其他回答(共7条)

• 

  2018-04-15 17:31 齐斯琴 客户经理

  一、二手房一次性付清和按揭在流程的区别在于：按揭还需要去银行办理按揭手续，一次性不用。
  二、二手房交易流程：
  1、买卖前的产权审核：要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字；其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。
  2、交定金与签合同：如果看中的房子还在按揭中，定金不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管；如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”；如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。
  3、赎楼：赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭；其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。
  4、付首期及资金监管
  5、签订买卖合同：签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。
  6、选银行和办按揭：如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。
  7、过户及交税
  8、后续事项：交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。
  三、二手房过户的注意事项
  1、核实产权是否清晰
  2、注意房款交付时间
  3、了解房产相关费用的缴纳情况
  4、算清过户需交的费用并明确买方的人数
• 

  2018-04-15 17:25 赵颖辉 客户经理

  买房一定要查清楚房产有没有被抵押登记，房产的所有人是个人所有还是多人共有；
  2、存在抵押的，要调查清楚抵押的金额；根据目前各大银行对于提前还贷的做法不一致，提前还贷需要支付违约金的，最好调查清楚抵押权相关债务履行情况购买按揭中的二手房注意事项有哪些，还款的情况，应在签订买卖合同之前，协商一致、如果对一切没有什么把握，双方应当对未付款项由谁支付进行协商；
  3，办理交易时再做结算。
  4：
  1，一般可以采取以下几种方式：
  1、由卖方自筹资金；
  2、由买方筹集资金抵作购房款，这笔费用究竟由谁来承担、如果买方决定购买该套房屋并决定采用提前还贷；
  3、注销抵押的方法、或者由双方分担，可以请律师协助
• 

  2018-04-15 17:22 黄睿多 客户经理

  交易流程：

  1. 领表：《房地产转让申请审批书》、《房地产买卖合同》、《买方确认单》，填表；
     

  2. 交易：买卖双方验人签字；

  3. 查档：查房屋产权是否清晰、有无抵押、查封（上午查下午出结果，下午查次日出结果）；

  4. 鉴定：做《房屋安全鉴定报告》。核价：财政部门根据《房屋买卖（置换）合同》的成交金额评估房价；

  5. 地税：缴纳卖方房产营业税（免税的地税部门开具免税确认单）和印花税，印花税买卖双方各万分之五；

  6. 第二天或第三天交件七天后交契税：交纳契税；

  7. 领取契证交手续费：交纳交易手续费封卷；

  8. 领取证回执此后十个有效工作日后；

  9. 领证：买方拿身份证原件取房证。

  买二手房注意事项：

  1. 产权清晰：产权证上的房主与卖房者是否一致;搞清楚所卖房屋的性质;二手房产权证上所确认的面积与实际面积是花订羔寡薏干割吮公经否相符;验证产权证的合法性与真实性。

  2. 产权的完整性：确认产权的完整性就是要判断其房产有没有抵押，包括私下抵押，共有人等。以避免在过户后出现不必要的争议与纠纷。

  3. 房屋质量：观察房屋的结构，建筑与装修材料。看房屋的内外部结构是否被改动过;是否有私建部分;是否有占用走廊或阳台等;牵涉到阳台的面积怎么算的问题。

  4. 居住空间：观察房屋的内部结构是否合理;是否适合居住;活动空间大小等。

  5. 装修配置：二手房看原房屋装修的水平、程度如何;确认房子的供电设施、供气管道、水管等是否有老化现象;电话线、宽带的安装是否完备等。

  6. 物业管理：了解该区水、电、煤、暖的价格及缴费方式，是上门代收还是自己去缴;观察电梯是否可以正常使用;了解该区的停车场、小区绿化的基本情况;当地保安水平怎么样，观察一下保安是否有责任心等。

  7. 房屋历史：了解该房是哪年盖的，还用多久的土地使用期限;有哪些人住过，有什么用途;还有原住户在当地的信用情况;是否有欠交物业费、水电费等。

  8. 邻里情况：邻里关系是影响居住舒适与否的重要因素。在买房前应该要拜访上下左右的邻居，了解他们在此的居住情况;与居委会和传达室的值班人员聊天，了解情况。

  9. 房屋价值：通过对市场上的功放的反复比较判断房屋的价值;委托信得过的中介公司进行价值评估;银行提供按揭时会作出价值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。

  10. 贷款条件：二手房的贷款有具体的要求。具体的要依据所在省市的相关规定。

  11. 产权的交接：需要找个双方都信得过的单位，如信誉较好的担保公司，等过户完成后再将房款转入卖方账户。

• 

  2018-04-15 17:19 齐晓娜 客户经理

  二手房按揭贷款有什么风险？（一）二手房按揭贷款存在的风险有：二手房按揭贷款中，中介公司容易暗箱操作。1、某些中介以个人买房名义现金收购业主房屋，利用收购的形式赚取不正当差价;另外，业主名义上虽已出售了房屋，获得房款，但实际上如果中介公司在销售中利用仍为业主名下的房产(尚未过户)从事不法活动，业主仍然脱不了干系。2、当业主与中介公司签订独家代理协议时，协议中可能存在“霸王条款”，主要是在代理协议中无代理销售时间的限制及不能按时完成委托的赔付标准，但是如果业主不通过该中介售房，却要承担高金额的违约金。3、在交易过程中，大部分情况下，所有费用都须买方承担，但不法中介不明确告知买方在交易过程中需要交纳的费用，只告知买方全部买下标的房产需要的价款，实际上所谓的“全包价”比经纪公司应该收取的服务费用及代收的税费等相关费用高得多。（二）如何避免二手房按揭贷款过程中存在的风险首先，要选择实力雄厚的中介机构作为担保人可以避免多方的风险。目前比较合适的第三方担保人是专业的中介机构，但其应该具备一定的资金实力，才能够抵御风险，真正起到担保的作用。其次，业主需要建立资金保障机制，由房地产登记部门与银行联合成立资金保障中心，利用政府部门的公信力来保障交易全过程的顺利进行。首期购房款或者全部购房款在过户及按揭手续没有完全办结前，都存放于资金保障中心的公共账户，如果所有手续顺利完成，则将房款转入卖方账户，否则退回买方。
• 

  2018-04-15 17:16 龚孝雄 客户经理

  二手房买卖－全攻略（贷款篇、过户篇）签订规范合同 防止二手房买卖纠纷
  据有关专家介绍，合同不规范是二手房买卖纠纷发生的一个主要原因。可以说，签订规范的合同已成为防止二手房买卖
  纠纷一个关键的措施。一般来说，以下几个方面是市民在签订二手房买卖合同时一定要注意的问题：
  (一)写清房屋的具体情况，如地址、面积、楼层等。
  (二)明确房价具体包括哪些设施、项目，如屋内哪些设施是在房价之内，哪些是要另外计算费用的；煤气、维修基金是
  否也包括在房价之内等。市民有时会遇到这样的情况，在签订买卖合同时，上家口头保证，屋内的装修及家具如铝合金
  门窗、地板、空调、热水器等全部赠送，而等到实际交房时，下家却发现屋内已空空如也，上家承诺的空调、热水器也
  不见踪影，有些上家则改口说可以折价卖给下家。其实这种纠纷的发生完全可以避免，只要把上家的口头承诺留在白纸
  黑字的在合同之中就可以了。
  (三)细化付款方式。在此推荐给市民如下步骤的付款方式：1、决定买房时，和上家或中介公司签订一个定金合同，并付
  一定数额的定金，需注意的是定金合同中要写明具体的房价；2、在签订《房屋买卖合同》时，付第一笔房款，所付定金
  同时转为房款；3、把过户手续交到交易中心当天，付第二笔房款；4、下家拿到产证的当天，付第三笔房款；5、办理房
  屋交接手续的当天，付清全部房款。其中，有些步骤是可以省略的，如付定金；也有些步骤是可以合并到一起的，如第二
  和第三可合为一步，第四和第五可合为一步。
  (四)确定房屋交接日期。过户日期和房屋交接日期是两码事，不能混淆。过户日期是房屋所有权转让的日期，而房屋交接
  日期直接决定了屋内的水电煤等费用是由上家还是下家付。在签订房屋买卖合同时，应当注明房屋交接日期是在过户后第
  几个工作日或双方约定具体日期。房屋交接前的产生的费用由上家承担，房屋交验后产生的费用由下家承担。
  (五)莫忘违约责任。在合同中标明各方的责任、义务，有利于避免纠纷的发生。如违约金的具体数额、逾期付款的责任及
  其他违约情况的处理等，都应在合同中加以明确。
  -------------------------------------------------------------------------------
  面对众多房源 购买二手房要注意十大要点
  面对众多的房源，对于许多想购买二手房的人来说，如何挑选一套适合自己的房子是大家普遍关心的问题。为此信义房产的专业人士
  特意总结了十项购房要点。
  一、确认产权的可靠性
  注意产权证上的权利人是否与卖房人是同一个人，是否有共有人；搞清楚是商品房还是使用权房或其他；产权证所确认的面积是否有
  不符之处；一
  定要验看产权证的正本而且到房地局查询此产权证登记信息的真实性；确认产权的完整性，有没有被抵押（包括私下抵押）、查封等等。
  二、查看是否有私搭私建部分
  是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一
  间分隔成两间；阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
  三、确认房屋的准确面积
  包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；产权证上一般标明的是建筑面积；最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，
  即所谓地毯面积，但这不是建筑面积。
  四、观察房屋的内部结构
  户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等
  明显的问题。
  五、考核房屋的市政配套
  打开水龙头观察水的质量、水压；打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了
  空调的现象；观察户内外电线是否有老化的现象；电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；煤气的接通情况，是否已经换用
  天然气。
  六、了解装修的状况
  原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉；了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重
  新装修。
  七、查验物业管理的水平
  水、电、煤的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度
  及布局；小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务；物业管
  理费的收取标准；车位的费用。
  八、追溯旧房的历史
  哪一年盖的还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过，什么背景，是何种用途；是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、等费用。
  九、了解邻居的组合
  好邻居会让你生活愉快。在不同的时间在社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次；拜访上、下、左、右的邻居，了解
  他们在此居住是否顺心；与居委会或者传达室的值班人员聊天，了解情况。
  十、计算一下房价
  自己通过对市场上房屋的反复比较判断其价值；委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；银行提供按揭时会做保值评估，这个价
  格可以看成房屋的最低保值价。
  --------------------------------------------------------------------------------
  买二手房如何查产权状况？
  购买房产要投入相当大的一笔资金，因此投资的安全性是每一个购房者必需要考虑的首要因素，
  否则稍有不慎，购房人的利益就会受到侵害。而要想确保房产安全无误，了解房屋的产权状况，
  则是每一个购房人在购房前必需要做的事情。购房前对所购房屋的产权有清楚的认知，不但可以
  避免受到坑害，而且购房后自己的利益也可以受到法律的保护。
  要了解房屋产权状况，购房人要做到以下几步：
  第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。
  产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。
  身份证件是指身份证、工作证和户口簿。
  资格证件是为查验交易双方当事人的主体资格，例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资
  格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的证明书
  等等。
  其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有
  人放弃优先购买权的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。
  第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源，查验的具体方式是：
  查验产权记录。包括：
  （1）原房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比重及拥有权形式；
  （2）档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面
  查阅该份文件副本；
  （3）登记日期，此日期为该宗交易的签订日期；
  （4）成效价格，即该项交易的成效价；
  （5）其他内容，如房屋平面图等。
  第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交情况，
  至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、
  租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的来源，从而对该房产有更深的了解。
  另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。
  --------------------------------------------------------------------------------
  二手房买卖合同
  本合同双方当事人：
  卖方（以下简称甲方）：＿＿（本人）（法定代表人）姓名：＿国籍：＿＿（身份证）（护照）（营业执照号码）：＿＿＿
  地址：＿＿＿邮政编码：＿＿＿联系电话：＿＿＿委托代理人：＿＿＿国籍：＿＿电话：＿＿地址：＿＿邮政编码：＿＿＿
  买方（以下简称乙方）：＿＿（本人）（法定代表人）姓名：＿国籍：＿＿（身份证）（护照）（营业执照号码）：＿＿＿
  地址：＿＿＿邮政编码：＿＿＿联阀敞脆缎诒等错劝氮滑系电话：＿＿＿委托代理人：＿＿＿国籍：＿＿电话：＿＿地址：＿＿邮政编码：＿＿＿
  第一条 房屋的基本情况。
  甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于＿＿；位于第＿＿＿层，共＿＿＿（套）（间），房屋结构为＿＿，建筑面积＿＿＿＿＿平方米（其中实际建筑面积＿＿＿平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积＿＿＿平方米），房屋用途为＿＿＿；该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二；（房屋所有权证号、土地使用权证号）（房地产权证号）为＿＿。
  第二条 房屋面积的特殊约定。
  本合同第一条所约定的面积为（甲方暂测）（原产权证上标明）（房地产产权登记机关实际测定）面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积（以下简称暂测面积）与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积（以下简称实际面积）为准。
  该房屋交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±＿＿％（不包括±＿＿＿％）时，房价款保持不变。
  实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±＿＿％（包括±＿＿％）时，甲乙双方同意按下述第＿＿＿种方式处理：
  1．乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起＿＿＿天内将乙方已付款退还给乙方，并按＿＿利率付给利息。
  2．每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。
  3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
  第三条 土地使用权性质。
  该房屋相应的土地使用权取得方式为＿＿＿＿＿；土地使用权年限自＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日至＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日止。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让批准文件号为＿＿＿＿＿；该房屋买卖后，按照有关规定，乙方（必须）（无须）补办土地使用权出让手续。
  第四条 价格。
  按（总建筑面积）（实际建筑面积）计算，该房屋售价为（ 币）每平方米＿＿＿＿＿元，总金额为（ 币）＿＿＿亿＿＿＿千＿＿＿百＿＿＿拾＿＿＿万＿＿＿千＿＿＿百＿＿＿拾＿＿＿元整。
  第五条 付款方式。
  乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金（ 币）＿＿＿亿＿＿＿千＿＿＿百＿＿＿拾＿＿＿万＿＿＿千＿＿＿百＿＿＿拾＿＿＿元整，并应于本合同生效之日起＿＿＿＿＿日内将该房屋全部价款付给甲方。具体付款方式可由双方另行约定。
  第六条 交付期限。
  甲方应于本合同生效之日起三十日内，将该房屋的产权证书交给乙方，并应收到该房屋全部价款之日起＿＿＿＿＿日内，将该房屋付给乙方。
  第七条 乙方逾期付款的违约责任。
  乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按＿＿＿＿＿计算。逾期超过＿＿＿＿天后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述第＿＿＿＿种约定，追究乙方的违约责任。
  1．终止合同，乙方按累计应付款的＿＿＿＿＿％向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。
  2．乙方按累计应付款的＿＿＿＿＿％向甲方支付违约金，合同继续履行。
  3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
  第八条 甲方逾期交付房屋的违约责任。
  除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第五条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在＿＿＿＿＿个月内按＿＿＿＿＿利率计算；自第＿＿＿＿＿个月起，月利息则按＿＿＿＿＿利率计算。逾期超过＿＿＿＿＿个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第＿＿＿＿＿种约定，追究甲方的违约责任。
  1．终止合同，甲方按乙方累计已付款的＿＿＿＿＿％向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。
  2．甲方按乙方累计已付款的＿＿＿＿＿％向乙方支付违约金，合同继续履行。
  3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
  第九条 关于产权登记的约定。
  在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起＿＿＿＿＿天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起＿＿＿＿＿天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的＿＿＿＿＿％赔偿乙方损失。
  第十条 甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。
  第十一条 因本房屋所有权转移所发生的土地增值税由甲方向国家交纳，契税由乙方向国家交纳；其他房屋交易所发生的税费除另有约定的外，均按ZF的规定由甲乙双方分别交纳。
  第十二条 本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。
  第十三条 本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
  本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
  第十四条 甲、乙一方或双方为境外组织或个人的，本合同应经该房屋所在地公证机关公证。
  第十五条 本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由＿＿＿＿＿仲裁委员会仲裁。（甲、乙双方不在本合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可向人民法院起诉。）
  第十六条 本合同（经甲、乙双方签字）（经＿＿＿＿＿公证（指涉外房屋买卖））之日起生效。
  第十七条 本合同连同附表共＿＿＿＿＿页，一式＿＿＿＿＿份，甲、乙双方各执一份，＿＿＿＿＿各执一份，均具有同等效力。
  甲方（签章）： 乙方（签章）：
  甲方代理人（签章）： 乙方代理人（签章）：
  ＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日 ＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日
  签于＿＿＿＿＿ 签于＿＿＿＿＿
  --------------------------------------------------------------------------------
  怎么验收房子、交房手续、流程是什么、甚至什么才是房子质量问题。购房智囊团的专家提醒，要随身携带好小工具。
  第1招
  看合同核面积看实际设施是否与买卖合同上注明的设施、设备的品牌、数量相符，是否有遗漏；确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。
  【提示】：查看售房合同，一般如与实际测量面积误差在3%之内，不予考虑，误差超过3%的，以双方签订合同的赔偿约定为准。建议约定房屋面积与实际测量面积误差为2%，最好不超过5%。
  第2招
  用卷尺测层高【自备工具】5米卷尺用5米卷尺测量一下楼宇的层高，看是否与合同相符。
  【提示】：最好记在自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
  第3招
  查下水看漏堵【自备工具】塑料袋、沙子、1只塑料脸盆验收下水情况：先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音，且表面无积水。也可打开水龙头，尽可能让水流大一点、急一点，一来看水压，二来试试排水速度。
  另外需要特别检查一下卫生间地面是否渗漏、是否存水。建议可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，浅浅就行了(约高2厘米)，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。如与上层住户同时进行，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。检查卫生间地面是否存水，用塑料脸盆将卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，下水畅通。
  【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而像地漏等下水需要塞实，以防装修时垃圾进入，堵住管道。
  第4招
  榔头轻敲听空裂【自备工具】：1只小榔头用小锤轻轻敲一敲墙面、地面装饰面层，用于验收房子墙体与地面是否空鼓。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。
  【提示】：如有空鼓，一定要物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。
  第5招
  墙面不滴水无裂缝仔细检查墙体的平整度，看一下墙面是否有渗水、裂缝现象，特别是查看一些墙体是否有水迹，如顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
  【提示1】：阳台裂缝危险大。一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。
  【提示2】：若买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。
  【提示3】：特别留意如果是冬天房间里的墙面有结露现象，那么这个墙面的保温层肯定有问题。
  第6招
  门窗灵活听隔音试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。
  【提示】：为了防水，卫生间的门须离地面预留1.5厘米。
  第7招
  拉断电闸看分路拉断电闸后看户内是否完全断电，分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。最好用万用表测量各个强弱电是否畅通。
  【提示】：另外别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看一下插座的牢固程度，看是否虚设。
  --------------------------------------------------------------------------
  考查二手房的几个项常用性的指标
  单个房间的物理性能包括房间内的温度、湿度、光线的明暗和强弱，房间内的色彩和色调，空间的形状，空间的大小。
  对于居住性二手房，除了客厅以外，其空间的形状以规整为宜，消费者要避免选择异形房间做卧室。
  卧室中要布置床，床为规则的矩形，若房间为异形，易形成角落空间，不好再布置其他家具，造成空间的利用程度低。异形房间较多的住宅，其施工的标准化、规模化程度低，造价一般高于规则形套房，高造价必是高售价。
  客厅的形状可为异形，但是空间不能过于狭长，以呈方形为宜。各使用空间大小要有良好比例，建议购房者不要选择那种片面追求客厅大、卧室小的设计。主卧室的建筑面积应有12平方米以上为宜，非开放性家庭客厅面积也不宜超过20平方米，厨房、卫生间的空间大小要满足基本的操作要求。总面积大，而出现“瓶颈”制约空间的住宅套房不宜选用。
  购房者应察看室内形状、灯头位置是否恰当，数量是否满足基本要求；察看室内粉刷是否细致，用手摸墙，看是否易掉粉。如果地面处理过，应查看地面色调与墙面是否协调，图案是否符合自己的心愿。
  --------------------------------------------------------------------------
  购房补充协议——产权过户篇
  1、产权证取得：
  (1)、所有权取得标志：所有权的取得以《郑州市房屋所有权证》为标准。
  (2)、所有权取得时间：从_年_月_日开始，即确认为无法取得。
  (3)一旦无法取得产权证后，出卖人应当30日内立即退还买受人已经支付的房屋款，并且赔偿买受人因此而产生的一切损失。
  (4)、当无法取得产权证后，买受人有权选择是否退房，如果买受人同意延长，则可向出卖人发出同意延长办证期的书面证明。
  2、办理产权证费用问题：出卖人保证出卖人目前的身份系合法的出卖人，出卖人经过审查后认为买受人目前的身份可以成为合法的购买人，因此出卖人保证买受人凭借出卖人提供的文件能够在郑州市房屋登记部分机构取得《郑州市房屋所有权证明》，如买受人无法取得上述证明，则出卖人应当在10日内立即退还买受人已经支付的房屋款，并且赔偿买受人因此而产生的一切损失：包括银行的贷款利息、银行的罚金、诉讼费用、律师费用、装修费用、误工费用、无法居住而租赁房屋的租赁费用、交通费用、因重新购买房屋而产生价格上涨的损失。
  3、开发商代办产权证事宜：出卖人办理产权证：出卖人在买受人入住前30天通知买受人办理产权证所需要的全部材料，买受人提供全部材料后60日内出卖人将办房屋所有权证的全部资料(包括出卖人的全部资料)交付给北京市房屋所有权证颁发机构，并且出卖人承诺在_年_月_日前为买受人办理完毕房屋所有权证；此后买受人不能取得所有权证的，买受人有权退房，并且要求出卖人承担违约责任。
  4、退房相关：买受人提出退房要求后，出卖人除承担前述条款的义务外，还应当赔偿买受人的因取得全部损失所支付的其他相关费用。
  青年人二手房置业窍门：一查 二看 三想
  青年人群多处于创业阶段，购房带有明显的过渡性质，既要考虑眼下居住的便利，还需考虑日后“置业升级”，因此买二手房是个不错的选择。但二手房的房产交易流程同样复杂，一不小心就容易惹上不必要的麻烦，这期我们就给想买二手房的青年朋友提供几点置业参考。
  根据一项最新的调查数据显示，在有意向购买二手房的人群中，35岁以下的需求者占到了47%，其中年龄在28-35岁的需求者为30%，年龄在27岁以下的需求者为17%。看来年轻人的确是购买二手房的主力军。由于房产交易流程复杂，涉及到政策、税收、过户等层面的内容，再加上行业管理的不规范，难免鱼龙混杂、良莠不齐，因此在购买时一定要做到“一查二看三想”，方能最大可能地躲过“陷阱”，成功置业。
  一查
  要认真查看中介公司资质和规模，选择由ZF认可的“放心中介’，还要与中介公司深入的沟通，详细了解房屋买卖的业务流程、注意事项、收费标准等，并签订合同。做到知己知彼，方能百战百胜。
  二看
  要到现场看房，深入了解房屋位置、户型、面积、装修等各方面情况。认真考察房屋所在社区的环境、交通状况、生活配套设施、物业管理等各种外部环境。还要看看街坊邻居的状况。
  三想
  在购买二手房时，要结合自身的消费能力、收入水平等因素综合考虑。如首付款的比例是多少、每月能够支付多少月供等等。另外，在购买房屋前，最好能够与个人的职业规划相结合，如会不会有到其他城市发展的可能，计划在多长时间内购买第二套房产等。
  --------------------------------------------------------------------------
  房改房和经济适用房交易中常见的问题
  1、当你所交易的单位房改性质的房产如果没有超过二年或者五年的，请在交易时带上你的契证，如果没有的话，就带上原来房改时ZF给单位下发的政策文件即可免缴营业税，一般单位房改房没有契证的较多，但不影响交易。
  2、参加过房改后再次参加其爱人单位或社会经济适用房的卖方一定给其买方说明情况，以免造成不必要的麻烦，买方一定要先提前去查明档案，问清楚是否超标，一人享受多次房改或经济适用房者其多套住房均无法交易，也不能补差价，只有退一套另一套才能上市交易，所以买方一定要注意这个环节，以免造成不必要的损失。
• 

  2018-04-15 17:13 连丽萍 客户经理

  一、二手房交易个税是多少
  二手房交易个税，可参考《国税总局关于个人住房转让征收个人所得税的通知》相关规定。
  对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。
  对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
  （一）房屋原值具体为：
  1、商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
  2、自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
  3、经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
  4、已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。
  已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。
  经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。
  5、城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》（建住房〔2003〕234号）等有关规定，其原值分别为：
  （1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；
  （2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；
  （3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；
  （4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费
  （二）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
  （三）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
  1、支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：
  （1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；
  （2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。
  纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。
  2、支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
  3、纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
  二、二手房交易避税存在哪些风险
  国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。现在有极少数房屋所有权人为达到逃避二手房交易所涉及的营业税等地方税收或骗取银行贷款的目的，在二手房交易中签订“阴阳”两份买卖合同，并以假合同到南京市房地产交易登记中心进行交易登记，这种做法蕴藏着极大的风险。
  首先，对于想偷、逃税的房产交易当事人来说，这种做法有违法、犯罪的嫌疑。
  《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定：纳税人采取虚假的纳税申报的手段，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款，处以不缴或者少缴的税款5倍以下的罚款。根据《中华人民共和国刑法》的规定，偷税数额占应纳税额的10%以上并且偷税数额在1万元以上的构成偷税罪。
  其次，对于购房人来说，二手房交易中不如实申报成交价，将导致购房人以后再转让该房产时的税赋可能大幅增加。
  比如，购房人实际以50万元的价格成交，却只取得1万元的购房发票，再转让时购房成本只能以1万元计算，会导致其相关税赋的大幅增加。
  另外，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，在二手房交易中签订“阴阳”两份买卖合同也极易引起合同纠纷，导致交易双方当事人不必要的重大经济损失。
  　
• 

  2018-04-15 17:10 齐春春 客户经理

  
  7,75平米以上144平米以下收300元,144平米以上收400元)房屋转让过户费用；
  6、二手房交易手续费房屋转让过户费用总额按揭不需要费用，过户的时候需要费用。
  房产过户费用.55%卖方缴纳)；
  2、个人所得税房屋转让过户费用(税率交易总额1%或者两次交易差值的20%卖方来缴纳)征收的条件是以家庭为单位的出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税；
  3、印花税(税率1%买卖双方各半)不过从2009年至今国家暂免征收；
  4、契税房屋转让过户费用(基准税率3%优惠税率1。
  赠与房产的过户费用房屋转让过户费用;平米*实际测绘面积(08年4月后新政策房改房测绘费标准、营业税房屋转让过户费用(税率5、公证费40元/平米*产权证面积房屋转让过户费用：
  1:
  1:住宅6元/平米*实际测绘面积非住宅10元/平米房屋转让过户费用、登记费房屋转让过户费用(工本费)80元共有权证.5%和1%买方缴纳)；
  5、测绘费房屋转让过户费用，1.36元/平米总额=1.36元/；
  2:面积75平米以下收200元:20元房屋转让过户费用