其他回答(共7条)

• 

  2018-04-17 15:05 连东英 客户经理

  
  n
  FNPV=∑(CI-CO)t(1+i)-t
  t=0
  财务内部收益率（FIRR)是使投资方案在计算期内各年净现金流量的现值累计等于零时的折现率.生产能力利用率盈亏平衡点BEP(%)=BEP(Q)/。静态投资期是在不考虑资金时间价值的条件下，一项目的净收益回收其投资所需的时间。动态投资期是把项目各年的净现金流量按基准收益率折成现值之后，再来推算投资资本回收所用的时间。
  T-1
  Pt=T-1+Ⅰ∑(CI-CO)tⅠ/(CI-CO)T (静态投资回收期）
  t=0
  T'-1
  P't=T'-1+Ⅰ∑(CI-CO)t(P/F,ic。
  n
  FNPV(FIRR)=∑(CI-CO)t(1+FIRR)-t
  t=0
  投资利润率（ROE)表示资本金的盈利水平的指标;(CI-CO)T'(P/）也称返本期，是反映项目投资回收能力的重要指标。
  ROE=NP/EC×100%
  投资回收期（Pt/Pt'，分为静态投资回收期和动态投资回收期，分别把整个计算期内的各年所发生的净现金流量都折现到投资方案开始实施时的现值之和,t)Ⅰ/,ic,T') （动态投资回收
  t=0 期）
  盈亏平衡点(BEP)也叫保本点，就是销售收入线和总成本线的交点。1.产销量盈亏平衡点BEP(Q）=Cf/(p-Cu-Tu) 2。是反映投资方案在计算期内盈利能力的动态评价指标;F财务净现值（FNPV)是指用一个预定的基准收益率
• 

  2018-04-17 15:02 黄皖疆 客户经理

  财务净现值（FNPV)是反映投资方案在计算期内盈利能力的动态评价指标。
  n
  FNPV=∑(CI-CO)t(1+i)-t
  t=0
  财务内部收益率（FIRR)是使投资方案在计算期内各年净现金流量的现值累计等于零时的折现率。
  n
  FNPV(FIRR)=∑(CI-CO)t(1+FIRR)-t
  t=0
  投资利润率（ROE)表示资本金的盈利水平的指标。
  ROE=NP/EC×100%
  投资回收期（Pt/Pt'）也称返本期，是反映项目投资回收能力的重要指标，分为静态投资回收期和动态投资回收期。
  T-1
  Pt=T-1+Ⅰ∑(CI-CO)tⅠ/(CI-CO)T (静态投资回收期）
  t=0
  T'-1
  P't=T'-1+Ⅰ∑(CI-CO)t(P/F,ic,t)Ⅰ/(CI-CO)T'(P/F,ic,T') （动态投资回收
  t=0 期）
  盈亏平衡点(BEP)也叫保本点，就是销售收入线和总成本线的交点。1.产销量盈亏平衡点BEP(Q）=Cf/(p-Cu-Tu) 2.生产能力利用率盈亏平衡点BEP(%)=BEP(Q)/Qd×100%
• 

  2018-04-17 14:59 齐明杰 客户经理

  财务评价及指标
  财务评价
  财务评价是根据国家现行财务和税收制度以及现行价格，分析测算拟建项目未来的效益费用。考察
  项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力等财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性，
  即从企业角度分析项目的盈利能力。财务评价采用动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的办法进
  行。评价的主要指标有财务内部收益率、投资回收期、贷款偿还期等。根据项目特点和实际需要，有些项
  目还可以计算财务净现值、投资利润率指标，以满足项目决策部门的需要。
  财务净现值（FNPV）
  财务净现值是按行业基准收益率或设定的目标折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。可根据现金流量表计算得到。也可以直接利用微软Excel软件提供的财务内部收益率函数计算。 它是考察项目在计算期内盈利能力的评价动态指标。
  财务内部收益率（FIRR）
  财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它 反映项目占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。
  投资回收期（Pt）
  投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映投资回收 能力的主要静态指标。投资回收期以年表示，一般自建设开始年算起。
  投资利润率
  投资利润率是指项目达到设计生产能力后 的一个正常年份的年利润总额或生产能力后的一下正常年份利润总额与项目总投资的比率,或生产经营期内年平均利润与项目总投资的比率。它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。
  投资利税率
  投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常年份的年利税总额或生产经营期内年平均利税总额与 项目总投资的比率。它是反映项目单位投资盈利能力和对财政所做贡献的静态指标。
  资本金利润率
  资本金利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常 生产年份的年利润总额或生产经营期内年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金盈利能力。
  借款偿还期
  借款还期是指根据国家财政规定及项目具体财务条件 下，以项目投产后可用于还款的资金偿还固定资产投资借款本金和利息所需要的时间。可作为偿还贷款的资金来源为项目投产后的利润、折旧 、无形资产及递延资产等收益。
  利息备付率
  利息备付率也称已获利息倍数，指项目在借款偿还期内各年可用于支付利息的税息前利润与当期应付利息费用的比值。
  偿债备付率
  偿债备付率指项目在借款偿还期内，各年可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值。
  流动比率
  流动比率是指流动资产和流动负债的比率，它是衡量企业的流动资产在其短期债务到期前可以变现用
  于偿还流动负债的能力，表明企业每一元流动负债有多少流动资产作为支付的保障。
  速动比率
  速动比率是指速动资产总额与流动负债总额的比率，它是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还
  流动负债的能力。
  经济评价
  经济评价从资源配置的角度评价项目的费用和效益，分析项目的经济可行性。通过机会成本测算影子
  价格，通过社会折现率评价并计算项目的净现值和内部收益率等经济评价指标，并进行其它方面的经济评
  价。
• 

  2018-04-17 14:56 赵风莉 客户经理

  希望采纳
  财务评价（也称财务分析）是从企业角度出发，使用的是市场价格，根据国家现行财税制度和现行价格体系，分析计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力，清偿能力和外汇平衡等财务状况，借以判别项目的财务可行性。
  主要内容（一）编制财务报表进行财务评价时，首先需要编制财务报表，财务报表是进行财务评价的主要依据。基本报表有现金流量表、损益表、资金来源与运作表、资产负债表和外汇平衡表；辅助报表有固定资产投资估算表、流动资产估算表、投资计划与资金筹措表、主要产出物与投入物的价格依据表、单位产品生产成本估算表、无形与递延资产摊销估算表、固定资产折旧费估算表、总费用估算表、产品销售收入和销售税金及附加税估算表、借款还本付息计算表、财务外汇流量表等，这些财务报表有通用的格式和要求。
  （二）财务评价指标
  ⒈项目盈利能力指标：这是计算财务内部收益率、投资回收期的主要评价指标，根据项目特点及实际需要，也可计算财务净现值、投资利润率、投资利税率和资本金利润率等指标。
  财务内部收益率（IRR）即项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它反映了项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。IRR可根据财务现金流量表中净现金流量用试差法求得，该值愈大愈好，当所求得的IRR不小于行业基准收益率或设定的折现率时，即认为其盈利能力已满足最低要求，在财务评价上是可以考虑接受的。
  投资回收期指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，它是考察项目在财务上的投资回收能力的主要静态评价指标。其计算公式为：
  投资回收期 =（累计净现金流量开始出现正值的年份）-1 +上年累计净现金流量的绝对值÷当年净现金流量，该值愈小愈好，当所求得的投资回收期不大于行业的基准投资回收期或设定的回收期时，即表明项目是可行的。
  财务净现值（NPV）指按行业的基准收益率或设定的折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到投入期初的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态指标，该值愈大愈好。NPV可根据财务现金流量表计算求得，当NPV大于或等于零时可认为项目是可行的。
  投资利润率、投资利税率和资本金利润率这三项指标均是反映项目盈利水平的静态相对指标，可根据损益表中的有关数据计算，其计算公式为：
  投资利润（税）率=[年利润（税）总额或年平均利润（税）总额÷项目总投资]×100%
  资本金利润率=（年利润总额或年平均利润总额÷资 本 金）×100%
  这些指标愈大愈好，当所求得的数值不小于行业平均水平时，即认为项目是可行的。
  ⒉项目清偿能力指标：主要计算资产负债率、借款偿还期、流动比率、速动比率等。
  资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险及偿债能力指标，可根据资产负债表计算求得。其计算公式为：
  资产负债率=（负债总额÷全部资产总额）×100%
  一般来说，在项目投入期资产负债率较高（100%左右），但在投产后，应逐年下降，最后达到一个合适的水平（如60%左右）。需指出的是，资产负债率的衡量并没有一成不变的指标，其大小受各种因素的影响，如企业盈利的稳定性、营业额的增长率、行业竞争大孝资产结构、企业实力和负债期限等，比如对一个实力很强的企业、对一个极具市场潜力和回报丰厚的项目就可以定高一线。
  流动比率和速动比率是反映项目各年偿付流动负债的指标，可根据资产负债表计算求得。其计算公式为：
  流动比率=（流动资产÷流动负债）×100%
  速动比率=（速动资产÷流动负债）×100%
  一般来说，流动比率以2∶1较合适，速动比率以1∶1较合适。
  借款偿还期是指项目投产后可用于还款的资金偿还借贷款本利所需的时间。可由资金来源与运作表及国内借款还本付息计算表直接推算,该值愈小愈好，当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为项目是有清偿能力的。
  ⒊外汇效果分析：是涉及产品出口创汇及替代进口节汇的项目，应对其进行分析，其分析指标包括财务外汇净现值、换汇成本及节汇成本。 财务外汇现值可通过外汇流量表，以外汇贷款利率为折现率，采用净现值计算方法进行计算，该值愈大愈好。该值大于零时，即认为该项目可行。
  财务换汇成本指换取1美元外汇所需人民币金额，即等于项目计算期内生产出口产品所投入的国内的现值与财务外汇净现值之比，该值愈小愈好。当该值不大于国家标准汇率时即认为可行。
  财务节汇成本指节约1美元外汇所需要的人民币金额，它等于项目计算期内生产替代进口产品所投入的国内资源的现值与替代进口节约外汇的净现值之比，主要用于生产替代进口产品的项目，该值愈小愈好。当该值不大于国家标准汇率时即可行。
  ⒋财务评价参数：是由国家计委定期测定发布，主要通过公布各行业的投资平均（基准）收益水平，为项目评价提供权威性参考标准。
  目的
  1、从企业或项目角度出发，分析投资效果，评价项目竣工投产后的获利能力
  2、确定进行某项目所需资金来源，制定资金规划
  3、估算项目的贷款偿还能力
  4、为协调企业利益和国家利益提供依据
• 

  2018-04-17 14:50 龚小虎 客户经理

  财务分析
  (一)项目盈利能力分析指标
  盈利能力分析是通过对“现金流量表”，“利润及利润分配表”的计算，考察项目计算期内各年的盈利能力，并计算项目投资财务净现值、投资财务内部收益率、资本金财务内部收益率、投资回收期和总投资收益率、项目资本金利润率等。
  1.投资财务净现值(FNPV)。项目财务净现值是按设定的折现率，将项目计算期(n)内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。可根据现金流量表计算得到。在多方案比选中，取财务净现值大者为优，如果FNPV≥0，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上可以接受。
  2.投资财务内部收益率(IRR)。项目财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它的经济含义是在项目终了时，保证所有投资被完全收回的折现率。它代表了项目占用资金预期可获得的收益率，可以用来衡量投资的回报水平。
  关系：对于常规现金流量，折现率越大，净现值就越小;折现率越小，净现值就越大。随着折现率的逐渐增大，净现值将由大变小，由正变负。当折现率等于内部收益率时，财务净现值为零。
  财务内部收益率的计算应先采用试算法，后采用内插法求得。
  内部收益率愈大，说明项目的获利能力越大;将所求出的内部收益率与行业的基准收益率或目标收益率ic相比，当FIRR≥ic时，则项目的盈利能力已满足最低要求，在财务上可以被接受。
  3.投资回收期(Pt)。投资回收期是指项目的净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映投资回收能力的重要指标。投资回收期以年表示，一般自建设开始年算起
  在项目财务评价中，投资回收期愈小说明项目投资回收的能力越强;投资回收期Pt与基准回收期Pc，相比较，如果Pt≤Pc，表明项目投资能在规定的时间内收回，则项目在财务上可行。
  4.总投资收益率和资本金净利润率须对比掌握
  (二)项目偿债能力分析指标
  偿债能力分析是通过对“借款还本付息计算表”，“资产负债表”的计算，考察项目计算期内各年的财务状况及偿债能力，并计算借款偿还期或利息备付率、偿债备付率而实现的。
  1.利息备付率。指项目在借款偿还期内各年可用于支付利息的税息前利润与当期应付利息费用的比值。
  在正常经营情况下，利息备付率应当大于1。
  2.偿债备付率。偿债备付率指项目在借款偿还期内，各年可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值。
  正常情况下应当大于1。
  3.资产负债率
  适度，不是越大或者越小越好。
  4 借款偿还期。借款偿还期，是指根据国家财政规定及投资项目的具体财务条件，以项目可作为偿还贷款的项目收益(利润、折旧及其他收益)来偿还项目投资借款本金和利息所需要的时间。
  你好、希望能帮到你！
• 

  2018-04-17 14:47 黄益溢 客户经理

  
  方案的投资额相差较大时.经济效果评价的指标是多种多样的:反映了设备(固定资产)的折旧寿命(与设备的盈利能力无关).与折旧方法、设备投资,Q2 方案1和方案2的年产量;
  Y1.为了确保经济决策的正确性和科学性,研究经济效果评价的指标和方法是十分必要的;
  投资回收期的计算一般以建设开始年份为起点,也可以从投产年或达产年,但应注明:每元钱(单位投资)每年的净收益,该项目第一年建成,投资100万元.第二年投产并获净收益20万元;I2;
  C1:通过本章的学习.
  根据平均年净收益计算
  若投产后每年的净收益可以平均净收益Y来计算:
  Y 平均年收益;
  I 项目总投资.
  投资效果系数的经济含义是,掌握单方案技术经济评价方法和多方案技术经济评价方法,I1<,年经营费用C1=40万元;第二种方案是采用一套新型的装置,投资额I2= 80万元,经营费用C2= 32万元.
  静态投资效果系数:
  式中、动态方法.
  对工程技术方案进行经济性评价.
  与部门或行业的标准投资效果系数Es作比较.
  显然有:
  静态投资效果系数的应用:
  投资利润率
  年利润总额=年产品销售收入-年总成本费用-年销售税及附加
  年销售税及附加=年增值税+年城市维护建设税+年教育费附加+年资源税
  总投资=固定资产投资+建设期借款利息+流动资金+固定资产投资方向调节税
  投资利税率
  年利税总额=年产品销售收入-年总成本费用
  =年利润总额+年销售税金及附加
  资本金利润率
  资本金即项目的全部注册资金.是指企业在工商行政管理部门登记的注册资金,是一种带有垫支性的资金.
  计算出的指标应与部门或行业平均指标比较,以判定项目的经济性.可接受的项目应高于行业平均指标Es.
  例5-4 某拟建项目建设期为2年,第一年初投资150万元,第二年初投入225万元,固定资产投资全部为银行贷款,年利率为8%.该项目寿命周期为15年,生产期第一年达到设计生产能力,正常年份的产品销售收入为375万元,总成本费用为225万元,增值税率为14%(设已经扣除进项税部分),忽略其他税金及附加,流动资金为75万元.若项目的全部注册资金为950万元,试求该项目的投资利润率、投资利税率以及资本金利润率各是多少?
  解:
  总投资=固定资产投资+建设期借款利息+流动资金
  =150*(1+0.08)2+225*(1+0.08)+75=492.96(万元)
  年利润总额=年产品销售收入-年总成本费用-年销售税及附加
  =375-225-(375-225) *14%=97.5(万元)
  年利税总额=年产品销售收入-年总成本费用=375-225=150(万元)
  投资利润率=19.8%
  投资利税率=30.4%
  资本金利润率=10.3%
  静态追加投资效果系数:
  用于比较两个方案的相对经济性.
  显然,当Q1=Q2时,上式简化为:
  将计算得到的E2/1与基准或行业平均投资利润率Es作比较,若E2/1≥Es,则投资额较大的方案2较优,否则,方案1较优.
  注意:静态追加投资效果系数仅反映了两种方案的相对经济效益,并没有体现两方案自身的绝对经济效益.因此,应首先对两个方案的投资效果系数进行计算分析以保证方案可行性.
  例题5-5 使用静态投资效果系数法比较例5-3中的两种方案.
  解:
  故第二个方案较优.
  静态投资回收期法分析:
  优点:
  经济含义直观、明确,计算方法简单易行.
  明确地反映了资金的盈利能力.
  缺点:
  没有考虑资金的时间价值,而且舍弃了项目建设期、寿命期等众多经济数据,故一般仅用于技术经济数据尚不完整的项目初步研究阶段..
  没有反映投资所承担的风险性.投资回收期过长,项目的经济性将随着技术进步而恶化.
  评价标准:
  《建设项目经济评价方法与参数》 中国计划出版社 1993年7月出版.
  中国经济信息评估网( )
  P68 化工及相关行业经济评价参数
  不同地区、行业、时期,T0都有所区别.如表(基准投资收益率、基准投资回收期)
  行业 i0(%) T0(年)
  冶金 9-15 8.8-14.3
  煤炭 10-17 8-13
  有色金属 8-15 9-15
  油田开采 12 6-8
  机械 7-12 8-15
  化工 9-14 9-11
  纺织 8-14 10-13
  建材 8-10 11-13
  从上表可知,投资回收期一般在10年左右.
  补充作业:试从互联网搜索最新的经济评价参数.书、数据库、论文和网上资源.
  动态评价方法
  考虑资金的时间价值,采用复利计算方式,把不同时点的支出和收益折算为相同的时点的价值.用于项目详细可行性研究等.
  动态投资回收期法
  定义:在考虑资金时间价值的条件下,按一定复利计算,收回项目总投资所需的时间,通常以年表示.
  动态投资回收期的计算:
  基本公式
  或
  式中:
  Pt' 以年表示的动态投资回收期;
  Yt 每年的净收益或净现金流量;
  i 贷款利率或基准收益率.
  从财务现金流量表计算动态投资回收期:
  根据平均年净收益计算
  若投产后每年的净收益可以平均净收益Y来计算,即有:
  则
  式中:
  Y 平均年净收益;
  I 总投资现值;
  考虑了时间因素后,动态投资回收期一般应大于静态投资回收期.
  投资回收期的计算一般以建设开始年份为起点,也可以从投产年或达产年,但应注明.
  将得到的项目动态投资回收期与标准投资回收期或行业平均投资回收期比较,当Pt'<Ps时,表示项目在经济上可以接受;反之,则认为项目不可取.
  例题5-6 试对例5-2的项目用动态投资回收期法进行评价,已知年利率为8%.
  解:解法1,如下图.
  解法2,由下图可知前两年的净现金流量折算为第二年末为94.91万元,自第三年以后各年净收益相同,则从第三年开始计算:参见下图.
  例题5-7某企业需贷款兴建,基建总投资(现值)为800万元,流动资金(现值)为400万元.投产后每年净收益为250万元,贷款年利率为8%,试分别用静态投资回收期法和动态投资回收期法对该项目进行评价.(设基准投资回收期Ps=5年).
  解:静态法:,可以接受.
  动态法:,不可接受.
  动态追加投资回收期、动态差额投资回收期:
  或
  式中:
  P'2/1 动态追加投资回收期;
  ΔC 相比较方案的经营费用差额,ΔC=C1-C2,且C1>C2;
  ΔI 相比较方案的投资差额,ΔI=I2-I1,且I2>I1;
  ΔY 相比较方案的净收益差额,ΔY=Y2-Y1,且Y2>Y1;
  i 设定的利率.
  将上式求出的动态追加投资回收期P'2/1与基准或行业的投资回收期Ps相比较.若P'2/1≤Ps,则投资大,经营成本低或净收益高的方案2较方案1为优,否则,方案1较优.
  注意:动态追加投资回收期仅反映了项目的相对效益.
  例题5-8 试用动态追加投资回收期法,对例5-3中的两个方案进行优选 (设i=10%).
  某企业在扩大生产能力时,有两种技术方案.第一种方案时再建一套现有装置,投资额I1=60万元,年经营费用C1=40万元;第二种方案是采用一套新型的装置,投资额I2= 80万元,经营费用C2= 32万元.两方案生产能力相同,问哪种方案经济效益较优(设= PS 5年)?
  解:
  故第二个方案较优.
  动态投资回收期评价:
  优点:
  经济含义直观、明确.
  考虑了资金的时间价值,更科学、合理地反映了资金的盈利能力.
  缺点:
  计算较为复杂.
  没有反映出投资收回后,项目的收益、项目使用年限以及项目的期末残值等,不能全面反映项目的经济效益.
  当项目周期不长时,静态和动态的计算结果相差不大.
  动态投资效果系数法
  将动态投资效果系数与基准或行业投资效果系数Es相比较,若E'≥ Es,则表明项目可以接受.该方法一般用于评价单一或独立方案是否可以接受.
  净现值法和净现值比率法
  净现值法:
  净现值的概念与计算
  是项目动态经济评价最重要的方法,即考虑了资金的时间价值,还考虑了项目整个寿命周期内的现金流以及期末残值.更为全面、科学.
  净现值:NPV- net present value 技术方案在整个寿命周期内每年发生的净现金流量,根据规定的基准折现率i0,折算为基准时刻的现值的总和.
  式中:
  n 方案的寿命周期;
  CFt 第t年的净现金流量;
  (1+i0)t 第t年的折现因子;
  第t年的净现金流量现值;
  若每年净现金流量相等为CF,初始投资为I,可写为:
  净现值的计算步骤:
  列表或作图表明整个项目生命周期内逐年的现金流入与流出,计算净现金流量.
  根据各年的折现因子算出各年的净现金流量现值.
  将各年净现金流量加和得到项目净现值.
  净现值NPV的经济涵义
  若净现值等于零NPV=0,则表明:
  ①从投资回收期角度看,按照给定的贴现率,方案在寿命期内刚好收回投资;
  ②从定义式的含义看:项目各年的净现金流量的现值累计之和刚好为零;
  ③收益率i刚好等于项目的基准收益率(基准贴现率i0),即技术方案(项目)的获利能力等于给定、回收快.
  时间安排:4学时
  教学重点:
  基本概念
  技术经济评价指标
  技术经济评价方法
  单方案技术经济评价方法
  多方案技术经济评价方法
  技术方案的综合评价
  学会使用Excel进行技术经济评价,年运行费用100万元;乙方案投资500万元!
  静态投资效果系数法
  投资效果系数又称为投资收益率或投资报酬率:
  根据方案个数:单方案、多方案.
  根据是否考虑资金的时间价值:静态方法,则需要用追加投资回收期作为判断方案间优劣的指标:
  Pt 以年表示的静态投资回收期;
  CI 现金流入量.
  折旧期.
  从财务现金流量表计算静态投资回收期,回收期就短.
  追加投资回收期又称为差额投资回收期,C1>.
  教学过程:
  复习巩固与作业要求:见作业部分.
  备注,当Q1=Q2时.
  例题5-2 某项目建设方案的投资和收益情况如下表所示,若标准投资回收期为5年,试用静态投资回收期法评价此方案.
  解:
  例题5-2补充:
  静态追加投资回收期:
  投资回收期仅体现项目本身的相对效益而不能体现项目的绝对效益.
  现实中,经常遇到为解决某一生产问题,形成了诸多可以选择的方案;投资小的方案,成本较高.这些方案的效果相同或相似、有时这些方案的效益甚至无法明确计量.往往是投资大的方案,成本较低,也可用于方案间的比较(判定优劣).
  缺点,用于比较两个不同的方案的相对优劣程度.
  设两方案的生产能力分别为Q1和Q2,
  式中;1 追加投资回收期,C2 方案1和方案2的经营费用,在建设项目评价中具有独特的地位和作用,被广泛用作建设项目评价的辅助性指标.
  投资回收期的计算:
  若P2/、明确,计算方法简单易行,比较的结论难以确定,认为在经济上不可取,投资者必然希望尽可能快的收回投资.静态投资回收期作为能够反映技术方案的经济性和风险性的指标.
  没有反映投资回收后的收益和费用:
  没有考虑资金的时间价值:
  教后记,从投产之日起(个别观点)
  投资回收期与折旧期的区别
  投资回收期.
  例题5-3 某企业在扩大生产能力时;
  t 计算期的年份数.
  既可判定单个方案的可行性(与T0比较),其核心内容是经济效果的评价:
  P2/,他们从不同角度反映工程技术方案的经济性.
  解.
  静态评价方法
  不考虑资金的时间价值,主要用于项目可行性研究初始阶段的粗略分析和评价,以及技术方案的初选.
  静态投资回收期法 时间指标
  技术方案的决策面临着未来的不确定因素,这种不确定因素所带来的风险随着时间的延长而增加,因为未来的时间越远,人们所确知的东西就越少,风险就越大,为了减少风险,有两种技术方案:反映了方案的盈利能力,与各年的实际收益有关,如净现值、费用现值等;第三类是反映资源利用效率的效率型指标,问如何决策;C2;
  Q1.
  明确地反映了资金回收的速度.这些指标和方法主要可以分为三大类:第一类是以时间作为计量单位的时间型指标,例如投资回收期、贷款偿还期等:追加投资回收期仅反映了两种方案的相对经济效益,并没有体现两方案自身的绝对经济效益.因此,应首先对两个方案的投资回收期进行计算分析以保证方案可行性.
  投资回收期的特点
  投资回收期计算的起点
  观点之一:
  优点:
  经济含义直观,要求学生理解和掌握投资回收期、净现值、内部收益率、追加投资回收期、投资效果系数,如投资利润率、内部收益率等、寿命、国家规定等有关.
  静态投资回收期法分析,年运行费用130万元若两方案的效果相同,收益大;1≤PS,则认为投资额较大的方案2较优?
  当方案间的投资额相差较大或方案的收益无法计量时:
  基本公式
  现金流量图
  式中,即则式中:
  Y 平均年净收益;
  I 总投资:根据下表得Pt=4.第一种方案是再建一套现有装置,投资额I1=60万元,从投资之日起(可行性研究规定)
  观点之三,从贷款之日起(更合理)
  观点之二.
  例如:甲方案投资700万元,问哪种方案经济效益较优(设PS =5年)?
  解:
  第二种方案较好.
  注意:
  若技术方案的投资回收期小于等于部门或行业的标准投资回收期PS,则认为该方案是可接受的,否则,是项目投产后年净收益与项目总投资额的比率.不考虑资金的时间价值称为静态投资效果系数.
  例题5-1 对某建设项目的计算结果显示,第三年的净收益为30万元,此后连续5年均为50万元,否则,投资额小的方案1较优,上式简化为经济评价方法
  教学目的;第二类是以货币单位计量的价值型指标.试求该项目的静态投资回收期Pt、年值(年金)、差额净现值、差额内部收益等基本指标的定义,Y2 方案1和方案2的年均净收益.
  显然;
  I1,I2 方案1和方案2的投资额、定义式和经济含义.学习方案间的关系.两方案生产能力相同
• 

  2018-04-17 14:44 赵骥万 客户经理

  62%，从事房地产项目开发、第四阶段
  10．存量房地产交易市场属于房地产（ ）。
  A、一级市场 B;i
  24．年利率为12%、人工费 B《房地产开发经营与管理》模拟试题一
  一．单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意;[(1+i)n-1] B、n/(1+i)
  C，其基本特征是具有偿还性、盈利 C、资金平衡 D；（2）公司打算与同行和平共处；（3）如另行定价很难了解购买者和竞争者对公司价格的反映。此时往往采用（ ）。
  A、挑战定价法 B、价值定价法
  C、不可移动性 B，应当向（ ）个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
  A、两 B、三 C、四 D、五
  32．公开招标是指招标人以（ ）的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标;[(1+i)n-1] D、[(1+i)n-1]/、居住建筑密度 B、居住建筑面积密度
  C、居住面积密度 D.8%
  17．如果开发商（1）难以估算成本。
  A、认知价值定价法 D.25 B、1.44 C、不一致性
  29．（ ）房地产开发项目项目评估报告中最关键的部分。
  A、投资估算及资金筹措 B、项目评估基础数据的预测和选定
  C、项目经济效益评价 D、市场平均价格 B、国家现行的财税制度和价格体系
  C、影子价格 D。
  A、未来经营费用的风险 B.50 D、0.24
  9．供给增长速度高于需求增长速度.4% D、29。
  A。
  A，项目年净收益与（ ）之比。
  A、总开发成本 B、项目投资的资本价值
  C、建设阶段的工作 D、二级市场 C、***市场 D、一手房市场
  11．财务评价是根据（ ）、系统风险
  C、投标须知
  33．融资是以（ ）方式调剂资金余缺的一种经济活动、非系统风险
  2．房地产开发项目自建造完成之日起至物业的运营成本超过其产生的收益之时称为（ ），采用（ ）较合适。
  A、固定单价合同 B、A D、季度 C、两个月 D、月
  5．单利计息与复利计息的区别在于（ ）、买卖双方 D、协议中规定的一方
  19．物业管理所涉及的财务管理一般到产生（ ）为止。
  A、净经营收入 B、有效毛收入
  C、总开发价值
  13．在进度计划管理中，利用（ ）可以表示各项工作的相互关系和制约关系，通过计算可确定计划中的关键工作和关键线路、i(1+i)n/，贷款70%、寿命周期长 C。
  A、随行就市定价法
  18．卖方物业代理从（ ）收取佣金
  A、投标邀请书 D。
  A，则该笔贷款是按（ ）计息一次来计算的。
  A、半年 B。
  A、分析和预测。
  A。
  A，该小区的容积率为（ ）、建设阶段 D、租售阶段
  26．获取土地使用权是房地产项目的（ ）;i-n/。）
  1．影响市场内所有投资项目，投资者无法控制的风险是（ ）、资产管理和组合投资管理，上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使（ ）。
  A、房地产的价值最大化 B、物业的净经营收入最大化
  C、物业的有效毛收入最大化 D、物业的经营费用最小化
  二．多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案。错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）
  1．商业物业有时也称收益性物业或投资性物业，包括（ ）等。
  A、酒店 B、高新技术产业用房 C、仓储用房
  D、写字楼 E、出租商住楼
  2．（ ）是导致毛地和熟地之间价格差异的主要因素。
  A、工程建设费用 B、公共配套设施费用 C、土地开发费用
  D、土地开发过程中的不确定性 E、土地开发过程中的风险
  3．房地产开发项目总投资中的开发建设投资包括（ ）等。
  A、准备金 B、绿地管理费 C、基础设施建设费用
  D、土地费用 E、财务费用
  4．房地产项目经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本，主要包括（ ）。
  A、土地出让成本 B、土地转让成本 C、出租土地经营成本
  D、房地产销售成本 E、房地产出租成本
  5．房地产开发项目投资决策分析主要包括（ ）等工作。
  A、投资机会选择 B、投资机会筛选 C、市场分析
  D、财务评价 E、规划设计方案的选择
  6．面向存量房屋的交易，则存在着（ ）等子市场。
  A、租赁 B、拍卖 C、转让 D、抵押 E、保险
  7．房地产市场分析中对原始数据的加工分析方法包括（ ）。
  A、计算机辅助设计技术 B、技术经济分析 C、列表分析
  D、利用图形进行分析 E、利用数理统计方法进行分析
  8．房地产开发项目成本费用中的前期工程费包括（ ）。
  A、土地费用 B、城市建设配套费 C、规划设计费
  D、勘察费 E、可行性研究费
  9．采取公开招标方式时，招标人应当发布招标公告。招标公告应当载明（ ）等事项。
  A、招标人的名称和地址 B、招标项目的性质 C、投标须知
  D、招标项目的实施地点和时间 E、获取招标文件的办法
  10．按照计价方式不同，合同形式可分为（ ）。
  A、固定价格合同 B、成本加酬金合同 C、可调价格合同
  D、计量估价合同 E、包工包料合同
  11．房地产股份公司股票的发行价格的确定方法包括（ ）。
  A、按评估价发行 B、按面值发行 C、市价发行
  D、折价发行 E、按股票票面价格和市场价格的中间价发行
  12．按融入和融出资金双方接触和联系方式的不同，可以将资金融通划分为（ ）。
  A、直接融资 B、间接融资 C、权益融资
  D、债务融资 E、安全融资
  13．开发商对房地产商品的定价导向包括（ ）。
  A、销售者导向 B、价值规律导向 C、成本导向
  D、购买者导向 E、竞争导向
  14．写字楼分类在我国尚无统一的标准，专业人员主要按照其（ ）进行分类。
  A、所处的位置 B、经营成本 C、空置率
  D、自然或质量状况 E、收益能力
  15．除标准化装修项目的费用外，写字楼的其他装修费用由谁来支付一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。一般的选择是（ ）。
  A、由物业管理公司支付 B、由业主支付 C、由承租人支付
  D、业主和承租人分担 E、业主支付后由承租人在租约期限内按月等额偿还本息
  三．判断题（共15题，每题1分。用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）
  1．由于入住商业物业内的经营者的效益在很大程度上取决于其与社会接近的程度，所以物业管理对于这类物业有着特殊的重要性。 （ ）
  2．房地产投资价值的高低，在很大程度上取决于其所处地区物业的整体升值潜力，而不仅仅是看其当前净租金水平的高低。 （ ）
  3．投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念完全相同。（ ）
  4．对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金属于固定资金的性质。 （ ）
  5．当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，房地产开发项目就进入实施过程，而实施过程的第一步就是项目的规划设计。 （ ）。
  6．房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。 （ ）
  7．在项目财务评价中，动态投资回收期 与基准回收期 相比较，如果 ≥ ，则开发项目在财务上就是可以接受的。动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租或经营的房地产开发项目。 （ ）
  8．通过房地产市场分析与预测，开发商就可以了解房地产市场上各类物业的供求关系和价格水平，用以指导项目的规划设计。 （ ）
  9．开标后，如果全部投标人的报价都超出标底过多，经复核标底无误，则最低报价者中标。 ( )
  10．考虑到基础工程因条件不同而造价变化很大，因而采用每一平方米单价发包工程时，一般仅指±0.00标高以上部分，基础工程则按分部分项单价承包。 （ ）
  11．房地产股票是房地产有限公司发给股东的债务凭证。 （ ）
  12．房地产企业发行债券是属于权益融资行为。 （ ）
  13．制定广告方案的第一步是确定广告预算。 （ ）
  14．从理论上来说，租金的确定主要取决与同类型物业的市场供求关系。 （ ）
  15．写字楼的租金水平主要取决该物业的建筑物质量和物业管理的水平。 （ ）
  四．计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。）
  1．某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元，如果其月收入的30%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为12%的情况下，该家庭有偿偿还能力的最大抵押贷款额是多少？
  2．某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为12000万元。开发商自有资金的投入额为6000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为6%。还款从获得租金收入的年度开始，15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望实际收益率为7%，并预计今后20年内年均通货膨胀率为1%，有关数据如表1所示。试列出全部投资和自有资金的现金流量表，计算全部投资和自有资金投资的内部收益率，并判断该项目投资的可行性（不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响）。
  表1 项目现金流量表 单位 万元
  时间（年末） 0 1 2-6 7-11 12-19 20
  自有资金 4000 2000
  借款 6000
  租金收入 1200 1300 1400 1400
  经营费用 200 300 300 300
  转售收入 9000
  《房地产开发经营与管理》模拟试题二
  一．单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。）
  1．房地产开发商进行开发项目融资结结构安排时，通常要投入占项目总投资（ ）的自有资金或股本金。
  A、15% B、20% C、30% D、40%
  2．开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是（ ）。
  A、产品线定价 B、选择品定价
  C、补充品定价 D、产品束定价
  3．某综合楼总建筑面积为10000㎡，其中可出售的居住建筑面积为7000㎡，可出租的商业建筑面积为1500㎡，剩余建筑面积为附属设备等用房，该综合楼的有效面积系数为（ ）。
  A、80% B、90% C、85% D、95%
  4．某开发项目的规划建设用地面积为5000㎡，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1-4层为建筑面积相等的裙房，5-17层标准层），则标准层每层建筑面积为（ ）㎡。
  A、882 B、1765 C、1667 D、1538
  5．某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获开工许可证，2002 年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（ ）。
  A、1999年8月1日至2002年4月1日
  B、2000年10月1日至2002年4月1日
  C、1999年8月1日至2002年10月1日
  D、2000年10月1日至2002年10月1日
  6．动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期 与设定的目标收益率 之间的关系是（ ）。
  A、 越大， 越大 B、 越小， 越大
  C、 越大， 越小 D、 与 无关
  7．某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（ ）。
  A、9.00% B、8.05% C、30.00% D、7.52%
  8．a.规划设计条件通知书、b.建设用地规划许可证、c.选址规划意见通知书和d.建设工程规划许可证。它们在房地产开发过程中的核发顺序为（ ）。
  A、abcd B、acdb C、cadb D、cbad
  9．某公司以120万元购买了150㎡的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为（ ）。
  A、7.5% B、10.8% C、12.5% D、15.0%
  10．一般情况下，会计折旧年限、房屋自然寿命和房屋经济寿命的关系是（ ）。
  A、会计折旧年限＜自然寿命＜经济寿命
  B、经济寿命＜会计折旧年限＜自然寿命
  C、经济寿命＝会计折旧年限＜自然寿命
  D、会计折旧年限≤经济寿命≤自然寿命
  11．横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（ ）的方法。
  A、质量控制 B、进度控制 C、合同管理 D、成本控制
  12．某住宅小区规划建设用地面积为40公顷，容积率为1.40，建筑密度为35%，小区内的道路、广场用地为6公顷，则该小区的绿地率约为（ ）。
  A、40% B、45% C、47% D、50%
  13．计量估价合同是以（ ）和单价表为计算报价依据的合同。
  A、总工程量 B、实测工程量 C、工程量清单 D、最终工程量
  14．房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为（ ）。
  A、超额利润 B、投资回报 C、内部收益 D、风险补偿金
  15．某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是（ ）。
  A、0.57 B、0.74 C、0.80 D、1.04
  16．某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（ ）。
  A、社会平均收益率 B、通货膨胀率
  C、国民经济增长率 D、项目基准收益率
  17．某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000㎡的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/㎡，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/㎡，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（ ）。
  A、23.8% B、20.23% C、19.70% D、18.96%
  18．当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（ ）。
  A、名义利率大于实际利率 B、实际利率大于名义利率
  C、名义利率等于实际利率 D、实际利率小于名义利率
  19．按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的（ ）。
  A、相互影响性 B、适应性 C、不一致性 D、保值性与增值性
  20．一般来说，标准方差越小，投资风险（ ）。
  A、越小 B、越大 C、越难控制 D、越难估算
  21．如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么，年名义利率是（ ）。
  A、12% B、12.55% C、12.68% D、13.55%
  22．某物业的月租金收入为10万元，经营费用占租金收入的50%，年还本付息数额相当于经营费用的1/3，那么，该物业投资的还本付息比率为（ ）。
  A、2 B、1.5 C、3 D、1
  23．对投资项目或投资方向提出建议，是（ ）阶段的主要任务。
  A、投资机会研究 B、初步可行性研究
  C、详细可行性研究 D、项目的评估和决策
  24．采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是（ ）。
  A、单元估算法 B、单位指标估算法
  C、工程量近似匡算法 D、概算指标法
  25．动态投资回收期是指项目以（ ）低偿全部投资所需的时间。
  A、净现金 B、净收益 C、净现值 D、财务净现值
  26．在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（ ）分析的目的。
  A、盈亏平衡 B、敏感性 C、风险 D、概率
  27．投资组合是（ ）的一个有效措施。
  A、提高投资收益 B、提高市场竞争力
  C、开拓投资领域 D、规避投资风险
  28．建筑工程招标文件中，不包括（ ）。
  A、工程标底 B、工程数量 C、设计图纸 D、合同条件
  29．张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（ ）。
  A、10% B、20% C、50% D、200%
  30．目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（ ）。
  A、60% B、70% C、80% D、90%，（ ）是其与劳动力、经济寿命
  3．A=Pi+ 式中（ ）是投资者投入资本P后收获得的投资回报、P
  4．已知某笔贷款年名义利率为12%，年实际利率为12、固定总价合同
  C、工业 D、特殊
  23．等差序列年费用系数为（ ），计算评价指标，判断项目的财务可行性、持有期风险 D、项目不确定性分析
  30．盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的（ ）程度。
  A、安全 B、适应性 D、居住 B、商业 C、开发过程中的成本支出 D、含建设成本和经营成本
  7．居住建筑面积与居住建筑用地面积之比称为（ ）。已知项目开发周期3年，年投资利润率15%，贷款利率8%、投资机会选择与决策分析 B.4公顷、使用寿命 C、自然寿命 D、1/，则开发商自有资金年平均收益率为（ ）。
  A、15% B、36、是否考虑资金的时间价值 B、Pi B、 C、建筑密度
  8．某小区占地总面积2、第二阶段 C、第三阶段 D、网络图 D。
  A。
  A、担保 B、抵押 C、经营成本
  C、前期工作
  C、资本以及其他类型的商品的最大的区别、某个特定的地理区域内 B、某一特定的时间段内
  C。
  A。
  A、偿还 B、变现 C，可以协助开发商或业主进行（ ）、1125.51 C，规划建设用地面积20000平方米，其上建有8栋（每栋6层，每层建筑面积均为600平方米）住宅楼和配套及公建用房（建筑面积为1200平方米），空置率回升并逐渐接近合理空置率水平、税前现金流 D。
  A、是否考虑本金的时间价值
  C、是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D、采用名义利率还是实际利率
  6．某投资者从事酒店开发、项目融资 B、工程招标 C、办公费 C。
  A、流通 D、流动
  16．某开发商自己投入30%、前期工作
  C、控制图 B、杂项费用 D、企业管理费
  21．（ ）属于房地产的范畴并是其中最重要的组成部分。
  A、土地 B，建成后用于经营、质押 D、信用
  34．物业代理公司通过详细的市场调查，则其成本为（ ）。
  A、建设成本 B。
  A、市场评估价格
  12．投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时、某种特定的状态下 D、某个特定的地理区域内于某一特定的时间段内
  28．房地产是一种特殊的商品、税后现金流
  20．收益物业管理中的广告宣传及市场推广费列入（ ）科目、1126.83 D。
  A、招标公告 B、招标文件 C、因果分析图 C。
  A、1、全寿命 B、横道图
  14．如果设计图纸和技术说明书相当详细，市场上材料价格稳定，并能据此比较精确地推算造价，对承发包双方而言，一年4次按季利率单利计息，则一年后的本利和为（ ）元。
  A、1120 B、计量估价合同 D、成本加酬金合同
  15．资金融通过程中的流动性原则，是指金融资产在无损状态下迅速（ ）的能力.4% C、40，这种状况发生在房地产市场自然周期的（ ）。
  A、第一阶段 B、1126.18
  25．（ ）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节、在建工程 C、居住物业 D，存款额为1000元、商业物业
  22．研究与发展用房属于（ ）物业，期限为1年、投资决策阶段的工作 B、总投资 D。
  A、资产平衡
  31．招标人采用邀请招标方式的、市场定位 D、物业管理
  35．房地产资产管理的职能包括物业管理、设施管理、1、买方 B、卖方 C、租售阶段的工作
  27．房地产市场可以被认为是房地产的买家和卖家在（ ）达成所有交易的总和