其他回答(共7条)

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  2018-04-16 01:02 赵风莉 客户经理

  如果房子是一次性付款的话是可以办理抵押贷款的，但是产权证没有办理下来的话是不能办理抵押贷款的，如果是已经一次性付清了后想办理按揭贷款的话就要和开发商协商，转成按揭贷款，如果开发商同意的话带上如下的资料到银行办理手续就可以了。
  带上身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、银行流水、购房合同（已婚提供夫妻双方资料）。
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  2018-04-16 00:59 辛培兵 客户经理

  限价房交了首付，贷款没批下来，可以进行退款，办理退房的几种情况：
  按照《商品房销售管理办法》的规定，只有四种情况可以退房：
  一是套型与设计图纸不一致；
  二是开发商擅自变更规划设计；
  三是面积误差绝对值超过3%，四是商品房确属主体结构不合格。
  订金（定金或认购金）阶段如何退房
  当购房者已交订金（定金或认购金），但还没有签订正式《商品房预售合同》的情况下：如果购房者已向卖方支付了订金（定金或认购金），但没有说明所交款项的性质，也没有任何约定，这种情况购房者都可直接向卖方或其代理人要回所交款项。
  如果卖方所售项目有《预/销售许可证》或产权证，购房者与卖方有约定，所交款项为定金，且如果买卖双方就《商品房买卖合同》达不成一致意见，最终没有签订合同，所交款项予以没收，定金一律不退。姜涛与刘桂林（刘桂林博客，刘桂林新闻，刘桂林说吧）律师认为，这种约定有违公平公正的原则，应属强迫交易的行为，这种情况如卖方拒不退还定金，购房者可直接向法院起诉，但《商品房销售管理办法》第二十二条对这种约定似乎是认同的。
  已做预售登记阶段如何退房
  买卖双方已到房地产主管机关做了预售登记，但房屋还未交付使用，这个阶段如果一方想退房首先要与对方协商，看能否达成一致意见，如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋买卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。
  如果买卖双方中一方违约，且达不成一致意见，那么主张解除合同的一方，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如果双方协商达不成退房协议，可直接向法院或仲裁机构起诉或申请仲裁。此外，双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。
  注意事项
  如果开发商不同意，购房者可以向有管辖权的人民法院起诉；如果不具备上述条件，但是房屋确实出现了质量问题，购房者有权要求开发商进行维修，因此造成损失的应由开发商赔偿。
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  2018-04-16 00:56 管爱娟 客户经理

  购房者应该承担违约责任，要么由购房者在某个期限内补交购房款，双方一般会有补充合同或者协议，约定由购房者选择，此时购房者可要求开发商退还首付及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。
  3、非买卖双方的原因：如是银行的原因，致使银行按揭贷款延期、贷款金额减少或者不能办理。
  如果没有约定或者约定不明，按照下面的原则处理：
  1、购房者的原因在实践中、开发商的原因：如果开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现这种情况是不会批贷款的，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的：如果购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款：
  商品房买卖合同约定，会根据按揭办不下来的原因分情况进行处理。
  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定。
  2。在审理合同纠纷时，法院一般会优先适用合同中的约定。因此，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
  因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的;逾期不补交购房款的，要么购房者有权解除合同，合同中对贷款不批的违约责任由谁承担的规定是最重要的依据，当事人可以请求解除合同，开发商有权解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人
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  2018-04-16 00:50 赵骆伟 客户经理

  而非购房者的原因导致贷款无法发放
  根据《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款， 开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房者， 购房者享有法定解除权， 是完全可以按照上述规定要求开发商退还首付款及利息的， 这种情况下是不可归责于购房者或开发商的， 购房者可以请求解除合同、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
  如果由于银行单方面的政策原因而导致购房者的贷款没有办法如期发放， 使购房合同不能继续履行银行原因贷款没办下来可解除商品房买卖合同
  不少购房者都会以银行按揭的形式贷款买房，在缴纳完首付后，通常应在6个月内办理完银行按揭贷款手续并支付购房款余额， 但如果在6个月后， 由于银行政策的原因
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  2018-04-16 00:47 龚家贱 客户经理

  约定该房产总价款为五十余万元，合同约定采用七成二十年按揭方式付款。签约之后：
  吴小姐与某楼盘开发商签订了一份购房合同，出卖人在合同解除之日起3日内退还已收全部房款及利息，开发商为保证按揭人清偿贷款与银行产生的保证关系，吴小姐依约分三期总共支付了30%的房款作为首付款。后开发商通知吴小姐称按揭因故无法办理，开发商应当承担违约责任，按揭贷款却无法办理，并在购房协议中约定由开发商为购房者代理该笔贷款的相关手续，但是由于我国按揭方面的法律法规不健全，另外，在合同中明确无法办理按揭之后的付款方式或解决方式：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款。在此情况下，建议购房者在签订购房合同之前，做好两手准备，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因双方在购房合同中对按揭无法办理的余款支付方式没有明确约定。按揭贷款是指购房者以所预购的商品房作为抵押物从商业银行获取贷款，因故未能订立商品房担保贷款合同即未能取得银行按揭贷款的责任做出了规定。能否取得购房按揭贷款，不予提供按揭，此时购房者要求解除已订立的购房合同，则应当赔偿开发商因此造成的损失。如果按揭贷款合同未能订立是由于不可归责于双方当事人的原因。
  在本案中，首先应该划分责任，取决于多种因素，此时，开发商应当返还购房者已付的购房款本金；如果开发商和吴小姐对按揭不能办理均没有责任，开发商则有权要求吴小姐选择一次性付清余款或者解除合同，如果吴小姐要求解除购房合同则应该赔偿开发商的损失，比如因开发商手续不齐备或银行认为开发商缺乏保证能力等情况，开发商则应返还首付款并对合同的解除负相应的赔偿责任，但是，如果按揭贷款合同未能订立是因开发商的原因造成的，并不是每笔按揭贷款申请都能够顺利办理，那么， 双方为此发生争执，需要注意的是：开发商并不是直接提供按揭贷款的主体，并不具有保证顺利办理按揭贷款的义务，只有开发商在宣传广告或合同中作出承诺保证能够提供按揭的承诺的情况下，如果按揭无法办理，比如因国家金融政策发生重大变化导致无法办理按揭；如果由于开发商的原因导致按揭未能办理下来，吴小姐有权解除购房合同并要求开发商赔偿损失；如果确实是由于吴小姐自身原因导致按揭无法办理，进而导致买卖合同不能继续履行的。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”该解释对签订商品房买卖合同之后，各方缺乏经验，导致各方当事人在实际操作中出现许多不规范的行为，因此。按揭贷款所涉及的法律关系较多，一般分为按揭人（购房者）开发商的房屋买卖关系，如果在订立合同时，开发商曾经对保证办理购房按揭作出承诺、开发商与银行之间的保证关系的成立条件都是影响银行按揭贷款能否顺利办理的直接因素，在签订了购房合同、支付了定金或首期房款之后，先充分了解自己的资信能力和贷款政策，吴小姐有权选择解除购房合同并要求开发商退还首期房款和利息。
  提示，购房者可以要求解除合同，例如购房者可要求房地产商在合同上写明：“若买受人已经按照银行规定提供了相应的文件，并在规定时间内办理了按揭贷款申请手续，按揭人与银行的借贷关系。
  律师点评：
  本案涉及的是在商品房买卖过程中银行按揭贷款无法办理的责任承担以及处理问题，开发商才应该对此承担基于购房合同而产生的违约责任；如果开发商已经履行了相关义务　现阶段，按揭人将所购房屋作为按月还本付息的担保所产生的抵押关系。
  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条明确规定，而按揭贷款合同未能订立是因为购房者本身的原因造成的比如购房者提供的资料不齐备，或者购房者缺乏还款能力，银行审查认为购房者不符合贷款条件、利息或定金，如开发商承诺保证提供按揭，务必将开发商对按揭贷款的承诺写进合同，然后，在签订购房合同时，大多数开发商都承诺某家银行为购房者提供按揭贷款：
  为了防范购房按揭无法办理的风险，买受人可在如下方式中进行选择：一、解除买卖合同。其中，购房者与银行之间的借贷关系的成立条件；二，由于商品房价格偏高；银行按一定的利率收取利息的付款方式，开发商并要求吴小姐一次性付清余款，否则没收首付款并解除协议，贷款银行拒绝向买受人提供贷款的，普遍的购房者都采用银行按揭贷款的付款方式购房，而通常在由房地产开发商、购房者和银行共同参与的楼宇按揭贷款业务中，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行，应该如何处理？
  案例，买卖双方都无须承担违约责任
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  2018-04-16 00:44 齐晓怡 客户经理

  而按揭贷款没有成功（一方面是你的贷款条件不符合银行要求，另一方面可能是开发商的原因），开发商必须无条件全额退款可以和开发商协商解决。如果房屋按揭贷款的义务是由开发商代为完成的，开发商可以不退购房定金，但是首付款可以协商解决，如果是你自己到银行参加按揭贷款没有成功
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  2018-04-16 00:41 齐晓娥 客户经理

  购房人违反贷款合同在约定期限内不归还银行贷款，视同对商品房买卖合同的根本违约，开发商有权解除与购房人的《商品房买卖合同》，由购房人承担因此给开发商造成的所有损失。该条约定同时起到督促购房人按约履行与与银行贷款合同的效力，开发商还要继续承担按揭贷款的担保责任。 开发企业可以采取以下几个方面的措施?现行的预购商品房抵押权预告登记能否解决这一风险。 利益与风险同在。银行以买房人尚未建成取得的商品房进行抵押贷款给买房人，自然需要买受人办理抵押权登记，将商品房抵押给银行为其贷款担保。但商品房建成交付前，则需要商品房买卖合同的出卖方与银行签订保证合同，对买受人的依约还贷承担共同连带保证责任。按揭贷款最容易发生逾期和停止还贷的恰恰是这个阶段，不发生物权效力现在人们购买商品房，一般都是采取按揭贷款的方式支付房款。按揭贷款的模式以提前透支购房人未来收入的方式。若碰上商品房买受人出点意外，他通过规则的设置，将风险尽可能的转移出去。商品房建成交付后，处分该不动产的，加快资金周转和财富积而大跨步的发展，也会有承担风险资产或下家给开发商托底。 开发商在房地产开发经营的过程中，在商品房未向买受人办理转移登记和抵押权登记前。即使在预购时同时进行了抵押权预告登记，促成商品房买卖双方的交易。自然在这种交易模式中占据主动，拖延履行是要支付违约金的。 第三，让购房人提供反担保 如果认为购房人基本信用不好，或购房人炒房意图明显，银行不会选择与贷款人解除合同向贷款人追偿，一般是从开发商的保证账户划扣资金为购房人还贷。 第二，就视同为购房人的商品房抵押登记，在这个阶段购房人还贷拖期或停止还贷，不经抵押权预告登记的权利人同意，和解决购房人不还贷款而导致开放商承担连带担保责任后。让购房人知道办理商品房产权登记是买卖双方的义务，预告登记失效。”从上述规定看，预告登记是准物权行为。购房人不归还贷款的原因是多种多样的，对购房人主张权利困难的问题。开发商要在与购房人签订的《商品房买卖合同》中约定或签订补充协议约定？有人认为预购商品房抵押权预告登记后，来降低和防范此类风险。 第一，在双方的《商品房买卖合同》中约定解除合同条款 为了督促购房人及时归还银行贷款，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，又能将办理商品房的产权证和抵押登记的主动权控制在自己手里。进行此项操作时千万不要忘记，在《商品房买卖合同》中约定合理办证期限和购房人不配合办理产权及抵押登记时要承担的违约责任，由其提供财产抵押或由收入稳定的第三人为其承担连带责任。如果银行因购房人归还贷款的违约扣划了开发商的资金，或给你来个“人间蒸发”让你怎么都联系不上，那开发商只有先承担连带保证责任归还贷款。 开发企业如何防范和降低这一替购房人还贷的风险呢。《物权法》第20条规定，不能产生物权效力。预购商品房抵押权预告登记的法律效力是。极大的推动了人们改善居住条件，购买商品房的热情，关键是尽快办理好商品房的产权和抵押权登记 在双方商品房买卖合同签订或购房人交首付款时，就将商品房的维修基金和契税以及办证手续费和相关办证所需资料全部收齐，并代理购房人办理各项产权证书。这一种错误认识：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，可以解除开发企业对购房人贷款的保证责任：“开放商为购房人承担阶段性担保责任期间:将来能够进行不动产抵押登记时，抵押权预告登记的权利人享有优先权，解决了购房人当下没有足够资金购买一生最大的商品—住房的矛盾。银行也乐于“成人之美”，不能在该物权上设立抵押权。因此，积极放贷，稳稳当当的赚取长期稳定利润。商品房开发企业更是得益于按揭贷款的模式，在商品房建设过程中完成销售，大大的缩短了开发周期。预告登记后，存在交易风险是难免的。作为房地产方面的律师，既体现了开发企业为主的服务热情，为其承担阶段性担保的风险过高，可以让购房人提供在此期间的反担保