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楼市利空不断，2017年你i还买房吗

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转载来源:融360、卡宝宝、我爱卡、希财网时间：2018-02-13

日媒体称央行明确提出商业银行必须严格控制一季度新增贷款，若属实的话，2017年第一季度人民币贷款有望下降，对各行各业都影响较大，尤其是房地产行业，有利于楼市的进一步调控。

楼市再传新利空！央行或已出手

这个消息有待央行证实。不过，央行这样做的可能性非常大。

去年二三季度，中国楼市曾出现了一轮波澜壮阔的局部牛市，很多热点城市房价接近翻番，房地产信贷大增。即便是到了2016年四季度，市场仍在不断升级的调控之下，顽强向上。

为了便于理解“第一季度新增住房贷款的总量及增速要低于2016年四季度”这句话的含义，我们先看一下去年的数据：

2016年全国贷款增加情况

新增人民币贷款

新增住户贷款

住户贷款占比

一季度

4.60

1.20

26%

二季度

2.93

1.75

60%

三季度

2.63

1.77

67%

四季度

2.49

1.61

65%

注：表格里的单位为“万亿人民币”，数据来自央行官方网站。住户贷款，其中绝大多数是房贷。#p#分页标题#e#

通过上述表格可以看出，房贷总量、占新增贷款比例等指标的大幅飙升，发生在2016年二季度之后。即便到了四季度，仍然只是略有下降而已。房地产的热度，仍然非常高。这也告诉我们，2016年的GDP主要是靠房地产“局部牛市”支撑的，去产能带来的国企利润大幅反弹，只是次要原因。

一季度历来是银行信贷投放高峰期，因为中国存在贷款额度管理，下半年往往会踩刹车，信贷政策很难预期，所以银行愿意提前放款，企业愿意提前拿到钱。这跟财政资金使用正好反过来，各地政府往往到3月之后才开两会，确定预算，财政资金投放高峰往往出现在下半年。

2016年1月，中国的新增人民币贷款超过2.51万亿，创下历史最高纪录。有人预计，2017年1月只会更高，很有可能逼近3万亿。在这种背景下，如果住户贷款仍然占比超过60%，则房贷规模可能达到1.8万亿以上，超过最疯狂的2016年三季度。这正是央行所担忧的。

央行最近非常矛盾。一月份存在交税、春节提现等因素，加上过去两个月资金投放偏紧，所以一度出现钱荒迹象，央行被迫投放了大量的再贷款。到了本周，又开始收回流动性，并通过MLF（补充抵押贷款）传递加息信号。

但对于房地产，调控的决心非常大。20多个热点城市的新房均价环比，必须必去年有所降低。在这个背景下，央行控制房贷增长速度，是顺理成章的。

2017年楼市将呈现典型的“鸟笼行情”特征，上涨是绝对不允许的，各地甚至不惜采用各种行政手段管制房价。但另一方面，由于利率仍然将处于相对低位，流动性不会太紧张，所以房价也很难大跌。

预计从二季度开始，部分城市房价将出现松动迹象，下半年呈现阴跌走势的城市将增加。而这个时候，恰恰是刚需、改善性需求购房的好时机。从长远看，有显著人口增量、资金增量的大城市，其优质住宅仍然有长期投资价值。

为什么银行信贷冲动又开始了？

2017年以来，基本面方面较为明显的特征是银行又开始了过去惯例的信贷冲动。实际上，在经济平稳的期间，考虑到“早放贷早收益”的特征，银行每年一季度都有信贷冲动，而为了抑制信贷冲动，央行也会适度收紧流动性。近几年，经济持续下滑后，信贷冲动减弱了。不过，从去年开始，银行又冲动了。#p#分页标题#e#

那么今年为什么会有信贷冲动，不是经济预期不好，企业也在去杠杆吗？我们认为在于几点：

（1）从需求上看，伴随着经济的底部企稳，尤其是周期类行业的见底，信贷需求其实是在增加的。周期类行业是资金需求较大的行业，前几年他们基本处于去库存的阶段，业绩非常差，所以信贷需求较低。但从2016年开始，周期类行业去库存到底，未来甚至可能面临补库存的需求，所以资金需求也必然增加。

此外，尽管16年4季度房地产调控加码，但是房地产成交量并没有明显下滑，所以个贷需求也不少，去年4季度没有放的个贷延续到了今年；基建投资已经接棒房地产投资，这方面的需求自然也不会少。

最后，即使2017年的预算赤字率和2016年预算赤字率一样，考虑到2017年经济总量的增加，也意味着2017年财政支出规模会大于2016年。一般而言，财政投放1块钱，信贷也要匹配3-4块钱。还有一点，去年4季度后，信用债市场发行较为困难，这部分融资需求有些还是转向了信贷的需求。所以总体而言，信贷的需求是增加的。

（2）从供给上看，据和银行沟通的反馈，由于目前央行货币政策已经转向稳健中性，也需要控制好流动性闸门（信贷控制也是流动性闸门之一，不仅仅是基础货币的控制），所以今年的信贷额度应该没有去年多。

（3）好企业资源的争夺。银行也知道愿意放贷款的企业资源还是较为有限，如果年初不放贷把坑占住，后面就被动了，这也触发银行早放贷。

综合上述的分析，信贷需求增加，银行又有了占资源的诉求，但是央行给的额度下降，这就产生了信贷投放较央行合意速度快很多的现实情况。那么央行通过流动性控制来调控信贷的情况也就自然出现了。

当然，调控信贷的方式无非是：

（1）要不就是窗口指导，这其实效果不大的，调控如果动动嘴皮子就见效，那就没那么多烦恼了。

（2）要不就是收紧基本货币，没有了基本货币，信贷也就没有了。但是这会导致债券首先受到冲击。

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（3）要不就是抬高信贷的成本，例如MLF利率提高，传导到企业，不过这个较为慢，企业对10bp估计也不会那么敏感。如果是这个方法，如果信贷控制不住，MLF利率可能还有上调空间。当然，这也会导致债券首先受到冲击。

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