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  2018-04-18 00:29 管爱娟 客户经理

  五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。
  那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
  购房过程中涉及的法律问题
  作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业，所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的。
  个人在购房中，大体上分三个阶段。
  第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。
  第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。
  第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。
  具体讲，涉及到一些法律问题。
  第一，如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。
  怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。
  在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。
  建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。
  认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。
  五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。
  那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
  买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。
  住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。
  也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。
  在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。
  商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。
  所以，购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。
  在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。还有一个问题，在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。
  还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订？很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。
  在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。
  第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。
  第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。
  第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。
  第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。
  第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。
  第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。
  最后，购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险。
  看房选房请参考：
  合同签订请看： 这个问题可复杂了。要慎重啊！ 要想把这些问题写入合同难度不小。
  签约注意事项：
  1、 会所同时使用。否则罚款；
  2、 大堂规格
  3、 广告做附件
  4、 楼层描述说明
  5、 保证多久产权证到手
  6、 所有涉及到的证件复印附上
  7、 签字人委托书正本副本
  8、 查《商品房销售管理办法》
  9、 要求查附上面积测定证明
  10、 审查开发商的资质、销售资格
  11、 地上物的排他权、房屋结构、户型、套内建筑面积、公摊面积、价款及付款期限、房屋及产权证书的交付时间、质量条款、保修责任等关键内容更应审慎对待，
  12、 如果打算采用向银行贷款按揭的方式购买期房，应当考虑到贷款不成的情况，因为银行在放贷前既要审查楼房的建设情况、也要审查贷款人的资信和还贷能力。因此，事先在补充协议中约定贷款不成时买卖契约可因此解除，可以省去很多麻烦，购房人不会再为追索已付的首付款而耗费精力。
  13、 一、面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)，据实结算房价款； 二、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖方应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人
  14、 双方还可以在合同中约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
  15、 中心花园面积、泳池确认入合同
  16、 查五证，土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证。土地是否出让、土地的批准文件，持有建设工程规划许可证，施工许可证1.国有土地使用权证，证明开发商已合法取得该土地的使用权，并交纳了土地出让金；
  2.建设工程规划许可证，该房屋的规划已取得规划部门的许可；
  3.建设用地规划许可证，允许在该土地上进行该项目的开发建设；
  4.建设工程开工许可证，允许该项目的工程进行施工建设；
  5.销售许可证，允许销售该房屋.
  开发商证明上述五证是真实有效且未经修改的最后版本，任何修改都必须即使通知我方，我方保留权利。
  17、 比如要看土地许可证上有没有注明土地已被银行抵押、预售许可证上包不包括房地产商正在出售的房屋，并且还告诫买房人只看“五证”不够，还要了解房地产商有没有资质、了解小区的整体规划、了解要买的房是否已被房地产商抵押…证实无抵押
  1.建设部的商品房销售和预售管理办法及商品房买卖合同示范文本都没有提及《建设用地规划许可证》，经查这个许可证列明的规划建设单位是可以申请更改的，通过看此证和查规划并不能保证买房人所买房屋的规划环境不会改变。
  2.有预售许可证没有土地许可证售房的不止一两家，按建设部相关规定和合同示范文本，有土地使用批准文件的就可以出售。批准文件真伪和有效性，普通买房人更难辨别。
  3.按我国抵押法的相关规定，有抵押的不等于不能转让(出售)，经抵押人同意，被抵押物一样可以转让(出售)，在实际操作上房地产商将土地抵押换取贷款对加快房屋建设不一定是坏事，没有周转资金，房子迟迟盖不起来，对买房人不同样是风险？
  4.房地产商超许可证面积销售并非从房号上就一定能看得出来，最近北京某小区的面积纠纷实际上是房地产商在公摊上做手脚，所有房号都包括在许可证范围之内，当时从许可证上很难看出破绽。
  5.没有强制性法规要求房地产商在售房时必须向买房人出示“五证”正本，售楼人员经常给买房人出示的都是影印件，如果房地产商在影印件上做手脚，买房人还是防不胜防。
  鉴于以上分析，笔者认为买房人保护自己的方法只能从合同入手，将风险“转嫁”给政府，和房地产商的合同在第六条“付款方式及期限”中约定清楚：“第一次付款时间为合同在政府做完备案登记后＿＿天内。”这样所有查证手续都由政府完成，将来出什么问题也由政府负责。目前法院判定合同是否为有效合同的惟一标准是合同有没有在政府主管部门备案登记，银行能否给买房人发放贷款的前提同样也是合同有没有在政府主管部门备案登记。对于居住环境特别关心的买房人则最好从合同的补充协议入手，要求房地产商注明光照、房子间距等条件，这比去查将来可以变更的规划来得更实际一些
  18、 用电负荷
  19、 道路不得收费
  20、 环保家装无异味
  21、 产权年限
  22、 房产允许抵押、置押
  23、 垃圾何处处理
  24、 万分之一违约款太低
  25、 按照合同约定及法律规定，收房时一定要查看相应的法律文件(一表二书等)，避免因入住行为造成既成事实给自己带来被动。
  26、 确认楼层和楼号的描述
  27、 开发商对赠送的产品质量负责。
  28、 要开发商承诺工程进度便于破产前打官司
  29、 可否写两人所有，开发商对产权不得抵押
  30、 印花税双方出
  31、 土地使用税
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  2018-04-18 00:26 齐敦益 客户经理

  说实话 能找到这些已经不容易了 你不用拘泥于福州 其实全国各地的银行面临的信贷风险几乎一样的 无非是呆帐坏帐 说白了 贷款收不回。。。你可以根据全国的现状分析福州的现状
  金融信贷支持县域经济发展的指导意见
  中国人民银行福州中心支行
  一、提高认识，转变观念，支持县域经济发展
  当前，我省县域经济总体上还较为薄弱，区域发展不平衡性突出。金融机构在支持县域经济发展方面也存在一些问题，主要表现为，县域金融机构存款稳步增长，但贷款增幅有所减缓；县级银行存贷比例还比较低，信贷支持力度仍显不足；中小企业、农户“贷款难”和金融机构“难贷款”问题仍然存在等。对此，各金融机构要高度重视，充分认识县域经济发展在全面建设小康社会中的重要地位和作用，切实转变思想观念，积极主动地支持县域经济发展。这既是促进全省经济社会协调发展的需要，也是金融机构自身拓展市场、培育业务新增长点的需要。各金融机构要认真贯彻落实中国人民银行上海分行《关于印发福建省信贷投向指引的通知》（上海银发〔2003〕140号）和《福建省人民政府办公厅转发中国人民银行福州中心支行、福建省经贸委关于进一步加强对有市场、有效益、有信用中小企业信贷支持的实施意见的通知》（闽政办〔2002〕174号）等文件精神，正确处理信贷投向集中与适度分散优化结构的关系、信贷资金增量集中上存与适度留存当地扩大县级机构信贷规模的关系、信贷管理权限集中上收与适度下放的关系，信贷投向要向县域中小企业倾斜，信贷资金增量要多留当地扩大县级机构信贷规模，信贷审批权限适当下放到县级机构。要主动加强政、银、企协作，努力组织资金，积极推行贷款营销，运用多种融资方式，增加对县域经济的有效信贷投入。
  二、健全金融服务体系，发挥金融整体功能
  各金融机构要根据县域经济的特点及其发展趋势调整自身的市场定位，认真创新和推广适合县域经济发展的信贷产品和服务手段，充分发挥金融机构支持县域经济发展的整体功能。人民银行要立足当地县域经济发展和结构调整的需要，通过实施稳健的货币政策，支持金融机构做好对县域经济的金融服务；同时，加强在有条件的地方探索设立县域地方性商业银行的政策研究。国有独资商业银行要合理设立分支机构，从支持县域经济发展出发，建立健全适应县域经济特点和需要的信贷管理体制与激励机制；在制定当年经营计划时要确定合理的新增存贷款比例，使县级分支机构的存贷比在“十五”期间原则上不低于60％；要适当配备和充实基层一线信贷人员，强化服务和贷款营销意识，注意培育有发展潜力的中小企业。股份制商业银行要针对县域经济特点，加强信贷创新和延伸服务手段。政策性银行要发挥各自的优势，加大对县域经济中基础设施建设、技术改造、外贸出口和粮食收储等信贷投入。农村信用社要充分发挥农村金融主力军作用，不断壮大自身实力，把农业、农户和农村经济作为主要的服务对象。要经过努力，使全省金融部门逐步形成以农村信用社重点支持“三农”，以国有商业银行、政策性银行和其他银行重点支持当地支柱产业、龙头企业和中小企业的县域银行信贷服务体系。
  三、切实改进信贷管理体系，完善信贷激励约束机制
  各商业银行在执行总行统一信贷管理制度的同时，要根据地方经济发展的实际需要，创新信贷管理机制。
  （一）要适度下放和扩大信贷审批权限，尤其是流动资金贷款审批权限。商业银行的管辖行要根据县域经济实力和县级行的经营情况，淡化县级银行的行政级别，实行差别授权和权限弹性管理，减少不适应县域经济需要的贷款审批环节，授予县级行一定的经营自主权。要力争各总行同意选择我省一些经济较强的县（市）享受地市分行的信贷管理权限。
  （二）要完善信贷授信授权管理制度。要依据内控管理要求，通过改进授信业务流程及转授权或特别授权等，重点扩大对县级行的内部信贷授权和解决客户统一授信的匹配问题。县级行要大力推行客户经理制，加大对客户经理人员的培训力度，培养一支融“存、贷、汇、理”综合能力于一身的客户经理队伍。对业务力量比较薄弱的县级行，要在加强业务培训的同时，实行上下级客户经理联动，帮助县级行主动寻找和培育优质客户。
  （三）要积极研究完善贷款营销激励机制，解决信贷责任与激励机制不对称问题，以客观、公正的态度对待信贷风险及其责任人员，调动基层信贷人员拓展信贷业务的积极性。
  （四）要探索建立专门针对中小企业的信用等级评定标准体系。对中小企业的信用等级评定可以考虑对业主的资信状况、产品的市场定位、贷款归行情况、纳税情况和现金流量等因素，科学合理地反映中小企业的资信状况和偿债能力，为贷款发放提供便于操作的信用评级依据。对符合信用贷款条件的县域企业应给予办理短期信用贷款业务。
  （五）要大力推行中小企业小额贷款“三包一挂钩”的信贷管理方式，即信贷人员要包贷款发放、包贷款管理、包贷款本息回收，贷款利息浮动、本息收回与信贷人员收益挂钩，贷款出现质量问题则按有关规定承担责任的新信贷管理方式。这种做法既有利于改善金融服务、下放信贷审批权限，又有利于培育新市场、发展新客户、增加新贷款。
  四、突出信贷支持重点，促进经济结构调整
  各金融机构要积极配合当地政府调整经济结构的措施，以国家产业政策和市场需求为导向，选择信贷支持的重点和切入点，促进县域经济结构调整优化。
  （一）以项目带动开发，支持招商引资。支持符合国家产业政策要求，有市场、有效益、有信用的各类企业资金需求；加大外汇贷款营销力度，支持企业引进设备和进口原材料；积极支持开发区、工业园区内企业技术进步和产品创新，鼓励园区企业走集团化、规模化经营道路。
  （二）配合积极的财政政策，突出对增强县域经济发展后劲的国债投资项目和重点建设项目的支持力度。对国债投资项目和已列入省、设区市政府的重点建设项目要进行全方位跟踪和落实，科学安排资金，保证国债项目配套贷款和重点建设项目合理资金需求的及时到位。
  （三）密切关注和跟踪当地招商引资重点项目，配套信贷资金，努力培育信贷投放新增长点和当地财政收入新增长点。
  （四）积极拓展个人消费信贷领域，拉动消费需求增长。在办好城区原有个人消费信贷业务的基础上，努力拓展农村消费信贷业务，扩大农村消费需求，重点拓展农民住房贷款、大件耐用消费品贷款和教育助学贷款，支持开拓农村市场。
  五、加大“三农”信贷投入，服务农村经济发展
  金融机构要通过支农信贷的投入，促进农村经济发展。
  （一）充分发挥村两委对农户比较了解的优势，通过创建“信用村镇”，发放小额农户信用贷款和推广农户联保贷款等形式，努力缓解农民贷款难问题。全省农村信用社对农业贷款比例要达到80％以上，对农户贷款比例要达到40％以上。
  （二）有关银行要支持农村基础设施建设，特别是对那些有还贷能力、贷款担保落实的电网改造、公路建设、生态环境保护和建设、水利设施建设等项目予以优先安排与落实贷款。继续加大对农产品批发市场，储藏、运销、物流、配送、连锁经营等流通企业的信贷支持力度，支持中介组织增强服务功能。
  （三）优化信贷投向，促进农村经济结构调整。要积极探索支持“公司＋农户”的农业经营新模式，以商业银行重点支持农产品加工龙头公司和种养植基地，以农村信用社扩大小额贷款重点支持农户，支持培育和延长农产品加工产业链，促进形成贸工农一体化、产供销一条龙的经营新格局。要择优扶持一批有优势、前景好的农业龙头企业，充分利用信贷政策引导和推进农业产业化进程。
  六、拓宽山海协作融资渠道，支持山区沿海联动发展
  各金融机构要正确处理好经济发达的沿海地区与欠发达山区的信贷投入关系，适当加大对山区县的支持力度，促进山海协作，优势互补，联动发展。
  （一）对沿海地区的企业到山区投资办厂或与山区企业合资办厂的，只要符合贷款条件，商业银行都要积极支持。
  （二）支持山区企业到沿海地区投资办厂，开展商贸活动。对山区在沿海地区开办的工商企业，沿海地区商业银行在信贷政策上要一视同仁。
  （三）支持跨地区、跨行业的横向经济联合，不仅要支持沿海和山区企业之间的强强联合，而且要支持沿海优势企业对山区弱势企业的以强扶弱，通过联合、收购、兼并、承包、租赁等方式，实现资源优化配置，扶持优势企业的扩张，帮助山区企业加快发展。
  （四）加大对山区的信贷倾斜力度。省级各商业银行在信贷资金投向上要适当向山区倾斜，对经济效益较好的山区大中型建设项目，在本行山区分支机构资金不足时，要采取直接贷款的方式予以支持。
  （五）突出扶持重点。支持企业用高新技术进行资源的保护性开发和原材料就地加工转化，加快山区资源优势转变为商品优势、产业优势和经济优势的进程。
  七、创新信贷品种与服务方式，努力适应县域经济需要
  商业银行县级机构要积极进行金融创新，根据县域企业的特点和县域经济发展的需要，发挥各自在网点、资金、人员及管理等方面的优势，不断研发推出适合县域经济主体的信贷业务新品种，特别是要针对中小企业的不同情况，量体裁衣，设计创新金融产品和服务手段。
  （一）认真总结推广仓储保全业务、应收帐款质押或收购业务、出口退税账户托管贷款、保理业务、信用贷款与抵质押贷款组合等多种适合中小企业的新业务品种。
  （二）在报人民银行备案后，可试办中小企业专利权质押贷款、委托贷款等新业务。
  （三）探索以经营者个人或第三人财产抵押的担保贷款、仓单质押贷款等业务品种。
  （四）大力开展商业汇票承兑与贴现业务，积极引导效益好、信誉高、还款有保证的县域企业在购销活动中使用商业汇票结算，拓宽企业融资渠道，加速资金周转。
  （五）加强金融同业协作，通过业务联合、业务代理等方式，提高对县域经济的金融服务水平和信贷支持能力。
  （六）在金融政策许可范围内，鼓励银行与信托、证券、保险合作，为企业和个人提供理财服务，节约资金成本，增加企业经营效益。
  （七）不断构筑社会诚信机制，探索以个人信用和工资担保相结合的个人贷款方式，鼓励民间投资，扩大个人消费，促进县域经济发展。
  八、实行贷款利率差异化，支持创办中小企业金融服务机构
  各金融机构可根据县域中小企业的经营状况、信用等级、项目风险、综合效益等因素，在国家利率政策许可幅度内，按照风险与收益对称的原则，合理确定利率水平，实行利率差异化服务。同时，对经合规的信用担保机构提供担保的贷款，金融机构应适当简化审批手续，在风险可控的基础上，其利率可不上浮或少上浮。对经国家外汇管理部门和对外贸易经济合作部门公布的出口收汇荣誉企业发放贷款时，贷款利率可在中国人民银行公布的贷款利率基础上适当下浮，最大下浮幅度为10％。鼓励各级政府或商业银行设立中小企业金融服务中心，为中小企业提供人才培训、信息咨询、市场拓展、技术交流和配合贷款担保机构运作等全方位的“一揽子”综合服务。
  九、充分发挥人民银行职能作用，为金融支持县域经济发展提供保障
  县级人民银行要围绕改革、发展和创新三个主题，继续执行稳健的货币政策，深化金融改革，提高金融服务水平。要充分运用再贷款、再贴现和利率等多种货币政策工具，调节货币信贷供应量。要加强信贷“窗口指导”，引导贷款投向，通过与政府部门协作组织银企资金供需洽谈会等形式，搭建政、银、企沟通平台，按照市场经济要求的灵活方式，组织多层次、多形式的辖内银企融资合作和金融产品推介等方式，解决银企信息不对称问题，推进政、银、企合作。要积极鼓励和支持商业银行创新信贷品种，拓展企业融资渠道。要加强与当地政府的沟通，建立经济金融机构信贷联席会议制度，通报政府工作动态和有关经济金融信息，及时做好经济金融运行分析，提高货币信贷政策传导的有效性、针对性。
  十、防范金融信贷风险，实现经济金融双赢
  金融部门在大力支持县域经济发展的同时，要正确处理信贷支持与防范风险、金融产品创新与加强信贷管理、适度下放权限与完善内控制度的关系，在支持县域经济发展中不断提升自身实力，努力实现经济金融双赢。
  （一）进一步完善并落实好贷款“三查”制度。要认真审核企业资金需求状况，科学合理安排信贷授信，防止过度授信，尤其是对集团企业贷款要综合授信和考核。要加强对信贷资金使用的监控及流向的跟踪检查，防止信贷资金挪用，形成风险隐患。
  （二）按照国家产业政策及信贷政策确定贷款投向。对不符合国家产业政策及信贷政策要求的，要限制或禁止贷款，防止形成新的信贷风险。严禁信贷资金违规流入股票市场和期货市场。
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  2018-04-18 00:23 黄睿刚 客户经理

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  2018-04-18 00:20 龚宇辉 客户经理

  先用最简单的话先解释一下。
  次贷是次级按揭贷款，是给信用状况较差，没有收入证明和还款能力证明，其他负债较重的个人的住房按揭贷款。相比于给信用好的人放出的最优利率按揭贷款，次级按揭贷款的利率更高，这个可以理解吧？你还钱的可能性不太高，那我借钱给你利息就要高一些咯。风险大，收益也大嘛。放出这些贷款的机构呢，为了资金尽早回笼，于是就把这些贷款打包，发行债券，类似地，次贷的债券利率当然也肯定比优贷的债券利率要高咯。这样呢，这些债券就得到了很多投资机构，包括投资银行，对冲基金，还有其他基金的青睐，因为回报高嘛。
  但是这个回报高有一个很大的前提，就是美国房价不断上涨。怎么说呢？房价不断上涨，楼市大热，虽然这些次级按揭贷款违约率是比较高的（这个也容易理解吧，因为那些人信用状况本来就差，收入证明也没有，其他负债也重，还不起房贷也是容易发生的事情），但放贷的机构即使收不回贷款，它也可以把抵押的房子收回来，再卖出去不就也赚了嘛，因为楼市大热，房价不断涨嘛。
  好了，危机如何发生呢？就是06年开始，美国楼市开始掉头，房价开始跌，购房者难以将房屋出售或通过抵押获得融资。那即便放贷的机构钱收不回来，把抵押的房子收了，再卖出去（难说卖不卖得出去，因为房地产市场萎缩，有价也没市）也肯定弥补不了这个放贷出去的损失了。那么，由此发行的债券，也是不值钱了，因为和它关联着的贷款收不回来。之前买了这些债券的机构，不就跟着亏了吗？很多投资银行，对冲基金都买了这些债券或者是由这些债券组成的投资组合，所以就亏了很多。举例，一系列事件包括：
  ——2007年2月13日美国新世纪金融公司（New Century Finance）发出2006年第四季度盈利预警
  ——汇丰控股为在美次级房贷业务增加18亿美元坏账拨备
  ——面对来自华尔街174亿美元逼债，作为美国第二大次级抵押贷款公司——新世纪金融(New Century Financial Corp)在4月2日宣布申请破产保护、裁减54%的员工
  ——8月2日，德国工业银行宣布盈利预警，后来更估计出现了82亿欧元的亏损（这个数字真的是巨额），因为旗下的一个规模为127亿欧元为“莱茵兰基金”（Rhineland Funding）以及银行本身少量的参与了美国房地产次级抵押贷款市场业务而遭到巨大损失。德国央行召集全国银行同业商讨拯救德国工业银行的篮子计划。
  ——美国第十大抵押贷款机构——美国住房抵押贷款投资公司8月6日正式向法院申请破产保护，成为继新世纪金融公司之后美国又一家申请破产的大型抵押贷款机构。
  ——8月8日，美国第五大投行贝尔斯登宣布旗下两支基金倒闭，原因同样是由于次贷风暴
  ——8月9日，法国第一大银行巴黎银行宣布冻结旗下三支基金，同样是因为投资了美国次贷债券而蒙受巨大损失。此举导致欧洲股市重挫。
  ——8月13日，日本第二大银行瑞穗银行的母公司瑞穗集团宣布与美国次贷相关损失为6亿日元。日、韩银行已因美国次级房贷风暴产生损失。据瑞银证券日本公司的估计，日本九大银行持有美国次级房贷担保证券已超过一万亿日元。此外，包括Woori在内的五家韩国银行总计投资5.65亿美元的担保债权凭证(CDO)。投资者担心美国次贷问题会对全球金融市场带来强大冲击。不过日本分析师深信日本各银行投资的担保债权凭证绝大多数为最高信用评等，次贷危机影响有限。
  ——其后花期集团也宣布，7月份有次贷引起的损失达7亿美元，不过对于一个年盈利200亿美元的金融集团，这个也只是小数目。
  但次贷风暴引起的危机，已经严重影响各国资金流动性。简单的说，在当前次贷问题前景不明的情况下，各银行自然收紧信贷，避免放贷，这就导致银行间短期同业拆解利率大涨，换句话说，大家都不想把钱放出去，因为也搞不清楚其他银行因为次贷的损失会多大，财务状况如何，所以就把同业拆解利率调高了。那反过来，同业拆借利率很高，导致资金筹集的成本大增，所以连银行自己都不愿意从其他银行借钱。所以资金的流动性就大大降低，这个是有很大风险的，对本国各行各业发展所需要的资金筹集都有很大影响。美联储，欧洲央行，日本央行等看到目前流动性突然紧缩，所以就向市场紧急注入巨额资金。各国央行在数日内向市场注入超过三千亿美元，方式就是，宣布向各大银行提供比市场上同业拆借利率要低的无限额拆借，这样就可以把同业拆借利率压下来。但这样的举措，又会进一步地向金融市场表明次贷危机的严重性。例如美联储和欧洲央行向市场注入巨资保持流动性，是自9·11恐怖袭击来的首次。
  危机是否进一步扩大，就要看各国各银行到底关于次贷的损失有多大了。
  总体上看，次贷对于中国的影响甚少，因为中国的资本市场几乎是对外隔绝的。中国五大银行投资美国次贷的数目甚少，目前估计他们总共的损失大概才50亿人民币，所以理论上对中国的影响甚微。但仍然要注意的是，如果次贷在全世界范围内产生巨大影响，即便中国自身的直接损失很少，但外部环境导致美元的币值，流动性波动极大，对国内的影响也不容低估。