银行抵押权可以解除的情况有哪些

银行抵押权可以解除的情况有哪些
辛培勇 来自: 网页 2020-06-29 23:50

2020-06-30 00:17最佳答案

解决这个问题,我们首先要了解什么是他项权利证及其他的作用。
他项权利证是你用房屋做抵押贷款或者民间借资时,由房管部门为银行或者你的出资人做的权利证明,此证的作用是,在你不能偿还银行贷款或者不能按照约定偿还给你的出资人时,对你的房屋进行处理的权利。
他项权利证,是房产部门下发的,一般都押在你贷款的银行或者民间借贷者那一方,以确保债权人的资金保证和安全。房子的权利人就变成了银行或者民间出资者,你无权独自对房子做任何处理(出租或出售),如果你每个月都按照借款合同上的要求按时足额还钱给银行或者出资人,那么这个证就没用,只有在你还不上钱的时候,银行或者民间出资人才依照此证,证明他有处置你的房子的权利,一般委托拍卖公司拍卖你的房产,所得资金用于偿还银行或者民间借债人一方,超出的部门归你。不足部分按照新的约定你继续偿还。
明白了这两个概念,你的事就知道如何解决了,只有在你准时足额的偿还了银行贷款或者民间借贷的资金以后,才能由银行或者民间出资方到房产部门解除抵押权,最后才可以将他项权利证注销,房权此时才能回归你的手里~

其他回答(共7条)

  • 2020-06-30 00:29 赵风莲 客户经理

    案例分析 如果说《担保法》的施行,让开发商难以再隐瞒其真实情况、将已经设立抵押的房屋预售给购房者,那么类似于本案的交易风险则无疑再次提醒购房者,虽然法律对有关购房者的权利给予了充分的保护,但购房者还需要对自己的权利倍加关注,才能够充分地防范房地产交易风险。因此,购房者在与房地产开发商签订购房合同的过程中,应当认清如下的内容。 1.正确认识抵押权,防范购房风险 由于购房者与房地产开发商签订商品房预售合同时,房屋尚在建造中,购房者的权利因没有产权证等相关权利凭证予以保障,而购房者又可能因为忽视商品房预售登记的效力和重要性,不主动要求办理预售登记,或者完全信任房地产开发商,由房地产开发商代为办理预售登记,所以在这一环节中经常会出现房地产开发商恶意违约,诸如“一房两售”、“先售再抵”、“先抵再售”的情形。由于购房者不知道在自己签订购房合同之前是否已有人就同一房屋签订了商品房预售合同,也不知道自己所预购的房屋是否已成为房地产开发商抵押给他人的抵押物,故当他人要实现抵押权时,或者房地产开发商与别的预购者履行合同时,预购房屋的购房者将不能实现自己的购房目的,甚至会由于房地产开发商卷款逃跑、下落不明而落得“屋财两空”的悲惨情景。虽然我国《担保法》第49条规定,抵押人转让抵押物的行为如未通知抵押权人或者未告知受让人,则合同无效。这一规定无疑能够对房地产开发商的行为有所制约,当发生这样的情况时,购房者可以依法要求确认商品房预售合同无效,并要求房地产开发商返还房款、承担相应的民事责任。但这样的规定,有时候并不能真正保护不知道房屋抵押情况的购房者的合法权益,也不能够真正保证抵押权人权利的顺利实现。因为对于抵押权人而言,重要的是获得抵押物的交换价值以担保债务履行,并非想获得抵押物本身,其要求主张预售合同无效对其本身并无益处。对于购房者而言,由于房价上涨等因素,其有时也并不愿意轻易主张合同无效,甚至有的购房者已经对房屋进行了装修并入住数年,返还房屋及返还房款的结果,可能对其将造成更大的损失。 据此,最高人民法院于2000年12月8日颁布了《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(以下简称《担保法解释》),使得这一问题的处理方式更加灵活,更加有利于各方当事人之间权利的平衡。该《担保法解释》第67条规定:“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”该条款规定表明,在房地产开发商未告知抵押权人的情况下将房屋预售的,抵押权人可不主张预售合同无效,预售合同不影响抵押权人实现其抵押权,不论房屋预售还是房屋再转让到任何人手中,抵押权人都可以行使抵押权,以该房屋的变卖价款抵偿自己的债权。对于预购房屋的人而言,也不必一定主张预售合同无效,可以在取得房屋所有权的时候,代替房地产开发商清偿所负的债务,以消灭房屋之上的抵押权。当然,购房者可以直接将房款支付给抵押权人,如果其已经向房地产开发商支付了房款,可以就自己向抵押权人清偿房地产开发商的债务而向房地产开发商追偿。虽然这样做存在一定的风险,但对于上涨的房屋而言,亦可以尽量降低损失。 综上不难看出,在我国现行法律规定中,抵押权是具有优先性的权利,与预购房屋者的权利相比,抵押权是物权,比购房者享有的债权更为优先。当抵押权与商品房预售发生冲突时,预购房屋的购房者将承担较大的交易风险。因此,建议购房者在与房地产开发商签订购房合同之前,应对开发商承建的房屋进行调查,调查的内容可以集中在房屋的土地使用权是否抵押给第三人、房屋的所有权是否抵押给第三人,上述问题均会影响到购房者将来办理房屋产权证能否顺利取得的问题。 2.依法行使权利,制裁违法行为 在本案中,购房者购买的房屋已被开发商设定抵押权,这将会始终成为本案原告李天明实现其房屋完整权利的隐患。如果抵押权人享有的债权到期后可以实现,则房屋上的抵押权可以自然消灭,原告李天明与被告上海华普地产公司若就剩余房款履行完毕后即可办理相应的房屋产权。但如果抵押权人通过其他途径不能实现其债权时,法律将允许抵押权人通过处分该房屋并以该房屋的折价款抵偿自己债权的方法实现债权,届时原告李天明或者选择失去该房屋,或者向被告上海华普地产公司主张违约责任;或者为了得到房屋而依照前述《担保法解释》的规定向抵押权人支付房款,然后再向上海华普地产公司追偿。 由此可见,不论法律规定如何完善,市场交易的风险仍然无处不在,而要很好地避免类似本案的交易风险,最重要的仍是购房者重视自己的权利,注意交易风险的防范。故建议购房者在购房前应当全面了解房屋的情况,谨慎作出交易决定。签订预售合同之后,购房者应当积极主动地要求开发商将预售合同申请登记,并时时刻刻监督、提醒开发商尽快申请预售登记,以便对抗可能在预售合同签订之后产生的其他权利,从而保障自己的合法权利。若发生风险后,购房者也要积极迅速地寻求合法途径主张权利,尽量将损失减小到最小限度。 就本案出现的问题,最高人民法院于2003年5月7日发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于商品房交易中如何适用惩罚性赔偿的问题作出了明确规定。该司法解释规定了适用惩罚性赔偿的五种情况,包括:商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人导致合同目的不能实现;商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人导致合同目的不能实现;故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事买;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,从而导致合同无效或者被撤销、解除的。以上几种情况,买受人除可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外,还可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。这样做的意义,在于能够有效地制裁和遏制商品房买卖中的欺诈、恶意违约等严重损害市场交易安全的行为,维护守约方的合法权益,为商品房交易确立诚实守信的正常秩序。因此,如果发生了上述情形时,购房者应当积极地依法维护自己的权利。
  • 2020-06-30 00:26 齐春敏 客户经理

    根据《物权法》及《最高人民法院关于执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》的相关规定,在抵押权和其他债权都存在的前提下,有抵押的债权优先受偿。
    1.银行一开始设立抵押权时存在瑕疵;虽然银行办理了抵押登记,表面上符合抵押权设立的形式要件,但是根据《物权法》第184条的规定,下列财产不得抵押:……(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产。和开发商签订《房地产买卖合同》在先,银行设立抵押权在后,银行在设立该房屋抵押权时应该确保该房屋没有其他争议,使用权明确等,银行应该到该房屋房管部门查询一下,是否已经办理房产证就已对外出售或已经交付使用。银行没有尽到谨慎的审核义务,虽然办理了抵押权登记,但是毕竟有瑕疵。
    2.依据法理生存权大于萁他权利的精神。张先生购买房屋自己居住,并且已经交纳了全部购房款,其生存居住的权利应该得到优先保护,这也体现在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》的规定中,故银行的观点于法无据,法院的判决是正确的。
    购房者如果遇到上述情况,还是应该先停止装修,避免自己遭受更大的损失。然后尽快和银行进行协商,如果达不成一致意见,则可向法院提起诉讼维护自己的权益。
  • 2020-06-30 00:23 齐晓娇 客户经理

    经过对众多楼盘的比较,我们选中了离孩子上学不远的一个住宅小区。看了售楼广告和样板间,我们都觉得十分满意,于是与开发商签订《房屋预售合同》,交付了全部的房款,并约定3个月后交付房产证。 拿到了钥匙之后,我们便开始装修新房。一天,邻居突然跑到我家,说楼下贴着一张告示,上面写着本楼盘的开发商因向银行借款,所以将我们的房子抵押出去,并办理了抵押登记。但由于其主要负责人携款逃跑,所以银行已诉请法院拍卖此房产。我们所有业主马上组织代表向银行交涉,并出示房屋买卖合同。虽然银行方面承认其抵押设定在房屋买卖合同成立之后,但称我们没有拿到房产证,房屋所有权还不发生转移,因此抵押合同是有效的,根据物权优先于债权的原理,其抵押权优先,完全可以对抗购房人。这个回答令我们所有购房者都非常担心。 请问:银行所持观点正确吗? (咨询者:谭女士) 律师专线解答 谭女士,您的疑问主要是银行的抵押权是否可以对抗购房人的问题,对此我可以明确的告诉您,即使是购房人还未取得房产证的情况下,银行的抵押权也不能对抗购房人的权利。因此,银行所持的观点是错误的。 实际上,本问题涉及到民法上“物权优先于债权”的原理问题。这主要是指在物权和债权都存在的前提下,物权可以对抗债权从而获得优先受偿。抵押权属于物权的一种,根据最高人民法院《关于执行若干问题的意见(试行)》第116条的规定,在抵押权和其他债权都存在的前提下,有抵押的债权优先受偿。 在该事件中,虽然购房人签订房屋买卖合同,并交付房款,但是还未办理房产证,购房人此时还未享有真正意义上的房屋所有权,只是属于债权人。据此,银行认为抵押权可以对抗一般债权人,所以其可以诉请法院将房屋拍卖,优先受偿。但是,尚未办理登记的购房人因为已经支付全部或大部分房款,其本身并无过错,一般来说都可以安全地享有房屋所有权,所以不能等同于——般意义上的债权人。而且买房人买房是出于自己居住的需要,是生存权利的体现,其居住权应优先受到保护,这具有重大的社会意义。虽然我国法律未对此明确加以规定,但是根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权的批复》的规定,建筑承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权;消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此,当购房者已交付购买商品房全部或大部分款项时,其债权可以优先于抵押权和其他债权。 综上所述,无论从法律意义上还是社会意义上来说,您在已交付全部或大部分房款后,虽没拿到房产证,但您的债权也依然优先于银行的抵押权,故银行的观点于法无据,是错误的。 症结所在 本问题的症结在于咨询者对银行的抵押权能否对抗购房人债权这一问题认识得不是很清楚。 律师提醒与注意事项 购房者如果遇到上述情况,还是应该先停止装修,避免自己遭受更大的损失。然后尽快和银行进行协商,如果达不成一致意见,则可向法院提起诉讼维护自己的权益。 法律链接 最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第一百一十六条 《中华人民共和国合同法》第一百三十三条 《中华人民共和国民法通则》第八十九条 最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条房产交易法律问题相关知识,推荐阅读:离婚协议中未提及的房产,可否单独转让? 交房时发现房屋面积不符该怎么办?
  • 2020-06-30 00:20 齐晓峰 客户经理

    这种情况法院可以处理,只要确实提供了足以偿还债务的抵押款,法院可以解除抵押过户房产。
  • 2020-06-29 23:59 龚巧丽 客户经理

    如果抵押权还在,正常是不能强制执行的。如果买方同意代为向银行还款以消除抵押权,银行也同意的话是可以的。如果你这个案子现在已经处于执行阶段,还是尽量跟执行法官沟通,还是有可能解决这个问题的。
  • 2020-06-29 23:56 黄盛润 客户经理

    一、银行抵押贷款可用哪些抵押?

    1. 1

    房产。银行抵押贷款可用来抵押的第一样就是房产,比如个人住房、家庭住房、不动产厂房、商铺等。用房产抵押贷款,一般需要先评估,评估后,可以贷款至评估价的百分之七八十。

    1. 2

  • 2020-06-29 23:53 黄益江 客户经理

    取得《房屋所有权证》,并已贷款抵押的房屋,是否能过户要根据不同的情况区别对待,在符合一定条件情况下可以办理买卖、继承、变更登记等过户手续的,以下举例说明:

    一、在抵押期间的房屋,如要办理买卖过户手续(转移登记),需要经过银行的同意,由买卖双方及抵押权人(银行或金融机构)共同申请办理过户手续。也可以经银行同意先还清款项解除抵押后再行办理过户手续。
    二、在抵押期间的房屋,属夫妻婚后取得的共有财产,申请办理共有的,经银行同意,由夫妻双方和抵押权人(银行或金融机构)共同申请。在抵押期间的房屋,属夫妻婚后取得的共有财产,离婚后欲办理更名(离婚析产)的,也需经银行同意,由原夫妻双方和抵押权人(银行或金融机构)共同申请。

    扩展资料:

    过户是采用正常的程序,把本属于一个所有人的事物变为另一个所有人的过程。房屋转让过户的规定 投入使用的房地产买卖双方,应当签订房地产买卖合同,合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本,可使用自制合同。

    使用自制合同的,当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审,法律服务机构对符合规定的自制合同,提出预审合格意见。

    审核内容如下:

    一、当事人提供的材料是否合法、有效;

    二、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误;

    三、房地产的权属是否清楚,有无权属纠纷或他项权利不清的现象,是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围;

    四、受让人按规定是否可以受让该房地产;

    五、买卖的房地产是否已设定抵押权;

    六、买卖已出租的房地产,承租人是否放弃优先购买权;

    七、买卖共有的房地产,共有人是否放弃优先购买权;

    八、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。

    买卖双方当事人对于市、区、县房地产交易管理机构作出的不予过户决定有异议,可向市房地局申请行政复议,也可直接向人民法院起诉。

    参考资料:

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