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  2018-04-17 15:25 齐晓娇 客户经理

  可以的：
  随着房屋贷款政策的不断变化，买家没有足够的资金全款购买房屋，对购房以及房贷政策也不是很了解，又被中介公司一忽悠，签了购房合同又审批不了房屋贷款，这种情况下，该如何维护自己的合法权益？是否能够合法解除已经签署的《房屋买卖合同》？北京市盈科律师事务所的王燕律师认为，买家办理不了房贷手续，在一定条件下是可以解除《房屋买卖合同》，而不用承担任何违约责任的。但前提是，买家在购买房屋时要有足够的法律风险意识，购房合同条款中，一定要将办理不了房贷手续作为解除《房屋买卖合同》的事由列为合同的条款，这样，就不用担心后期政策的变化贷款不成还得支付巨额房款，或承担违约责任。
  以下，北京市盈科律师事务所王燕律师就以其所办结的案件作为案例提供给大家，参考学习。
  原告王某某与被告杨某某房屋买卖合同纠纷一案，经北京市海淀区人民法院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托代理人北京市盈科律师事务所王燕律师与被告杨某某及其委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
  王某某诉称，2010年4 月14 日，我与被告就位于海淀区××××号的房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，同日双方与北京×××房地产经纪有限公司签订了《 居间服务合同》 ，我与经纪公司签订了《 按揭贷款服务合同》 。在买卖合同中关于贷款明确约定，因买受人自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意合同终止，买受人支付的定金和房价款如数返还，双方互不承担违约责任，申办贷款过程中发生的各项费用由．买受人承担。上述买卖合同签订后，我依约积极履行义务，2010 年4 月14 日向被告支付了定金5 万元，2010 年4 月16 日向被告支付了房屋首付款20 万元。我为了能够继续履行合同，在银行贷款方面，曾前去多家银行办理房屋贷款审批手续。但是根据2010 年4 月17 日国务院新公布的文件，由于我的工作单位及社保交纳地点都是在××省×市，不能提供北京本地的纳税证明和社会保险证明，此外我目前的个人征信状况也不符合银行的批贷要求，因此我在万般努力下仍未获得银行贷款批准。在住房公积金贷款方面，我也积极申请，但由于我的住房公积金也是在×市交纳，北京目前尚未与×市合作办理异地互贷，因此我无法贷得公积金贷款。我的资金有限，在无法获得贷款时，无法继续履行与被告的买卖合同。根据合同法的相关规定及双方买卖合同约定，我与被告之间的房屋买卖合同终止条件已经成就，该合同应该终止，被告应向我退还定金和房款。经多次协商无果，现起诉要求解除合同；被告退还购房定金和房价款共计25 万元；诉讼费用由被告承担。
  杨某某辩称，我确实和原告在2010 年4 月14 日签订房屋买卖合同，但并未在合同中约定具体付款方式及期限。因此原告应该按照一般的现金付款方式向我支付房款，根据合同法规定，我可以随时要求原告履行支付房款的义务，因此本案中原告应该依法支付房款。原告起诉状中引用的条款并未约定贷款银行，因此应视为无约定。双方于2010 年4 月16 日签订了补充协议，约定了原告无法办理贷款时的处理方法，因此原告可以按照补充协议约定履行，而不应该直接要求解除合同。我方认为原告要求解除合同的原因不是因为贷款问题，而是因为房价。另外我已经将户口迁出诉争房屋，如果法院判决解除合同将会给我造成损失。原告申办贷款之前知道其有十五次逾期不良记录，在此情况下还将贷款写入合同条款，应该是恶意的欺诈行为，由此造成的后果应该由原告自己承担。综上，不同意原告诉讼请求，请求法院驳回。
  经审理查明，2010 年4 月14 日，杨某某（出卖人）与王某某（买受人）签订《 北京市存量房屋买卖合同｝) （经纪成交版）, 约定王某某购买杨某某位于×××× 号房屋，成交价格为154 万元；买受人可以在签订本合同的同时支付定金5 万元。合同第四条“成交价格、付款方式及资金划转方式”中约定：“买受人采取下列第1 种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。1 、买受人向出卖人支付定金，定金支付方式为直接支付给出卖人。… … ”该条款第三项“关于贷款的约定”写明：“买受人向【 银行】 【 公积金管理中心】 办抵押贷款… … 买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第3 种方式解决：… … （3 ）本合同终止，买受人支付的定金和房价款应如数返还，双方互不承担违约责任，在申办贷款过程中发生的各项费用由买受人承担。”
  但该条款并未写明办理贷款的银行及拟贷款金额；且双方并未签订附件五。同日，杨某某（出售方、甲方）、王某某（买受方、乙方）及北京××房地产经纪有限公司（’以下简称×公司，居间方，丙方）签订《居间服务合同》，其中第三条约定：“甲、乙双方同意对（《北京市存量房屋买卖合同》 作以下修订：甲、乙双方均认可《 北京市存量房屋买卖合同》第四条第三款关于贷款的约定是根据乙方要求初步拟订的贷款银行及额度，根据乙方签署合同后提供的贷款相关资料及己身资质，具体批贷银行及额度以实际情况为准，甲乙双方均不可以拟贷款条款向其他方主张权利。”
  2010 年4 月16 日，杨某某（甲方，．出卖方）、王某某（乙方，买受方）与×公司（丙方，见证方）签订《 补充协议》 ，写明：“基于甲乙双方签订的（《北京市存量房屋买卖合同》及甲乙丙三方签订的《 居间合同》 ，现经双方协商并交由丙方见证，就甲方向乙方出售私人房产一事达成补充协议：… … 第二条：经甲乙双方友好协商同意甲方自本协议签署后60 天内将上述房屋内的户口迁出… … 第三条：乙方于本协议签署当日支付给甲方上述房产购房定金5 万元，首期房款20 万元由乙方在本协议签署后3 日内支付给甲方，剩余首付款49 万元在本协议签署后10 个工作日内支付给甲方… … 第六条：另如乙方因贷款利率未能享受到7 折，则乙方经甲方同意可再次更换其亲属购买此房并办理贷款手续… … 本协议为《 北京市存量房屋买卖合同》 及《 居间合同》 不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《 北京市存量房屋买卖合同》及《 居间合同》 相抵触，以本协议为准。2010年4 月14 日、2010 年4 月16 日，王某某分别向杨某某支付了定金5 万元、首付款20 万元。庭审中，王某某提交了×银行北京分行以及中国×银行北京西区支行出具的其个人信用报告，上述两份报告中的贷款明细信息均显示王某某曾于2003 年申请个人住房贷款，累计逾期还款次数为15 次，该笔贷款已于2007 年结清。同时，王某某提交了×银行北京月坛支行及中国×银行北京市西城区西外大街支行工作人员出具的证明，证明其因不符合上述两家银行的信贷规定，未能获得贷款。经本院向上述两家银行核实，×银行北京月坛支行工作人员答复因王某某的个人信用报告中累计逾期次数为15 次，不符合该行的信贷规定，因此未批准其贷款申请；中国×银行北京市西城区西外大街支行工作人员答复因认为贷款可能收不回来，故未批准王某某的贷款申请。王某某同时提交了×市住房公积金管理中心出具的证明，内容为“兹有王某某，身份证号（略），工作单位×局，住房公积金缴纳地×市住房公积金管理中心，因拟购买的位于北京市海淀区×号的房产，向我中心申请住房公积金贷款。由于×市目前尚未和北京办理住房公积金异地互贷，故我中心对王某某的住房公积金贷款申请不予批准。特此证明。”此外，王某某提交了其与×公司工作人员范×、毕×的通话录音，以证明其多次找×公司处理贷款事宜，被告知因国家政策及其征信状况，其目前无法在银行获得贷款。杨某某对上述录音的真实性有异议，对王某某的证明目的亦不予认可。
  2010年4 月28 日，王某某委托北京市盈科律师事务所向杨某某寄出《律师函》 ，通知其（《北京市存量房屋买卖合同》 已终止并要求与其协商处理购房定金和房价款的结算问题。2010 年5 月1 日，杨某某收到此函件。
  上述事实，有双方当事人陈述、（《北京市存量房屋买卖合同》 及《补充协议》 、《 居间服务合同》、个人信用报告、证明、调查笔录等证据在案佐证。
  本院认为，王某某与杨某某签订的《 北京市存量房屋买卖合同》及王某某、杨某某与×公司签订的《 居间服务合同》 、《 补充协议》 系当事人真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，具有法律约束力。双方当事人签订的（《北京市存量房屋买卖合同》系制式合同文本，【 】 中选择内容、空格部位填写及其它需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。根据《居间服务合同》 及《 补充协议》 的记载，双方对王某某购买房屋采取贷款方式进行了约定，且未对无法贷款的后果另外予以约定，故该合同第四条第（三）项关于贷款的约定一节，即文本中写明因买受人原因未获得贷款批准的，双方同意合同终止，买受人支付的定金和房价款应返还，互不承担违约责任应视为双方对无法贷款后果的约定。现因王某某个人信用报告中累计逾期达15 次，且其住房公积金缴纳地在×省×市，故其商业贷款及公积金贷款申请均未得到批准，其与杨某某签订的《 北京市存量房屋买卖合同》符合解除的条件，自解除通知到达杨某某时合同解除。《补充协议》 首部虽写到×公司作为见证方，但协议中有关于×公司权利义务的规定，故该协议实际是杨某某、王某某及×公司就《北京市存量房屋买卖合同》 及《 居间服务合同》的补充约定，其中王某某与杨某某就房屋买卖部分的约定作为（《北京市存量房屋买卖合同》的补充，亦一并解除。王某某与杨某某签订的《 北京市存量房屋买卖合同》 及双方在《补充协议》 中关于房屋买卖部分的约定已经于2010 年5 月1 日解除，本院依法予以确认；王某某要求杨某某返还已付定金及购房款的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。杨某某所述合同应视为没有关于贷款的约定、王某某明知其有逾期记录而将贷款写入合同系恶意欺诈等抗辩理由，没有事实依据，本院不予采信。
  综上所述，依照《中华人民共和国合同法》 第九十四条第（五）项、第九十七条之规定，判决如下：
  一、杨某某与王某某于二0 一0 年四月十四日签订的（《北京市存量房屋买卖合同》及其二人在二O一O年四月十六日签订的《补充协议》中关于房屋买卖的约定已于二0 一0 年五月一日解除。
  二、杨某某于本判决生效后三十日内返还王某某已付定金及房款共计人民币二十五万元。
  如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《 中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
  案件受理费五千零五十元，由杨某某负担，于本判决生效后七日内交纳。
  如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
  一审判决后，杨某某不服，向北京市第一中级人民法院提起上诉，北京市盈科律师事务所王燕律师继续代理王某某进行了二审答辩。
  北京市第一中级人民法院经开庭审理后认为：公民、法人合法的民事行为受法律保护。王某某与杨某某自愿签订的《北京市存量房屋买卖合同》及王某某、杨某某与×房地产经纪有限公司自愿签订的《居间服务合同》、《补充协议》不违反法律规定，应属合法、有效。依据本案的事实情况，王某某个人信用报告中累计逾期达15次，同时其住房共计金缴纳地区在×省×市，其商业贷款及公积金贷款申请均未获得批准。根据王某某与杨某某签订的《北京市存量房屋买卖合同》第四条第（三）项关于贷款的约定，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意合同终止，买受人支付的定金和房价款应返还，双方互不承担违约责任。由于王某某未能获得贷款，故本案应当根据《北京市存量房屋买卖合同》的上述约定进行处理，即本案已经符合《北京市存量房屋买卖合同》约定的解除条件。双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》应当自解除通知到到杨某某时解除。王某某主张杨某某返还定金及购房款的诉讼请求成立，符合双方合同的约定，本院予以支持。杨某某提出王某某存在恶意欺诈行为；杨某某、王某某与×公司签订的《居间服务合同》应属无效的主张，缺乏事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。综上，一审法院判决正确，审判程序合法，本院应予维持。上诉人杨某某的上诉请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
  驳回上诉，维持原判。
  一审案件受理费五千零五十元，由杨某某负担（本判决生效后七日内交纳）。
  二审案件受理费五千零五十元，由杨某某负担（已交纳）。
  本判决为终审判决。
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  2018-04-17 15:22 齐晓彦 客户经理

  1、 抵押物：借款人本人或第三人自有产权房屋，已具备“房产证”。
  2、 抵押流程：
  （1） 持房产证到产权房屋所在区县房地局询问该房产是滞可以办理房产抵押登记；
  （2） 如得到可以办理的确切答复，请“房产证”及有关个人资料到建行个人综合消费贷款经办机构办理抵押贷款申请；
  （3） 建行指定房产评估机构对申请人提供有自有房产进行评估，并提交房产评估报告，按评估价值的3‰ 收取手续费；
  （4） 建行协助申请人办理房产保险手续及相应的贷款审批手续，贷款额 度最高不超过评估价值的70%，并与审批同意发放贷款合同及抵押合同；
  （5） 借款人持房产证、借款合同到房产所在区县房地局办理抵押登记手续，机关费用由借款人承担；
  （6） 抵押登记办妥后，建行方可发放贷款至借款人个人储蓄帐号中
  款利率：
  6个月以内（含6个月） 5.67 %
  6个月至1年（含1年） 6.39 %
  1年至3年（含3年） 6.57 %
  3年至5年（含5年） 6.75 %
  5年以上 7.11 %
  贷款期限 半年 一年 二年 三年 四年 五年
  年利率% 5.58 5.85 5.94 5.94 6.03 6.03
  月利率‰ 4.65 4.875 4.95 4.95 5.025 5.025
  贷款次月起偿还贷款 月均还款额(元) 442.93 303.95 234.99 193.47
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  2018-04-17 15:19 齐敦禹 客户经理

  银行买房贷款没下来，可以取消贷款的。但是贷款签合同了，但是又不贷了，视为提前还款，按合同约定缴纳违约金。
  贷款批下来了，不想用这笔钱了，还没签合同能取消，视为自动放弃贷款。
  1.不需承担违约金；
  2.前期办理手续费用不退不补；
  3.影响以后再次申请该行贷款；
  4.建议提前告知银行，说明不需使用贷款的原因。
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  2018-04-17 15:16 黄皖生 客户经理

  您好，建议您办理贷款采用正当途径，以免带来不必要的麻烦。
  只要和对方没有达成任何书面形式的合同约定，是不用担心的。
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  2018-04-17 15:13 齐明柱 客户经理

  我跟你一样的情况，还完贷款，办理退手续费流程还要两个礼拜，我感觉被医院黑了 请问你现在贷款取消掉了吗？
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  2018-04-17 15:10 窦连江 客户经理

  抵押注销费，采用抵押担保加购房综合保险的，必需购置房屋财富险和人身险，人身险视年龄办理住房抵押贷款触及到的手续费主要包括：评价费、律师费、保险费、抵押注销费和公证费：
  1、评价费：普通来说：在公积金个人住房贷款中。
  3，房屋财富保险费＝保险金额×0.8‰（钢筋混凝土构造）×保险期限，每单额度为100元，用住房来抵押贷款都是需求先评价的，贷款机构会依据专业评价公司评价的价钱来断定贷款的额度、贷款额不同而定、保险费。而找评价公司评价个人住房的价值普通需求收取几百元的评价费。
  2、律师费：除质押方式外；办理公积金贷款时不需支付律师费：需办理抵押注销的贷款，抵押注销部门（各区、县房屋土地管理部门的权属科）将收取抵押注销费每平方米0.30元（建筑面积）。
  5、公证费：用房屋来抵押贷款普通都是本人寓居过的房屋，申请商业性贷款必需经过律师停止资信检查，是属于二手房，而二手房需求公证，并由律师事务所出示法律意见书。律师事务所按申请贷款额的3‰向借款人一次性收取法律效劳费。
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  2018-04-17 15:04 辛培勇 客户经理

  购房贷款属于商业行为，买房人要取得贷款，就要遵守买房人选择的贷款银行规定，除了要付贷款利息外，还要承担一些其他费用。除公积金贷款评估费和抵押登记费外，政府没有规定。个人住房贷款究竟要花多少费用，首先要搞清三个方面的问题： 1、个人住房贷款费用＝评估费（期房商贷不需要）＋律师费或公证费＋抵押登记费＋保险费，除抵押登记费外，其他费用并不固定。 2、个人住房贷款分为三种形式：公积金贷款，商业贷款（含贴息贷款），组合贷款。 3、个人住房贷款有四种担保形式：（1）财产抵押担保；（2）财产质押担保（目前银行很少采用，严格来讲并不属于个人住房贷款范畴）；（3）连带责任保证担保； （4）财产抵押加连带责任保证担保。买房人贷款究竟要负担多少费用，直接受买房人选择贷款形式和担保形式的影响。 （一）评估费 1、公积金贷款 所购房屋为商品房、拆迁房的需对抵押物进行评估，北京市物价局1996年和1997年两次发文，要求执行国家计委、建设部制定的收费标准：总房款为100 万元以下（含100万元）的按总房款的5‰收取；100 万元以上—1000 万元的，按总房款的2.5‰收取；评估费最低收费为300 元。由于目前北京市公积金贷款评估仍是一家垄断，国家关于评估费可下浮20％的规定，由于没有竞争，买房人仍然无法受惠。所购房屋为经济适用房不需要评估，经办机构认为需要的除外；所购房屋为单位售房、房管所售房、安居房可以不评估，但购买单位或房管所售房买房人须提供房改方案、方案批复、大产权复印件（或确权证明）。 2、商业贷款 建设银行规定：新建商品房、一般安居房和房改房不需要支付评估费，如果按要求必须评估的，则其费用按500 元计收。 工商银行规定：普通商品房、经济适用房认可其销售价格，不需评估，二手房、高档公寓、别墅需要评估。农业银行规定：二手房的评估费按4‰收取。 3、组合贷款 同公积金贷款。（二）律师费或公证费办理公积金贷款时不需支付律师费；办理商业贷款时，银行委托律师事务所或公证部门对借款个人进行资格认证，买房贷款人需按每单申请贷款额的2‰-3‰支付律师费或公证费，每单最低额度为100 元；办理组合贷款时，公积金部分不收，商业贷款部分收。二手房贷款需要办理公证，每件200元左右。 （三）抵押登记费 抵押登记部门（各区、县房屋土地管理部门的权属科）会收取抵押登记费，收费标准为80元。买房贷款人在取得房产证后才能办理抵押登记。 （四）保险费 保险费是贷款费用中最贵的，贷款银行一般都要求进行抵押担保的买房贷款人到其认可的保险公司办理抵押物财产保险（又叫房屋险）或贷款信用保险又叫人身险（商贷一般不需要），并明确贷款银行为保险的第一受益人，同时要求保险期不得短于贷款期限，投保金额不得低于借款的全部本息，保险费用由买房贷款人承担，抵押期间保险单由贷款银行保管，在借款合同执行期间，买房贷款人不得以任何理由中断或撤销保险，但是提前还款可以根据年限的变化退还相应的保险费，否则贷款银行有权代为投保，保险费仍由买房贷款人承担。但买房贷款人并不是在贷款时一律要购买房屋险和人身险。 1、公积金贷款 按国务院1999 年4月颁布的《住房公积金管理条例》规定：“住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担”，买房人用公积金贷款，不论采用什么担保形式，可以不购买保险。按北京市住房资金管理中心1999 年10 月发 布的<99>京房资中心计字第119 号文规定，买房人采用公积金贷款仍要购买人身险，但是这个文件同时规定了在抵押登记办理完成或贷款还清之后的人身保险费，保险公司在扣除手续费后可以办理退保手续，即退还抵押登记完成后或贷款还清后已交的保险费。北京市2000 年5 月房屋险已改为自愿购买（经办机构认为必须的除外）。 2、商业贷款 采用财产抵押担保的：须购房屋综合险（房屋险＋人身险），因此，这种担保形式又被称为财产抵押担保加购房综合险。 采用财产抵押加连带责任保证担保的：须购买房屋险。采用财产质押担保或连带责任担保的，可以不购买保险。 3、组合贷款 保险费的计算分为两部分：房屋险按商业贷款方式缴纳保费；人身险按公积金贷款方式缴纳保费。 例6：贷款申请人天马行空（网名）今年32岁，欲购买一套商品房，拟成交价格为60万元，钢筋混凝土结构，建筑面积100 平方米，准备申请个人住房贷款39 万元，贷款期限为15 年。天马行空（网名）需要交的费用有：如果申请个人住房担保委托贷款（又称政策性贷款），需要交纳的费用有：评估费3000 元；律师费无；如担保方式为财产（房产）抵押加连带责任保证担保，则不需要交保险费；如担保方式为财产抵押加购房综合险，则需交纳保险费（寿险）6702．54 元。如果申请纯商业贷款，需要交纳的费用有：评估费无；律师费1170元；保险费（房屋财产险）4334.4元。 综上所述，购房贷款要交评估费、律师费或公证费、抵押登记费、保险费等费用。 （感谢北京英岛律师事务所邓泽敏律师对本栏目的大力支持！）