对银行贷款抵押权产生威胁的优先权不包括

对银行贷款抵押权产生威胁的优先权不包括
龚宇辉 来自: 移动端 2020-06-29 23:43

2020-06-29 23:49最佳答案

物权法第179条规定,债务人不履行到期债务,债权人有权就抵押的财产优先受偿。因此在开发商无法偿还借款时,贷款机构作为抵押权人,可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。

而在建工程上除存在抵押权人外,还存在其他权利主体。合同法第286条规定了建筑施工企业对工程款的优先受偿权:发包人逾期不支付工程价款的,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖,建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

因此当开发商无力偿还抵押贷款和承包人的合同价款时,同一建设工程中便同时存在在建工程抵押权和承包人的建设工程价款优先受偿权。在发生两权竞合的情形时,两项权利如何实现,是否能够发挥各自的法律功能?

1、权利优先顺序

基于法定优于约定原理,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定,人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

针对实践中的司法实践困惑,2019年2月1日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》进而明确了优先受偿权的法定优先权性质,确定了其优先于抵押权等担保物权的效力,完善了优先权的逻辑体系。

另外需要注意的是,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条还就同一在建工程上存有在建工程抵押权、建设工程价款优先受偿权、房屋预购者期待权的情况做出规定:消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此从权利位阶上看,工程价款优先受偿权高于抵押权,但不高于买受人期待权,位阶高的权利优先于位阶低的权利优先得到保障。

2、权利的主张与行使

建设工程价款优先受偿权是承包人对抗发包人,保障工程价款实现的有力的法律武器。承包人应依法使用该项权利追索工程款,保护自身合法权益:该权利的行使期限为半年,自发包人应当给付建设工程价款之日起算;未竣工工程可行使优先受偿权,但需达到质量合格标准。

需要注意的是,发包人往往在签订建设工程施工合同时便强势要求承包人签署以房抵债协议书,或是在工程建设期间、债务清偿期届满后与其达成以房抵债协议。而以房抵债协议会将工程欠款合同关系转化为以房抵债合同关系,这一情况下施工方会丧失建设工程优先受偿权,承包人应主动保护自身权益,在以房抵债和优先受偿间争取平衡。

在建工程抵押权是金融机构对抗贷款人,保障贷款偿还的法律武器。除当事人在抵押合同中另有约定外,其抵押物范围不仅包括国有建设用地使用权,还包括规划许可范围内已经建造的和尚未建造的建筑物。其中,在建工程存在建筑承发包合同争议的,行政罚没、司法裁定和依法查封的,以及无担保人的公益性质(学校、医院、幼儿园等)在建工程不得设定抵押。

3、权利的限制与放弃

优先受偿权是法律规定的特定债权人优先于其他债权人甚至优先于其他物权人受偿的权利。且该权利具有“承包人无须对建筑物存在实际占据、无须双方合意达成一致”的特点——优先受偿既无须办理登记手续,其受偿额又不属公示信息。因此对于金融机构而言,在建工程抵押贷款的最大风险便是工程款优先受偿权优于抵押权问题。

2004年银监会制定的《商业银行房地产贷款风险管理指引》要求银行密切关注建设工程价款优先受偿权带来的潜在法律风险,但面对优先受偿权可能对于银行贷款抵押权行使的限制,银行在提供在建工程抵押贷款时往往要求开发商出具承包人放弃工程价款优先受偿权的书面承诺。开发商便利用其优势谈判地位,在签订建设工程施工合同时便要求承包人签署放弃优先受偿权协议书。

在这一情况下,银行的债权得到了最大程度保障,在建工程被强制拍卖或被变价所得价金将优先用于抵押权实现,承包人不再享受排他的优先受清偿的权利。

需要注意的是,针对实践中承包人或自愿或被动放弃工程价款优先受偿权的现象,2019年2月起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》明确:优先受偿权可以约定放弃、限制,但不得损害建筑工人的利益。换言之,该放弃行为损害社会和实际施工人等第三人利益的则不予支持。

现实中优先受偿权与在建工程抵押权冲突的出现,有待于在建工程登记的完善。当权利人登记能够发挥应有作用时,各项权利能够得到更好的竞存与实现,各权利主体的利益方能协调平衡。当然,在“以房抵债”及“放弃优先受偿权”或明示或暗示、或主动或无奈的情况下,承包人也可主动寻求发包人提供业主支付担保,在第三人的帮助下确保工程款的顺利实现。

其他回答(共7条)

  • 2020-06-30 00:22 黄益溢 客户经理

    法院同意后银行有优先权处理。
    1、无力偿还贷款只是民事纠纷,不会被判刑的。如果债权人起诉到法院,贷款人有能力而拒不履行法律判决的,就会构成拒不履行判决罪,这样就可能要坐牢了。
    2、6个月以上银行会向法院起诉,将会有法院的传票寄至借款方家,在开庭之日不管借款人是否到庭,法院都会冻结借款人当初向银行抵押贷款的抵押物,然后进行拍卖,抵押物拍卖所得,将会用于还款。如果拍卖所得大于欠款,(借款方需要支付的金额=本金+利息+违约金+滞纳金+起诉费+律师费等),那么多余部分将会返还给借款方。不过有多余出来的钱的情况很少。
  • 2020-06-30 00:19 连丽萍 客户经理

    一、根据我国法律的规定,当然是民工工资优先。修改后的破产法第一百一十三条规定:破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后,依照下列顺序清偿:
    (一)破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用,以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金;
    (二)破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款;
    (三)普通破产债权。由以上规定可知,工资债权在执行分配中优先于国家税收受偿,明显区别于普通债权。国家税收是优先债权,则工资债权当然更是一种优先债权。
    二、工资债权优先于建筑工程承包款和抵押权:维护社会正义的需要。
     (一)工资债权优先于建筑工程承包款受偿。
     (二)工资债权优先于抵押权受偿。
  • 2020-06-30 00:16 龚小艳 客户经理

    一、在建工程是可以抵押的,在建工程抵押指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。
    二、在建工程抵押必须具备以下几方面条件:
    1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。《物权法》出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保,也不能为自己其它用途的债务进行担保,而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。《物权法》实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押,对在建工程抵押担保的种类没有限定。
    2、在建工程占用范围内的土地,已经交纳全部土地出让金,并取得国有土地使用权证。
    3、《城市房地产抵押管理办法》明确规定,在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号,故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时,正在建造的在建工程抵押,还必须取得建设工程施工许可证。
    4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。
    三、银行的要求放弃优先权其实也是为了规避风险的一种做法,这个不能说不合理。
  • 2020-06-29 23:58 米培燕 客户经理

    建设工程价款优先受偿权是法定优先权,该权利一旦成立,即优先于抵押权。因此,在一般的诉讼中,施工人实现建设工程价款优先受偿权,抵押人并无对抗该权利实现的权利。
    但当施工人与债务人就实现建设工程价款优先受偿权达成和解协议时,则可能害及抵押权人的利益
  • 2020-06-29 23:55 章要在 客户经理

    《合同法》第230条规定: “出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件牛优先购买的权利。”
    《城市私有房屋管理条例》第1 1条规定: “房屋所有人出卖租出房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。”
    参照条款:
    法定优先权的种类
    1、建设工程价款优先受偿权
    我国《合同法》第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》也明确规定,工程承包人被发包人拖欠的建设工程价款优先于抵押权及其他债权受偿。
    2、税收优先权
    《税收征收管理法》第45条明确规定:“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的,纳税应当先于抵押权、质权、留置权执行。”根据这一规定,如果企业在提供抵押之前就已拖欠税款,税务机关有权先于抵押权人处置抵押物并就处置价款优先受偿,即使抵押权人已处置抵押物或以折价行使受偿,税务机关也有权在抵押物价值范围内向抵押权人追偿欠税企业应缴的税款。
    3、土地使用权出让金优先权
    我国《城市房地产管理法》第50条规定:“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。”因此,就以划拨土地使用权抵押的,抵押权的受偿顺序只能屈居于土地使用权出让金之后。
    4、职工安置费优先权
    《国务院关于在若干城市试行国有企业破产有关问题的通知》规定,企业破产时,其依法取得的土地使用权转让所得,首先用于破产企业职工的安置,安置职工后有剩余的,剩余部分与其他破产财产统一列入破产财产分配方案。《国务院关于在若干城市试行国有企业兼并破产和职工再就业有关问题的补充通知》规定,安置破产企业职工的费用,从破产企业依法取得的土地使用权转让所得中拨付。破产企业以土地使用权为抵押物的,其转让所得也应首先用于安置职工。
    5、房屋购买人的排除执行权
    我国法律并未禁止土地使用权被抵押的不得办理商品房预售许可,但是,最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因此,土地抵押后又在该土地上建成房屋并销售的,房屋购买人享有对土地抵押权的排除执行权。
  • 2020-06-29 23:52 辛国爱 客户经理

    魏国鹏律师解答:您好,很高兴回答您提出的关于在建工程抵押的问题。一、根据《物权法》的规定,在建工程可以抵押。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:(一)建筑物和其他土地附着物;(二)建设用地使用权;(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;(四)生产设备、原材料、半成品、产品;(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(六)交通运输工具;(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。二、银行要求施工单位放弃优先权的要求合理。1、根据《合同法》的规定,施工单位对建设工程享有拍卖后的优先受偿权。《合同法》第286条的规定,发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。工程款属于应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用的这部分,是优先受偿的范围。2、银行为避免抵押担保落空,可以要求债务人出具承诺。《物权法》第199条规定,同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:(一)抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿;(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;(三)抵押权未登记的,按照债权比例清偿。
  • 2020-06-29 23:46 齐敦益 客户经理

    对抵押权不产生威胁的优先权的情形是:迟于找押权设立的法院查封、迟于抵押权设立的租赁权。别外,划拨土地的处置,严格来说也应是未威胁到抵押优先权。

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