方协商并交由丙方见证，就甲方向乙方出售私人房产一事达成补充协议：… … 第二条：经甲乙双方友好协商同意甲方自本协议签署后60 天内将上述房屋内的户口迁出… … 第三条：乙方于本协议签署当日支付给甲方上述房产购房定金5 万元，首期房款20 万元由乙方在本协议签署后3 日内支付给甲方，剩余首付款49 万元在本协议签署后10 个工作日内支付给甲方… … 第六条：另如乙方因贷款利率未能享受到7 折，则乙方经甲方同意可再次更换其亲属购买此房并办理贷款手续… … 本协议为《 北京市存量房屋买卖合同》 及《 居间合同》 不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《 北京市存量房屋买卖合同》及《 居间合同》 相抵触，以本协议为准。2010年4 月14 日、2010 年4 月16 日，王某某分别向杨某某支付了定金5 万元、首付款20 万元。庭审中，王某某提交了×银行北京分行以及中国×银行北京西区支行出具的其个人信用报告，上述两份报告中的贷款明细信息均显示王某某曾于2003 年申请个人住房贷款，累计逾期还款次数为15 次，该笔贷款已于2007 年结清。同时，王某某提交了×银行北京月坛支行及中国×银行北京市西城区西外大街支行工作人员出具的证明，证明其因不符合上述两家银行的信贷规定，未能获得贷款。经本院向上述两家银行核实，×银行北京月坛支行工作人员答复因王某某的个人信用报告中累计逾期次数为15 次，不符合该行的信贷规定，因此未批准其贷款申请；中国×银行北京市西城区西外大街支行工作人员答复因认为贷款可能收不回来，故未批准王某某的贷款申请。王某某同时提交了×市住房公积金管理中心出具的证明，内容为“兹有王某某，身份证号（略），工作单位×局，住房公积金缴纳地×市住房公积金管理中心，因拟购买的位于北京市海淀区×号的房产，向我中心申请住房公积金贷款。由于×市目前尚未和北京办理住房公积金异地互贷，故我中心对王某某的住房公积金贷款申请不予批准。特此证明。”此外，王某某提交了其与×公司工作人员范×、毕×的通话录音，以证明其多次找×公司处理贷款事宜，被告知因国家政策及其征信状况，其目前无法在银行获得贷款。杨某某对上述录音的真实性有异议，对王某某的证明目的亦不予认可。
  2010年4 月28 日，王某某委托北京市盈科律师事务所向杨某某寄出《律师函》 ，通知其（《北京市存量房屋买卖合同》 已终止并要求与其协商处理购房定金和房价款的结算问题。2010 年5 月1 日，杨某某收到此函件。
  上述事实，有双方当事人陈述、（《北京市存量房屋买卖合同》 及《补充协议》 、《 居间服务合同》、个人信用报告、证明、调查笔录等证据在案佐证。
  本院认为，王某某与杨某某签订的《 北京市存量房屋买卖合同》及王某某、杨某某与×公司签订的《 居间服务合同》 、《 补充协议》 系当事人真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，具有法律约束力。双方当事人签订的（《北京市存量房屋买卖合同》系制式合同文本，【 】 中选择内容、空格部位填写及其它需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。根据《居间服务合同》 及《 补充协议》 的记载，双方对王某某购买房屋采取贷款方式进行了约定，且未对无法贷款的后果另外予以约定，故该合同第四条第（三）项关于贷款的约定一节，即文本中写明因买受人原因未获得贷款批准的，双方同意合同终止，买受人支付的定金和房价款应返还，互不承担违约责任应视为双方对无法贷款后果的约定。现因王某某个人信用报告中累计逾期达15 次，且其住房公积金缴纳地在×省×市，故其商业贷款及公积金贷款申请均未得到批准，其与杨某某签订的《 北京市存量房屋买卖合同》符合解除的条件，自解除通知到达杨某某时合同解除。《补充协议》 首部虽写到×公司作为见证方，但协议中有关于×公司权利义务的规定，故该协议实际是杨某某、王某某及×公司就《北京市存量房屋买卖合同》 及《 居间服务合同》的补充约定，其中王某某与杨某某就房屋买卖部分的约定作为（《北京市存量房屋买卖合同》的补充，亦一并解除。王某某与杨某某签订的《 北京市存量房屋买卖合同》 及双方在《补充协议》 中关于房屋买卖部分的约定已经于2010 年5 月1 日解除，本院依法予以确认；王某某要求杨某某返还已付定金及购房款的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。杨某某所述合同应视为没有关于贷款的约定、王某某明知其有逾期记录而将贷款写入合同系恶意欺诈等抗辩理由，没有事实依据，本院不予采信。
  综上所述，依照《中华人民共和国合同法》 第九十四条第（五）项、第九十七条之规定，判决如下：
  一、杨某某与王某某于二0 一0 年四月十四日签订的（《北京市存量房屋买卖合同》及其二人在二O一O年四月十六日签订的《补充协议》中关于房屋买卖的约定已于二0 一0 年五月一日解除。
  二、杨某某于本判决生效后三十日内返还王某某已付定金及房款共计人民币二十五万元。
  如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《 中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
  案件受理费五千零五十元，由杨某某负担，于本判决生效后七日内交纳。
  如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
  一审判决后，杨某某不服，向北京市第一中级人民法院提起上诉，北京市盈科律师事务所王燕律师继续代理王某某进行了二审答辩。
  北京市第一中级人民法院经开庭审理后认为：公民、法人合法的民事行为受法律保护。王某某与杨某某自愿签订的《北京市存量房屋买卖合同》及王某某、杨某某与×房地产经纪有限公司自愿签订的《居间服务合同》、《补充协议》不违反法律规定，应属合法、有效。依据本案的事实情况，王某某个人信用报告中累计逾期达15次，同时其住房共计金缴纳地区在×省×市，其商业贷款及公积金贷款申请均未获得批准。根据王某某与杨某某签订的《北京市存量房屋买卖合同》第四条第（三）项关于贷款的约定，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意合同终止，买受人支付的定金和房价款应返还，双方互不承担违约责任。由于王某某未能获得贷款，故本案应当根据《北京市存量房屋买卖合同》的上述约定进行处理，即本案已经符合《北京市存量房屋买卖合同》约定的解除条件。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》应当自解除通知到到杨某某时解除。王某某主张杨某某返还定金及购房款的诉讼请求成立，符合双方合同的约定，本院予以支持。杨某某提出王某某存在恶意欺诈行为；杨某某、王某某与×公司签订的《居间服务合同》应属无效的主张，缺乏事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。综上，一审法院判决正确，审判程序合法，本院应予维持。上诉人杨某某的上诉请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
  驳回上诉，维持原判。
  一审案件受理费五千零五十元，由杨某某负担（本判决生效后七日内交纳）。
  二审案件受理费五千零五十元，由杨某某负担（已交纳）。
  本判决为终审判决。
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  2018-04-20 00:19 辛国爱 客户经理

  其中，提供货币的一方称贷款人，受领货币的一方称借款人。借款合同又称借贷合同。 二、借款合同可以分为哪几类 从国家管理的角度，借款合同可以划分为民间借款合同和信贷合同两大类。 （一）民间借款合同 民间借款合同是指公民个人之间，出借人将属于其合法收入的货币资金借给借款人，借款到期时借款人归还所借货币资金和利息的合同。 民间借款合同在借贷形式上，有书面的，也有口头的，借贷利息，有无息、低息，也有高息借贷。国家对民间借款的管理：一是当事人双方应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则；二是不得利用民间借款合同的形式非法经营或者变相经营金融业务，扰乱金融秩序，损害社会公众利益。 （二）信贷合同 信贷合同是指经营贷款业务的商业银行、信用合作社将货币资金出借给法人、其他经济组织或者个人使用，贷款到期时借款人归还所借资金和利息的合同。根据不同的标准，可作出不同的划分。 1、按照贷款资金来源，金融机构的贷款可分为自营贷款、委托贷款和特定贷款 自营贷款是指贷款人以合法方式筹集的资金自主发放的贷款，其风险由贷款人承担，并由贷款人收回本金和利息。委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放，监督使用并协助收回贷款，贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险。特定贷款是指经国务院批准并对贷款可能造成的损失采取相应补救措施后，责成国有独资商业银行发放的贷款。 2、按照货币的种类可划分为人民币借款合同和外币借款合同 人民币借款合同，按合同内容、资金来源及贷款用途又可分为：固定资产借款合同、流动资金借款合同、信托资金借款合同、委托资金借款合同等。 外币借款合同，按合同内容、资金来源及贷款用途又可分为：现汇借款合同、买方信贷合同和特种外汇借款合同。 3、按照借款用途可划分为固定资产借款合同和流动资金借款合同 按具体贷款项目不同划分：固定资产借款合同可分为基本建设借款合同、技术改造借款合同、专项资金借款合同等；流动资金借款合同可分为周转资金借款合同、卖方借款合同、专用资金借款合同、土地开发借款合同等。 4、按照借款合同有无担保，可分为信用借款合同和担保借款合同 信用贷款是指没有担保的，凭借款人的信誉发放的贷款。 担保贷款是指提供担保的贷款，具体包括保证贷款、抵押贷款、质押贷款。保证贷款是指按担保法规定的保证方式，以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款。抵押贷款是指按担保法规定的抵押方式，以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。质押贷款是按担保法规定的质押方式，以借款人或第三人的动产或权利作为质押物发放的贷款。
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  2018-04-20 00:16 龚子顺 客户经理

  由于不是你签的字 银行贷款你就不认可和申请笔迹鉴定即可 就不会负法律责任 贷款合同没有法律效力
  至于起诉银行 什么原因？银行追贷不换就是了 起诉银行你要求什么？
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  2018-04-20 00:13 赵骆伟 客户经理

  最主要还是足球，因为你的提问有些模糊，你不妨可以试下这个

  小区的公共区域，竟然被围成了一个个大小不一的院子。

  近日，漳州台商投资区龙池瑞鑫公寓的多名业主向导报记者反映此事。
  

  小区物业称，这些院子是开发商建的，是经过相关部门审批的。而台商区规划局负责人称，没有审批！
  

  目前，导报记者已将此事反映到台商区行政执法局。
  

  反映：一楼建了很多院子
  

  连日来，龙池的多位市民向导报记者反映，龙池广场附近的瑞鑫公寓3期，竟然有人建了一排院子。有些市民称，他们是该小区的业主，“这个小区已经十多年了，房子都旧了，怎么现在突然要建院子，而且是连排的。这些地方原本就是小区的公共区域呀，这不是明目张胆地侵犯业主的权益吗？！”
  

  在瑞鑫公寓3期一楼靠火车道一侧，果然有一排新建的红色院墙，与整栋建筑相比，显得格外显眼。
  

  这排院墙高约1.5米，每一个门对应的都有三面，将每户隔成了一个独立的院子，这些院子的面积大小不一。“这些原来都是店铺，每个店铺都是2层。现在改建成这样，应该是要当成住房出售的。”一位不愿透露姓名的业主说，该小区已经有十多年了，没想到现在还要改建。
  

  物业管理处的一位女性工作人员称，是开发商建的，共20户，“这是经过审批的，建成后要对外出售，这是有70年产权的。”该工作人员称，如果要购买，可以到招商处先登记就可以了。
  

  随后，导报记者按照该工作人员指定的位置，找到了“鸿源店面招商处”。不过，该招商处的大门已经上锁了，而且拨打留在上面的电话也是一直处于关机状态。
  

  28日下午，导报记者来到台商区规划局。规划局吴副局长在接受导报记者采访时表示，他们没有给该开发商审批建设（院子），“这是老小区了，是不可能通过审批的”。吴副局长表示，他们因没有执法权，要把此情况反映到行政执法局。
  

  随后，导报记者也联系了台商区行政执法局。执法局局长吴雪飞回应说，目前他们还未接到相关投诉，不过会让相关中队前往调查。
  

  【重磅】深圳宣布“三价合一”明天执行，二手房开启新时代！

  刚刚，深圳宣布实施“三价合一”！二手房开启新时代。乐居跟规土委内部人员独家确认，明天落地执行，今天已发到各个银行，今天仍按照以往规定。

  乐居已向中介确认，今天24点网签按旧政策执行，还有5小时时间避开新规。
  

  根据中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”的总体定位，为贯彻落实《住房城乡建设部人民银行 银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房〔2017〕215号）完善房地产金融调控的政策要求，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知，建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象，确保房地产市场平稳健康发展。
  

  该通知要求：商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对，对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请，系统将自动拦截并予以退文，并将相关违规情况报监管部门核查。
  

  该政策实施将全面压缩“阴阳合同”生存空间，打击利用高杠杆投资投机购房，夯实差别化住房信贷政策，抑制二手房价格过快上涨，并提高税赋公平性。同时，也将完善二手房市场监测管理，有利于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价，为房地产调控提供更可靠的数据支持。
  

  政策发布后，各商业银行、各房地产中介服务机构将在主管部门指导下依法落实通知精神，要求客户如实申报成交价格。人民银行深圳市中心支行、深圳银监局将继续加强购房贷款业务的监督和检查。
  

  资深业内徐枫认为：从短期来说，市场会将其解读为利空政策。深房中协预计，三价合一直接影响的是高评高贷的买家，以及拥有楼龄较早的业主。但是三价合一的实施，对明确价格指标，增强信息披露，优化交易制度是起到了积极作用。
  

  资深地产人安安表示，三部委发的文，估计是要执行的，但是目前深圳的市场并不乐观，近来新开项目价格多低于前期。政策对豪宅影响较大，如果能适时调整豪宅标准线的话，或可缓和这个政策对市场的影响，毕竟按照以前的豪宅线，再按照这个政策执行，被豪宅的房子就会更多。
  

  业内刘先生表示，以罗湖某101平方米房源，单价3.69万，总价373万总价计算，如果市场统一价格，按成交价格来交税，那总价将要多10万。可悲剧的，这次是按评估价格来算贷款额度，那就是变相提高首付。
  

  “只是影响高评高贷，对守法刚需无影响。目前调控政策影响刚需的只有利率调整。”广东华商律师事务所律师周争锋表示，税费问题可以通过业主降价处理。330政策减税后业主涨价，倘若现在增税，在市场不好的情况下可以通过业主降价弥补，刚需不用太担心。
  

  买房成本又高了
  

  先来科普下二手房交易中会遇到的4个价格：
  

  购房成本怎么增加的呢？爱住家教你买房（微信ID：JIAO-N-M-F）算了笔账。

  假如小明（深户，首房首贷）要在龙华买一套89平，总价500万的二手房，卖方房产证上的购入价格是100万。那么他有下面两种方式来支付：

  1.小明是刚需，首付凑齐了，月供也不是问题。银行也评估这套房子值500万，那么小明首付是三成150万，贷款350万。按照市场行情，小明在国土局的网签价格是400万，增值税5%是15万，附加税12%是1万8，契税1%是38500，豪宅税（龙华500万要交豪宅税的）1%也是38500。那么税算下来就是24.5万。
  

  2.小明可能是刚需，首付太多了没钱付，于是想多贷款降低首付。于是银行评估价就到了600万，当然计税价格还是要和市场一致的，400万网签。那么，税费算下来和上面的情况一致，24.5万。
  

  现在如果执行了新政，网签价（计税价格）和银行评估价（贷款用）就要统一了，还是同一套房子同一个小明，但价格可就不一样了。

  1.小明还是刚需，实际购买总价500万，网签价也是500万，银行按照统一价格评估只能是500万。那么小明首付和贷款不变，但税费就要比以前多了100万来计算了，总价500万，增值税5%是20万，附加税12%是2万4，契税1%是4万8，豪宅税（龙华500万要交豪宅税的）1%也是4万8。那么税算下来就是32万。看看，相比之前税费一下子多了7万5。
  

  2.小明还可能是刚需，不得不提高贷款降低首付。经过多方努力，银行评估价是600万，网签价也是600万了。贷款是拿到了，但好像税费又增加了100万的计算成本。总价600万，增值税5%是25万，附加税12%是3万，契税1%是57500，豪宅税（龙华500万要交豪宅税的）1%也是57500。那么税算下来就是39.5万。一对比以前的24.5万，整整多交了61%的税啊。
  

  3.小明表示税费太多了，还是400万网签吧，于是银行贷款评估价也要保持一致400万了。税费是和之前一样24.5万了，但能贷到的款就少了，首付也提高了，以前首付3成，现在变成4.5成了。
  

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  2018-04-20 00:07 齐晓庆 客户经理

  贷款批下来了，想用这笔钱了，还没签合同能取消；视为自动放弃贷款。
  ① 不需承担违约金；
  ② 前期办理手续费用不退不补；
  ③ 影响以后再次申请该行贷款；
  ④ 建议提前告知银行，说明不需使用贷款的原因。