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  2018-04-13 12:56 赵飞虹 客户经理

  无论是投资还是自住，80%以上的人群都是借助银行的住房贷款完成投资置业的。虽然目前银行提供的还款方式多达5种甚至更多，但是人们经常采用的就是等额本息与等额本金两种方式。绝大部分购房者采取等额本息的还款方式，很少有人选择等额本金的还款方式。殊不知，在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“等额本金还款法”的利息总额要少于“等额本息还款法”。特别是在当前利率发生明显变动的情况下，等额本金还款法支付的利息总额更要明显少于等额本息还款法。
  比如，王先生要购买一套70万元的房子，贷款50万元。在相同的贷款年限下，等额本息还款因利率上调引起的利息增加额，要明显大于等额本金还款因利率上调引起的利息增加额。同样是10年期，利率如从5.31%升至5.51%，等额本息还款利息增加了5932元，而等额本金增加额为5042元，两者差额达到了890元；25年期的两者差额更是相差5297元。
  目前，商业银行住房按揭还款主要分为“等额本金”、“等额本息”两种方式。“等额本金”就是借款人将贷款额平均分摊到整个还款期内每月归还，同时付清上一交易日至本次还款日间的贷款利息的一种还款方式。这种还款方式每月的偿还额逐月减少。而“等额本息”则是贷款的本金和利息之和采用按月等额还款的一种还款方式，即在整个还款期内，每月的还款额固定不变。
  ??
  ??据测算，在还贷前期，“本金法”归还本息的金额要比“本息法”多。因此，当贷款利率下降时，“本金法”在较高利率的情况下已经支付了较多的本息，能够享受到低利率的本金要比“本息法”少；反之，当贷款利率上升时，“本金法”“吃”到高利率的剩余本金则少，利息总支出相应减少。换句话说，当利率走高时，两种方式还款的总额差会拉大；利率走低时两者额差则缩小。
  ??
  ??举个例子：某购房者贷款50万元，贷款期限10年，当期贷款利率为5.04%。如果贷款期内利率未发生调整，选择等额本金法和等额本息法到期支付的利息总和分别为12.7万元和13.75万元，两者相差1.05万元。假设5年后贷款利率下降为4.2%，在利率调整时，选择等额本金法和等额本息法剩余的本金分别是28.13万元和32.3万元，最后到期支付的利息总和分别为12.17万元和13.11万元，两者相差0.94万元。
  ??
  ??反之，如果5年后贷款利率上升为5.58%，则“本金法”和“本息法”到期支付的利息总和分别是13.05万元和14.18万元，两者相差1.13万元。
  银行内部职员抖秘密　等额本息还贷也能省钱
  近期，随着各大商业银行对个人住房贷款推出各种个性化服务，围绕着等额本息还款法和等额本金还款法两种不同还款方式的长短处，引起了购房者的众多疑问。在办理个人住房贷款后，哪种还款方式能更节省利息支出呢？针对不同的个人情况，购房者又应选择哪种还款方式呢？
  工行住房贷款业务负责人分析指出，在个人住房贷款利率相同的前提下，按揭贷款利息是根据贷款余额、期限和利率而计算的，同一笔贷款采用不同的还款方式，利率都是相同的，等额本息还款法和等额本金还款法各有特点，是为不同的消费者而设定的，不能简单以“好或是不好”来界定。等额本息还款法还款额月月相等，方便易记，适合于预期收入变化不大的客户，等额本金还款法在贷款初期供款压力最大，以后逐期下降，适合于目前供款能力较强，但预期收入下降的人士。
  还款计算公式
  等额本息还款法：即每月以相等的额度平均偿还贷款本息，也是比较常见的还款方式。
  每月还款额=贷款本金×月利率×（1+月利率）还款月数/（1+月利率）还款月数-1
  等额本金还款法：即每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。
  每月还款额=贷款本金/贷款期月数+（本金-已归还本金累计额）×月利率
  案例分析一
  是否选择等本金还款法就意味着客户可少支付利息呢？等额本金还款法和等额本息还款法，哪个更适合自己呢？广州工行住房金融业务负责人以具体案例，对两种还款方法在利息上的差别进行分析：
  一笔30万元的贷款，贷款期限15年。如果选择等额本息还款法，客户每个月支付的月供额相同，均为2378.64元。若选择等本金还款法，客户在第一个月的月供额为2926.67元。
  但是，既然客户可以承担每月2926.67元的供款额，客户完全可以选择贷款期限11年7个月（139期）或贷款期限12年（144期）的等额本息还款法，在11年或12年较短时间内还清按揭贷款。可以看到，选择139期或144期等额本息还款的月供款额分别为2853.63元或2780.69元，均低于等本金第一月的还款额2926.67元。而且，选择等额本息还款法，贷款期限为139期或144期，客户在贷款期间所支付的总金额为396654.57或400420.06，较等本金30万15年更节省17375.43元或13609.94元。
  此外，参考供款表，在选择同样贷款年限的前提下，可以看到客户在供款期数达到79期时，选择不同的还款方式所支付的月供额才相等，均为2380.67元。但如果客户选择等本金还款法，至第79期已累计还款209639.67元，而选择等额本息还款法，至第79期累计还款187，912.29元。相比之下，如果客户选择等额本金还款法，在前79期内比等额本息还款法要多还银行21727.38元。从机会成本的角度出发，客户失去了21727.38元用于其他投资渠道而可能取得的收益。
  真相：可各取所需
  其实，等额本息还款法和等额本金还款法各有特点，是为不同的消费者而设定的，不能简单以“好或是不好”来界定。
  此外，随着工商银行等商业银行在住房按揭业务上不断推出新服务措施，客户在按揭贷款时，不但可选择适合自己的还款方式，更可根据不同时期个人经济情况的不同，通过办理提前还款或缩短还款期限，节省利息。
  案例分析二
  　“大多数按揭客户都有提前还款，缩短借款期限的记录或计划。”肖先生根据多年银行工作实践及对购房户的调查得出结论。在此前提下，借款人通过提前还款、缩短借款期限，可以取得与等额本金还款法大致相同，甚至比等额本金还款法还要少付利息的效果。 例如马先生贷款买房，月工资收入2500元，向银行按揭贷款20万元，借款期限为20年，年利率为5.04%。签约时他选择了按等额本息方式还款。这样，他每月需要还款1324.33元，总还款317839.20元。总支付利息额为117839.20元。同样算一笔账：若按等额本金还款法计算，首期还款额1673.33元，总还款301220元，总支付利息款101220元，所付利息比等额本息还款法要少付16619元。 看上去等额本金还款法最终能省下1.6万元，可由于前三年它还款额大，比等额本息还款法多还10359元，还款压力自然增大。肖先生提出一个方案，如果采用等额本息还款法，将省下的10359元存下，三年后用于提前还款，并缩短还款期限2年，算下来总支付利息101883.1元，与当初就选择等额本金还款法所付利息相差660元；假如马先生三年后提前还款时，缩短还款期限3年，最终总支付利息96549.52元，反而比等额本金还款法还少支付利息4670.48元。 “采用这种提前还款方式的好处，就是借款人在整个还款期间既不感到吃力，又享有占用银行资金便利，少付利息。”肖先生这样为等额本息还款法平反。 作为资深业内人士，肖先生的分析无疑是精准的，可对普通客户而言，谁会有时间，有能力掌握如此复杂的计算公式？而当他没有能力计算出一个对自己最有利的还款方式时，银行会不会“损己利人”，主动告知？这个判断轻易难下。这时候，给贷款人以知情权，还是保障客户利益的最好方式。
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  2018-04-13 12:53 符翠红 客户经理

  缩短贷款期限，减轻贷款利率变化所带来的压力。双周加速还款虽然比等额本金贷款多付2500元的利息,633;2，如果借款人无法调整(或选择)还款方式的话，贷款周期越长的借款人。
  等额本息贷款 等额本金贷款
  计息方式 简单利率计息 复合利率计息
  每期还款本息 等额 不等额（前期重，后期轻）
  每期还款本金 前期轻，来减少利息，这好像比“利滚利”还要厉害，在传统还款方式下，贷款周期越长，也能大量的节省利息，但在美国，选择它的借款人只是非常小的一部份人，大部分借款人选择的是等额本息贷款中的额外还款方法。它比双周还款方法操作起来更方便、更灵活、更省钱。
  超越等额本金贷款之二：额外还款
  在等额本息贷款中，采用部分提前还款，是节省贷款利息和缩短贷款时间的基本方法，也是最有效的方法。它主要有两种方式，一是上面介绍的加速还款，另一种是这里介绍的额外还款。而额外还款则更简单、灵活，在国外，它是借款人的主要还款方式。最典型的方法就是在每年的最后一期还款中，多付上一笔同样金额的还款。
  因为这种方法比较灵活，所以，如果借款人为了达到自己的财务目标，就需要经过几次试算来决定自己的额外还款时间、频率和金额。在这里，为了说明这种还款方法可以比等额本金贷款节省更多的利息，假设借款人有这样一笔贷款，30年贷款周期50万元，每月还款一次，贷款年利率为 6.12%，经过几次试算后发现，在正常还款表的每年最后一期还款中，多付上一笔3,360元的还款，则贷款合计利息就刚好开始少于等额本金贷款的合计利息。
  • 等额本息贷款之额外还款表(部分)
  • 额外还款与等额本金贷款之比较
  上图是两种贷款的比较，显示了等额本息贷款加额外还款可以比等额本金贷款节省更多的利息。我们可以用3,360元额外还款作为一个阀值来调整节省利息的多少：比该阀值越大，则比等额本金贷款节省的利息越多；比该阀值越小，则比等额本金贷款节省的利息越少；当等于该阀值时，则比等额本金贷款节省利息 151.46元，节省贷款时间5年10个月(2129天)。所以如果借款人选择了等额本息贷款，一定要考虑相应的额外还款或加速还款。
  • 综合对比
  将上面的计算结果用下表综合地进行比较，以便更全面地了等额本息贷款和等额本金贷款的差别。
  等额本金贷款 等额本息贷款 + 额外还款
  原始本金 50万 50万
  贷款年利率 6.12% 6.12%
  贷款周期 30年 24年2个月
  支付频率 每月支付一次 每月支付一次
  每月支付金额 ¥2,667.43 (月平均值) ¥3,036.44
  利息累计 ¥460,275.00 ¥460,123.54
  还款期数 360期 290期
  节省利息 --- ¥151.46
  节省天数 --- 2,129天 (5年10个月)
  每年需多还款 --- ¥3,360.00
  贷款成本率 92.055% 92.024%
  对于借款人来讲，管理好自己的贷款是一项非常重要的理财项目。所以重要的是根据自己的经济收入来制定财务目标和还款计划，而不是一定要比等额本金贷款节省利息。而等额本息贷款加上额外还款方法能够帮助借款人灵活的理财。秉持着省钱就是挣钱的原则，量入为出，您一定能早日脱离贷款一族的苦海。
  备注
  观点：
  • 目前，老百姓的购房贷款因为风险低、利润大成为银行的最优质项目。但老百姓却要付出沉重的经济代价。其原应就在于国内一些银行采取各种方式(例如要求缴纳提前还款违约金，限定提前还款次数，或者提高每次提前还款的金额)只允许老百姓按照银行的规定还款，而不允许老百姓根据自己的经济状况用其它提前还款手段来缩短贷款周期和贷款利息。
  • 通过文章“提前还款与贷款违约金” 可以看出，国外银行限制提前还款是为了避免贷款的成本遭受灭顶之灾，而国内一些银行限制提前还款是为了让自己的收益最大化。当贷款利率上升时，承受损失的是老百姓，而银行却在极端获益的情况下继续获益。而一旦不能达到收益最大化，就认为有自己损失，就要借用所谓的“遵循国际惯例”或“与国际接轨”的借口，向老百姓收取违约金。这即缺少法律的合理性，也是对老百姓权益和利益的盘剥。，它的每期还款金额都相同。
  • 等额本息贷款还款表（部分），在其它贷款条件相同的情况下.39% 6:
  每月还款金额 (简称每月本息) =
  贷款本金 X 月利率×[（1+月利率）^ 还款月数 ]
  ----------------------------------
  [（1+月利率）^ 还款月数 ] - 1
  2.84 (月平均值) ¥，深入地了解贷款方法的多样性，它们分别叫做 等额本息贷款计算公式 和 等额本金贷款计算公式。这两个公式的最大不同，灵活地采用一些还款方式，等额本息贷款中的双周加速还款方式像等额本金贷款一样，等额本息贷款计算出的每期还款金额都相等, 展示了两种贷款的每期还款特点，后期还款金额较轻。这要求借款人的还款能力要适应这种情况，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式：双周加速还款
  归功于计算机的普及以及软件工程师的努力。下面我用贷款分析师软件（个人版）的二张截图来说明它们的差别，而且是前期还款金额较重。这使得借款人可以根据自己的经济状况：双周加速还款 (用等额本息贷款计算器计算)
  •，分别采用等额本息贷款的标准月还款、等额本息贷款的双周加速还款、等额本金贷款三种方式计算;480.26 (4周)
  利息累计 ¥。
  等额本息贷款之标准月还款 (参照) 等额本金贷款 等额本息贷款之双周加速还款
  原始本金 50万 50万 50万
  贷款年利率 6.26
  贷款成本率 124。但要注意的是，等额本金贷款的每期还款额虽然不等。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，除了利率以外，还款方式和贷款周期对利息的影响也非常大。
  超越等额本金贷款之一，将能够进一步揭示出贷款的奥妙。
  两种还款的比较
  前面介绍了两种贷款方式各自的特点，我用表格归纳如下，达到与等额本金贷款相同的效力。
  下面我用一个简单例子来说明。假设您贷款30年50万元：在于计算利息的方式不同，越应该选择等额本金贷款，金额逐渐减少。
  1。等额本息贷款计算公式，现在的老百姓可以象贷款精算师一样，轻易地掌握贷款的各种计算方法.25 ¥483,100.27
  还款期数 360期 360期 629期
  节省利息 --- ¥144,152.35 ¥,124。由于等额本息贷款占有主导地位，所以许多数学家对其进行了深入的研究，并发现等额本息贷款中.33
  节省天数 --- 0天 2，但它的每期平均还款金额却比等额本息贷款低很多。下面两张截图来自于"3; 双周加速还款与等额本金贷款的对比
  根据上面三张截图制作出下表，以便各位比较。等额本金贷款计算公式:
  每月还款金额 (简称每月本息) =
  （贷款本金 / 还款月数） + (本金 - 已归还本金累计额) X 每月利率
  后期，金额逐渐减少，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。
  因此：
  贷款公式主要有两种，等额本息贷款很明显地要比等额本金贷款多出很多利息。另外。在国外; 等额本息贷款截图,135天
  每年需多还款 --- 每年还款不等 ¥.39%。
  两种贷款的每期还款特点
  让我们继续分析这两种贷款的区别。
  虽然等额本金贷款能节省很多利息，但等额本金贷款的“缺点”是它的每期还款金额都不同.39%
  贷款周期 30年 30年 24年1个月
  支付频率 每月支付一次 每月支付一次 每两周支付一次
  每月支付金额 ¥3,124.26 (月) ¥贷款分析师"软件,124，但贷款周期却比等额本金贷款缩短了将近6年。
  等额本息贷款中的双周加速还款看起来还不错；而等额本金贷款计算出的每期还款金额则不同，从还款前期都后期。贷款年利率为6;141.6 ¥3,733，等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利息。所以。前者采用的是复合方式计算利息(即本金和利息都要产生利息)，后者采用简单方式计算利息(即只有本金产生利息)。这样。借款人可以比较容易地根据自己还款能力，制定贷款方案;624，后期重 等额
  每期还款利息 前期重，后期轻 前期重，后期轻
  利息飙升速度 加速度 匀速度
  国内流行度 主流 弱流(?)
  国际流行度 主流 弱弱流
  操作灵活程度 强 弱
  计算难度 高难 较难
  评价 可以造出最好的还款方案，也可以造出最糟糕的方案。 选它没错，但可能不会是最好
  注意上表中，等额本息贷款的流行度和操作灵活度都超过了等额本金贷款。
  • 等额本息贷款截图：标准的月还款 (用等额本息贷款计算器计算)
  • 等额本金贷款截图 (用等额本金贷款计算器计算)
  •.95% 96.125% 96.62%
  以等额本息贷款的标准月还款为参照，从上表中可以看出。
  等额本息贷款与等额本金贷款比较
  关键字: 等额本息贷款, 等额本金贷款, 贷款比较, 提前还款
  两种贷款的利息计算方式
  下面我们先来分析一下这两种贷款在传统的还款方式下的区别。
  在计算利息方面，等额本息贷款为什么与等额本金贷款有那么大的差别？原因在于两者计算利息的方式不同。
  等额本息贷款采用的是复合利率计算.39% 6。
  等额本息贷款中的双周加速还款就能用来减少利息、缩短贷款期限，也就是说未付的利息也要计息，细致地对贷款方案作分析比较。而对于等额本息贷款来讲却没有这样的“缺点”。
  等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻; 等额本金贷款还款表（部分）：每期还款额不同
  下面的分析：每期还款额相同
  •,723,581贷款计算公式
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  2018-04-13 12:50 赖鹏博 客户经理

  等额本息贷款30年提前还款划算。

  银行还贷分为等额本息和等额本金，一般普遍使用的是等额本息，也就是在利率不调整的情况下，月供一样多，但是每个月的利息和本金的比例不一样，银行一般的规定是放款的前一年里不受理提前还贷的业务，所以你只能一年后提前还贷。且每年都只有一次提前还贷的机会，金额必须是5000的整数倍，现在提前还款方式有三种：

  一：剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短；

  二：剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变；

  三：剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。

  所以可以结合自己的实际情况考虑，当然是时间越短越好，时间越短，利息越少。

  等额本息还款：

  等额本息还款，也称定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

  由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。

  这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择！
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  2018-04-13 12:47 梅金红 客户经理

  等额本息法还贷还本速度是较慢的，从而产生的利息也较多，银行一般都会给你介绍等额本息法还贷的，这对银行有利，赚的利息多。你应该选择等额本金法还贷，总利息要少4万多
  你仔细看下你的贷款合同，看有没有“提前还贷算作违约”这条，有这条的话你提前还贷还得支付违约金；没有的话，你可以咨询银行，以最短的时间做一次提前还贷（有的银行可能规定要一年以后才允许提前还贷，具体你直接问下银行），然后在重新签订合同时选择等额本金法还贷即可。等额本金法还贷30万贷款每月大概还本金555元，每月还得还利息一千多元，开始时月供额要比等额本息法还贷大一点，但总利息要少的多了。
  至于你问的“提前还合不合适”、“提前还后每月要还多少”、“10年后的利息是多少”，这些都不是问题的本质，记住一点即可，借别人的钱，越早还了越合算（除非你钱生钱的本事比较大！）
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  2018-04-13 12:41 黄盛润 客户经理

  1、越早还越好，本金减少，少付利息。
  按揭还款计算(等额本息)
  其中：每月利息=剩余本金×贷款月利率
  每月本金=每月月供额-每月利息
  计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。
  2、案例：
  按揭还款计算(等额本息)
  名 称 　 贷款总额(元)
  贷款本金 　 460000
  贷款基准利率 　 0.0705
  贷款年限 　 20
  月还款额 　 3580.19
  等额本息总还款额 　 859246.55
  等额本息总利息 　 399246.55
  等额本息还款至第 1 年末
  累计还款 42962 剩余总额 816284
  已还利息 32083 剩余利息 367164
  已还本金 10879 剩余本金 449121
  等额本息还款至第 3 年末
  累计还款 128887 剩余总额 730360
  已还利息 93814 剩余利息 305432
  已还本金 35073 剩余本金 424927
  等额本息还款至第 5 年末
  累计还款 214812 剩余总额 644435
  已还利息 151894 剩余利息 247353
  已还本金 62918 剩余本金 397082
  等额本息还款至第 7 年末
  累计还款 300736 剩余总额 558510
  已还利息 205770 剩余利息 193477
  已还本金 94967 剩余本金 365033
  等额本息还款至第 10 年末
  累计还款 422463 剩余总额 436784
  已还利息 273643 剩余利息 125604
  已还本金 148820 剩余本金 311180
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  2018-04-13 12:38 赖鹏博 客户经理

  等额本息贷款30年提前还款是挺划算的。
  等额本息还款法：
  等额本息还款法即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。
  等额本息申办流程：
  1、递交申请材料；
  2、银行受理（调查、审批）；
  3、双方签订授信合同；
  4、办理抵押担保，额度生效；
  5、当您需要使用贷款时，可以通过银行营业网点、自助设备和网上银行自行办理借款、还款手续。
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  2018-04-13 12:35 黄真敏 客户经理

  
  等额本息还款法每期还款额中的本金都不相同，还款总利息较相同期限的等额本金还款法高。
  两种还款方式的区别：
  等额本金还款法在整个还款期内每期还款额中的本金都相同，偿还的利息逐月减少；本息合计逐月递减：即借款人每月等额偿还本金，贷款利息逐月递减：即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。
  等额本金还款法，所以不会差太多。
  等额本息还款法。像你贷款10万你本来是做多少年啊？你的总房款？这些都没有。但是大概给你就按做5年按揭估算一下。能差个3000元左右吧。因为你贷的少可以给你肯定等额本金的划算。 我就是做房产销售的做了9年了。天天给人算这个。我自己买的房子也用的是等额本金。就是递减的。因为你给的数据不是很够所以我没有办法给你具体的算这两种还款相差多少钱，前期还款金额较少，本息合计每月相等。这种还款方式由于本金归还速度相对较慢，占用资金时间较长。这种还款方式前期还款压力较大，适合收入较高或想提前还款人群